นายประพันธ์ศักดิ์ รักษ์ไชยวรรณ

กรรมการผู้จัดการ บริษัท แอล ดับเบิลยู เอส วิสดอม แอนด์โซลูชั่นส์​ จำกัด

ปี 2567 ผ่านมาแล้วเดือนเศษ เป็นอย่างไรกันบ้างครับเริ่มเดินเครื่องทำงานกันแล้วหลังจากที่หยุดพักผ่อนไปในช่วงปีใหม่ สำหรับเดือนกุมภาพันธ์ เป็นช่วงเวลาที่การทำงานยังไม่ค่อยเข้าที่เข้าทางก็เข้าสู่ช่วงของเทศกาลตรุษจีน เป็นช่วงของการพักผ่อนเดินทางท่องเที่ยว จับจ่ายใช้สอย ของชาวจีน ขอให้มีความสุขกันทุกท่านนะครับ

ในปี 2566 ผมเขียนถึงการพัฒนาโครงการทั้งอาคารที่อยู่อาศัย อาคารสำนักงาน ภายใต้แนวคิดสุขภาวะที่ดี หรือ Well-being ไว้หลายครั้งและในหลายมาตรฐานทั้งมาตรฐาน LEED (Leadership in Energy and Environmental Design) เป็นมาตรฐานอาคารเขียว ที่พัฒนาขึ้นโดย U.S. Green Building Council (USGBC) และ WELL ที่พัฒนาขึ้นมาโดย IWBI (International Well Building Institute) จากประเทศสหรัฐอเมริกา ในขณะที่ปัจจุบันมีมาตรฐานของอาคารที่คำนึงถึงสุขภาวะที่ดีอีกหลายมาตรฐานจากหลายสถาบัน อย่างที่ผมเขียนถึงแนวโน้มการพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ในปี 2567 เมื่อเดือนมกราคมที่ผ่านมา การพัฒนาโครงการอสังหาฯ โดยคำนึงถึงสุขภาวะที่ดีหรือ Well-being  เป็นหนึ่งในแนวโน้มที่ผู้ซื้อที่อยู่อาศัยให้ความสำคัญและเป็นมาตรฐานสำหรับผู้ประกอบการอสังหาริมทรัพย์ในการพัฒนาโครงการเพื่อตอบโจทย์ความต้องการของผู้ซื้อที่อยู่อาศัยในปัจจุบัน

วันนี้ผมมีอีกมาตรฐานของการพัฒนาอาคารมาแนะนำให้ผู้อ่าน TerraBKK ได้รู้จักเพื่อนำไปใช้ในการพัฒนาโครงการทั้งโครงการที่อยู่อาศัย อาคารสำนักงาน และอาคารประเภทอื่นๆ มาตรฐาน นั้นคือ มาตรฐาน Fitwel

มาตรฐาน Fitwel คือมาตรฐานรับรองอาคารที่ว่าด้วยเรื่องสุขภาวะที่ดีของผู้ใช้อาคาร ถูกพัฒนาขึ้นโดย ศูนย์ควบคุมโรคติดต่อสหรัฐอเมริกา (The U.S. Centers for Disease Control and Prevention หรือ CDC) และ สำนักบริหารงานบริการทั่วไปของสหรัฐอเมริกา (The General Services Administration หรือ GSA) ซึ่งในปัจจุบันอยู่ภายใต้การดำเนินงานของหน่วยงานที่มีชื่อว่า The Center for Active Design (CfAD)

มาตรฐาน Fitwel มีระดับการรับรอง 3 ระดับ ได้แก่

อาคารระดับ 1 ดาว คือผ่านการรับรอง 90-104 คะแนน

อาคารระดับ 2 ดาว คือผ่านการรับรอง 105-124 คะแนน

อาคารระดับ 3 ดาว คือผ่านการรับรอง 125-144 คะแนน

ลักษณะการทำคะแนนของมาตรฐาน Fitwel มีความแตกต่างจากมาตรฐานอื่น ๆ กล่าวคือ มาตรฐาน Fitwel ไม่มีข้อกำหนดที่บังคับที่ต้องทำเพื่อให้ได้การรับรอง เจ้าของโครงการสามารถเลือกทำคะแนนในหัวข้อต่าง ๆ ได้อย่างอิสระ ซึ่งระดับการรับรองขึ้นอยู่กับประสิทธิภาพและความสามารถในการทำคะแนนในแต่ละหัวข้อที่เลือก เพราะความยืดหยุ่นของการขอรับรอง ทำให้มาตรฐาน Fitwel จึงกำลังเป็นอีก 1 มาตรฐานที่ตัวเลือกที่น่าสนใจ

