การเลือกลงทุนในอสังหาริมทรัพย์

หลักสูตรวิทยาศาสตรมหาบัณฑิต สาขาวิชานวัตกรรมการพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ (MIRED)

คณะสถาปัตยกรรมศาสตร์และการผังเมือง มหาวิทยาลัยธรรมศาสตร์

การลงทุนในอสังหาริมทรัพย์มีอยู่หลาย ๆ รูปแบบ ตามกำลังทรัพย์ ความถนัด และประสบการณ์ของผู้ลงทุน การลงทุนอสังหาริมทรัพย์จะได้รับผลตอบแทนมาก แต่รับความเสี่ยงสูงเช่นกัน ทั้งนี้การลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ สามารถแบ่งได้ 2 ประเภทใหญ่ ๆ ได้แก่ การลงทุนทางตรง  และการลงทุนทางอ้อม ก่อนการลงทุน นักลงทุนต้องทราบประเภทของการลงทุน ผลตอบแทน และความเสี่ยง ของการลงทุนนั้น และสำคัญที่สุดต้องมีข้อมูลประกอบการตัดสินใจที่เพียงพอ เพราะบางครั้ง High risk อาจจะไม่ได้ High return เสมอไป เพราะผู้ลงทุนอาจมีการตัดสินใจผิดพลาดได้ พอผิดพลาดก็จะเกิดการเสียโอกาสและนำมาสู่ความเสี่ยงต่อไป หากท่านผู้อ่านสนใจการลงทุนในธุรกิจอสังหาริมทรัพย์แล้ว ทางหลักสูตร MIRED มีทางเลือกให้ท่านได้พิจารณาครับ

1. การลงทุนทางตรง (Direct investment) คือการลงเงิน ลงเวลาและทรัพยากร เพื่อพัฒนาโครงการหรือลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ที่สามารถจับต้องได้เป็นรูปธรรม ได้แก่ 

1.1. เป็นผู้พัฒนาโครงการ (Developer) คาดหวังผลกำไรจากการจำหน่ายอสังหาริมทรัพย์ หรือให้เช่า ได้ผลตอบแทนสูงที่สุด แต่ความเสี่ยงสูงที่สุดด้วย เช่น ความเสี่ยงจากการหาที่ดิน (location) หรือความเสี่ยงจากการขาดแคลนเงินทุน แรงงาน หรือความเสี่ยงจากปัจจัยภายนอกต่าง เช่นความเสี่ยงด้านการตลาด (Marketing) ลงทุนพัฒนาแล้วจะขายได้หรือไม่ หรือจะมีอัตราเข้าใช้พื้นที่ตามที่ความหมายไว้หรือไม่ ขณะเดียวกันต้องรับความเสี่ยงเรื่องระยะเวลาในการพัฒนาโครงการด้วย ถ้าระยะเวลาพัฒนาโครงการยาวนานขึ้นมากเท่าไร ผู้พัฒนาโครงการต้องรับภาระเรื่องดอกเบี้ยที่ต้องขำระธนาคาร และรายรับที่จะลดลงไปตามเวลา (Time value of money) 

1.2 เป็นผู้ลงทุนซื้อ (Investor) ได้แก่การซื้ออาคารสิ่งปลูกสร้างและอาจจะอยู่อาศัยเอง หรือปล่อยเช่าต่อ หรือถ้าพบว่า ได้กำไรจากการซ์ื้อในระยะเวลาที่สมควรแล้วก็ขาย ความเสี่ยงของคนกลุ่มนี้คือ Timing หรือการประมาณการจังหวะเข้าซื้อ หรือขายออกซึ่งทรัพย์แห่งตน และความเสี่ยงด้านเงินทุนที่จะใช้่ในการประกอบการซื้ออสังหาริมทรัพย์เหล่านั้น 

