ในปัจจุบัน มากกว่า 40 ประเทศทั่วโลกมีกฏหมายที่รองรับการจัดตั้งทรัสต์เพื่อการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ (“กอง REIT”) ซึ่งสะท้อนถึงความน่าสนใจทั้งการเป็นแหล่งระดมทุนของเจ้าของอสังหาริมทรัพย์และรูปแบบการลงทุนของนักลงทุน อีกทั้งกอง REIT มีมาแล้วอย่างยาวนานกว่า 60 ปี ซึ่งเกิดขึ้นครั้งแรกในประเทศสหรัฐอเมริกา และในประเทศที่มีการเติบโตทางเศรษฐกิจสูงอย่างประเทศอินเดียและจีน ก็เพิ่งมีกฎหมายเกี่ยวกับกอง REIT ในช่วงปี 2562 และ 2563 ตามลำดับ

ด้วยประโยชน์ของกอง REIT ที่ตอบโจทย์เจ้าของอสังหาริมทรัพย์จากการนำทรัพย์สินที่มีความพร้อมในการหารายได้ค่าเช่า (Recurring income property) และมักจะมีผลประกอบการย้อนหลัง (Track record) มาเข้ากอง REIT  ซึ่งทำให้ได้รับเงินทุนกลับไปใช้ประโยชน์ อาทิ บริหารหนี้สิน, ขยายธุรกิจ หรือการรับรู้กำไรจากการขาย ส่วนในแง่ของนักลงทุน การลงทุนในกอง REIT ก็เป็นรูปแบบการลงทุนที่มีจุดเด่นแตกต่างจากการลงทุนในรูปแบบอื่น เช่น

  1. รายได้ของกอง REIT ที่ส่วนใหญ่จะมาจากค่าเช่า ซึ่งมีแนวโน้มที่จะเพิ่มขึ้นได้ตามเงินเฟ้อ ส่งผลให้การลงทุนในกอง REIT เป็นรูปแบบการลงทุนที่สามารถปกป้องเงินลงทุนจากเงินเฟ้อ (Inflation Protection) แตกต่างจากตราสารหนี้
  2. รายได้ที่เกิดจากค่าเช่าปกติจะมีความผันผวนต่ำกว่ารายได้การประกอบธุรกิจของบริษัท และมีการจ่ายประโยชน์ตอบแทนเงินปันผลไม่น้อยกว่า 90% ของกำไรสุทธิ แตกต่างจากตราสารทุนหรือหุ้นสามัญ
  3. กอง REIT มีจุดเด่นที่ต่างจากการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์โดยตรง จากการมีสภาพคล่องในการซื้อขายหน่วยที่สูงจากการซื้อขายในตลาดหลักทรัพย์ และลงทุนในหน่วยกอง REIT ได้ด้วยเงินเริ่มต้นไม่สูง

แม้กระนั้นก็ไม่ได้หมายความว่ากอง REIT ทุกกองจะมีความน่าสนใจในระยะยาว กอง REIT ที่สามารถพัฒนาและปรับตัวได้ก็มีแนวโน้มที่จะได้รับความสนใจจากนักลงทุนในระยะยาว ทั้งนี้กอง REIT ในตลาดทั่วโลกก็มีการเปลี่ยนแปลงหลักๆใน 4 ด้าน แม้ว่าตลาดกอง REIT ในแต่ละที่จะให้ความสำคัญในแต่ละปัจจัยไม่เท่ากันก็ตาม ดังนี้

  1. กอง REIT มีแนวโน้มที่จะเป็นกองที่เน้นการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์เฉพาะด้าน (Specialized REIT) มากกว่าการลงทุนแบบผสม (Diversified REIT) ซึ่งสะท้อนถึงความชำนาญในอสังหาริมทรัพย์ประเภทใดประเภทหนึ่ง
  2. กอง REIT มีแนวโน้มในการขยายขนาด (Scale) ด้วยการลงทุนในสินทรัพย์เพิ่มเพื่อการกระจายความเสี่ยง (Portfolio Diversification), การเพิ่มสภาพคล่องในการซื้อขายเพื่อเพิ่มความน่าสนใจในการดึงดูดนักลงทุนโดยเฉพาะนักลงทุนสถาบัน และการเพิ่มการประหยัดจากขนาด ซึ่งอาจรวมถึงการสามารถเข้าถึงแหล่งเงินกู้โดยมีต้นทุนที่ต่ำกว่าการเป็นกองขนาดเล็ก
  3. กอง REIT ที่เข้าถึงนวัตกรรม (Innovation) ไม่ว่าจะเป็นอสังหาริมทรัพย์ประเภท Data Centre หรือ อสังหาริมทรัพย์ประเภทที่มีการบริหารจัดการที่ทันสมัย เช่น การนำเอาระบบอัตโนมัติมาใช้ในอาคารเพื่อลดค่าไฟ, การใช้ระบบเข้าอาคารที่เป็นแบบ touchless ซึ่งการใช้นวัตกรรมจะช่วยให้ลดค่าใช้จ่ายในกานบริหารจัดการและสร้างความสามารถในการแข่งขันให้กับอสังหาริมทรัพย์
  4. กอง REIT ที่ให้ความสำคัญกับการสร้างความยั่งยืน (Sustainability) โดยมีแนวทางการบริหารจัดการและการลงทุนที่คำนึงถึงปัจจัยด้านสิ่งแวดล้อม, สังคมและธรรมาภิบาล (Environmental, Social, and Governance) ซึ่งปัจจัยเหล่านี้ถูกพิจารณามากขึ้นเรื่อยๆ ทั้งในมุมมองของสถาบันการเงินที่สนับสนุนเงินกู้และนักลงทุน โดยเฉพาะนักลงทุนประเภทสถาบัน

แนวโน้มหลัก (Megatrend) ของกอง REIT และอสังหาริมทรัพย์จดทะเบียนในแต่ละตลาด

ที่มา: FTSE Russell, EPRA, NAREIT (ข้อมูลปี 2025)

            จากข้อมูลข้างต้น ตลาด REIT ในอเมริกาให้น้ำหนักกับการเติบโตในเกือบทุกด้าน แต่ให้ความสำคัญในด้านความยั่งยืนน้อยกว่าในตลาดยุโรป ในขณะที่ตลาดเอเชียให้ความสำคัญกับการขยายขนาดและการเพิ่มความยั่งยืน ทั้งนี้หากพิจารณาตลาด REIT ในประเทศไทย กอง REIT ส่วนมากมักเป็นกองที่เน้นการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์เฉพาะด้าน (Specialized REIT) หรือมีประเภทของอสังหาริมทรัพย์หลักเพียงประเภทเดียวอยู่แล้ว อาทิเช่น CPNREIT และ ALLY (REIT ประเภทค้าปลีก), WHART และ FTREIT (REIT ประเภทอุตสาหกรรม) และอาจมีข้อจำกัดในการนำเอานวัตกรรมมาใช้ไม่เหมือนกันตามประเภทอสังหาฯ และโครงสร้างการหาประโยชน์ของแต่ละกอง เช่น กองได้รับค่าเช่าคงที่แม้ว่าอสังหาริมทรัพย์จะมีการนำนวัตกรรมมาใช้ ดังนั้นกอง REIT ที่มีโอกาสในการเติบโตขยายขนาดกองและให้ความสำคัญกับความยั่งยืน ควบคู่ไปกับการมีผลการดำเนินงานที่ดีและสามารถจ่ายประโยชน์ตอบแทนได้อย่างสม่ำเสมอ ก็มีแนวโน้มที่จะได้รับความสนใจจากนักลงทุน