จากบทความก่อนหน้่าที่ TerraBKK ได้ตั้งปรเะด็นในเรื่องของ การพัฒนาเมืองโซลกับราคาที่ต้องแลก? (ตอนที่1) [คลิกเพื่ออ่านบทความ] ซึ่งได้ทิ้งท้ายในบทความไว้ว่าจะมีการขยายความในเรื่องของการจัดการและพัฒนาโครงการบูรณะคลองชองเกชอน ว่าทิ้งบทเรียนอะไรไว้ให้กับเมืองที่ยังคงเป็นเมืองอุตสาหกรรมอย่างกรุงเทพฯ ไว้บ้าง?

ระหว่างทางของสายน้ำชองเกชอน

หากย้อนกลับไปในช่วงปี 2000 คงไม่มีใครจะนึกจินตนาการได้ ว่าจะสามารถโยกย้ายร้านค้าที่มีจำนวนกว่า 60,000 ร้าน ผู้ค้ากว่า 220,000 ราย และยังมีร้านค้าแผงลอยกว่าอีก 3,000 ราย

ที่ปักหมุดกิจการอยู่ตลอดแนวทางยกระดับชองเกชอนได้อย่างไร แต่สำหรับนายกเทศมนตรี Myuk-bak Lee และรัฐบาลได้ทำการพบปะกับผู้ค้าประมาณ 42,000 ราย จำนวนกว่า 4,3000 ครั้ง เพื่อทำการตกลงเรื่องการโยกย้าย ข้อหนึ่งที่น่าสนใจก็คือ ไม่มีการให้เงินชดเชยสำหรับผู้ค้าแต่อย่างใด แต่รัฐบาลเสนอเป็นการสนับสนุนทางการเงินทางอ้อม ด้วยการให้สิทธิเงินกู้เพื่อธุรกิจ, เงินกู้เพื่อการปรับปรุงร้านใหม่ และทุนการศึกษา โดยกลุ่มผู้ค้ายินยอมที่จะโยกย้าย เมื่อรับรู้ว่าที่ตั้งของที่ประกอบการแห่งใหม่ จะอยู่ในห้างสรรพสินค้าที่สร้างใหม่พร้อมกับการพัฒนาคลองชองเกชอน โดยการชดเชยของรัฐใช้งบประมาณเพียง 70 ล้านเหรียญ จากข้อเสนอจำนวน 2,331 ข้อเสนอ ซึ่งยังไม่มีใครยืดอกให้คำตอบได้ว่า เป็นข้อเสนอที่ยอมรับได้และคุ้มค่าพอสำหรับผู้ค้าเหล่านั้นหรือไม่

(ภาพถ่ายคลองชองเกชอนเมื่อประมาณ 50 ปีก่อน)

ผลลัพธ์ที่ยังไม่ได้รับการประเมินค่าของคลองชองเกชอน

หลังจากการโครงการบูรณะคลองชองเกชอนได้ครบรอบ 10 ปีไปเมื่อปี 2015 ก็ได้มีการประเมินผลและทบทวนผลลัพธ์จากการพัฒนาโครงการยักษ์ใหญ่นี้ แน่นอนว่าสิ่งที่คลองชองเกชอนทำได้ดี คือการสร้างพื้นที่สาธารณะขนาดใหญ่กลางเมืองที่สามารถรองรับผู้ใช้ประโยชน์ได้ถึง 90,000 คนต่อวัน อีกทั้งยังช่วยลดเกาะความร้อนในเมือง (Urban Heat) ถึง 3.6% และลดมลพิษทางอากาศได้ถึง 33% พร้อมทั้งสร้างรายได้กว่า 750,000 เหรียญต่อปีให้กับรัฐบาล แต่สำหรับเหล่าผู้ค้าที่ได้โยกย้ายมาปักหลักอยู่ที่ห้างสรรพสินค้าใหม่นั้นกลับน่าผิดหวัง เพราะกลายเป็นว่าเงินค่าโยกย้ายนั้นกลับสูงกว่าที่รัฐเสนอให้ และห้างสรรพสินค้าที่ใหม่นี้ก็กลับซบเซา ไม่ประสบความสำเร็จตามที่คาดหมายไว้

            แม้รัฐบาลจะออกมาพูดถึงการประเมินผลกระทบของโครงการบูรณะชองเกชอนว่ายังไม่สามารถประเมินผลได้อย่างสมบูรณ์ เนื่องจากการเปลี่ยนแปลงของรูปแบบเมือง (Urban Form) จำเป็นต้องอาศัยระยะเวลายาวนานกว่านั้น แต่ในเรื่องของผู้ได้รับผลกระทบจากโครงการ อย่างร้านค้าเล็กๆจำนวนกว่า 100,000 ร้าน ที่ต้องย้ายออกไปภายหลังจากราคาที่ดินรอบโครงการที่พุ่งสูงขึ้นนั้น มีอยู่ในฐานะภาพความสำเร็จของโครงการเท่านั้น