1.3. เป็นผู้เก็งกำไร (Speculator) อสังหาริมทรัพย์มีข้อจำกัดหนึ่งคือ สภาพคล่องต่ำมากเมื่อเทียบกับการลงทุนอื่น ๆ การเก็งกำไรในอสังหาริมทรัพย์สามารถทำได้โดยการกวาดซื้ออสังหาริมทรัพย์ จากนั้นถือครองระยะสั้นแล้วปล่อยจำหน่ายออก ความเสี่ยงคือ เหตุการณ์อันคาดไม่ถึงต่าง ๆ รวมถึง timing การซื้อไปแล้ว อาจจะไม่มีใครมาซื้่อต่อเนื่องจากภาวะเศรษฐกิจ เป็นต้น ดังจะเห็นได้ว่า ช่วงปัจจุบัน การเก็งกำไรในห้องชุดเริ่มมีลดน้อยลงเนื่องจากนักเก็งกำไรมองแล้วว่า โอกาสที่จะทำกำไรในระยะสั้นทำได้ยาก ผู้ซื้อไม่มีกำลังซื้อเช่นกัน 

สามารถสรุปได้ว่า การลงทุนทางตรงในอสังหาริมทรัพย์ คือต้องการเป็นเจ้าของอสังหาริมทรัพย์นั้น และต้องการได้รับผลตอบแทนที่มากเพียงพอ และเป็นรูปธรรม แต่การลงทุนทางตรงนั้นจะต้องใช้เงินทุนจำนวนมาก ซึ่งอาจจะไม่เหมาะกับนักลงทุนบางท่าน การลงทุนในอสังหาริมทรัพย์อีกประเภท คือ  

2. การลงทุนทางอ้อม (Indirect investment) ผู้ลงทุนจะมีสถานะเป็น “ผู้ร่วมทุน” ของอสังหาริมทรัพย์โครงการนั้น หรือเป็นเจ้าของร่วม (คนละความหมายกับเจ้าของร่วมอาคารชุดพักอาศัยนะครับ) ของโครงการอสังหาริมทรัพย์นั้น ๆ และโดยมากนักลงทุนจะต้องไปลงทุนกับตัวแทนผู้จัดจำหน่ายหลักทรัพย์ (Brokers) และกลายเป็นผู้ลงทุนในตลาดทุนอสังหาริมทรัพย์ (Real estate capital market) เหตุผลเนื่องจากโครงการอสังหาริมทรัพย์ต่าง ๆ จำเป็นต้องใช้เงินทุนมาก บางครั้ง Developer อาจจะพิจารณากู้เงินจากธนาคารจำนวนไม่มาก แต่หาวิธีระดมทุนวิธีอื่น ๆ เช่น ตราสารหนี้ (Bond) ต่าง ๆ หรือกองทุนอสังหาริมทรัพย์ เพื่อลดภาระดอกเบี้ย เช่น การออก กองทุนอสังหาริมทรัพย์ (PF) หรือ กองทุนทรัสต์เพื่ออสังหาริมทรัพย์ (REIT) หุ้นกู้ของ Developer ต่าง ๆ ทั้งนี้ผู้ลงทุนสามารถมีแนวทางเลือกการลงทุนทางอ้อมได้เช่น 

2.1 การซื้อกองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์ (Property fund) ผู้ลงทุนคาดหวังผลตอบแทนในรูปแบบของเงินปันผลจากกองทุนรวม โดยกองทุนรวมจะนำเงินที่ระดมได้จากการขายหน่วยลงทุนไปลงทุนซื้อหรือเช่าอสังหาริมทรัพย์ เช่น อาคารสำนักงาน โรงงาน โรงแรม ฯลฯ จากนั้นจะพิจารณาปันผลผู้ถือกองทุนบนฐานของค่าเช่า กองทุนอสังหาริมทรัพย์แบ่งเป็น 2 ประเภท ได้แก่ กองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์แบบกรรมสิทธิ์สมบูรณ์ (Freehold) และ แบบสิทธิการเช่า  (Leasehold) แต่ถ้าสถานการณ์เศรษฐกิจซบเซาหรืออัตราเช่าใช้พื้นที่ต่ำ กองทุนรวมไม่สามารถนำเงินค่าเช่ามาแปรเป็นเงินปันผลได้ การลงทุนกองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์ก็อาจจะไม่ตอบสนองความคาดหวังของนักลงทุน

