สวัสดีครับเพื่อนๆ สมาชิก TerraBKK เข้าสู่ช่วงกลางปี 2566 กันแล้ว หลายคนเริ่มทบทวนตัวเองว่าผ่านมาเกือบครึ่งปีได้ทำอะไรตามแผนที่วางไว้ไปแล้วบ้าง และเหลืออะไรที่ยังไม่ได้ทำและต้องทำให้สำเร็จในช่วงครึ่งหลังของปี ค่อยๆ ทบทวนกันไปครับ

วันนี้ผมมีเรื่องน่าสนใจเกี่ยวกับการนำมาตรฐานอาคารเขียวที่เรียกว่า EDGE ( (Excellence in Design for Greater Efficiencies) ซึ่งเป็นมาตรฐานสากลที่พัฒนาโดย International Finance Corporation (IFC) มาใช้ในการปรับปรุงอาคารประเภทอาคารคลังสินค้า ศูนย์กระจายสินค้า และโรงงานให้เช่า เพื่อสร้างมูลค่าเพิ่มให้กับอาคารและงานบริการจากธุรกิจประเภทนี้ ซึ่งเป็นธุรกิจที่มีอัตราการเติบโตอย่างต่อเนื่องไปพร้อมๆ กับการเติบโตของภาคการผลิต การส่งออก การค้า การขนส่ง โดยเฉพาะธุรกิจที่เกี่ยวกับการค้าอิเล็กทรอนิคส์ หรือ E-Commerce ซึ่งเป็นธุรกิจที่มีอัตราการเติบโตอย่างต่อเนื่องนับตั้งแต่เกิดการแพร่ระบาดของโคโรน่าไวรัสสายพันธ์ใหม่ 2019 (COVID-19)

จากรายงานของกรมพัฒนาธุรกิจการค้า กระทรวงพาณิชย์ ระบุว่า ณ สิ้นปี 2564 มีบริษัทคลังสินค้าจดทะเบียนจัดตั้งเป็นนิติบุคคลและดำเนินกิจการอยู่ จำนวน 1,240 ราย มีมูลค่าทุน 20,417.62 ล้านบาท ธุรกิจส่วนใหญ่ดำเนินกิจการในรูปแบบบริษัทจำกัด มีจานวน 1,024 ราย คิดเป็นร้อยละ 82.58 มูลค่าทุน 20,025.54 ล้านบาท

โดยรายงานระบุว่า ธุรกิจคลังสินค้า (Warehouse) ของไทย มีรายได้เติบโตอย่างต่อเนื่อง โดยรายได้รวม ปี 2561 มีจำนวน 69,354.42 ล้านบาท ปี 2562 จำนวน 71,291.73 ล้านบาท และ ปี 2563 จำนวน 87,240.63 ล้านบาท การเจริญเติบโตของรายได้รวมต่อปี (ปี 2561 - 2563) มีขนาดร้อยละ 2.79 และ 22.37 ตามลำดับ

 จากอัตราการเติบโตของธุรกิจคลังสินค้าดังกล่าว ทำให้ผู้ประกอบการอสังหาริมทรัพย์จำนวนมากให้ความสนใจพัฒนาโครงการคลังสินค้าเพื่อตอบโจทย์กับความต้องการที่สูงขึ้นโดยเฉพาะในทำเลรอบกรุงเทพมหานคร และพื้นที่โดยรอบเขตเศรษฐกิจพิเศษภาคตะวันออก (Eastern Economic Corridor: EEC) อาทิ สมุทรปราการ อยุธยา ชลบุรี  ฉะเชิงเทรา ซึ่งมีข้อได้เปรียบจากการเป็นจังหวัดที่มีนิคมอุตสาหกรรม ศูนย์กระจายสินค้าจากส่วนกลาง รวมทั้งมีเส้นทางคมนาคมที่สะดวก ใกล้ท่าเรือ สถานีบรรจุและแยกสินค้ากล่องลาดกระบัง (Inland Container Depot: ICD) และท่าอากาศยานสุวรรณภูมิ อย่างไรก็ดี พื้นที่คลังสินค้าทั่วไปให้เช่ายังคงกระจุกตัวอยู่ในจังหวัดสมุทรปราการสัดส่วน 32.6% ของพื้นที่ให้เช่าทั้งหมด ขณะที่ชลบุรี อยุธยา ฉะเชิงเทรา และกรุงเทพฯ  มีสัดส่วน 21.0%,  13.1%, 11.4% และ 8.2% ตามลำดับ

