หลักสูตรวิทยาศาสตรมหาบัณฑิต

สาขาวิชานวัตกรรมการพัฒนาอสังหาริมทรัพย์

(MIRED) คณะสถาปัตยกรรมศาสตร์และการผังเมือง

มหาวิทยาลัยธรรมศาสตร์

 

หลายๆ ท่านมีความเชื่อ หรือได้รับข้อมูลว่า การลงทุนอสังหาริมทรัพย์ ไม่ว่าจะเป็นการซื้อห้องชุดมาปล่อยเช่า หรือการทำหอพัก อพาร์ทเมนต์ เช่าพื้นที่มาปล่อยเช่าต่อ ฯลฯ มีแต่ได้กับได้ โดยเฉพาะภาวการณ์ปัจจุบัน ที่ห้องชุดจำนวนมากราคาลดลง เนื่องจากความนิยมหรือความต้องการห้องชุดลดลง อันมีสาเหตุมาจากภาวะความปกติใหม่ (New Normal) หลาย ๆ ท่านจึงพิจารณาแล้วว่า ช่วงนี้คือโอกาสดีอย่างยิ่งที่จะลงทุนกับการซื้อห้องชุดแล้วนำปล่อยเช่า   ทางหลักสูตรนวัตกรรมการพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ (MIRED) จะนำเรียนท่านผ่านบทความนี้ว่า การลงทุนอสังหาริมทรัพย์โดยการซื้อห้องชุดปล่อยเช่ามีความเสี่ยงอะไรบ้าง เพื่อประกอบการตัดสินใจของท่านครับ

  1. การลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ไม่ว่าประเภทใด ๆ นั้น เป็นการลงทุนที่สภาพคล่อง (liquidity) ต่ำ การซื้อขายถ่ายโอนเปลี่ยนมือทำได้ยากกว่าทรัพย์ประเภทอื่น ๆ เนื่องจากราคาสูง ผู้ซื้อต้องใช้เวลาแสวงหาข้อมูลเพื่อประกอบการตัดสินใจที่ยาวนาน และยังมีตัวเปรียบเทียบ (comparable properties) จำนวนมาก ซึ่งผู้ซื้อสามารถจะเลือกได้ก่อนของของเรา อีกทั้งกระบวนการในการเปลี่ยนมือที่ยุ่งยากซับซ้อนและมีหลายฝ่ายเกี่ยวข้อง  
     
  2. อสังหาริมทรัพย์ไม่ว่าประเภทใด ๆ ล้วนแต่เป็นทรัพย์ที่มีราคาสูง ผู้ซื้อเพื่อลงทุนอาจจะต้องใช้เวลาในการสะสมเงินเพื่อนำมาซื้อห้องชุดที่ตนเองต้องการ แต่บางครั้งห้องชุดที่ต้องการ อาจโดนผู้ซื้อรายอื่น ๆ ซื้อตัดหน้าไปแล้ว หรือทางผู้ประกอบการขึ้นราคาขาย ตามกฎอุปสงค์อุปทานครับ อีกวิธีการถ้าจะไม่สะสมเงินมาลงทุนเอง ผู้ซื้ออาจใช้วิธีกู้ยืมเงินจากสถาบันการเงิน ซึ่งถือเป็นปัจจัยเสี่ยงอีกประการครับ เพราะผู้ซื้อเองจะไม่ทราบเลยว่า สถาบันการเงินที่ท่านทำธุรกรรมด้วย จะมีการปรับอัตราดอกเบี้ยเงินกู้หรือเปลี่ยนแปลงเงื่อนไขในการผ่อนชำระเงินอย่างไรบ้าง
     
