จากระยะเวลา 2-3 ปี ที่ทั้งโลกได้ประสบกับการแพร่ระบาดของโรคเกิดใหม่ ทำให้หลายประเทศต่างให้ความสำคัญกับวิทยาการทางการแพทย์อย่างมาก สำหรับประเทศไทยก็เป็นหนึ่งในประเทศที่สามารถจัดการวิกฤตด้านสุขภาพได้อย่างดี และถูกจับตามองในฐานะประเทศที่มีมาตรฐานทางการแพทย์สูงในเอเชีย

รู้หรือไม่ว่า หนึ่งในศูนย์กลางด้านการแพทย์ของประเทศที่ใหญ่ที่สุด คือย่าน ‘พญาไท’ ย่านที่มีสถาบันทางการแพทย์ ทั้งด้านนวัตกรรม สถาบันการศึกษา แหล่งวิจัยและวิชาการ กระจุกตัวอยู่อย่างหนาแน่น ทำให้ พญาไท คือแหล่งวิชาการและการรักษาพยาบาลที่โดดเด่นที่สุดของประเทศ

 

พญาไท ย่านนวัตกรรมทางการแพทย์ในอนาคตที่พร้อมดึงดูดการเติบโต

ตั้งแต่บริเวณจุดตัดของ ถนนพญาไท - ถนนพระราม 4 ยาวไปจนถึงถนนพหลโยธินช่วงสะพานควาย พญาไท คือย่านที่อยู่ตรงกลางของทำเลแห่งนี้ และที่สำคัญในทำเลนี้มีโรงพยาบาล สถาบันทางการแพทย์ สถานพยาบาล ศูนย์สุขภาพ แหล่งวิจัยและวิชาการ กระจุกตัวรวมกันกว่า 40 แห่ง ให้บริการเตียงกว่า 7,500 เตียง และอุดมไปด้วยบุคลากรทางการแพทย์รวมกันมากกว่า 25,000 คน

ด้วยศักยภาพของการเป็นแหล่งสถาบันทางการแพทย์ที่โดดเด่นที่สุดในประเทศ ทำให้ พญาไท ได้ถูกยกระดับให้กลายเป็น Medical District ภายใต้โครงการพัฒนาเมือง ‘ย่านนวัตกรรมการแพทย์โยธี (Yothi Medilcal Innovation District - YMID)’ ศูนย์กลางแห่งนวัตกรรมทางการแพทย์ของประเทศ ที่เน้นการสร้างนวัตกรรม 3 ด้าน ได้แก่ นวัตกรรมทางการแพทย์ (Medtech), นวัตกรรมสำหรับภาครัฐ (Govtech) และ นวัตกรรมเพื่อการพัฒนาเมือง (Citytech) ซึ่งเป็นการยกระดับการวิจัยด้านการแพทย์ ส่งเสริมให้เกิดนวัตกรรม ธุรกิจและสตาร์ทอัปด้านการแพทย์ใหม่ ๆ เข้ามาในทำเล โดยมีจุดศูนย์กลางอยู่ที่ โรงพยาบาลรามาธิบดีและย่านนวัตกรรมโยธี บนพื้นที่ 16 ไร่ 3 งาน 30 ตารางวา ภายใต้กรอบวงเงิน 11,629.65 ล้านบาท ระยะเวลาดำเนินโครงการ 6 ปี ตั้งแต่ปี 2565 – 2570 โดยภายในโครงการประกอบไปด้วย

 

  • อาคารโรงพยาบาล ความสูง 28 ชั้น พื้นที่ 191,000 ตารางเมตร ภายในเป็นโรงพยาบาลขนาด 800 เตียง, พื้นที่ย่านนวัตกรรมโยธี, ศูนย์พัฒนานวัตกรรมทางการแพทย์, YMID Co-working Space, พื้นที่วิจัยทางคลินิก และพื้นที่สำนักงาน
  • อาคารสาธารณูปโภค ความสูง 4 ชั้น พื้นที่ 8,000 ตารางเมตร
  • อาคารจอดรถ ความสูง 10 ชั้น พื้นที่ 40,000 ตารางเมตร จอดได้ประมาณ 1,200 คัน
  • อาคารสำนักงาน ความสูง 10 ชั้น พื้นที่ 36,000 ตารางเมตร

ย่านนวัตกรรมการแพทย์โยธี (Yothi Medilcal Innovation District - YMID) จะกลายเป็นศูนย์กลางแห่งการก่อเกิดนวัตกรรมทางการแพทย์ ทั้งในการระดมทุน (Funding) และการวิจัย ดึงดูดกลุ่มสตาร์ทอัปและ Demand ศักยภาพใหม่ๆ ด้านการแพทย์เข้ามาในทำเลอย่างแน่นอน