โดยอาคารคลังสินค้าให้เช่าในประเทศไทย แบ่งออกเป็น 2 ลักษณะได้แก่ 1.) คลังสินค้าแบบดั้งเดิม สัดส่วนมากกว่า 95% ของจำนวนคลังสินค้าทั่วประเทศ ส่วนใหญ่เน้นบริการพื้นที่เช่า  และ 2.) คลังสินค้าสมัยใหม่ ให้บริการพื้นที่เช่าที่รองรับการใช้เทคโนโลยีดิจิทัลและระบบโลจิสติกส์ครบวงจร ซึ่งช่วยเพิ่มประสิทธิภาพในการบริหารจัดการคลังสินค้า

อัตราการเติบโตของธุรกิจคลังสินค้าดังกล่าว ทำให้ผู้ประกอบการอสังหาริมทรัพย์ให้ความสำคัญในการพัฒนารูปแบบอาคารคลังสินค้าจากแบบดั้งเดิมมาเป็นอาคารคลังสินค้าสมัยใหม่ทั้งในด้านรูปแบบของอาคารที่มีสีสันสะดุดตาและให้ความสำคัญกับการพัฒนาอาคารในรูปแบบของอาคารอนุรักษ์พลังงานที่ได้มาตรฐาน เช่น LEED (Leadership in Energy and Environmental Design)  เพื่อเพิ่มฐานลูกค้า

นอกจากมาตรฐาน LEED แล้ว ปัจจุบันมีการพัฒนามาตรฐานอาคารเขียวที่เรียกว่า EDGE ( (Excellence in Design for Greater Efficiencies) ซึ่งเป็นมาตรฐานสากลที่พัฒนาโดย International Finance Corporation (IFC) จากการศึกษาของ LWS พบว่า มาตรฐาน EDGE เป็นมาตรฐานที่มีความเหมาะสมอย่างมากในการนำมาใช้เป็นแนวทางในการประเมินและปรับปรุงประสิทธิภาพของอาคาร โดยเฉพาะอาคารประเภทคลังสินค้าเก่า ที่ต้องการควบคุมค่าใช้จ่ายในการปรับปรุงอาคาร รวมไปถึงระยะเวลาในการดำเนินงานเพื่อขอการรับรองมาตรฐาน โดยมาตรฐาน EDGE นี้  มุ่งเน้นไปที่ 3 ส่วนหลัก ได้แก่ ประสิทธิภาพการใช้พลังงาน การประหยัดน้ำ และการเลือกใช้วัสดุ โดยสามารถประเมินผ่านแอปพลิเคชันได้อย่างสะดวก เพื่อเป็นแนวทางการกำหนดกลยุทธ์ต่างๆในการประหยัดพลังงานได้อย่างคุ้มค่าและรวดเร็ว

มาตรฐาน EDGE แบ่งระดับการรับรองออกเป็น 3 ระดับ ได้แก่

  1. EDGE Certified ที่กำหนดให้อาคารจะต้องมีผลการประหยัดของ 3 ระบบหลัก (การใช้พลังงาน, การใช้น้ำ และการใช้วัสดุและทรัพยากร) ไม่น้อยกว่า 20%
  2. EDGE Advanced  ที่กำหนดให้อาคารจะต้องมีผลการประหยัดของ 3 ระบบหลัก (การใช้พลังงาน, การใช้น้ำ และการใช้วัสดุและทรัพยากร) ไม่น้อยกว่า 40% และ
  3. EDGE Zero  ต้องมีผลการประหยัดน้ำและด้านการใช้วัสดุและทรัพยากร 20 % และมีผลการประหยัดพลังงานได้ 100 %โดยใช้พลังงานหมุนเวียนหรือการชดเชยคาร์บอน

 

จากผลการประเมินการพัฒนาอาคารคลังสินค้าเก่า ลักษณะอาคารแบ่งออกเป็น 2 ส่วน ส่วนสำนักงาน และส่วนคลังสินค้าทั่วไป ซึ่งโครงการมีแผนการปรับปรุงและซ่อมแซมอาคารเพื่อขอรับรองอาคารเขียวตามมาตรฐาน EDGE  ในระดับ Certified  หลังการประเมินขีดความสามารถอาคารผ่านแอปพลิเคชันพบว่า ในอาคารคลังสินค้ามีสัดส่วนการพลังงานไฟฟ้าจากการใช้งานไฟฟ้าแสงสว่างเป็นหลักของมูลค่าค่าใช้ไฟฟ้าต่อปี อาคารต้องมีการปรับเปลี่ยนหลอดไฟเป็นหลอดไฟประเภท LED ชนิดประหยัดพลังงาน การปรับเปลี่ยนหลอดไฟสามารถปรับได้ในหลายรูปแบบ เช่น การเปลี่ยนประเภทของหลอดไฟ การเปลี่ยนจำนวนของหลอดไฟที่ติดตั้ง หรือการปรับเปลี่ยนแบบการจัดเรียงเพื่อลดปริมาณกำลังไฟที่ใช้และจะต้องศึกษาผลกระทบเรื่องค่าความส่องสว่างที่มีประสิทธิภาพต่อผู้ใช้งานอาคารควบคู่ไปด้วย

