ในโลกที่พฤติกรรมผู้บริโภคเปลี่ยนแปลงอย่างรวดเร็ว และเมืองใหญ่เริ่มเผชิญกับความแออัดและต้นทุนชีวิตที่สูงขึ้น การมองหา “พื้นที่ใหม่” ที่ให้ทั้งคุณภาพชีวิตและโอกาสการลงทุนที่ดีกลายเป็นทางเลือกสำคัญ “เมืองรอง” จึงไม่ได้เป็นเพียงจุดพักสายตาอีกต่อไป หากแต่กลายเป็นปลายทางของทั้งคนอยู่อาศัย และนักลงทุนอสังหาริมทรัพย์

เมืองรอง หมายถึงเมืองที่ไม่ได้เป็น “ศูนย์กลางหลัก” ของแต่ละภูมิภาค หรือไม่ได้อยู่ในรายชื่อเมืองท่องเที่ยวระดับ Top-tier เช่น กรุงเทพฯ ภูเก็ต เชียงใหม่ แต่กลับมีลักษณะพิเศษที่น่าสนใจ เช่น ความสงบ สิ่งแวดล้อมดี ค่าใช้จ่ายไม่สูง รวมถึงมีโอกาสทางธุรกิจที่ยังไม่อิ่มตัว นอกจากนั้น เมืองรองยังเป็นหนึ่งในนโยบายส่งเสริมของภาครัฐ เช่น โครงการ “เที่ยวไทยเมืองรอง” หรือ “คนละครึ่งท่องเที่ยว” ที่มีสิทธิพิเศษในการเข้าพักที่พักและใช้จ่ายในเมืองรองได้โดยเฉพาะ

 

เทรนด์คนไทยท่องเที่ยวในเมืองรอง

ข้อมูลจากศูนย์วิจัยกสิกรไทย คาดว่าในปี 2568 คนไทยจะเดินทางท่องเที่ยวในประเทศถึง 205 ล้านคน-ครั้ง เพิ่มขึ้น 2.2% จากปีก่อน แม้จะโตชะลอลง แต่ “เมืองรองกลับมีสัดส่วนการท่องเที่ยวเพิ่มขึ้นต่อเนื่อง” สัดส่วนคนไทยเที่ยวเมืองรองในปี 2568 คาดว่าจะอยู่ที่ 41.4% เพิ่มจากช่วงก่อนโควิดที่อยู่เพียง 32.3% จังหวัดเมืองรองหลายแห่ง เช่น สุพรรณบุรี เชียงราย สมุทรสงคราม และอุบลราชธานี มีนักท่องเที่ยวไทย เกิน 2 ล้านคนต่อปี มากกว่าบางจังหวัดเมืองหลักเสียอีก ค่าใช้จ่ายเฉลี่ยต่อทริปในเมืองรอง อยู่ที่ 2,800 บาท/คน/ครั้ง ต่ำกว่าเมืองหลักที่อยู่ที่ 5,000 บาท/คน/ครั้ง แต่สะท้อนว่าค่าครองชีพและต้นทุนการอยู่อาศัยในเมืองรองยังไม่สูง

ในช่วงครึ่งหลังของปี 2568 คาดว่าการท่องเที่ยวในประเทศของคนไทยจะยังเติบโตได้ แต่จะชะลอลงเหลือ 1.4% หากเทียบกับปีก่อน โดยมีแรงสนับสนุนจากโครงการ  “เที่ยวไทยคนละครึ่ง” ที่ช่วยลดค่าใช้จ่ายด้านที่พักและร้านค้า อย่างไรก็ตาม ตลาดยังเผชิญปัจจัยลบจากเศรษฐกิจที่ชะลอตัว สภาพอากาศแปรปรวน และการแข่งขันจากต่างประเทศที่ดึงดูดนักท่องเที่ยวไทยมากขึ้น

