นี่คือช่วงเวลาที่ท้าทายของวงการอสังหาฯ หลังเกิดเหตุการณ์ไม่คาดฝันอย่างแผ่นดินไหวใจกลางกรุงเทพฯ...ผู้ประกอบการอสังหาฯ จะยืนหยัดอย่างไรบนความไม่แน่นอน?

ในงาน "Property Hack 2025: อสังหาฯ ยุคแผ่นดินไหว มองลึก ปรับไว รับมือได้ทุกแรงสั่นสะเทือน" เป็นความร่วมมือระหว่างสมาคมอสังหาริมทรัพย์ไทย สมาคมการค้าอสังหาริมทรัพย์นนทบุรี และบริษัท เทอร์ร่า มีเดีย แอนด์ คอนซัลติ้ง จำกัด คือเวทีที่เปิดมุมมองใหม่และให้ข้อมูลเชิงลึก ซึ่งปีนี้จับหัวข้อที่ร้อนแรงที่สุดของวงการอสังหาฯ เพื่อมาให้ผู้พัฒนาอสังหาฯ นำไปปรับใช้ ปรับตัว กับธุรกิจ ในยุคที่พฤติกรรมผู้ซื้อบ้านและสถานการณ์มีการเปลี่ยนแปลงฉับพลัน

            หนึ่งในหัวข้อเสวนาที่หลายคนตั้งตาคอย คือ “จับสัญญาณสั่นไหว อสังหาฯ บนรอยเลื่อนของความเชื่อมั่น” โดย สุมิตรา วงภักดี กรรมการผู้จัดการ TerraBKK.com ที่มาเผยอินไซต์จากผลวิจัยพฤติกรรมและความเชื่อมั่นของผู้ซื้อบ้าน หลังเกิดเหตุการณ์แผ่นดินไหวเมื่อ 28 มีนาคมที่ผ่านมา

            ผลวิจัยมาจากกลุ่มตัวอย่าง 600 คน เป็นการสำรวจในช่วง 28 เมษายน – 19 พฤษภาคม 2568 ส่วนใหญ่อยู่ในพื้นที่กทม.และปริมณฑล โดยมีการผสมผสานทั้งช่วงวัยและรายได้ ซึ่งผู้ได้รับผลกระทบส่วนใหญ่เป็นคอนโดมากกว่าแนวราบ ในจำนวนนี้มี 68% ที่ได้รับผลกระทบจากรอยร้าวผนัง/พื้นที่ไม่ใช่โครงสร้าง มีเพียง 5% เท่านั้นที่ได้รับความเสียหายในระดับ CRITICAL IMPACT (ผลกระทบระดับโครงสร้างอาคารและงานระบบ)


แผ่นดินไหว พลิกพฤติกรรมผู้บริโภค

 

แม้จะผ่านเหตุการณ์แผ่นดินไหว แต่อย่างไรก็ตามในจำนวน 600 คนในกลุ่มตัวอย่างมีเพียง  4% เท่านั้นที่ตัดสินใจย้ายออก ในจำนวนนี้ มีพฤติกรรมการซื้อที่อยู่อาศัยเปลี่ยนไปเลย 

ทั้งนี้ปัจจัยหลักสำคัญในการเลือกที่อยู่อาศัย หลังเกิดเหตุแผ่นดินไหว ผู้บริโภคต้องการราคาที่สมเหตุสมผลบน คุณภาพดี ในกลุ่มที่อยู่อาศัยระดับราคากลาง ตามมาด้วยแบรนด์ที่น่าเชื่อถือ ขณะที่ปัจจัยด้านความหรูหราลดลง

ทาง TerraBkk ยังได้มีการเปรียบเทียบตัวเลขถึงคุณลักษณะของแบรนด์ที่ผู้บริโภคให้ความสําคัญ (TOP ATTRIBUTES) พบว่าปี 2024 ผู้บริโภคต้องการแบรนด์มีคุณภาพเป็นอันดับหนึ่ง แต่พอมาปี 2025 หลังแผ่นดินไหว ปัจจัยที่ขึ้นแท่นมาเป็นตัวเลือกอันดับต้นของผู้บริโภค คือ ต้องการแบรนด์ที่มีมาตรฐานการก่อสร้าง, มีความรับผิดชอบ จากปัจจัยนี้จะเป็น Game Changing ของผู้พัฒนาอสังหาฯ หลายๆ เจ้าที่ได้รับผลกระทบจากแผ่นดินไหว

