ต้องยอมรับว่าปี 2026 ภาคอสังหาฯ กำลังเผชิญกับมรสุมลูกใหญ่รอบด้านอย่างที่ไม่เคยเกิดขึ้นมาก่อน แน่นอนว่าดีเวลลอปเปอร์ทุกราย ไม่ว่าใหญ่-เล็ก ต่างหาทุกวิถีทางเพื่อ ‘พลิกเกมความอยู่รอด’

เมื่อการดำเนินธุรกิจด้วยตำราเล่มเดิม อาจไม่ใช่คำตอบที่จะนำพาองค์กรให้ไปรอดและเติบโตได้ด้วยเหตุนี้ 3 องค์กรพันธมิต นำโดย สมาคมอสังหาริมทรัพย์ไทย ร่วมกับ สมาคมการค้าอสังหาริมทรัพย์นนทบุรี และ บริษัท เทอร์ร่า มีเดีย แอนด์ คอนซัลติ้ง จำกัด จึงได้ร่วมกันจัดงานเสวนาครั้งใหญ่ประจำปี ภายใต้ชื่อ “PROPERTY HACK 2026: Survival Ocean” ทางรอดอสังหา พลิกเกมตลาดเดือด (Turn the Tide. Change the Game) 

งานในครั้งนี้หวังเป็นเวทีแลกเปลี่ยนองค์ความรู้ ติดอาวุธทางปัญญา ยกระดับการบริหารธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ไทย เพื่อสร้างแรงบันดาลใจ เปิด “โอกาส” และ “ทางออก” ให้กับผู้พัฒนาอสังหาริมทรัพย์ไทย เพื่อรับมือสถานการณ์ตลาดที่เปลี่ยนแปลงอย่างดุเดือด

สำหรับเนื้อหาสำคัญในงานสัมมนาครั้งนี้ ประกอบด้วย

  • Session 1: การเสวนาหัวข้อ “AI-Era Consumers: ทำไม Wellness จึงไม่ใช่แค่เทรนด์” 
  • Session 2: การบรรยายหัวข้อ “พลิกวิกฤตสู่โอกาสอสังหาริมทรัพย์ เกมใหม่เศรษฐกิจไทย” 
  • Session 3: การเสวนาหัวข้อ “Red Ocean Survival Guide:  อยู่รอดอย่างไรในตลาดที่ทุกคนแย่งลูกค้า” 



Session 1: AI-Era Consumers: ทำไม Wellness จึงไม่ใช่แค่เทรนด์

เปิดฉากเสวนาเซสชันแรก ถือเป็นหัวข้อที่น่าจับตามอง เพราะยุคนี้เราปฏิเสธไม่ได้เลยว่า AI เข้ามาขับเคลื่อนทุกอย่างให้เร็วขึ้น แต่ในทางกลับกันท่ามกลางโลกที่หมุนไว สิ่งที่ผู้บริโภคยุค AI โหยหาและให้ความสำคัญเป็นอันดับต้นๆ กลับเป็นเรื่องของ Wellbeing & Wellness หรือการมีสุขภาวะที่ดี 

หัวข้อนี้ได้รับเกียรติ คุณพีรพงษ์ พีระโชติวัฒน์ ประธานเจ้าหน้าที่บริหารโครงการ Jin Wellbeing County ร่วมกับ คุณพราวพุธ ลิปตพัลลภ กรรมการบริหาร บริษัท พราว เรียล เอสเตท จำกัด (มหาชน), คุณศรีอำไพ รัตนมยูร ประธานผู้บริหารสายงานการตลาด บริษัท แสนสิริ จำกัด (มหาชน) และ คุณสุมิตรา วงภักดี กรรมการผู้จัดการ บริษัท เทอร์ร่า มีเดีย แอนด์ คอนซัลติ้ง จำกัด มาแชร์องค์ความรู้จากประสบการณ์จริง โดย คุณปรีชา กุลไพศาลธรรม นายกสมาคมการค้าอสังหาริมทรัพย์นนทบุรี ทำหน้าที่ดำเนินรายการ



เจาะลึกพฤติกรรมคนไทย ยุคแห่งการลงทุนเพื่อ "Longevity"

