ระมัดระวังก่อน "จำนอง"

วันนี้ เทอร์ร่า บีเคเค ขอหยิบยก "การจำนอง" ซึ่งหลักการประกันหนี้ประเภทหนึ่ง มาทำความรู้จักถึงข้อควรระวัง และความหมาย หลักเกณฑ์ของการจำนองทั้งนี้กฎหมายลักษณะจำนองตามกฎหมายที่แก้ไขใหม่ซึ่งมีผลบังคับใช้ตั้งแต่วันที่ 14 กุมภาพันธ์ 2558

ผู้มีสิทธิจำนอง คือ เจ้าของหรือผู้มีกรรมสิทธิ์ในทรัพย์สิน ถ้าเจ้าของจำนองทรัพย์สินด้วยตนเองก็ไม่มีปัญหา แต่ถ้ามอบอำนาจให้บุคคล อื่นไปทำการจำนองแทน บางกรณีก็ อาจเกิดปัญหาได้

ข้อควรระมัดระวัง คือ ควรเขียนใบมอบฉันทะหรือใบมอบอำนาจให้ชัดเจน ว่าให้ทำการ จำนอง ไม่ควรเซ็นแต่ชื่อแล้วปล่อยว่างไว้ อันบุคคลอื่นนั้นอาจกรอกข้อความ เอาเอง แล้วนำไปทำประการอื่นอันไม่ตรงตามความประสงค์ของเรา เช่น อาจเพิ่มเติมข้อความว่ามอบอำนาจให้โอนขาย แล้วขายเอาเงินใช้ประโยชน์ ส่วนตัวเสีย เป็นต้น เราผู้เป็นเจ้าของทรัพย์ผู้มอบอำนาจอาจจะต้องถูกผูกพันตามสัญญาซื้อขายนั้น เพราะถือว่าประมาทเลินเล่ออยู่ด้วย

ผู้รับจำนองทรัพย์สินก็ต้องระมัดระวัง เช่นกัน ควรติดต่อกับเจ้าของทรัพย์ หรือเจ้าของที่ดินโดยตรง และควรตรวจดูที่ดินทรัพย์สินที่จำนองว่ามีอยู่จริงตรงกับโฉนด เคยปรากฏว่ามีผู้นำโฉนดที่ดินไปประกันผู้ต้องหาหรือจำเลย แต่ที่ดินตามโฉนดนั้นกลับเป็นถนนเหลือจากการจัดสรร หรือที่ดินตามโฉนด นั้นพังลงน้ำไปหมดแล้ว

ดังนั้นผู้รับจำนองจึงไม่ควรรับจำนอง หรือติดต่อ ทำสัญญากับคนอื่นหรือผู้ที่อ้างว่าเป็นตัวแทน เพราะถ้าปรากฏในภายหลังว่า บุคคลนั้นทำใบมอบฉันทะ หรือใบมอบอำนาจปลอมขึ้นแล้วนำที่ดินของผู้อื่น มาจำนอง แม้เราผู้รับจำนองจะมีความสุจริตอย่างไร เจ้าของอันแท้จริงก็มี สิทธิติดตามเอาคืนที่ดินของเขาได้ โดยไม่ต้องไถ่ถอน

ทรัพย์ที่จำนองนั้นเจ้าของจะนำไปจำนองซ้ำ หรือโอนขายต่อไปก็ย่อม ทำได้ ผู้รับจำนองคนหลังต้องพิจารณาว่าทรัพย์นั้นเมื่อขายทอดตลาดจะมีเงิน เหลือพอชำระหนี้ของตนหรือไม่ เพราะเจ้าหนี้คนแรกมีสิทธิได้รับชำระหนี้ก่อน คนหลังมีสิทธิแต่เพียงจะได้รับชำระหนี้เฉพาะส่วนที่เหลือผู้รับโอนหรือผู้ซื้อ ทรัพย์ที่จำนองก็ต้องระวังเช่นเดียวกันเพราะรับโอนทรัพย์โดยมีภาระจำนอง ก็ต้องไถ่ถอนจำนองโดยชำระหนี้ให้แก่เจ้าหนี้ มิฉะนั้นเจ้าหนี้ก็มีสิทธิที่จะ บังคับจำนองยึดทรัพย์เอาที่ดินออกขายทอดตลาด ซึ่งถ้าผู้รับโอนสู้ราคาไม่ได้ ทรัพย์หลุดมือไปเป็นของคนอื่น ดังนั้นที่ซื้อมาก็เสียเงินเปล่า