 ในขณะเดียวกันโครงการมีการเพิ่มการติดตั้งฉนวนหลังคาและปรับเปลี่ยนโทนสีของอาคารเพื่อช่วยลดความร้อนที่เข้ามาภายในอาคาร ช่วยให้เกิดสภาวะน่าสบายในการใช้งานอาคารมากขึ้น โดยหากอาคารมีส่วนปรับอากาศสามารถติดตั้งฉนวนผนังเพิ่มเติมเพื่อลดภาระการทำความเย็นของเครื่องปรับอากาศและห้องเย็น

ส่วนเรื่องการประหยัดน้ำมาตรฐาน EDGE จะมุ่งเน้นไปที่การประหยัดน้ำที่ใช้ภายในอาคาร โดยมีการเลือกใช้หรือปรับเปลี่ยนไปใช้สุขภัณฑ์ประหยัดน้ำทดแทน และสุดท้ายการพิจารณาในด้านการเลือกใช้วัสดุควรเลือกใช้วัสดุที่มีการใช้พลังงานในการผลิตต่ำและไม่ใช่วัสดุใหม่อย่างสิ้นเปลือง เช่น การนำวัสดุเก่าภายในอาคารกลับมาใช้ การใช้โครงสร้างเดิมของอาคาร ซึ่งวิธีการดังกล่าวนี้จะช่วยลดปริมาณคาร์บอนฟุตพริ้นต์

จากที่กล่าวมาข้างต้น ผู้ประกอบการจะต้องใช้งบประมาณในการปรับปรุงภายใต้มาตรฐาน EDGE เพิ่มขึ้นประมาณ 5% เมื่อเทียบกับค่าใช้จ่ายในการก่อสร้างอาคารปกติ แต่อาคารที่ถูกปรับปรุงภายใต้มาตรฐาน EDGE จะสามารถลดค่าไฟได้ถึง 50% จากเดิม และโครงการยังใช้ระยะเวลาดำเนินการก่อสร้างปรับปรุงอาคารที่สั้นเพียง 1-3 เดือนใช้ระยะเวลาการยื่นเรื่องขอรับรองอาคารเขียวเพียง 1-2 เดือน ซึ่งในระหว่างการดำเนินการก่อสร้าง โครงการยังสามารถลดค่าดำเนินการในการเก็บข้อมูลการดำเนินการตามแผนป้องกันมลพิษจากการก่อสร้าง ตามข้อกำหนดการดำเนินของมาตรฐานอาคารเขียวอื่นๆลงได้ เนื่องจากมาตรา EDGE นั้น มุ่งเน้นการเพิ่มประสิทธิภาพการใช้พลังงาน, การใช้น้ำ และการใช้วัสดุและทรัพยากร จากการออกแบบและการเลือกใช้วัสดุก่อสร้างเท่านั้น

จากแนวทางการพัฒนาตามมาตรฐานของ  EDGE ดังกล่าว ผมคิดว่า การนำมาตรฐานของ EDGE มาใช้ในการปรับปรุงอาคารประเภทคลังสินค้า มีความเหมาะสม  ช่วยลดระยะการดำเนินการ ช่วยลดต้นทุนการขอรับรอง  ซึ่งมาตรฐาน EDGE สามารถตอบรับตามความต้องการของลูกค้าในปัจจุบันได้ นอกจากนี้ยังเป็นการช่วยลดปริมาณคาร์บอนในกระบวณการบริหารโครงการ

            สำหรับผู้ประกอบการอสังหาริมทรัพย์ที่มีแผนในการพัฒนาโครงการคลังสินค้า ศูนย์กระจายสินค้า และโรงงานให้เช่า ผมแนะนำให้พัฒนาโครงการภายใต้มาตรฐานของ EDGE ซึ่งเป็นมาตรฐานที่ดำเนินการได้ง่ายและได้รับการยอมรับในระดับภูมิภาคและระดับโลก จะช่วยให้ผู้ประกอบการอสังหาริมทรัพย์ลดภาระค่าใช้จ่ายได้ในระยะยาว ภายใต้แนวคิดในการพัฒนาโครงการอย่างยั่งยืน (Sustainable Developer)

            แล้วพบกันใหม่เดือนกรกฏาคม จะเป็นเรื่องอะไรติดตามกันนะครับ หรือท่านผู้อ่านสนใจเรื่องไหนเป็นพิเศษ แนะนำกันได้ครับ สวัสดีครับ

โดย นายประพันธ์ศักดิ์ รักษ์ไชยวรรณ กรรมการผู้จัดการ บริษัท แอล ดับเบิลยู เอส วิสดอม แอนด์ โซลูชั่น จำกัด