  3. การที่อสังหาริมทรัพย์ทุกประเภทไม่สามารถเคลื่อนที่ได้ หมายความ ทำเลเที่ตั้งป็นข้อจำกัดและเป็นความเสี่ยงของการลงทุนซื้อห้องชุดมาปล่อยเช่าด้วย ห้องชุดตกแต่งดี ใช้เฟอร์นิเจอร์ของดีแต่อยู่ในบริเวณที่ไม่เหมาะสม การเดินทางไม่สะดวก การเข้าถึง (accessibility) ไม่สะดวก ฯลฯ  นับว่าเป็นความเสี่ยงเช่นกัน เพราะถ้าผู้ซื้อเดินทางเข้าไปยังอาคารชุดที่ตนเองซื้อห้องชุดไว้ไม่สะดวก ท่านสามารถตั้งสมมติฐานได้เลยว่า ผู้เช่าไม่สามารถเข้าถึงได้สะดวกเช่นกันครับ   และเนื่องด้วยการที่ห้องชุดต่าง ๆ เคลื่อนที่ไม่ได้ จึงไม่สามารถเลี่ยงที่จะต้องประสบพบกับภัยทางธรรมชาติเช่น น้ำท่วม แผ่นดินไหว หรือภัยที่มนุษย์สร้างขึ้น เช่น จราจล จราจร ก่อการร้าย ฯลฯ ถึงแม้ที่ดินที่ตั้งจะไม่มีการเสื่อมราคา แต่สิ่งปลูกสร้างย่อมมีการเสื่อมราคาหรือลดความนิยมไปหากได้รับภัยต่าง ๆ ดังที่กล่าวมาแล้ว เช่น ไปอาคารชุดอยู่ในย่านที่มีการชุมนุมประท้วงบ่อย ๆ อาจจะเสียลูกค้า หรือบางทีอาจจะโดนชโมยของ ก่อวินาศกรรม เป็นต้น
     
  4. คู่แข่งขันของอสังหาริมทรัพย์ประเภทที่พักอาศัยมีจำนวนมาก รวมทั้งมีผลิตภัณฑ์หรือสินค้าทดแทนได้ในหลายกรณี (substitutional products) แม้กระทั่งในอาคารชุดเดียวกัน ย่อมมีนักลงทุนที่คิดเหมือนท่าน ได้ซื้อห้องชุดจำนวนมากเพื่อปล่อยเช่า แต่การที่คู่แข่งเข้ามาก่อน คู่แข่งจะมีความได้เปรียบในด้านการตั้งราคาค่าเข่า ที่เหมาะสม มีสายสัมพันธ์ (connection) ที่แนบแน่นกับนิติบุคคล หรือนายหน้าต่าง ๆ นอกจากนี้แล้ว ห้องชุดปล่อยเช่ายังมีผลิตภัณฑ์ทดแทนที่อยู่ภายนอก อาคารชุดนั้น ๆ เช่น หอพัก หรือ อพาร์ทเมนต์ ในกรณีที่ผู้เช่าไม่มีกำลังเช่าเพียงพอที่จะเช่าห้องชุดเพื่อพักอาศัยได้ หรือในกรณีที่ผู้เช่าต้องการพักอาศัยหรือพักแรมในเวลาอันสั้น อาจพิจารณาเช่าโรงแรมอื่น ๆ ได้ เพราะได้ความสะดวกสบายมากกว่าการเช่าห้องชุดในอาคารชุด เป็นต้น หรือแม้กรณีที่ผู้เช่ามาในลักษณะเป็นครอบครัวต้องการความเป็นส่วนตัว หากมีบ้านเดี่ยวหรือทาวน์เฮ้าส์สักหลังที่ปล่อยเช่าในบริเวณใกล้เคียงกับห้องชุดของท่าน ผู้เช่าอาจพิจารณาเลือกเช่าบ้านพักแทนได้ ผู้อ่านหากสนใจเรื่องคู่แข่งขันหรือสภาพแวดล้อมการแข่งขันแล้ว ผู้อ่านสามารถอ่าน Five Forces Theory ของ Michael E Porter เพิ่มเติมได้ครับ  ท่านจะเข้าใจเลยว่า การซื้อห้องชุดปล่อยเช่า มีคู่แข่งขันมากมายในตลาดเลยทีเดียว
     