คุณสุมิตรา ที่ได้นำข้อมูลงานวิจัยเชิงลึก "เจาะลึกแนวคิดการใช้ชีวิตและสุขภาพของคนไทย" จาก Terra Research มาเปิดเผยผลสำรวจแบบสอบถาม 400 คน ช่วง 1-15 พ.ค. 2569 ที่ผ่านมา พบว่า คนไทยให้ความสำคัญกับสุขภาพมากถึง 93% และยิ่งอายุเพิ่มขึ้นจะให้ความสำคัญกับสุขภาพมากขึ้น โดยคนไทย 43% ใช้จ่ายด้านสุขภาพเฉลี่ย 1,000-3,000 บาท/เดือน ไม่ว่าจะเป็น ค่าบริการฟิตเนส อาหารสุขภาพ วิตามิน ตรวจสุขภาพ หรือกิจกรรมดูแลสุขภาพ

“ช่วง 3 ปีที่ผ่านมา คนไทยมีพฤติกรรมดูแลตัวเองเปลี่ยนไปหลายๆ ด้าน ส่วนใหญ่ 64% หันมากินอาหารสุขภาพ รองลงมา 50% ให้ความสำคัญกับการนอนหลับให้ดีขึ้น และจากที่ได้เห็น                 เทรนด์การเต้นแอโรบิคที่สวนลุมฯ ก็เป็นปรากฏการณ์หนึ่งที่ทำให้คนไทยหันมาออกกำลังกาย                        กันมากขึ้น ตรงกับงานวิจัยที่ 50% คนไทยมีการออกกำลังกายแบบคาร์ดิโอมากขึ้น และ 41%                เวตเทรนนิ่งมากขึ้น ในทางกลับกันลดพฤติกรรมเสี่ยงต่อสุขภาพ ได้แก่ 49% ลดการสังสรรค์                   นอกบ้าน 26% ลดการดื่มแอลกอฮอล์ และ 43% ไม่เคยสูบบุหรี่ อันเป็นพฤติกรรมเสี่ยงที่จะทำลายสุขภาพ”

เมื่อนำข้อมูลมาถอดรหัสคำว่า "LONGEVITY" พบว่า ในมุมมองผู้บริโภคไทยในปัจจุบันไม่ได้นึกถึงแค่จำนวนปีหรือตัวเลขอายุขัยที่จะมีชีวิตอยู่ยาวนานบนโลกใบนี้เท่านั้น แต่สิ่งที่พวกเขาปรารถนาและให้ความสำคัญเป็นอันดับแรกคือ "การมีสุขภาพดีและแข็งแรงในระยะยาว" 

สิ่งที่สำคัญที่สุดในการนำไปสู่ LONGEVITY คือ “สุขภาพจิตและอารมณ์” มากถึง 58% และรองลงมาตามลำดับ ได้แก่ การออกกำลังกายสม่ำเสมอ 47%, การนอนหลับที่มีคุณภาพ 43%, โภชนาการที่ดี 42% และ สภาพแวดล้อมที่ดีต่อสุขภาพ 37%

สิ่งที่ผู้ประกอบการอสังหาริมทรัพย์ไม่ควรมองข้าม จากผลงานวิจัยชิ้นนี้ คือ ผู้ตอบแบบสอบถามสูงถึง 90% มีความเห็นไปในทิศทางเดียวกันว่า พวกเขามีแนวโน้มตัดสินใจซื้อที่อยู่อาศัยเพิ่มมากขึ้นอย่างมีนัยสำคัญ หากโครงการบ้านหรือคอนโดมิเนียมนั้นๆ มีการสอดแทรกแนวคิด Wellness Living เข้าไปในตัวผลิตภัณฑ์อย่างเป็นรูปธรรม โดยเฉพาะคนที่เคยอยู่อาคารพาณิชย์มีความสนใจมากถึง 94% 

“คนไทยมองว่าบ้านในฝันไม่ใช่บ้านใหญ่ แต่คือบ้านที่ทำให้ "สุขภาพดีและปลอดภัย" โดยปัจจัยที่คนมองหาในบ้านยุคใหม่ 29% คือ ต้องการสุขภาพและคุณภาพชีวิตที่ดีในระยะยาว และ 23% คือ ความปลอดภัย ความเป็นส่วนตัว และความอุ่นใจ”

ขณะเดียวกันแนวคิดเรื่องสุขภาพในการอยู่อาศัย ยังได้เปลี่ยนผ่านไปสู่มิติใหม่ ภายใต้วลีสำคัญ "FRESH AIR IS THE NEW WELLNESS" ซึ่งผู้บริโภคยุคนี้มองว่าคุณภาพของอากาศภายในอาคาร การป้องกันฝุ่นละอองขนาดเล็ก PM 2.5 รวมถึงการเข้าถึงพื้นที่สีเขียวและการระบายถ่ายเทอากาศธรรมชาติอย่างเหมาะสม ถือเป็นหัวใจหลักและเป็นคุณค่าพื้นฐานที่โครงการมอบให้

