“ถ้าคุณมีที่ดินอยู่แปลงหนึ่ง คุณจะทำอะไรให้เกิดประโยชน์บ้าง?” นี่มักจะเป็นคำถามที่เกิดขึ้นบ่อยๆสำหรับผู้ที่มีที่ดินเปล่าอยู่ในมือ แต่ไม่รู้ว่าจะทำอะไรดี ทั้งๆที่ทุนก็มีไม่เยอะ จะพัฒนาที่ดินเป็นสิ่งปลูกสร้างก็ไม่ถนัด เพราะเราไม่ใช่นักพัฒนาที่ดินมืออาชีพ มีแต่จะเสี่ยงมากยิ่งขึ้น ซึ่งโดยปกติแล้วเมื่อเวลาผ่านไป ที่ดินส่วนใหญ่จะมีความสามารถในการใช้ประโยชน์ได้มากขึ้นตามเวลา เป็นผลมาจากการขยายตัวของเมืองและการย้ายถิ่นฐานการอยู่อาศัยของผู้คน ปัจจัยเหล่านี้จะเป็นตัวผลักดันให้ที่ดินเปลี่ยนสภาพการใช้ประโยชน์ได้ดีขึ้นเรื่อยๆ เช่น จากเดิมที่เคยเป็นทุ่งนาหรือที่ดินสำหรับทำการเกษตร เมื่อระยะเวลาผ่านไป 20-30 ปีก็เริ่มเปลี่ยนมาเป็นที่ดินเพื่อการอยู่อาศัย และเหตุนี้เองที่จะทำให้ที่ดินมีราคาเพิ่มสูงขึ้นตามการใช้ประโยชน์ของมัน TerraBKK Research จึงขอแนะนำกลยุทธ์การทำกำไรจากที่ดินโดยไม่ต้องพัฒนา โดยแบ่งออกเป็น 2 กลยุทธ์ ดังนี้

1. กลยุทธ์ซื้อและเก็บไว้ (Buy-and-Hold)

เป็นวิธีทั่วๆไปที่นิยมทำกัน หลักการง่ายๆคือซื้อที่ดินเก็บไว้ และรอจนกว่าจะมีคนมาเสนอซื้อต่อด้วยราคาที่สูงกว่า แต่แน่นอนว่าไม่ได้ง่ายดายขนาดนั้น เพราะการซื้อที่ดินเพื่อรอการเพิ่มขึ้นของราคา จะต้องรอเป็นระยะเวลานานถึง 20-30 ปี บางคนเริ่มถอดใจรอไม่ไหว อาจจะขายทิ้งก่อน ก็จะเป็นที่น่าเสียดายเพราะที่ดินแปลงนั้นยังสามารถทำเงินได้อีก ทั้งนี้ช่วงระยะเวลาการขายที่เหมาะสม เจ้าของที่ดินต้องพิจารณาว่าที่ดินแปลงนั้นสามารถพัฒนาที่ให้ได้ประโยชน์สูงสุดและดีที่สุด ณ ช่วงเวลานั้นแล้วหรือยัง? (Highest and best use) กล่าวคือ ราคาที่ดินจะเพิ่มมูลค่ามากขึ้นเรื่อยๆตามการใช้ประโยชน์ แต่หากที่ดินแปลงนี้แทบจะไม่สามารถพัฒนาอะไรได้เลย เพราะต้องรอถนนตัดผ่าน หรือต้องรอสาธารณูปโภคเข้ามา ที่ดินแปลงนี้ก็ยังต้องรอเวลาต่อไป เพื่อรอการเพิ่มมูลค่า

Dubai

Japan

โดยหลักการทั่วไปแล้วของกลยุทธ์การซื้อและเก็บไว้ (Buy-and-Hold) นี้เหมาะสำหรับผู้มีเงินเย็น มีความพร้อมที่จะลงทุนในระยะยาว ไม่รีบร้อนในเรื่องของเงินสด ทั้งนี้ปัจจัยความสำเร็จของกลยุทธ์นี้มี 3 ประการ ดังนี้

1.1 ซื้อที่ดินเท่าหรือต่ำกว่าราคาตลาด นั่นหมายความว่ายิ่งราคาต่ำเท่าไหร่ ความสามารถในการทำกำไรยิ่งดีขึ้นเท่านั้น

1.2 เลือกซื้อที่ดินที่มีศักยภาพในอนาคต ซึ่งต้องคาดคะเนถึงอนาคตว่าทำเลแห่งนี้จะมีการพัฒนาใดต่อไปบ้าง ที่จะเป็นตัวช่วยเสริมให้ที่ดินสามารถใช้ประโยชน์ได้สูงสุดมากยิ่งขึ้น เช่น ทำเล A ที่มีแผนจะมีรถไฟฟ้าในอีก 5 ปีข้างหน้า ตอนนี้กำลังอยู่ในระหว่างขึ้นเสาไฟฟ้า แบบนี้จะถือว่าเป็นทำเลที่มีอนาคตและจะสามารถเพิ่มมูลค่าได้อีกมาก