ทั้งปี 2568 ศูนย์วิจัยกสิกรไทย คาดว่าคนไทยเดินทางเที่ยวในประเทศจะเพิ่มขึ้น แต่เป็นการเติบโตที่ไม่เท่ากันในแต่ละพื้นที่ โดยจังหวัดท่องเที่ยวรอง (เมืองน่าเที่ยว) ได้รับความสนใจจากนักท่องเที่ยวไทยมากขึ้น

ปัจจัยที่ผลักดันความนิยมในเมืองรอง ได้แก่ ความต้องการหลีกเลี่ยงความแออัดในเมืองใหญ่ เสน่ห์ของการใช้ชีวิตแบบสโลว์ไลฟ์ โซเชียลมีเดียช่วยเผยแพร่สถานที่ท่องเที่ยวใหม่ๆ ได้ง่าย การทำงานจากที่ไหนก็ได้ (Remote Work) ทำให้คนเลือกอยู่เมืองรองมากขึ้น ค่าครองชีพต่ำแต่คุณภาพชีวิตดี นอกจากนี้ ผู้คนเริ่มนิยม “เดินทางแบบไปเช้า-เย็นกลับ” มากขึ้น โดยกว่า 51% ของนักท่องเที่ยวไทยในประเทศเป็นกลุ่มที่ไม่ค้างคืน ทำให้เกิดการขยับตัวของภาคบริการและอสังหาฯ ตามไปด้วย

 

เมืองรองกับโอกาสการลงทุนอสังหาฯ

ในช่วงหลายปีที่ผ่านมา ตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยได้เปลี่ยนแปลงไปอย่างมาก จากเดิมที่โฟกัสหลักอยู่ที่เมืองใหญ่ระดับ “หัวเมืองหลัก” อย่างกรุงเทพฯ เชียงใหม่ หรือภูเก็ต แต่ปัจจุบันกลุ่ม “เมืองรอง” กลับเริ่มฉายแววเป็นพื้นที่ใหม่ที่มีศักยภาพด้านการเติบโตและการลงทุนสูง โดยเฉพาะในยุคที่ผู้คนมองหาคุณภาพชีวิตที่ดีขึ้น ค่าครองชีพที่เอื้อมถึง และการเดินทางเชื่อมต่อที่สะดวกมากขึ้น เมืองเหล่านี้มักจะมีราคาที่ดินและค่าก่อสร้างต่ำกว่าเมืองหลัก ทำให้มีต้นทุนในการลงทุนต่ำกว่า ขณะเดียวกันกลับมีโอกาสในการเติบโตที่สูง หากมีปัจจัยหนุนด้านการคมนาคม เศรษฐกิจ หรือภาคบริการที่กำลังเติบโต โดยปัจจัยหนุนตลาดอสังหาฯ ในเมืองรอง ได้แก่

1. โครงสร้างพื้นฐานที่ขยายตัว รัฐบาลไทยมีแผนพัฒนาโครงสร้างพื้นฐานในเมืองรองอย่างต่อเนื่อง ไม่ว่าจะเป็นทางรถไฟความเร็วสูง (เช่น สายกรุงเทพฯ-หนองคาย), ทางหลวงพิเศษ, สนามบินภูมิภาค และการเชื่อมต่อระบบขนส่งสาธารณะ ส่งผลให้การเดินทางจากกรุงเทพฯ หรือหัวเมืองใหญ่ไปยังเมืองรองสะดวกและรวดเร็วมากขึ้น อาทิ รถไฟทางคู่สายขอนแก่น–หนองคาย ทำให้การเดินทางเชื่อมระหว่างจังหวัดหลักในภาคอีสานสะดวกขึ้น และส่งเสริมการเคลื่อนไหวของประชากรและการลงทุนในเมืองรองโดยรอบ