แต่ทั้งนี้แต่ละเซกเมนต์มีความต้องการโดดเด่นแตกต่างกัน ได้แก่ บ้านเดี่ยว ต้องการอากาศบริสุทธิ์ ระบบกรองอากาศ ทาวน์โฮม ต้องการพื้นที่พักผ่อน ฟื้นฟูสภาพจิตใจ และคอนโดมิเนียม ต้องการฟิตเนสครบครัน (Fitness Center) หรือ ศูนย์รวมบริการดูแลสุขภาพเชิงรุกแบบองค์รวม (Wellness Center) 

นอกจากนี้เมื่อสำรวจความเชื่อมั่นผู้บริโภค พบว่าผู้บริโภคกำลังอ่อนไหวและกลับเข้าสู่โหมด "ระมัดระวัง" โดยมีความกังวลกับสภาพเศรษฐกิจประเทศมากกว่าเรื่องตัวเอง มองว่ากำลังซื้อยังฟื้นไม่เต็มที่โดยเฉพาะสินค้าราคาสูง อย่างอสังหาฯและรถยนต์ ถือเป็นการเริ่มเข้าสู่ขาลงอีกครั้ง จากจุดสูงสุดเมื่อปี 2022-2023 สวนทางกับสุขภาวะทางใจของคนไทยในปี 2026 ที่พบว่า Wellbeing Index (เกณฑ์ตัวชี้วัดจากองค์การอนามัยโลก WHO) สูงถึง 73.7 สะท้อนว่า “สุขภาวะทางใจ” ของคนไทยยัง “แข็งแรง”



ใช้ AI ให้เป็นศิลปะ ยกระดับองค์กร & การตลาดยุคใหม่

คุณศรีอำไพ รัตนมยูร ประธานผู้บริหารสายงานการตลาด บริษัท แสนสิริ จำกัด มหาชน นำเสนอภาพการขับเคลื่อนองค์กรขนาดใหญ่อย่าง แสนสิริ ว่า AI ไม่ใช่เรื่องใหม่ แต่ต้องก้าวให้ทันโดยองค์กรมีการนำเอา AI เข้ามาเป็นส่วนหนึ่งของ DNA การทำงานมานานกว่า 2 ปีแล้ว โดยแสนสิริไม่ได้มอง AI เป็นเพียงแค่เครื่องมือเสริม แต่ฝังเทคโนโลยีนี้เข้าในโครงสร้างกระบวนการคิดและการทำงานของทุกๆ แผนก ตั้งแต่ฝ่ายวิจัยตลาด ฝ่ายออกแบบ สถาปนิก ฝ่ายการตลาด ตลอดจนทีมก่อสร้างและบริการหลังการขาย

ประโยชน์ที่เห็นได้ชัดเจนที่สุดจากการนำ AI มาใช้ คือ การเพิ่มประสิทธิภาพการทำงานและการบริหารจัดการฐานข้อมูล โดยองค์กรมีการสร้างคลังข้อมูลร่วมกัน ที่จะรวบรวมข้อมูลดิบ แบบแปลน พฤติกรรมลูกค้า และสถิติต่างๆ เอาไว้ เมื่อทีมออกแบบต้องการคิดค้นหรือปรับปรุงผลิตภัณฑ์ใหม่ให้เข้ากับแนวคิด Wellness ก็สามารถใช้ AI ในการประมวลผล และประเมินผลลัพธ์ได้อย่างรวดเร็ว ช่วยลดขั้นตอนซ้ำซ้อน ลดระยะเวลาการพัฒนาโครงการ 

ที่สำคัญช่วยลดต้นทุนแฝงที่อาจเกิดขึ้นจากความผิดพลาดในการสื่อสารระหว่างทีมงาน ทำให้องค์กรมีความคล่องตัวสูง สามารถปรับกลยุทธ์ตอบรับความต้องการของตลาดที่เปลี่ยนไปได้อย่างทันท่วงที และทำให้พนักงานมีเวลาเหลือไปดูแลสุขภาพของตนเอง เพื่อสร้าง Wellness ให้กับชีวิตได้มากขึ้น