  5. การที่กรุงเทพมหานครได้มีการพัฒนาระบบขนส่งมวลชนขนาดใหญ่ ไม่ว่าจะเป็น BTS MRT และเส้นทางของระบบขนส่งมวลชนดังกล่าวได้เข้าไปถึงชุมชนรอบนอกหรือปริมณฑลแล้วบางส่วน ทำให้ประชาชนที่ต้องทำงานในตัวเมืองแต่พักอาศัยในบริเวณรอบนอกหรือปริมณฑล มีทางเลือกในการเดินทางที่สามารถควบคุมเวลาได้ ดังนั้นความจำเป็นในการเช่าห้องชุดพักอาศัยหรืออพาร์เมนต์ในย่านธุรกิจกลางของกรุงเทพ (Central Business District) จะลดน้อยลง ซึ่งจะกระทบกับนักลงทุนที่ซื้อห้องชุดปล่อยเช่าด้วยเช่นกัน ตัวอย่างเช่นผู้เขียนเอง ปัจจุบันพักอาศัยแถว มหาวิทยาลัยเกษตรศาสตร์ หากในอนาคตมีการย้ายที่ทำงานไปแถว ๆ สาทร สีลม สามย่าน จากเดิมผู้เขียนมีแผนการจะเช่าห้องชุดพักอาศัยแถบสาทร ซึ่งค่าเช่าแพงมาก ไม่ต่ำกว่า 25,000 บาท/เดือน เพื่อประหยัดเวลาในการเดินทางไปที่ทำงาน  หรือถ้าจะขับรถไปทำงานก็ต้องตื่นประมาณ 5.00 น. เพื่อให้เข้างานทัน  แต่ปัจจุบัน รถไฟฟ้าสาย BTS สีเขียวได้ขยายมาถึงปากซอยบ้านผู้เขียนแล้ว ใช้เวลาเพียง 30 - 45 นาที (รวมการเปลี่ยนสาย) จะถึงสถานที่ทำงาน ผู้เขียนจึงไม่มีความจำเป็นต้องเสียเงินเดือนละ 25,000 บาทเพื่อเช่าห้องชุด หรืออพาร์ทเมนต์ในบริเวณย่านที่ทำงานอีกต่อไป แต่สามารถควบคุมเวลาในการเดินทาง การพักผ่อนและใช้ชีวิตได้ เป็นต้น
     
  6. อาคารชุดและห้องชุด ย่อมมีการเสื่อมราคา/มูลค่า โดยมีถึง 3 กรณี ได้แก่ 1. การเสื่อมทางกายภาพ 2.การเสื่อมจากการใช้งาน และ 3. การเสื่อมจากภาวะเศรษฐกิจ โดยมากแล้ว ห้องชุดพักอาศัยจะได้ผลกระทบจากความเสื่อมทางกายภาพ หากขาดการบำรุงรักษาที่สมควร  และส่วนใหญ่ผู้ที่มีหน้าที่ในการบำรุงรักษาอาคารชุดคือ นิติบุคคลอาคารชุด  ในกรณีถ้าท่านซื้อห้องชุดในอาคารชุดที่ทำเลที่ตั้งดี การคมนาคมสะดวก เพื่อหวังเก็งกำไร หรือปล่อยเช่า แต่มีนิติบุคคลซึ่งคุณภาพไม่ถึง ละเลยการบริการลูกบ้าน ขาดการบำรุงรักษาพื้นที่ส่วนกลาง ห้องชุดของท่านอาจจะขายหรือปล่อยเช่านไม่ได้หรือขายได้ในราคาต่ำกว่าทุน (นี้คือการเสื่อมราคาทางกายภาพและการใช้งาน)
     
  7. เรื่องของ Timing หรือจังหวะเวลา ในการซื้อ การขาย ดังที่เคยเรียนให้ท่านทราบแล้วว่า อสังหาริมทรัพย์มีระยะเวลาในการพัฒนาโครงการ การที่ท่านสามารถจองห้องชุดนั้นได้ในเวลาปัจจุบัน และคาดหวังว่าเมื่อโครงการแล้วเสร็จใช้พื้นที่พักอาศัยได้ ท่านจะปล่อยเช่า หรือขายได้นั้น อาจจะไม่เป็นดังที่ท่านคาดไว้ เพราะอนาคตในช่วงการพัฒนาหรือก่อสร้างอาคารชุดนั้น ๆ ย่อมมีการเปลี่ยนแปลงแน่นอน กลุ่มลูกค้าผู้เช่าที่ท่านหมายใจไว้ อาจมีทางเลือกอื่น ๆ และมีข้อมูลอื่น ๆ ประกอบแล้ว หรือแม้กระทั่งได้ลูกค้าแน่นอน แต่ผลตอบแทนที่ได้ อาจจะได้น้อยกว่าที่คาดไว้
     