สัญญาจำนอง มีลักษณะใกล้เคียง "สัญญาขายฝาก" กล่าวคือ ทั้งจำนองและขายฝาก ต้องไปทำนิติกรรมจดจำนองหรือขายฝากที่สำนักงานที่ดินเหมือนกัน แตกต่างกันที่การบังคับหลักประกันในทางกฎหมาย

"การจำนอง" มีประโยชน์ต่อผู้เป็นเจ้าของที่ดินหรือบ้านมากกว่าการขายฝาก เมื่อสัญญาจำนองครบกำหนดชำระหนี้ ผู้รับจำนองหรือเจ้าหนี้จะบังคับหลักประกันไม่ว่าจะเป็นที่ดินหรือบ้าน ให้กรรมสิทธิ์ตกเป็นของตัวเองในทันทีไม่ได้ ผู้รับจำนองต้องมีหนังสือบอกกล่าวแจ้งให้ลูกหนี้ชำระหนี้ภายในเวลาอันสมควรก่อนซึ่งต้องไม่น้อยกว่าหกสิบวันนับแต่วันที่ลูกหนี้ได้รับคำบอกกล่าวนั้น หากครบกำหนดลูกหนี้ยังไม่ชำระหนี้ ผู้รับจำนองถึงจะฟ้องลูกหนี้ต่อศาล ขอให้ศาลสั่งให้นำเอาทรัพย์ที่จำนองนั้นออกขายทอดตลาดเพื่อนำเงินมาชำระหนี้

สำหรับ การขายฝาก เมื่อมีการทำสัญญาขายฝาก กรรมสิทธิ์ในที่ดินหรือบ้านจะตกเป็นของผู้ซื้อฝากหรือเจ้าหนี้ โดยมีข้อตกลงว่าลูกหนี้ต้องใช้สิทธิไถ่บ้านหรือที่ดินคืนภายในเวลาที่กำหนดตามสัญญา (อสังหาริมทรัพย์ไถ่ทรัพย์คืนได้ภายในเวลาไม่เกิน 10 ปี และสังหาริมทรัพย์ไถ่ทรัพย์คืนภายในเวลาไม่เกิน 3 ปี) การไถ่ทรัพย์ลูกหนี้ต้องนำสินไถ่ ได้แก่ เงินสด ส่งมอบแก่เจ้าหนี้ภายในเวลาที่กำหนดไถ่ หากเกินกำหนดแม้แต่วันเดียว กรรมสิทธิ์ในทรัพย์สินซึ่งได้กลายเป็นของผู้ซื้อฝากหรือเจ้าหนี้ตั้งแต่ต้นแล้ว จะตกเป็นของเจ้าหนี้อย่างเด็ดขาด ลูกหนี้จะหมดสิทธิไถ่ทรัพย์ทันที

การขายฝากจึงเป็นช่องทางให้กลุ่มนายทุนหรือเจ้าหนี้ธุรกิจเงินนอกระบบอาศัยความไม่รู้กฎหมายของลูกหนี้ หาวิธีการบ่ายเบี่ยงหรือหลบหน้าไม่ให้ลูกหนี้มีโอกาสไถ่ทรัพย์คืนภายในเวลาที่กำหนดไว้ในสัญญา เพื่อจะได้ฉวยโอกาสให้ลูกหนี้ไม่มีโอกาสได้มาไถ่ถอนทรัพย์ที่ขายฝาก โดยเฉพาะอย่างยิ่ง หากทรัพย์นั้นเป็นที่ดินหรือบ้านที่อยู่ในทำเลดี และมีมูลค่ามากกว่ายอดหนี้ที่ให้กู้