 

พญาไท อีกหนึ่งศูนย์มิกซ์ยูสที่น่าจับตามอง

 พญาไท เป็นอีกหนึ่งทำเลที่น่าจับตามอง ในฐานะย่านแหล่งงานชั้นนำแห่งใหม่ของกรุงเทพชั้นใน เพราะตั้งแต่เส้นถนนพญาไท จนไปจรดถนนพหลโยธินบริเวณสะพานควาย มีการเติบโตของอาคารสำนักงานใหม่ๆ ทั้งขนาดกลางและขนาดใหญ่เกิดขึ้นมากมาย โดยหลังจากการเปิดให้บริการของอาคารสำนักงานพรีเมียมอย่าง Spring Tower ทำให้มีจำนวนอาคารออฟฟิศรวมกว่า 50 แห่ง และมีพื้นที่อาคารสำนักงานกว่า 1,000,000 ตารางเมตร

 

การเข้ามาของอาคารออฟฟิศชั้นนำ ดึงดูดให้เกิด Demand ใหม่ ๆ เข้ามาในทำเลอย่างมาก โดยเฉพาะกลุ่มสตาร์ทอัปและธุรกิจเกิดใหม่ ซึ่งต้องการทำเลออฟฟิศที่สามารถเดินทางสะดวกผ่านรถไฟฟ้า มีสิ่งอำนวยความสะดวกในทำเลสมบูรณ์

ทีมงาน Terra Research ได้เดินสำรวจบรรยากาศรอบทำเลพญาไทในปัจจุบัน พบว่าถึงแม้อยู่ภายใต้สถานการณ์โควิด 19 แต่บรรยากาศในวันธรรมดาของทำเลพญาไท ยังคงมีความคึกคักจากพนักงานออฟฟิศหลากหลาย รวมถึงยังสามารถพบเห็นชาวต่างชาติ เช่น ชาวยุโรปและสิงคโปร์ อยู่ในทำเลได้ทั่วไป สอดคล้องกับการสำรวจข้อมูลประเภทบริษัทที่เข้ามาเช่าพื้นที่ออฟฟิศเกิดใหม่ในทำเลพญาไท พบว่ามีสัดส่วนของบริษัทไทยและบริษัท Global ที่ค่อนข้างใกล้เคียงกัน โดยส่วนใหญ่เป็น สตาร์ทอัปด้านการศึกษา, เอเจนซีด้านการตลาด, สตาร์ทอัปด้านเภสัชภัณฑ์และเวชภัณฑ์, บริษัทซอฟต์แวร์และระบบคอมพิวเตอร์, ธุรกิจส่งออก, ธุรจักเครื่องจักรและวิศวกรรม, ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ และ บริษัท Head hunter ชั้นนำ ทุนจดทะเบียนตั้งแต่ 1 ล้านบาท ไปจนถึง 8,000 ล้านบาท การเข้ามาของ Tech Company ใหม่ๆ สะท้อนให้เห็นว่าการเติบโตของออฟฟิศภายในทำเล สามารถดึงดูด Demand ศักยภาพ ทั้ง กลุ่มสตาร์ทอัป และ กลุ่ม Expat เข้ามาในทำเลได้อย่างชัดเจน

แน่นอนว่า New Demand ที่เข้ามา จะยังไม่หมดเพียงเท่านี้ เพราะยังมีออฟฟิศเกิดใหม่ที่เตรียมเปิดให้บริการอีกหลายแห่ง ตลอดเนวเส้นถนนพญาไทไปจนถึงถนนพหลโยธิน ได้แก่