ความยืดหยุ่นของมาตรฐาน Fitwel จึงเป็นตัวเลือกที่น่าสนใจสำหรับผู้ประกอบการอสังหาริมทรัพย์จะนำมาใช้ในการพัฒนาโครงการของตัวเอง อย่างที่ผมเขียนไว้ข้างต้นว่ามาตรฐาน Fitwel สามารถนำมาใช้ในการพัฒนาอาคารได้ทุกประเภท เพื่อให้แต่ละอาคารสร้างสภาวะสุขภาวะที่ดี และสบายในการใช้อาคารซึ่งเป็นประโยชน์ต่อสุขภาพของผู้ที่ใช้งานภายในอาคาร โดยแต่ละอาคารก็จะมีรายละเอียดของมาตรฐานที่แตกต่างกัน วันนี้ผมนำมาตรฐาน Fitwel สำหรับการพัฒนาอาคารประเภทค้าปลีก หรือ ห้างสรรพสินค้า เนื่องจากอาคารของห้างสรรพสินค้าเป็นอาคารที่มีจำนวนผู้ที่มาใช้งานเป็นจำนวนมาก และใช้เวลาในการอยู่ในอาคารตั้งแต่ 1-8 ชั่วโมงต่อครั้ง หรือมากกว่านั้น ดังนั้นการพัฒนาอาคารที่สามารถสร้างสุขภาวะที่ดีของผู้ใช้อาคารด้วยมาตรฐาน Fitwel จึงเป็นหนึ่งในทางเลือกที่น่าสนใจสำหรับผู้พัฒนาโครงการค้าปลีก หรือ ห้างสรรพสินค้า โดยแนวทางการพัฒนาอาคารประเภทนี้ตามมาตรฐานของ Fitwel มีทั้งหมด 12 หัวข้อให้พิจารณาและสามารถเลือกทำคะแนนในการรับรอง ได้แก่

  1. ที่ตั้งของโครงการ – มาตรฐาน Fitwel ให้ความสำคัญกับสิ่งอำนวยความสะดวกต่าง ๆ โดยรอบพื้นที่โครงการ เช่นเดียวกับมาตรฐานอื่น ๆ กล่าวคือ ที่ตั้งของโครงการต้องมีสิ่งอำนวยความสะดวกต่าง ๆ อยู่รอบโครงการ ได้แก่ ร้านอาหาร, ธนาคาร, สถานที่ออกกำลังกาย และสถานีขนส่งสาธารณะ เป็นต้น โดยสิ่งอำนวยความสะดวกดังกล่าวต้องอยู่ในระยะทาง 800 เมตรจากทางเข้าหลักของอาคารและต้องสามารถเข้าถึงได้ด้วยการเดินเท้า 

2. การเข้าถึงโครงการ - มาตรฐาน Fitwel มุ่งเน้นเรื่องการเข้าถึงเดินทางด้วยการเดินเท้า และการสร้างทางเลือกในการเดินทางให้แก่ ลูกค้า รวมถึงการสร้างแรงแรงจูงใจด้วยให้ผลประโยชน์บางอย่างแก่ ลูกค้า เพื่อลดปริมาณการใช้รถยนต์ เช่น การออกแบบเส้นทางเดินเท้าระหว่างทางเข้าหลักของอาคารและจุดขนส่งสาธารณะ, การออกแบบถนนในโครงการให้มีความปลอดภัยทั้งคนเดินเท้าและคนใช้จักรยาน, ส่งเสริมการเดินทางด้วยจักรยาน โดยมีที่จอดจักรยานที่เพียงพอและปลอดภัย, สร้างแรงจูงใจต่อการลดปริมาณการใช้ลดรถยนตร์ส่วนตัว เป็นต้น