“ใครๆ ก็สามารถออกแบบบ้านให้สวยงามได้ แม้กระทั่ง AI แต่สิ่งที่ AI ยังไม่สามารถทำแทนมนุษย์ได้ นั่นคือ ‘การออกแบบการใช้ชีวิต’ ซึ่งเป็นประสบการณ์ ความรู้สึก ความเข้าใจในมิติของมนุษย์ เราต้องสร้างสรรค์เอง AI เป็นเพียงตัวช่วยในการชี้นำทางเท่านั้น”

คุณศรีอำไพเน้นย้ำว่า เป้าหมายสูงสุดของการนำเทคโนโลยีเข้ามาใช้ในแสนสิริ ไม่ใช่การนำมาทดแทนแรงงานมนุษย์ แต่เป็นการปลดล็อกศักยภาพพนักงาน ให้หลุดพ้นจากงานรูทีนที่ต้องทำซ้ำๆ แล้วนำเวลาและสมองที่มีค่าเหล่านั้นไปใช้ในการคิดสร้างสรรค์สิ่งใหม่ๆ เพื่อส่งมอบความสุขและความอบอุ่นให้แก่ลูกค้า ซึ่งเป็นหัวใจสำคัญของการทำธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ที่เทคโนโลยีไม่มีวันลอกเลียนแบบได้

ในมิติพฤติกรรมผู้บริโภคยุคใหม่ คุณศรีอำไพเผยอินไซต์ว่า Gen Z มีค่านิยมการครอบครองอสังหาริมทรัพย์เปลี่ยนไปสิ้นเชิง พวกเขาไม่ได้มองหาการเป็นเจ้าของ แต่เด็กรุ่นใหม่กำลังซื้อ “ประสบการณ์การใช้ชีวิต” หน้าที่ของผู้ประกอบการจึงต้องเปลี่ยนวิธีคิดจากการขายทรัพย์สิน มาเป็นการส่งมอบประสบการณ์ชีวิตที่ดีที่สุดแทน และชี้ให้เห็นมูลค่าของทรัพย์สินในเชิงฟิวเจอร์แวลูที่มีแต่เพิ่มมูลค่าที่สามารถชนะเงินเฟ้อได้จริง

ขณะเดียวกันเมื่อมองภาพรวมตลาด คุณศรีอำไพชี้ว่าอสังหาริมทรัพย์มีวัฏจักรขึ้น-ลงเป็นเรื่องปกติ ทางรอดคือการสร้างแบรนด์อย่างต่อเนื่องเพื่อมัดใจลูกค้าในระยะยาว แทนที่จะพึ่งพาเพียงการลดราคา เพราะสิ่งที่ผู้บริโภคต้องการมากที่สุดในเวลานี้คือ ‘ความไว้วางใจ’ (Trust)

สำหรับกลุ่ม Affordable (ระดับราคาเข้าถึงง่าย) สิ่งสำคัญ คือ การมอบประสบการณ์ ‘Worry-Free’ เพราะในความเป็นจริงแล้วลูกค้ายังคงอยากมีบ้าน เพียงแต่พวกเขามีความกังวลใจ ทั้งเรื่องมูลค่าสินทรัพย์ในอนาคต หรือการยื่นกู้สินเชื่อ หน้าที่ของผู้พัฒนาฯ คือต้องปลดล็อกความกังวลเหล่านั้น เช่น การเสนอแคมเปญอยู่ฟรี 48 เดือน เพื่อสร้างความมั่นใจให้เขากล้าตัดสินใจ

สำหรับกลุ่มบน (Luxury) ปัญหาจะกลับกันกับคนกลุ่มนี้ เพราะไม่จำเป็นต้องรีบซื้อบ้านใหม่เพราะมีอยู่แล้ว สิ่งที่เราต้องทำคือกระตุ้นให้เขารู้สึกว่า ‘เวลานี้คือโอกาสที่ดีที่สุด’ ผ่านการจับมือกับพาร์ทเนอร์ธนาคาร

“หรืออย่างกลุ่มคนรุ่นใหม่ มีเป้าหมายอยากเกษียณเร็ว เราต้องเข้าไปสร้าง Engagement เพื่อเป็นส่วนหนึ่งเติมเต็มความมั่นคงให้ชีวิต ทำให้เขาเห็นคุณค่าว่าการเลือกซื้อแบรนด์ของเรา เป็นสิ่งที่เขาจะได้รับกลับไปมีมูลค่ามากกว่าแค่ทรัพย์สิน”