2.2 การลงทุนในกองทรัสต์เพื่อพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ (Real Estate Investment Trust: REIT)  มีลักษณะใกล้เคียงกับกองทุนรวมมอสังหาริมทรัพย์ แต่มีความยืดหยุ่น (Flexibility) มากกว่า กล่าวคือ กองทรัสต์ไม่จำเป็นต้องลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ประเภทให้เช่าแค่เพียงอาคารเดียว ไม่จำเป็นต้องลงทุนในประเทศไทย รวมถึงมีความสามารถในการกู้ยืมเงินได้แหล่งทุนต่าง ๆ หากผู้สนใจต้องการทราบรายละเอียดเกี่ยวกับการลงทุนในกองทรัสต์นี้ สามารถติตตามการอบรมสัมมนาของ สมาคมอสังหาริมทรัพย์ไทย http://thairealestate.org/ หรือทาง www.TerraBkk.com ก็มีรายละเอียดการอมรมเกี่ยวกับกองทรัสต์เพื่อการพัฒนาอสังหาริมทรัพย์เช่นกัน 

2.3  ผู้ลงทุนในตลาดทุนอสังหาริมทรัพย์ (Real estate capital market) เนื่องจากโครงการอสังหาริมทรัพย์จำเป็นต้องใช้เงินทุนมาก บางครั้งผู้ประกอบการอาจจะกู้จากธนาคารแล้วเงินลงทุนไม่เพียงพอ หรือมีศักยภาพพอที่ออกตราสารต่าง ๆ เพื่อลดภาระดอกเบี้ย เช่น การออกหุ้นกู้ (Debenture) หรือการซื้อหุ้นของบริษัทพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ในตลาดหลักทรัพย์ 

นักลงทุนทางอ้อมในตลาดอสังหาริมทรัพย์นี้ ดูเหมือนไม่เสี่ยง และจะได้ผลตอบแทนคงที่ในระยะเวลาที่แน่นอน แต่จะมีค่าเสียโอกาส (Opportunity cost) สูงมากกว่านักลงทุนทางตรง เพราะผลตอบแทนน้อยกว่า แต่หากท่านเป็นพวกอนุรักษ์นิยม (Conservative) การลงทุนทางอ้อมนี้น่าสนใจทีเดียวครับ 

แล้วถ้าจะลงทุนอสังหาริมทรัพย์ ควรลงอะไรดี สิ่งที่ต้องตอบตัวเองคือ 

1. ท่านมีทุนทรัพย์ขนาดไหน  และควรเป็นเงินสดในมือ ไม่ควรเป็นเงินที่กู้มาเพื่อการลงทุน เนื่องจากผลตอบแทนที่ได้อาจน้อยกว่าดอกเบี้ยที่ต้องจ่ายคืนเจ้าหนี้ ทางผู้เขียนใช้หลักการ 30 : 70 กล่าวคือ ถ้าเงินที่ตัวเองมีมีไม่ถึง 30 % ของจำนวนเงินเพื่อลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ทั้งทางตรงหรือทางอ้อม ก็จะไม่พิจารณาลงทุน เช่น บ้านราคา 10 ล้านบาท ถ้ามีเงินสดไม่ถึง 3 ล้านบาท ถ้าต้องกู้เงิน มาอีก 7 ล้าน ผู้ลงทุนมีกำลังผ่อน 7 ล้าน (ผ่อนประมาณ 44,000 บาท/เดือน อัตราดอกเบี้ยเฉลี่ย 4.00% ระยะเวลาผ่อนชำระ 20 ปี) หรือไม่ 