            “มีผู้พัฒนาอสังหาฯ ถามว่า คำว่ามีมาตรฐานกับคุณภาพต่างกันอย่างไร? ในมุมมองผู้บริโภคคำว่ามาตรฐาน คือ พวกเขาต้องการแบรนด์หรือบริษัทที่มีความเชี่ยวชาญในการก่อสร้าง เรียกว่าต้องการรู้ว่าผู้พัฒนาฯ ใช้บริษัทหรือแบรนด์ไหนมาดำเนินการก่อสร้าง เพื่อให้เกิดความรู้สึกมั่นใจในความปลอดภัย” สุมิตรา เสริม


ค่าความสุขสูง สวนทางความเชื่อมั่นเศรษฐกิจต่ำ

นอกจากนี้มีการสำรวจแนวโน้มความเชื่อมั่นผู้บริโภคที่มีต่อเศรษฐกิจ พบว่ามีค่าดัชนีต่ำกว่า 50 เทียบเท่ากับช่วงวิกฤติ COVID-19 ถือว่าไม่ดี แต่ถ้าประเมินสถานะทางการเงินของตัวเองในอีก 12 เดือนข้างหน้า ผู้บริโภคยังรูสึกว่าดีเกินกว่า 74% และสถานการณ์ปัจจุบันไม่มั่นใจจะซื้อที่อยู่อาศัย สวนทางกลับคน Gen X ที่ยังมองสถานการณ์ในแง่บวกกว่า Gen อื่นๆ เช่นเดียวกับกลุ่มคนที่มีรายได้สูงมองว่าช่วงนี้เหมาะเป็นจังหวะในการซื้ออสังหาฯ เหมือนกับช่วงโควิด

แต่ต่อให้คนไทยจะไม่มั่นใจกับภาวะเศรษฐกิจ แต่ค่าเฉลี่ยสุขภาวะทางใจของคนไทยกลับสูงถึง 73.2 (ประเมินจากแบบสอบถาม WHO-5 Well-Being Index ขององค์การอนามัยโลก โดยถ้ามีเกณฑ์ 51-70 เท่ากับมีภาวะทางใจปานกลาง และมากกว่า 70 ถือว่าสุขภาวะทางใจดีมาก) ถือว่าดีใกล้เคียงกับประเทศพัฒนาแล้ว ยกเว้นกลุ่มคนที่ได้รับผลกระทบจากแผ่นดินไหว ยิ่งได้รับผลกระทบรุนแรงมากเท่าใด สุขภาพจิตก็ยิ่งเปราะบางมากขึ้น เช่นเดียวกับอายุยิ่งมีอายุน้อยลงสุขภาวะทางจิตใจก็จะน้อยลง ฉะนั้นหากผู้ประกอบการต้องการผลิตคอนเทนต์หรืองานโฆษณา เพื่อโน้มน้าวควรเน้นแนว Emotion Feeling


บ้านที่ดี ... ไม่ใช่แค่พักกาย


         เมื่อมีการสำรวจมุมมองต่อการอยู่อาศัยเพื่อความเป็นอยู่ที่ดี WELLBEING AT HOME บ้านที่ดี ... ไม่ใช่แค่พักกาย พบว่า BABY BOOMERS ให้ความสำคัญกับพื้นที่เรียบง่ายที่ให้ความสงบและผ่อนคลาย ต้องการให้บ้านเป็นพื้นที่สําหรับครอบครัว ช่วยสร้างความรู้สึกปลอดภัยทางใจ รวมถึงสังคมเพื่อนบ้านที่ดี มีสวนช่วยลดความเครียดในชีวิตประจําวัน เพิ่มคุณภาพชีวิต โดยเฉพาะในกลุ่ม GEN X และบ้านควรมี “พื้นที่พักผ่อนที่ช่วยเติมพลังใจ” โดยในกลุ่ม GEN Y ให้ความสําคัญกับสิ่งนี้เป็นพิเศษ ขณะที่ GEN Z มองหา พื้นที่ส่วนตัว ตอบโจทย์สุขภาพใจของตนเอง