  8. หากท่านไม่ได้สะสมเงินไว้ในการลงทุน ท่านจะต้องมีการกู้เงินจากสถาบันการเงิน หากการตัดสินใจของท่านผิดพลาดซื้อห้องชุดมาแล้วปล่อยเช่าไม่ได้ หรือได้รายรับจากการเช่าแล้วน้อยกว่าดอกเบี้ย+เงินต้นเงินกู้แล้ว รวมถึงท่านต้องชำระค่าดูแลรักษามิเตอร์ไฟฟ้า ประปา และค่าส่วนกลางแล้ว ท่านอาจได้ไม่คุ้มเสียครับ แต่ยังต้องรับภาระชำระหนี้กับสถาบันการเงินอยู่ดี
     
  9. ค่าเสียโอกาส (Opportunity Cost) ในการลงทุนอสังหาริมทรัพย์ มักจะมากกว่าการลงทุนอื่น ๆ กรณีที่ท่านมีเงินจำนวนมาก ท่านมีทางเลือกในการลงทุนด้วยวิธีการอื่น ๆ ที่ได้รับผลตอบแทนมากกว่า (ความเสี่ยงก็มากกว่าเช่นกัน) ตัวอย่าง ท่านมีเงินสด 1 ล้านบาท ท่านคาดหวังว่า ท่านจะซื้อห้องชุดที่ทำเลดีหรือสภาพดีมาปล่อยเช่า โดยได้รับผลตอบแทน 6% (Capitalisation rate) ได้อีกแล้ว  ซึ่งตัวเลข 6% นักลงทุนอาจะคาดการณ์ว่า ผลตอบแทนนี้มากกว่า อัตราเงินเฟ้อปัจจุบัน (2.82%) บวกกับ อัตราดอกเบี้ยเงินฝากประจำ (1%) บวกลบแล้วยังกำไร 2% แต่ในความเป็นจริงแล้ว ห้องชุดในทำเลที่ดีหรือสภาพดี ผู้ประกอบการน่าเชื่อถือ ไม่มีที่ไหนราคาต่ำขนาดนี้แล้วครับ เช่น ห้องชุดขนาด 32 ตารางเมตร ใกล้สถานีรถไฟฟ้าเอกมัย ทองหล่อ อโศก ปัจจุบัน ปัจจุบันราคาต่ำที่สุดเท่าที่หาได้อยู่ที่ประมาณ 3 ล้านบาท  แต่ถ้าท่านนำเงืนจำนวนนี้ไปลงทุนอื่น ๆ เช่น ซื้อหุ้นสามัญ แม้ความเสี่ยงสูงกว่า แต่ท่านสามารถจะลงทุนได้ทันที และอาจจะได้ผลตอบแทนที่ดีกว่าครับ  หรือแม้แต่ไปลงทุนที่ได้ผลตอบแทนไม่สูงนักแต่มั่นคงเช่น การซื้อหุ้นกู้ ได้เช่นกันครับ อีกประการหนึ่งคือ หากท่านต้องการห้องชุดที่ทำเลดี แต่ราคาแพงกว่าจำนวนเงินที่ท่านมี ท่านต้องกู้เงินจากธนาคาร ซึ่งคิดอัตราดอกเบี้ยเงินกู้ไม่ต่ำกว่า 2.55% เมื่อรวมอัตราเงินเฟ้อเช้าไปแล้ว ท่านแทบไม่ได้รับรายได้จากการเช่าที่ท่านต้องการเลยครับ

บทความนี้ยาวหน่อย และไม่ได้มีเจตนาเพื่อตัดกำลังใจในการลงทุนซื้อห้องชุดมาปล่อยเช่าของท่านนะครับ เพียงแต่เรียนให้ท่านระวังความเสี่ยงในการลงทุนประเภทนี้อสังหาริมทรัพย์ครับ  ในบทความต่อไป ผู้เขียนจะนำเสนอวิธีการในการลดหรือบรรเทาความเสี่ยงการลงทุนซื้อห้องชุดปล่อยเช่าครับ