หากพบเจอนายทุนที่มีพฤติกรรมดังกล่าว ก่อนที่จะครบกำหนดไถ่ทรัพย์ตามที่ระบุในสัญญา ให้ลูกหนี้นำสัญญาพร้อมสินไถ่ไปวางทรัพย์ ณ สำนักงานบังคับคดีจังหวัด โดยเสียค่าใช้จ่ายในการดำเนินการประมาณ 300-700 บาท (เมื่อเจ้าหนี้มารับเงิน จะต้องรับภาระค่าใช้จ่ายนั้น และคืนเงินค่าใช้จ่ายดังกล่าวแก่ลูกหนี้) เมื่อดำเนินการดังกล่าวแล้ว กรรมสิทธิ์ในบ้านหรือที่ดินจะตกเป็นของลูกหนี้ผู้ขายฝากทันที

เนื่องจากพนักงานผู้รับการวางทรัพย์จะออกหลักฐานการวางทรัพย์ พร้อมติดต่อเจ้าหนี้ให้ไปรับเงินที่สำนักงานบังคับคดีและคืนหนังสือแสดงสิทธิในที่ดินให้แก่ลูกหนี้ จากนั้นให้ลูกหนี้นำหลักฐานการวางทรัพย์พร้อมหนังสือแสดงสิทธิในที่ดินไปขอจดทะเบียนไถ่ถอนจากการขายฝากที่สำนักงานที่ดิน กรณีที่วางทรัพย์แล้ว แต่ยังไม่ได้หนังสือแสดงสิทธิในที่ดินคืน ให้ลูกหนี้นำหลักฐานการวางทรัพย์แจ้งให้เจ้าพนักงานที่ดินทราบโดยทันทีเพื่อลงบัญชีอายัดในหนังสือแสดงสิทธิในที่ดินฉบับของสำนักงานที่ดิน เป็นการป้องกันมิให้เจ้าหนี้ทำการจดทะเบียนสิทธิและนิติกรรมได้ต่อไป

ดังนั้น หากจำเป็นที่จะต้องเลือกใช้ที่ดินหรือบ้านเป็นหลักประกัน ก็ขอให้พิจารณาให้ดี ๆ ระหว่างจำนอง กับ ขายฝาก เพราะการขายฝากหากไม่สามารถชำระหนี้คืนภายในเวลาที่กำหนดไว้ อาจต้องสูญเสียที่ดินหรือบ้านไปแบบไม่รู้ตัวได้

จำนอง คือ การที่บุคคลคนหนึ่งเรียกว่า "ผู้จำนอง" เอาอสังหาริมทรัพย์ของตน เช่น ที่ดินหรือทรัพย์ที่กฎหมายอนุญาตให้จำนองได้ ไปจดทะเบียนไว้กับบุคคลอีกคนหนึ่ง เรียกว่า "ผู้รับจำนอง" เพื่อเป็นหลักประกันในการชำระหนี้ ทั้งนี้โดยผู้จำนองไม่ต้องส่งมอบที่ดินหรือทรัพย์สินดังกล่าวนั้นให้แก่ผู้รับจำนอง ( ป.พ.พ. มาตรา 702) โดยผู้จำนองนั้น อาจเป็นตัวลูกหนี้เอง หรือจะเป็นบุคคลภายนอกก็ได้

ตัวอย่าง นาย ก ได้กู้เงินจากนาย ข เป็นจำนวน 1 แสนบาท โดยนาย ก ได้นำที่ดินของตนจำนวน 1 แปลง ไปจดทะเบียนจำนองต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ เพื่อเป็นการประกันการชำระหนี้เงินกู้จำนวน 1 แสนบาท ที่นาย ก ได้กู้ไปจากนาย ข โดยนาย ก ไม่ต้องส่งมอบที่ดินของตนให้แก่นาย ข, นาย ก ยังคงมีสิทธิครอบครองและใช้สอยที่ดินของตนได้ตามปกติ