  • ONE ORIGIN Phayathai Complex  โครงการมิกซ์ยูสใจกลางพญาไท ความสูง 31 ชั้น ที่ดึง 2 แบรนด์โรงแรมระดับโลกอย่าง Hotel Indigo และ Holiday Inn Express ไว้ในโครงการเดียว มูลค่าโครงการ 3,600 ล้านบาท
  • The Unicorn โครงการมิกซ์ยูสที่อยู่ระหว่างการก่อสร้าง ทำเลติด BTS พญาไท ความสูง 51 ชั้นและชั้นใต้ดิน 2 ชั้น พื้นที่ให้เช่ารวม 20,174 ตารางเมตร ภายในโครงการประกอบไปด้วย โรงแรม 5 ดาว, พื้นที่สำนักงานเกรดเอ, พื้นที่ค้าปลีก และ Premium residence
  • JRK Tower โครงการมิกซ์ยูสที่หลายคนจับตามอง เพราะเป็นที่ดินใหญ่ผืนสุดท้ายบนราชเทวี-พญาไท ความสูง 45 ชั้น ชั้นลอย 1 ชั้น และชั้นใต้ดิน 4 ชั้น ภายในโครงการประกอบไปด้วย โรงแรม, พื้นที่สำนักงาน, พื้นที่ค้าปลีก, ภัตตาคาร และอาคารจอดรถ ปัจจุบันอยู่ระหว่างดำเนินการก่อสร้าง
  • ONE ORIGIN Sanampao อาคารสำนักงานเกรดเอ ติดสถานี BTS สนามเป้า ความสูง 25 ชั้น พื้นที่ให้เช่า 34,000 ตารางเมตร ภายในโครงการแบ่งเป็นอาคารสำนักงานและพื้นที่เชิงพาณิชยกรรม
  • Vanit Place Aree อาคารสำนักงานระดับพรีเมียมบนทำเลอารีย์ ความสูง 31 ชั้น พื้นที่ 3,000 ตารางเมตร ภายในโครงการประกอบไปด้วยพื้นที่สำนักงานและพื้นที่ค้าปลีก
  • THE RICE by SRISUPHARAJ โครงการมิกซ์ยูสบนทำเลพญาไท ความสูง 26 ชั้น ภายในโครงการประกอบไปด้วย พื้นที่ค้าปลีกและพื้นที่สำนักงาน
 

ลักษณะความเป็นย่าน เสน่ห์เฉพาะตัวพญาไท

ไม่ใช่แค่การเติบโตอย่างต่อเนื่องเท่านั้นที่สามารถดึงดูด Demand กลุ่มใหม่ๆ เข้ามาในทำเล แต่พญาไทยังคงมีลักษณะเฉพาะตัวของย่านที่โดดเด่น ทั้งศักยภาพของการเป็นทำเล Inner Urban Area ตรงกลางเชื่อมระหว่างใจกลางเมืองและกรุงเทพตอนบนและสถานีกลางบางซื่อในอนาคต ศักยภาพด้านการเดินทางของการเป็นจุด Interchange ของรถไฟฟ้า BTS และ แอร์พอร์ตลิงก์ ความอุดมสมบูรณ์ของสิ่งอำนวยความสะดวก ไม่ว่าจะเป็น แหล่งช้อปปิ้ง ร้านอาหารหลายระดับ แหล่งแฮงก์เอ้าท์ โรงแรม สถาบันการศึกษา และโรงพยาบาล

การเป็นทำเลเมืองชั้นใน ที่มีความครบครันทั้งด้านการอยู่อาศัย แหล่งงาน ไลฟ์สไตล์ และการเดินทาง ที่เชื่อมไปสู่ศูนย์กลางการเดินทางอื่นอย่าง สนามบินนานาชาติสุวรรณภูมิและสถานีกลางบางซื่อ ทำให้ทำเลพญาไทมีความหลากหลายของประชากร อาทิ พนักงานออฟฟิศ, บุคลากรทางการแพทย์, นักธุรกิจและผู้ประกอบการ, นักเรียนนักศึกษา และ ชาวต่างชาติ (Expat) ซึ่งเป็นกลุ่มที่มีแนวโน้มเพิ่มขึ้นอีกด้วย

ทำเลพญาไทจะไม่ได้เป็นแค่เพียงทำเลเมืองชั้นใน ที่เชื่อมระหว่าง CBD และ Outer Urban Area อีกต่อไป แต่จะยังกลายเป็นศูนย์มิกซ์ยูสของกลุ่ม Tech Company และเป็น Medical District ย่านนวัตกรรมทางการแพทย์ของประเทศ ทำให้พญาไทยังสามารถดึงดูดกลุ่มประชากรใหม่ ๆ โดยเฉพาะกลุ่ม Expat จาก Tech Company และกลุ่ม Medical Tech ให้เข้ามาในทำเลมากขึ้นอย่างแน่นอน

 

การเติบโตของมูลค่าที่ดิน (Capital Gain)

หากพูดถึงศักยภาพของทำเลพญาไท ต้องบอกว่าเป็นทำเลที่เติบโตอย่างเห็นได้ชัด ตลอดระยะเวลากว่า 10 ปีที่ผ่านมา ราคาประเมินที่ดินเพิ่มขึ้นกว่า 100% ปัจจุบันราคาประเมินที่ดินอยู่ที่ 400,000 บาทต่อตารางวา เพิ่มขึ้นเป็นเท่าตัวเมื่อเทียบกับรอบปี 2551-2554 มูลค่าของราคาประเมินที่ดินทำเลพญาไทที่เติบโตขึ้นอย่างต่อเนื่องสะท้อนให้เห็นถึงศักยภาพการเติบโตของทำเลได้เป็นอย่างดี ด้วยความที่พญาไทเป็นที่ดินส่วนใหญ่เป็นของทางราชการ ที่ดินของภาคเอกชนจึงมีอยู่อย่างจำกัดซึ่งก็จะทวีมูลค่าเพิ่มขึ้นในอนาคตอย่างแน่นอน ประกอบกับการเติบโตอย่างต่อเนื่องของอาคารสำนักงาน ศูนย์มิกซ์ยูสของกลุ่ม Tech Company และ Medical District การเติบโตเหล่านี้ล้วนส่งเสริมให้มูลค่าที่ดินในทำเลนี้เพิ่มขึ้น