1.3 ถือที่ดินอย่างน้อย 5 ปี การถือที่ดินที่ยาวนานพอจะทำให้เห็นการเปลี่ยนแปลงทีละเล็กทีละน้อยของที่ดิน เพราะหากถือครองต่ำกว่า 5 ปีแทบจะยังไม่เห็นผลอะไร นอกจากนี้การถือครองระยะเวลามากกว่า 5 ปีจะช่วยให้ประหยัดภาษีธุรกิจเฉพาะในตอนขายทิ้งอีกด้วย

2. กลยุทธ์แบ่งขาย (Divide)

หลักการของกลยุทธ์นี้คือ การซื้อที่ดินแปลงใหญ่มาในราคาต่อตารางวาที่ถูก แล้วแบ่งขายแปลงย่อยๆออกในราคาที่แพงขึ้น วิธีการนี้คล้ายแนวคิดการซื้อของคราวละมากๆในราคาส่ง แล้วนำมาขายปลีกให้กับลูกค้ารายย่อยในราคาปลีก ซึ่งเราก็จะได้กำไรจากการขายแปลงย่อยๆออกไป นอกจากนี้ยังสามารถขายได้ง่ายกว่าที่ดินแปลงใหญ่แปลงเดียว เพราะกำลังซื้อของคนทั่วไปมักจะซื้อได้เป็นแปลงเล็กๆเท่านั้น เพราะที่ดินแปลงใหญ่ส่วนใหญ่จะถูกซื้อโดยผู้ประกอบการหรือนักพัฒนาที่ดินมืออาชีพเท่านั้น

โดยทั่วไปแล้วกลยุทธ์นี้มักจะเหมาะกับนักลงทุนที่มีเงินทุนจำกัด ที่ไม่สามารถถือครองที่ดินระยะยาวได้ การตัดแบ่งที่ดินเพื่อขายจึงเป็นไปเพื่อนำกำไรมาหมุนเวียนให้กับแปลงที่เหลือ แต่ไม่เหมาะกับผู้ที่ไม่ชอบความยุ่งยากในเรื่องการซื้อขายบ่อยๆ หรือการจัดสรรที่ดิน เพราะที่ดินทุกแปลงที่ถูกแบ่งออกมาจะต้องมีทางเข้าที่ดินให้เรียบร้อย สำหรับกลยุทธ์การแบ่งขายที่ดินมีวิธีการดำเนินการ 4 ขั้นตอนดังนี้

2.1 ซื้อที่ดินเปล่าแปลงใหญ่ ในที่นี่หมายถึงการซื้อที่ดินเปล่ามาในราคาต่อตารางวาที่ถูกกว่าที่ดินแปลงเล็ก

2.2 แบ่งขายเป็นแปลงย่อยๆ ทั้งนี้ต้องระมัดระวังในเรื่องทางเข้าออกที่ดิน ว่าในแต่ละแปลงที่มีการจะแบ่งขายนั้นได้มีทางเข้าออกอย่างทั่วถึงหรือไม่ และเมื่อขายแปลงย่อยไปครึ่งหนึ่งของแปลงใหญ่ ควรจะเก็บส่วนที่เหลือไว้ทำกำไรระยะยาวต่อไป

ทั้งหมดนี้เป็นเพียงส่วนหนึ่งของการทำกำไรจากที่ดินเปล่า ซึ่งนอกเหนือจากนี้คือการพัฒนาที่ดินเป็นสิ่งก่อสร้างต่างๆ ตามแต่สภาพแวดล้อมจะเอื้ออำนวยว่าควรจะสร้างเป็นอะไร แต่อย่าลืมว่า หากท่านจะซื้อที่ดินเพื่อลงทุน ควรกลับมาถามตัวเองก่อนว่าท่านจะซื้อไว้เพื่ออะไร? เพื่อถือเก็งกำไรระยะยาว หรือเพื่อแบ่งขาย หรือเพื่อพัฒนาเป็นสิ่งปลูกสร้าง เพราะที่ดินแต่ละแปลงมีการใช้ประโยชน์ที่แตกต่างกันออกไป และหัวใจสำคัญของการลงทุนที่ดินคือ “ทำเลที่มีอนาคต” ที่จะช่วยผลักดันให้ที่ดินเพิ่มมูลค่าได้รวดเร็วยิ่งขึ้น - เทอร์ร่า บีเคเค

บทความโดย : TerraBKK คลังความรู้

TerraBkk ค้นหาบ้านดี คุ้มค่า ราคาถูก