1. การจำนองเพื่อประกันการ ชำระหนี้ของตนเอง ตัวอย่าง นาย ก ได้กู้เงินจากนาย ข เป็นจำนวน 1 แสนบาท โดยนาย ก นำที่ดินซึ่งเป็นของตนเอง ไปจดทะเบียนจำนองต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ เพื่อเป็นการประกันการชำระหนี้เงินกู้ของนาย ก เอง

2. การจำนองเพื่อประกันการ ชำระหนี้ของบุคคลอื่น ตัวอย่าง นาย ก ได้กู้เงินจากนาย ข เป็นจำนวนเงิน 1 แสนบาท โดยนาย ค ได้นำที่ดินของตน ไปจดทะเบียนจำนองต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ เพื่อเป็นประกันการชำระหนี้ที่นาย ก ได้กู้ไปจากนาย ข

หากกู้เงินแล้วมอบโฉนด หรือ น.ส.3 ให้เจ้าหนี้ยึดไว้ มิใช่จำนอง เจ้าหนี้ไม่มีสิทธิสิทธิพิเศษเป็นเพียงเจ้าหนี้ธรรมดา แต่มีสิทธิยึดโฉนด หรือ น.ส.3 ไว้ตามข้อตกลง จนกว่าลูกหนี้จะชำระหนี้ ฉะนั้นถ้าจะจำนอง ก็ต้องจดทะเบียนให้ถูกต้อง

1.1 ที่ดินมีโฉนด 1.2 ที่ดิน น.ส.๓

2.1 เรือระวางห้าตันขึ้นไป 2.2 แพ 2.3 สัตว์พาหนะ มีช้าง ม้า โค กระบือ ลา ล่อ 2.4 สังหาริมทรัพย์จดทะเบียนเฉพาะการ ได้แก่ เครื่องบิน เครื่องจักร รถยนต์ 2.5 สิทธิการเช่าตามพระราชบัญญัติการเช่าอสังหาริมทรัพย์เพื่อพาณิชยกรรม และอุตสาหกรรม พ.ศ.๒๕๔๒

1. ผู้จำนองต้องเป็นเจ้าของกรรมสิทธิในทรัพย์ที่จะจำนอง 2. สัญญาจำนองต้องทำเป็นหนังสือ และนำไป จดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ มิฉะนั้นสัญญาจำนองตกเป็นโมฆะ ไม่มีผลผูกพันแก่คู่สัญญาแต่อย่างใด 3. ต้องไปจดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ที่มีอำนาจรับจดทะเบียนจำนองตามกฎหมาย กล่าว คือ

ก. ที่ดินที่มีโฉนดต้องนำไปจดทะเบียนที่กรมที่ดิน หรือสำนักงานที่ดินกรุงเทพมหานคร (สาขา) หรือสำนักงานที่ดินจังหวัด หรือสำนักงานที่ดินจังหวัด (สาขา) ซึ่งที่ดินนั้นต้องอยู่ในเขตอำนาจ ข. ที่ดินที่ไม่มีโฉนด ได้แก่ที่ดิน น.ส. 3 ต้องไปจดทะเบียนที่อำเภอ ซึ่งที่ดินนั้นตั้งอยู่ในเขตอำนาจ ค. การจำนองเฉพาะบ้านหรือสิ่งปลูกสร้างไม่รวมที่ดินต้องไปจดทะเบียนจำนองที่อำเภอ ง. การจำนองสัตว์พาหนะ หรือแพ ต้องไปจดทะเบียนที่อำเภอ จ. การจำนองเรือต้องไปจดทะเบียนจำนองที่กรมเจ้าท่า ฉ. การจดทะเบียนเครื่องจักรต้องไปจดทะเบียนที่กระทรวงอุตสาหกรรม