2. ท่านรับความเสี่ยงได้ขนาดไหน เครื่องมือ KYC (Know your customer) หรือ Risk Profile ที่สถาบันการเงินจะให้นักลงทุนทำก่อนการเปิดพอร์ตการลงทุนต่าง ๆ เป็นเครื่องมือทดสอบทัศนคติในการลงทุนของแต่ละท่านว่ารับความเสี่ยงหากเกิดเหตุการณ์ที่ไม่คาดฝันได้หรือไม่ แค่ไหน 

3. ท่านมีข้อมูลประกอบการตัดสินใจไหมและน่าเชื่อถือไหม ซึ่งปัจจุบัน การหาข้อมูลประกอบการลงทุนใน

อสังหาริมทรัพย์ไม่ใช่เรื่องยากอีกต่อไป เนื่องจากนักลงทุนสามารถหาข้อมูลจากหลาย ๆ ช่องทาง ทั้งสถาบันการศึกษาต่าง ๆ ที่มีการเปิดการเรียนการสอนด้านอสังหาริมทรัพย์และการลงทุน เช่นทางหลักสูตร MIRED  ที่ได้บรรจุเนื้อหาวิชาที่เกี่ยวข้องกับการลงทุน การบริหารการเงิน และการบริหารความเสี่ยงในการพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ด้วย หรือสามารถหาข้อมูลได้จากหลากหลายแหล่ง เช่น TerraBkk.com หรือหน่วยงานวิจัยอื่น ๆ เป็นต้น 

4. ท่านสามารถประมาณการ Timing ได้หรือไม่ ว่าช่วงไหนควรเข้าลงทุน ควรพักการลงทุนชั่วคราว เพราะสถานการณ์ทั้งด้านเศรษฐกิจ สังคม และการเมือง ล้วนแล้วมีผลต่อการประมาณจังหวะเวลาที่เหมาะสมในการลงทุนทั้งสิ้น  คำว่า Timing ในธุรกิจอสังหาริมทรัพย์คือ "จังหวะเวลาในการลงทุน การเปิดขายโครงการ หรือแม้จังหวะที่เหมาะสมในการถอนโครงการ ยุติโครงการ  Timing มีสำคัญต่อการทำการศึกษาความเป็นไปได้ของโครงการอสังหาริมทรัพย์ (Project Feasibility) ทั้งทางการตลาด หรือการเงิน เพราะเรากำลังศึกษาภาพของโครงการในอนาคต แต่ใช้ข้อมูลในอดีตมาพยากรณ์อนาคต ทั้งนี้อสังหาริมทรัพย์จะต้องมีการสร้างหรือพัฒนาซึ่งจะใช้ระยะเวลา (duration) ในการก่อสร้าง มากน้อยตามประเภทของโครงการ แต่ต้องสร้างไปในอนาคตทั้งสิ้น ดังนั้น การพยากรณ์อย่างไรโดยใช้ข้อมูลในอดีต หรือแม้จะ update ที่สุดในปัจจุบัน ไม่มีทางแม่นยำ 100 % ในอนาคตได้ ผู้ศึกษาอาจจะต้องเผื่อค่าความเสี่ยงหรืออัตราผลตอบแทนที่คาดว่าน่าจะได้ (Discount rate) 

สุดท้ายนี้ ทางหลักสูตร MIRED หวังว่าบทความนี้ สามารถแนะนำหรือให้ข้อคิดเห็นสำหรับท่านที่ต้องการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ครับ ทั้งนี้อย่าลืมว่า การลงทุนอสังหาริมทรัพย์มีความเสี่ยง ผู้ลงทุนควรศึกษาข้อมูลและมีความเข้าใจในอสังหาริมทรัพย์ก่อนการลงทุนทุกครั้ง ครับ 

ผู้ช่วยศาสตราจารย์ ดร. สุกุลพัฒน์ คุ้มไพศาล  

(sukulpat@ap.tu.ac.th.)