การเติบโตของ Mega Project ต่างๆ ล้วนดึงดูด traffic เข้ามาในทำเลมากมาย จากกลุ่ม Tech Company และกลุ่ม Medical Tech ทำให้เห็นโอกาสในการสร้าง Capital gain ระยะสั้นในทำเลนี้ เพราะในทำเลนี้มีการพัฒนาโรงแรม Hotel Indigo และ Holiday Inn Express ในเครือ Intercontinental Hotel Group ของบริษัท ONE ORIGIN ซึ่งมีกำหนดแล้วเสร็จประมาณปี 2565 เมื่อโครงการเหล่านี้แล้วเสร็จจะทำให้ที่ดินทำเลนี้เปลี่ยนไป สร้างความน่าอยู่และดึงดูดผู้เช่าชาวต่างชาติเป็นอย่างมาก

 

ทำไม ‘พญาไท’ ถึงเป็นทำเลน่าลงทุน?

หลายคนคงสงสัยว่า ทำไมถึงควรลงทุนในทำเลนี้? ต้องบอกก่อนว่าด้วยศักยภาพของ ‘พญาไท’ ย่านที่ถูกขนานนามว่าเป็น “แหล่งนวัตกรรมการแพทย์ที่สำคัญของประเทศ” แน่นอนว่าสามารถดึงดูด Demand คุณภาพด้านการแพทย์และบุคลากรชั้นนำของประเทศจำนวนมากเข้ามาในทำเล อีกทั้งยังเต็มไปด้วย Demand ผู้เช่าที่มีกำลังซื้อสูงจากกลุ่ม Expat ใน Tech Company ซึ่งกลุ่มคนเหล่านี้เป็นกลุ่มที่มีตำแหน่งการงานที่มั่นคง รายได้ต่อเดือนค่อนข้างสูง บางกลุ่มยังได้งบการเช่าที่พักจากบริษัทฯ ทำให้มีกำลังเช่าห้องพักในราคาที่สูง พวกเขามักมองหาที่อยู่อาศัยที่มีสิ่งอำนวยความสะดวกและบริการที่ครบครันมากกว่าคอนโดหรืออพาร์ทเมนท์ทั่วไป ซึ่งรูปแบบของที่อยู่อาศัยที่เหมาะกับ Demand เหล่านี้ก็คือ Serviced Apartment

ความน่าสนใจของการลงทุน Serviced Apartment คือเป็นการเช่าอยู่ระยะยาวเสมือนอพาร์ทเมนท์ทั่วไป แต่สามารถอัพเกรดค่าเช่าได้มากกว่าปกติจะไม่ใช่การต่อรองราคาในรูปแบบค่าเช่าแบบทั่วไป กลุ่มลูกค้าจะเป็นผู้เช่าที่มีศักยภาพสูงที่ต้องการบริการระดับเดียวกับโรงแรมพร้อมด้วยสิ่งอำนวยความสะดวกมาตรฐานโรงแรม 5 ดาว ความเป็นย่าน Medical Hub ของพญาไทล้วนดึงดูดบุคลากรทางการแพทย์ชั้นนำจากนานาประเทศมาร่วมวิจัยและพัฒนานวัตกรรมทางการแพทย์ในย่านนั้น รวมถึงกลุ่ม Expat ที่มีสวัสดิการสนับสนุนการเข้าพักระยะยาว ซึ่งนอกจากจะมีระดับค่าเช่าที่สูงแล้วยังได้รับค่าเช่าอย่างสม่ำเสมอตามสัญญาการจ้างงานของกลุ่มผู้เช่าต่างชาติอีกด้วย

จากศักยภาพที่ได้กล่าวมาทั้งหมด ‘พญาไท’ ถือเป็นทำเลแห่งการเติบโตและมีอนาคตไกล ด้วย Mega Project มากมายที่เข้ามาในทำเล ความอุดมสมบูรณ์ของสิ่งอำนวยความสะดวกต่างๆ พร้อมดึงดูดประชากรคุณภาพเข้ามาทำเล นับเป็นอีกหนึ่งทำเลที่ควรค่าแก่การสะสมโฉนดใว้ในพอร์ตการลงทุน