1. ผู้จำนองอาจเป็นลูกหนี้ชั้นต้นหรือบุคคลที่สามก็ได้ สัญญาจำนองเป็นสัญญาที่ทำขึ้นระหว่างผู้จำนองกับเจ้าหนี้ เพื่อเป็นประกันการชำระหนี้ประธานซึ่งมีอยู่ระหว่างเจ้าหนี้กับลูกหนี้

หนี้ประธานระหว่างเจ้าหนี้กับลูกหนี้ชั้นต้นจะเป็นหนี้ที่เกิดขึ้นโดยสัญญาหรือละเมิดก็ได้

2. เอาทรัพย์สินตราไว้เป็นประกันการชำระหนี้ หมายถึง นำเอกสารที่แสดงถึงสิทธิในทรัพย์สินนั้นไปจดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่

สัญญาจำนองต้องทำเป็นหนังสือและจดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ โดยเจ้าพนักงานจะบันทึกการจำนองไว้ในเอกสารที่แสดงถึงสิทธินั้น

3. ผู้จำนองไม่จำต้องส่งมอบทรัพย์สินที่จำนอง

4. ผู้รับจำนองต้องเป็นเจ้าหนี้ เพราะการจำนองเป็นการประกันการชำระหนี้ต่อเจ้าหนี้

5. หนี้ที่จำนองเป็นประกันต้องเป็นหนี้ที่สมบูรณ์ตามกฎหมาย แม้หนี้นั้นขาดหลักฐานที่จะฟ้องร้องก็สามารถจำนองประกันหนี้นั้นได้

1. ผู้รับจำนองมีสิทธิได้รับชำระหนี้จากทรัพย์สินที่จำนองก่อนเจ้าหนี้สามัญ โดยไม่ต้องคำนึงว่ากรรมสิทธิในทรัพย์สินนั้นจะได้โอนไปยังบุคคลภายนอกแล้วหรือไม่ก็ตาม

2. ผู้รับจำนองมีสิทธิที่จะเรียกเอาทรัพย์สินที่จำนองนั้นหลุดเป็นกรรมสิทธิของตนได้หากเข้าเงื่อนไข ดังนี้คือ

(1) ลูกหนี้ได้ขาดส่งดอกเบี้ยมาแล้วเป็นเวลาถึงห้าปี (2) ผู้รับจำนองแสดงให้เป็นที่พอใจแก่ศาลว่าราคาทรัพย์สินนั้นน้อยกว่าจำนวนเงินอันค้าง ชำระ และ กฎหมายฉบับเดิมจะกำหนดว่า “ผู้จำนองมิได้แสดงให้เป็นที่พอใจแก่ศาลว่าราคารทรัพย์สินนั้นท่วมจำนวนเงินอันค้างชำระ” (3) ไม่มีการจำนองรายอื่น หรือบุริมสิทธิอื่นได้จดทะเบียนไว้เหนือทรัพย์สินอันเดียวกันนี้

3. ถ้าเอาทรัพย์สินซึ่งจำนองออกขายตลาดใช้หนี้ได้เงินจำนวนสุทธิน้อยกว่าจำนวนเงินที่ค้างชำระกันอยู่ หรือ ถ้าเอาทรัพย์สินซึ่งจำนองหลุดเป็นของผู้รับจำนองและราคาทรัพย์นั้นมีราคาต่ำกว่าจำนวนเงินที่ค้างชำระกันอยู่ ทั้งสองกรณีนี้ เงินยังขาดจำนวนอยู่เท่าใด ลูกหนี้ไม่ต้องรับผิดชอบจำนวนในเงินที่ยังขาดอยู่นั้น กล่าวคือ ถ้าในสัญญาจำนองได้ตกลงกันไว้ว่า ในกรณีที่มีการบังคับจำนองแล้วได้เงินไม่พอชำระยอดหนี้ เงินที่ยังขาดจำนวนนี้ลูกหนี้ยังคงต้องรับผิดชดใช้ให้แก่ผู้รับจำนองจนครบถ้วน หรือข้อตกลงให้ผู้จำนองรับผิดอย่างผู้ค้ำประกันข้อตกลงนั้นเป็นโมฆะ ไม่ว่าข้อตกลงนั้นจะมีอยู่ในสัญญาจำนองหรือทำเป็นข้อตกลงต่างหาก ทั้งนี้หากเป็นการจำนอง ก่อนวันที่ 14 กุมภาพันธ์ 2558 กฎหมายฉบับเดิม จะสามารถทำข้อตกลงดังกล่าวได้และมีผลบังคับใช้ได้ไม่เป็นโมฆะ