3. พื้นที่ภายนอกอาคาร – กำหนดให้พื้นที่ Outdoor มีพื้นที่สำหรับการทำกิจกรรมที่ส่งเสริมสุขภาพแก่ลูกค้าผู้เข้ามาใช้บริการ เช่น มีเส้นทางเดินเพื่อส่งเสริมสุขภาพ, มีพื้นที่ออกกำลังกายกลางแจ้ง, มีสวนสุขภาพเพื่อให้คนใกล้ชิดกับธรรมชาติ ส่งเสริมสุขภาพจิตใจ รวมถึงการจัด Farmer Market เพื่อส่งเสริมผลผลิตทางการเกษตร โดยเฉพาะจากการทำเกษตรอินทรีย์

4. ทางเข้าอาคาร - ทางเข้าและชั้น 1 ต้องเป็นพื้นที่ปลอดบุหรี่ มีป้ายแจ้งเตือนทุกทางเข้าอาคาร ทางเข้าหลักต้องเชื่อมต่อกับกับพื้นที่ Outdoor เพื่อสามารถเข้าถึงพื้นที่ที่ส่งเสริมสุขภาพที่อยู่ภายนอกอาคารได้และต้องมีสิ่งอำนวยความสะดวกภายในระยะ 30 เมตรจากทางเข้าหลัก เช่น ที่นั่งพัก, ห้องน้ำ หรือ จุดรับ-ส่งขนส่งสาธารณะเป็นต้น

ทุกประตูทางเข้าอาคารต้องมีแสงสว่างที่เพียงพอเพื่อความปลอดภัยและต้องติดตั้งพรมดักฝุ่นเพื่อคัดกรองและลดปริมาณฝุ่นหรือเชื้อโรคที่อาจแพร่กระจายสู่ภายในอาคารได้

5. การออกแบบบันได – มาตรฐาน Fitwel ต้องการส่งเสริมให้ลูกค้าผู้เข้ามาใช้บริการให้มีการใช้บันไดมากขึ้น แทนการใช้บันไดเลื่อนหรือลิฟต์ โดยการออกแบบบันไดต้องมองเห็นได้ง่ายหรือเข้าถึงได้ง่าย มีความปลอดภัย และสร้างความดึงดูดและน่าใช้งาน

6. สิ่งแวดล้อมภายในอาคาร – ให้มีนโยบายเกี่ยวกับ Indoor Air Quality และต้องมีการทดสอบ Indoor Air Quality อย่างสม่ำเสมอ รวมถึงต้องประชาสัมพันธ์ผลการทดสอบแก่ลูกค้าผู้ใช้บริการ ต้องเลือกใช้วัสดุก่อสร้างที่ไม่มีแร่ใยหิน ที่จะก่อให้เกิดอันตรายต่อสุขภาพของผู้ใช้อาคาร ในการดูแลบริหารจัดการ ต้องมีการวางระบบควบคุมแมลงและสัตว์พาหะ (Pest Management Plan : IPM) รวมถึงการจัดซื้อผลิตภัณฑ์ทำความสะอาดทั้งหมด ต้องเป็นผลิตภัณฑ์ที่เป็นมิตรต่อสิ่งแวดล้อม

7. พื้นที่สำนักงาน – ในส่วนที่เป็นพื้นที่สำนักงาน ต้องเป็นพื้นที่ที่ส่งเสริมให้เกิด Productivity และมีสุขภาวะที่ดีแก่พนักงาน เช่น พื้นที่ที่เป็นสำนักงาน ต้องมีแสงธรรมชาติเข้าถึง สามารถมองเห็นภาพทิวทัศน์จากโต๊ะทำงานได้ และมีสภาวะน่าสบาย (Thermal Comfort)

