ผมได้เกริ่นในบทความก่อนหน้าแล้วถึงข้อจำกัดด้านหลักเกณฑ์ทำให้ Property Fund ต้องแปลงสภาพเป็น REIT จึงจะสามารถสร้างการเติบโตต่อได้ด้วยการลงทุนเพิ่ม รวมถึงสามารถระดมทุนได้และกู้ยืมเงินได้มากขึ้น โดยในช่วงต้นปี 2566 คณะรัฐมนตรีได้อนุมัติสิทธิประโยชน์ทางภาษีในการแปลงสภาพจาก Property Fund เป็น REIT ซึ่งจะมีผลจนถึงวันที่ 31ธันวาคม 2567 (กฎหมายดังกล่าวยังอยู่ระหว่างดำเนินการโดยหน่วยงานภาครัฐที่เกี่ยวข้อง) โดยสิทธิประโยชน์ดังกล่าวจะทำให้ต้นทุนในการแปลงสภาพลดลงอย่างมาก

แม้กระนั้นไม่ใช่ว่า Property Fund ที่มีอยู่ทั้งหมด 32 กอง ในตลาดจะเหมาะที่จะแปลงสภาพเป็น REIT เนื่องจากประโยชน์หลักในการแปลงสภาพ คือ การลงทุนในสินทรัพย์เพิ่มเติม และการใช้เงินกู้ยืมทั้งหมดหรือบางส่วนเพื่อใช้ในการลงทุน โดยการกู้ยืมเงินปกติจะมีต้นทุนที่ถูกกว่าการระดมทุนและช่วงสร้างผลตอบแทนให้กับผู้ถือหน่วยเพิ่มขึ้น (Leverage) ซึ่งการที่ Property Fund สามารถกู้ยืมได้ไม่เกิน 10% ของมูลค่าทรัพย์สินสุทธิ (NAV) ทำให้ยังสามารถกู้ยืมเงินได้สูงขึ้นตามเกณฑ์ของ REIT ที่กู้ยืมได้ไม่เกิน 35% ของทรัพย์สินรวม (TAV) ทั้งนี้ Property Fund ที่มีโอกาสในการแปลงสภาพควรมีปัจจัยดังต่อไปนี้

  1. Property Fund มีผู้ขายสินทรัพย์หลัก (Sponsor) ที่มีสินทรัพย์ที่จะนำมาเสนอให้ REIT ลงทุนเพิ่มหลังแปลงสภาพ เช่น กอง FUTUREPF ซึ่งมี Sponsor เป็น บริษัท รังสิตพลาซ่า จำกัด ที่เป็นเจ้าของศูนย์การฟิวเจอร์พาร์ค และ ZPELL, กอง QHHR ซึ่งมี Sponsor เป็น บริษัท ควอลิตี้เฮ้าส์ จำกัด (มหาชน) ที่บริหารทรัพย์สินภายใต้แบรนด์ Centre Point โดย Property Fund ที่ยังมีสัดส่วนการถือหน่วยของ Sponsor ที่สูงก็มีโอกาสที่ทาง Sponsor จะให้ความสนใจในการนำสินทรัพย์มาเพิ่มหลังแปลงสภาพเป็น REIT (การถือหน่วยสูงสุดของผู้ถิอหน่วยรายหนึ่งของ Property Fund ไม่สามารถเกิน 33.33% ของจำนวนหน่วยทั้งหมด)
  2. Property Fund มีขนาดสินทรัพย์ของกองที่ใหญ่ทำให้มี room ในการใช้เงินกู้ยืมได้เยอะ เช่น กอง LPF ซึ่งมี

มูลค่าทรัพย์สินรวม (Total Asset Value) ประมาณ 32,144 ล้าน (ข้อมูล ณ วันที่ 30 เมษายน 2566) ทำให้สามารถกู้ยืมเงินและมีหนี้สินได้มากกว่า 1 หมื่นล้าน และนำมาลงทุนเพิ่มเติมเพื่อสร้างผลตอบแทนเพิ่ม

  1. Property Fund หลายกองรวมกันหรือรวมกับ REIT ที่อยู่ในตลาด โดย Property Fund ซึ่งมีทรัพย์สินที่มีคุณภาพดีแต่กองมีขนาดเล็กและไม่ได้มีแผนในการลงทุนเพิ่มที่ชัดเจน ซึ่งการแปลงสภาพในกรณีนี้จะทำให้ผู้ถือหน่วย Property Fund เดิมได้หน่วยทรัสต์ของกองอื่น

 

ทั้งนี้ Property Fund ที่มีโอกาสในการแปลงสภาพ จากปัจจัยเรื่อง Sponsor และขนาดกองที่มีขนาดใหญ่ อาทิเช่น

รายชื่อกองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์ (Property Fund) ที่มีชนาดมูลค่าสินทรัพย์รวม (TAV) 20 อันดับแรก

การที่ Property Fund มีการแปลงสภาพและมีโอกาสเติบโตจากการลงทุนเพิ่มเติมได้ ซึ่งจะช่วยสร้างประโยชน์ตอบแทนเงินปันผลเพิ่มขึ้นต่อไป อาจช่วยให้ Property Fund นั้นได้รับความสนใจจากนักลงทุนมากขึ้น โดยในปัจจุบันมี Property Fund เพียงกองเดียว คือ กองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์และสิทธิการเช่า ควอลิตี้ เฮ้าส์ โฮเทล แอนด์ เรซิเดนซ์ (QHHR) ที่ได้ประกาศแผนการแปลงสภาพ REIT เป็นกองทรัสค์ QHHRREITแล้ว ซึ่งได้เสนอแผนการแปลงสภาพไปพร้อมกับการเข้าลงทุนในสินทรัพย์เพิ่มเติม ซึ่งกองคาดว่าจะมีผลตอบแทนหลังการแปลงสภาพและการเข้าลงทุนที่สูงขึ้น

แผนภาพแสดงโครงสร้างกองทรัสต์ QHHRREIT หลังแปลงสภาพและลงทุนเพิ่มเติม