เนื่องจากกองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์ (Property Fund) และทรัสต์เพื่อการลงทุนอสังหาริมทรัพย์ (”กอง REIT”) ได้มีการจัดตั้งครั้งแรกเมื่อประมาณ 20 ปี และ 9 ปี ที่แล้วตามลำดับ โดยที่อายุสิทธิการเช่ายาว (Leasehold Interest) ของอสังหาริมทรัพย์บางโครงการที่กองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์และทรัสต์เพื่อการลงทุนอสังหาริมทรัพย์ลงทุน (“กองอสังหาฯ”) เริ่มทยอยหมดอายุ เนื่องจากสิทธิการเช่าของอสังหาริมทรัพย์ที่กองอสังหาฯ เข้าลงทุนครั้งแรกส่วนมากจะอายุไม่เกิน 30 ปี

ทั้งนี้เมื่ออายุสิทธิการเช่าครบกำหนด กองอสังหาฯ จะต้องส่งอสังหาริมทรัพย์คืนให้แก่ผู้ให้เช่าและไม่สามารถหาประโยชน์ในทรัพย์สินนั้นได้อีก โดยในทางบัญชี มูลค่าอสังหาริมทรัพย์ลงทุนนั้นจะมีมูลค่าเหลือ 0 หรือนับเป็นการสิ้นสุดทางเลื่อนของทรัพย์สินนี้ โดยที่

  • หากกองอสังหาฯ มีอสังหาริมทรัพย์ลงทุนเพียงโครงการเดียว กองอสังหาฯ นั้นจะต้องมีการปิดกองหลังครบอายุสิทธิการเช่า (Leasehold Interest)
  • หากกองอสังหาฯ มีอสังหาริมทรัพย์ลงทุนหลายโครงการ กองอสังหาฯ จะได้รับผลกระทบจากการมีรายได้ที่ลดลงจากการขาดรายไดในโครงการที่ครบอายุสิทธิการเช่า (Leasehold Interest) ซึ่งจะส่งผลกระทบต่อเงินปันผลต่อหน่วย (Dividend per unit: DPU) และราคากองอสังหาฯ ในตลาดมักจะสะท้อนราคาตามความสามารถในการจ่ายเงินปันผลที่ลดลง

แม้ว่ากอง REIT จะมีโอกาสในการต่ออายุสัญญาเช่ายาว แต่การต่ออายุสัญญาเช่าก็มักจะต้องใช้เงินทุนก้อนใหม่ ซึ่งทำได้โดยการกู้ยืมเงิน และ/หรือ ระดมทุนเพิ่ม ทั้งนี้หากกองทรัสต์ต้องระดมทุนเพิ่ม อาจทำให้เกิด dilution effect ทำให้เงินปันผลต่อหน่วยหลังเพิ่มทุนลดลง และมักจะส่งผลกระทบต่อราคาตลาดของกองอสังหาฯ ดังนั้นนักลงทุนควรพิจารณาปัจจัยเรื่องอายุสิทธิการเช่า โดยเฉพาะโครงการที่ใกล้ครบอายุ รวมถึงสัดส่วนของรายได้ของอสังหาริมทรัพย์ที่ใกล้ครบกำหนด เพื่อให้สามารถคาดการณ์ได้ถึงกระแสเงินสดของกอง REIT ที่เปลี่ยนแปลงไป

โดยกองอสังหาฯ ที่มีสินทรัพย์ประเภทสิทธิการเช่าใกล้ครบกำหนด ดังนี้

ที่มา : SET

อีกทั้งการที่กองอสังหาฯ บางกองในตลาดสามารถจ่ายผลตอบแทน (Yield) ได้สูง ส่วนหนึ่งอาจเป็นเพราะมีอสังหาริมทรัพย์ที่ใกล้ครบอายุสิทธิการเช่าหรือสิ้นสุดทางเลื่อน ทำให้ราคาซื้อขายในตลาดลดลงตามแนวโน้มรายได้ของกองอสังหาฯ จะลดลงในอนาคต