ตลาดบ้านชะลอตัว แต่ MASS-PREMIUM-LUXURY ยังขายได้

ข้อมูลจาก TerraByte แอพพลิเคชันวิจัยฐานข้อมูลด้าน Supply & Demand ของอสังหาริมทรัพย์ ยังเผยให้เห็นว่า ตลาดคอนโดฯ มีแนวโน้มลดลงทุกเซกเมนต์ โดยเฉพาะกลุ่ม Premium และ Luxury ลดลง 4% และ 5% ตามลําดับ สะท้อนให้เห็นว่าสินค้าคงค้างในตลาดมีแนวโน้มสูงขึ้นและขายยากขึ้นในทุกระดับราคา แต่กลุ่ม Mass, Premium, Luxury ยังมีการเปิดตัวเพิ่มขึ้น แม้จะมีภาพรวมชะลอตัว ซึ่งอาจสะท้อนถึงการปรับตัวของผู้ประกอบการเน้นเจาะกลุ่มที่มีกําลังซื้อสูงกว่า

ขณะที่ตลาดบ้านเดี่ยว บ้านแฝด ในระดับกลาง-บน ยังคงเป็นเซกเมนต์ที่มีศักยภาพ หลายค่ายมีการปรับพอร์ตจาก Economy Segment (ราคาต่ำกว่า 3 ลบ.) มาผลิต Mass Segment (3-5 ลบ.) และ Premium Segment (6-8 ลบ.)

อย่างไรก็ตามในปี 2025 วงการอสังหาฯ ยังต้องเผชิญหน้ากับ 'ผลกระทบจากแผ่นดินไหว-หนี้ครัวเรือนสูงต่อเนื่อง' โดยผลกระทบจากการปฏิเสธสินเชื่อที่อยู่อาศัยรุนแรงที่สุดในกลุ่มผู้ซื้ออสังหาริมทรัพย์ระดับราคาปานกลางถึงล่าง หรือราคาตํ่ากว่า 3 ล้านบาท เป็นกลุ่มที่มีรายได้ไม่มั่งคง หรือมีภาระหนี้เดิมอยู่แล้ว ทําให้เข้าถึงสินเชื่อได้ยากขึ้นมาก ซึ่งกลุ่มนี้เป็นฐานลูกค้าขนาดใหญ่ของตลาดอสังหาริมทรัพย์

“ทาวน์โฮม เป็นตลาดที่นิ่งมาก แต่จะเห็นว่ากลุ่มทาวน์โฮมพรีเมียมระดับ 6 ล้านบาทขึ้นมีสัญญาณที่ดี และเมื่อสอบถามในกลุ่มบริษัทมหาชน ที่มียอดขายสูงในช่วงที่ผ่านมา กลุ่มนี้จะมีการปรับกลยุทธ์ ไม่ได้ขายแบบเดิม มีการเพิ่มพื้นที่สีเขียว จัดสรรพื้นที่ในโครงการ และเปลี่ยนกลุ่มเป้าหมาย ทำให้ไม่เกิดการปฏิเสธสินเชื่อไม่เกิน 20% แต่ถึงกลุ่มบนจะยังไปได้ แต่ก็มีการตัดสินใจช้า” สุมิตราเล่าถึงการปรับตัวของผู้ประกอบการ

จากข้อมูลเหล่านี้ สะท้อนให้เห็นว่า “ความกังวลของผู้บริโภค” กลายเป็น “แผนที่นำทางสำคัญ” ที่ชี้ให้เห็นถึงความต้องการที่แท้จริงของผู้ซื้อบ้าน ในฐานะของผู้พัฒนาอสังหาริมทรัพย์ นี่คือสัญญาณชัดเจนว่า เราไม่ใช่แค่สร้างบ้าน...แต่ต้องสร้างความรู้สึกปลอดภัย-มั่นคงให้รู้สึกในผู้บริโภคด้วย

Download PDF File