4. ในกรณีที่มีการบังคับจำนอง เมื่อนำที่ดินออกขายทอดตลาดได้เงินสุทธิเท่าใดแล้วก็ให้นำเงินดังกล่าวชำระหนี้คืนให้แก่ผู้รับจำนอง หากมีเงินเหลืออยู่เท่าใดก็ให้ส่งมอบคืนให้แก่ผู้จำนองผู้รับจำนองจะเก็บไว้เองไม่ได้

5. ถ้าหนี้นั้นถึงกำหนดชำระแล้ว ผู้จำนองมีสิทธิแจ้งเป็นหนังสือให้ผู้รับจำนองดำเนินการขายทอดตลาดทรัพย์ที่จำนองโดยไม่ต้องฟ้องคดีได้ โดยผู้รับจำนองต้องดำเนินการภายใน 1 ปีนับแต่วันที่ได้รับหนังสือ และถ้าผู้รับจำนองไม่ดำเนินการ ผู้จำนองพ้นจากความรับผิดในดอกเบี้ยและค่าสินไหมทดแทนซึ่งลูกหนี้ค้างชำระตลอดจนค่าภาระติดพันอันเป็นอุปกรณ์แห่งหนี้รายนั้นที่เกิดขึ้นภายหลังวันที่พ้นกำหนดเวลา 1 ปีนั้น สำหรับในข้อ 5 นี้ ไม่มีระบุในกฎหมายฉบับเดิม

ผู้รับจำนองมีสิทธิบังคับจำนองได้เฉพาะทรัพย์ที่จดทะเบียนจำนองเท่านั้น จะไปบังคับถึงทรัพย์สินอื่นๆ ที่ไม่ได้จดทะเบียนจำนองไม่ได้ เช่น จำนองเฉพาะที่ดินย่อมไม่ครอบถึงโรงเรือนหรือบ้านที่ปลูกภายหลังวันจำนองเว้นแต่จะได้ตกลงกันไว้ก่อนหน้าว่าให้รวมถึงบ้านและโรงเรือนดังกล่าวด้วย

จำนองย่อมไม่ครอบคลุมถึงดอกผลแห่งทรัพย์สินซึ่งจำนอง เช่น จำนองสวนผลไม้ดอกผลที่ได้จากสวนผลไม้ยังคงเป็นกรรมสิทธิของผู้จำนองอยู่

1. เงินต้น 2. ดอกเบี้ย 3. ค่าเสียหายในการไม่ชำระหนี้ เช่นค่าทนายความ 4. ค่าธรรมเนียมในการบังคับจำนอง

ผู้รับจำนองต้องมีจดหมายบอกกล่าวไปยังลูกหนี้ว่าให้ชำระหนี้ภายในเวลาอันสมควร ซึ่งต้องไม่น้อยกว่าหกสิบวันนับแต่วันที่ลูกหนี้ได้รับคำบอกกล่าวนั้น (กฎหมายฉบับเดิม มิได้ระบุไว้ ดังนั้นการบอกกล่าวตามกฎหมายฉบับเดิม เพียง 30 วันก็ถือว่าเป็นเวลาอันสมควร) หากลูกหนี้ไม่ชำระหนี้คืนภายในกำหนดเวลาดังกล่าวแล้ว ผู้รับจำนองจะใช้สิทธิบังคับจำนอง โดยผู้รับจำนองต้องฟ้องผู้จำนองต่อศาล เพื่อให้พิพากษาสั่งให้ยึดทรัพย์สินซึ่งจำนองและให้ขายทอดตลาด