2. พฤติกรรมผู้บริโภคที่เปลี่ยนไป เทรนด์การทำงานแบบ Hybrid และ Remote Work ส่งผลให้คนรุ่นใหม่จำนวนมากเลือกอยู่อาศัยในเมืองที่มีคุณภาพชีวิตดี มีธรรมชาติ ค่าใช้จ่ายไม่สูง แต่ยังสามารถเชื่อมต่อกับโลกภายนอกได้ดี เมืองรองจึงกลายเป็นคำตอบที่ลงตัว จากผลสำรวจของ DDproperty ในปี 2567 พบว่า 28% ของผู้ที่สนใจซื้อบ้านมีแผนย้ายไปอยู่นอกเมืองใหญ่ โดยเฉพาะในจังหวัดอย่างลำปาง พิษณุโลก และสุราษฎร์ธานี

3. ค่าใช้จ่ายในการลงทุนต่ำกว่า ต้นทุนค่าที่ดินในเมืองรองต่ำกว่าในหัวเมืองหลักมาก เช่น ที่ดินในบางพื้นที่ของนครศรีธรรมราชมีราคาประมาณ 15,000–30,000 บาท/ตร.วา เทียบกับกรุงเทพฯ ที่อาจเริ่มต้นที่ 100,000 บาท/ตร.วา ขึ้นไป การลงทุนในโครงการบ้านหรือคอนโดมิเนียมระดับกลางในเมืองรองจึงมีโอกาสคืนทุนเร็วขึ้น

 

ตลาดอสังหาฯ เมืองรอง กับโอกาสที่จับต้องได้

1. คอนโดมิเนียมระดับกลาง-ล่าง แม้คอนโดยังไม่เป็นตลาดหลักในบางจังหวัด แต่ความต้องการที่อยู่อาศัยแบบไม่ผูกพันกับที่ดินมีแนวโน้มเพิ่มขึ้น โดยเฉพาะในกลุ่มคนทำงานและนักศึกษา เช่น ขอนแก่น ซึ่งมีมหาวิทยาลัยขนาดใหญ่และศูนย์กลางด้านการแพทย์ มีคอนโดเกิดใหม่จำนวนมากในรัศมี 2–3 กม. รอบศูนย์กลางเมือง

2. บ้านจัดสรรแนวราบ ในหลายเมืองรอง บ้านเดี่ยวและทาวน์โฮมยังเป็นตลาดหลัก โดยเฉพาะผู้ซื้อที่ต้องการขยับขยายครอบครัวในพื้นที่บ้านเกิด นักลงทุนสามารถพัฒนาโครงการขนาดกลาง 30–50 ยูนิตในราคาที่จับต้องได้ และมีกำไรสุทธิในระดับ 20-25% หากบริหารต้นทุนดี

3. การปล่อยเช่าเพื่อรายได้สม่ำเสมอ ในจังหวัดที่เป็นศูนย์ราชการ แหล่งท่องเที่ยว หรือมีนิคมอุตสาหกรรม เช่น ระยอง ลำพูน หรือนครราชสีมา ตลาดเช่าระยะยาวยังคงมีดีมานด์สม่ำเสมอ การลงทุนในบ้านหรือห้องชุดเพื่อปล่อยเช่าจึงให้ผลตอบแทนเฉลี่ย 5–7% ต่อปี ซึ่งสูงกว่าการฝากเงินธนาคารหรือบางกองทุนรวม
เมืองรองไม่ได้เป็นแค่ “ตัวรอง” อีกต่อไป อสังหาริมทรัพย์ในเมืองรองกำลังเปลี่ยนสถานะจาก “ทางเลือก” เป็น “ทางหลัก” สำหรับคนที่ต้องการคุณภาพชีวิตดี ค่าใช้จ่ายไม่สูง และศักยภาพการเติบโตในอนาคต ทั้งในด้านการอยู่อาศัยและการลงทุน สำหรับผู้ซื้อบ้านเพื่ออยู่อาศัย เมืองรองคือพื้นที่ที่ให้ “คุณค่าชีวิต” ส่วนสำหรับนักลงทุน เมืองรองคือ “ต้นทุนที่คุ้มค่า” และ “โอกาสที่ยังไม่ถูกแย่งชิง”

 

Source : Kasikorn Research Center