การวางผังควบคุมอาคารและการใช้ประโยชน์ที่ดิน

            คลองชองเกชอนที่ได้รับการพัฒนา มีความยาว 5.8 กม. ความกว้างขนาดคลองและทางเท้าประมาณ 40 เมตร จุดเริ่มต้นจากบริเวณ ชองเกพลาซ่า (Cheonggye Plaza) โดยใกล้ๆกันนั้นมี พระราชวังเคียงบุกกุง (Gyeongbokgung), พระราชวังชองยอกกุง (Changgyeonggung) และหมู่บ้านโบราณบุกชน (Bukchon Hanok) สถานที่ท่องเที่ยวยอดนิยมของกรุงโซล และจุดสิ้นสุดอยู่ที่ย่านดงแดมุน ซึ่งมีดงแดมุน พลาซ่า (Dongdaemun Plaza) ศูนย์การค้าฯ ที่สำคัญของเกาหลีที่ได้รับการออกแบบโดยสถาปนิกระดับโลก โดยความยาวตลอด 5.8 กม. นี้มีความแตกต่างของย่านอย่างชัดเจน ที่สำคัญคือสามารถเข้าถึงได้ด้วยระบบขนส่งมวลชน

การวางผังการใช้ประโยชน์อาคารรอบโครงการคลองชองเกชอนไว้ 7 กลุ่ม แบ่งออกเป็น A-G อ้างอิงจาก แผนพัฒนาเขตเศรษฐกิจกรุงโซลจากโครงการบูรณะคลองชองเกชอน (Seoul CBD Development Plans regarding Cheonggyechoen Restoration Project) โดย โซน A : ย่านธุรกิจทันสมัย, โซน B : ย่านศูนย์กลางการค้า, โซน C : อุตสาหกรรมแบบดั้งเดิม, โซน D : อุตสาหกรรมแบบปรับปรุงใหม่, โซน E/G : ตลาดดั้งเดิมผสมผสานพาณิชยกรรมสมัยใหม่ และ โซน F : อุตสาหกรรมแบบดั้งเดิม

หลังจากที่โครงการบูรณะคลองชองเกชอนผ่านเวลามาแล้ว 10 ปี ในปี 2015 มีการสรุปผลของการเติบโตของอาคารในเขตโครงการคลองชองเกชอน พบว่ามีอาคารที่สร้างใหม่จำนวน 49 อาคาร และมีการรีโนเวทอาคารกว่า 140 ครั้ง (อ้างอิงจากการขออนุญาตก่อสร้าง) โดยในโซน A-B มีการพัฒนาอาคารเข้มข้นเต็มพื้นที่ดิน โดยมีอาคารสูงสัดส่วน 82.6% ของอาคารทั้งหมด และมีค่า FAR เฉลี่ยถึง 345.5% ในขณะที่ถนนมีขนาดกว้างเพียง 5-7 เมตร ถือเป็นมาตรการดึงดูดใจนักลงทุนเป็นอย่างมาก

ระหว่างปี 2003-2015 มีอาคารสร้างใหม่ในเขต A-B ซึ่งเป็นเขตศูนย์กลางเศรษฐกิจ (CBD) ของโครงการพัฒนาคลองชองเกชอนจำนวน 56 อาคาร, มีอาคารที่ปรับปรุงคครั้งใหญ่จำนวน 172 ครั้ง และมีการเปลี่ยนแปลงการใช้ประโยชน์อาคารกว่า 301 ครั้ง สะท้อนให้เห็นว่าทำเลในเขตโครงการพัฒนาคลองชองเกชอนได้รับความสนใจจากนักลงทุนอย่างแท้จริง และมีการหมุนเวียนผู้ประกอบการใหม่อยู่ตลอดมา แถมยังมีมาตรการจูงใจทางผังเมืองด้วยการให้ FAR ที่เรียกว่าอัดแน่นเต็มที่ดิน ก็คงไม่น่าแปลกใจเท่าไรนัก ที่ราคาที่ดินในย่านนี้จะพุ่งสูงขึ้นทุกปี - เทอร์ร่า บีเคเค

บทความโดย : TerraBKK เคล็ดลับการลงทุน

TerraBKK ค้นหาบ้านดี คุ้มค่า ราคาถูก