ถ้าเป็นกรณีผู้จำนอง จำนองทรัพย์สินของตนไว้เพื่อประกันหนี้อันบุคคลอื่นต้องชำระ ผู้รับจำนองต้องส่งหนังสือบอกกล่าวให้ผุ้จำนองทราบภายในสิบห้าวันนับแต่วันที่ส่งหนังสือแจ้งให้ลูกหนี้ทราบ ถ้าผุ้รับจำนองไม่ดำเนินการ ผู้จำนองจะหลุดพ้นจากความรับผิดในดอกเบี้ยและค่าสินไหมทดแทนซึ่งลูกหนี้ค้างชำระ ตลอดจนค่าภาระติดพันอันเป็นอุปกรณ์แห่งหนี้รายนั้นที่เกิดขึ้นนับแต่วันที่พ้นกำหนดเวลาสิบห้าวันดังกล่าว (กฎหมายฉบับเดิม ไม่ได้ระบุข้อความนี้ ดังนั้น การบอกกล่าวผู้จำนอง จึงตีความเช่นเดียวกับการบอกกล่าวลูกหนี้ คือ ตามเวลาอันสมควร)

จะเห็นได้ว่ากฎหมายบังคับไว้โดยเด็ดขาดว่าการบังคับจำนองจะต้องฟ้องคดีต่อศาลเสมอจะนำเอาที่ดินออกขายทอดตลาดเองไม่ได้ และต้องมีการออกจดหมายทวงหนี้ไปถึงลูกหนี้ก่อนเสมอจะฟ้องคดีโดยไม่มีการบอกกล่าวทวงถามก่อนไม่ได้ เว้นแต่ผู้จำนองมีหนังสือแจ้งให้ผู้รับจำนองดำเนินการขายทอดตลาด หนังสือดังกล่าวจะถือเป็นหนังสือยินยอมให้ขายทอดตลาดโดยไม่ต้องฟ้องเป็นคดีต่อศาล (กฎหมายฉบับเดิม ผู้จำนองไม่มีสิทธินี้)

การบังคับจำนองนี้จะไม่คำนึงเลยว่าในขณะที่มีการบังคับจำนองนั้น ทรัพย์สินที่จำเลยอยู่ในความครอบครองของใคร หรือลูกหนี้ได้โอนกรรมสิทธิไปยังผู้อื่นกี่ทอดแล้วก็ตาม สิทธิจำนองย่อมติดตามตัวทรัพย์สินที่จำนองไปด้วยเสมอ แม้ว่าจะเป็นการโอนทางมรดกก็ตามสิทธิจำนองก็ติดตามไปด้วย

หรือแม้ว่าหนี้ที่เป็นประกันนั้นจะขาดอายุความแล้วก็ตาม ผู้รับจำนองก็ยังมีสิทธิที่จะบังคับจำนองเอาทรัพย์สินที่จำนองได้ ไม่มีผลกระทบถึงสิทธิของผู้รับจำนองในทรัพย์สินที่จำนองแต่อย่างใด แต่จะบังคับเอาดอกเบี้ยที่ค้างชำระในการจำนองเกินกว่า 5 ปีไม่ได้

การชำระหนี้จำนองทั้งหมดหรือแต่บางส่วนก็ดี การระงับหนี้จำนองไม่ว่าในกรณีใดๆ ก็ดีการเปลี่ยนแปลงแก้ไขข้อตกลงในการจำนองก็ดี กฎหมายบังคับให้ไปจดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่มิฉะนั้น แล้วจะยกขึ้นเป็นข้อต่อสู้บุคคลภายนอกไม่ได้ - เทอร์ร่า บีเคเค