8. พื้นที่ส่วนกลาง – พื้นที่ที่ผู้ใช้อาคารต้องใช้ร่วมกัน เช่น ห้องน้ำ ต้องมีนโยบายด้านการทำความสะอาดห้องน้ำและให้ความรู้ด้านสุขอนามัยและการใช้ห้องน้ำภายในอาคารแก่ผู้ใช้งาน มีพื้นที่ออกกำลังกาย หรือ Fitness หรือจัดกิจกรรมเพื่อส่งเสริมสุขภาพได้ทั้ง Indoor และ Outdoor มี Multi-Purpose Room เพื่อจัดกิจกรรมที่ส่งเสริมด้าน Wellness รวมถึงมีพื้นที่หรือห้องสำหรับการให้นมเด็กทารก

9. จุดเติมน้ำดื่ม – มาตรฐาน Fitwel ต้องการให้ทุกคนสามารถเข้าถึงบริการน้ำดื่ม โดยต้องมีจุดให้บริการน้ำดื่มที่เพียงพอ และมีการทดสอบคุณภาพของน้ำที่ได้มาตรฐาน

10. พื้นที่ให้บริการอาหารและเครื่องดื่ม – มาตรฐาน Fitwel มุ่งเน้นส่งเสริมให้ผู้ใช้อาคารสามารถเข้าถึงอาหารที่ส่งเสริมสุขภาพได้ โดยเฉพาะพื้นที่ที่เป็นพื้นที่ให้บริการแก่พนักงานประจำของอาคาร

11. จุดบริการตู้จำหน่ายสินค้าและอาหาร – มีนโยบายและติดตั้งตู้จำหน่ายสินค้าและอาหาร โดยสินค้าและอาหารต้องเป็นผลิตภัณฑ์ที่ส่งเสริมด้านสุขภาพ

12. การรับมือเหตุฉุกเฉิน - มาตรฐาน Fitwel ให้ความสำคัญด้านความปลอดภัยและการรับมือกับสถานการณ์ฉุกเฉิน เพื่อให้แน่ชัดว่าลูกค้าผู้ใช้บริการ จะได้รับการช่วยเหลือที่ถูกต้องและรวดเร็ว โดยการรับมือเหตุฉุกเฉินต้องมีแผนเตรียมรับมือเหตุฉุกเฉินที่มีมาตรฐาน ต้องติดตั้งเครื่องกระตุ้นหัวใจไฟฟ้าชนิดอัตโนมัติ (Automated External Defibrillator, AED) เพียงพอและครอบคลุม, มีบุคลากรที่ผ่านการอบรมและรับรองการเป็นผู้ปฏิบัติการฉุกเฉินเบื้องต้น (first responder) และมีระบบข้อความแจ้งเตือนเหตุฉุกเฉินอัตโนมัติเพื่อเตือนภัยแก่ลูกค้าผู้ใช้บริการรวมถึงผู้ใช้อาคารในส่วนอื่น ๆ

ทั้ง 12 หัวข้อเป็นมาตรฐานที่ออกแบบเพื่อให้ผู้ใช้ประโยชน์ภายในอาคารทั้งพนักงานประจำและลูกค้าที่เข้ามาจับจ่ายใช้สอยภายในอาคารมีสุขภาวะที่ดี สบาย และปลอดภัย โดยอาคารที่สามารถขอรับรองมาตรฐาน Fitwel ประกอบด้วย อาคารสำนักงาน (Workplace), อาคารชุด (Multifamily residential) และที่อยู่อาศัยเพื่อผู้สูงวัย (Senior Housing) ทั้งนี้ มาตรฐาน Fitwel มีอายุในการรับรองอาคาร 3 ปี นับจากวันที่ได้รับการรับรอง เมื่อครบกำหนดต้องทำการของรับรองใหม่อีกครั้ง

รู้จัก Fitwell กันแล้วเป็นไงกันบ้างครับไม่ยากเลยสำหรับผู้ประกอบการอสังหาฯ ที่จะพัฒนาโครงการเพื่อให้ได้รับมาตรฐานนี้ ถ้าสนใจข้อมูลเพิ่มเติมเข้าไปหาอ่านเพิ่มเติมได้ที่ www.lws.co.th กันนะครับ แล้วจะพบกันใหม่เดือนมีนาคมครับ

สวัสดีครับ