AI เป็นที่ปรึกษา สร้าง Human Touch สู่ ‘Good Life’ 

ด้านคุณพราวพุธ ลิปตพัลลภ กรรมการบริหาร บริษัท พราว เรียล เอสเตท จำกัด มหาชนผู้พัฒนาโครงการระดับลักชัวรี ร่วมแลกเปลี่ยนแนวคิดการนำ AI มาปรับใช้ว่า ในฐานะบริษัทขนาดกลางที่ไม่จำเป็นต้องทุ่มงบมหาศาลในการพัฒนาระบบหลังบ้านของตัวเองขึ้นมาใหม่ทั้งหมด แต่เลือกที่จะมองหาช่องทางและโอกาสในการหยิบยกเอาเครื่องมือ AI ที่มีอยู่ มาประยุกต์ใช้ในฐานะ "ที่ปรึกษาส่วนตัว" มาช่วยเพิ่มความแม่นยำและเพิ่มสปีดในการตัดสินใจลงทุน เช่น กระบวนการประเมินศักยภาพของที่ดิน, การนำระบบ AI มาช่วยวิเคราะห์ผังเมือง สภาพแวดล้อมโดยรอบ ตลอดจนการจำลองโมเดลอาคาร 3 มิติเบื้องต้น เพื่อทดสอบความคุ้มค่าของการลงทุน และพื้นที่ขายได้อย่างรวดเร็วภายในเวลาไม่กี่ชั่วโมง 

“เราเลือกใช้ AI เข้ามาเป็นพาร์ทเนอร์คอยช่วยคิดและช่วยตรวจสอบความถูกต้องในมิติต่างๆ โดยเฉพาะการออกแบบที่เอื้อต่อสุขภาพผู้อาศัย เช่น การตรวจสอบว่าห้องพักมีการเข้าถึงแสงสว่างจากธรรมชาติเพียงพอหรือไม่ หรือการคำนวณพื้นที่สีเขียวรอบโครงการ เพื่อให้การดีไซน์ของเราตอบรับวิถีชีวิตของคนที่ต้องการการเยียวยาและพักผ่อนหย่อนใจอย่างแท้จริง”

ในการพัฒนาโครงการระดับไฮเอนด์ พราว เรียล เอสเตท ได้นำดีเอ็นเอและประสบการณ์จากธุรกิจโรงแรมมาต่อยอด โดยมองว่าอสังหาริมทรัพย์ไม่ใช่แค่ธุรกรรมที่จบในครั้งเดียว (One-Time Transaction) แต่เป็นพื้นที่ที่ต้องส่งมอบ “Value” หรือคุณค่าชีวิตที่ดีที่สุด (Good Life) ให้กับผู้อยู่อาศัยในระยะยาว

คุณพราวพุธ เปรียบเทียบการดีไซน์ที่อยู่อาศัยให้เหมือน “สมาร์ทโฟน” ที่ตัวฮาร์ดแวร์รองรับคนได้ทุกเจเนอเรชัน แต่สามารถปรับเปลี่ยน “แอปพลิเคชัน” หรือฟังก์ชันการใช้งานให้ตอบโจทย์ไลฟ์สไตล์ของแต่ละบุคคลได้มากที่สุด 

ตัวอย่างที่เห็นได้ชัดคือ โครงการที่หัวหิน พบอินไซต์ว่าลูกบ้านบางส่วนไม่ได้อยู่ประจำ อาจมาพักเพียงเดือนละครั้ง จากเดิมนิติบุคคลทำหน้าที่แค่ดูแลซ่อมแซมอาคารทั่วไป บริษัทจึงได้ยกระดับบริการสู่ “Home Care Extra” รวมถึงบริการทางการแพทย์ โดยการดึงพาร์ทเนอร์มืออาชีพเข้ามาช่วยดูแลทรัพย์สินและสุขภาพของลูกบ้านในยามที่ไม่ได้อยู่ประจำ ซึ่งทั้งหมดไม่ได้ขับเคลื่อนด้วยการเก็บดาต้า แต่เกิดขึ้นจากความใส่ใจ

ในแง่การบริหารต้นทุนและการสร้างรายได้ การดึงพาร์ทเนอร์เข้ามาช่วยทำให้บริษัทใช้จำนวนบุคลากรเท่าเดิม แต่ทำงานได้มีประสิทธิภาพมากขึ้น โดยมี AI เข้ามาช่วยสนับสนุนในระบบหลังบ้าน ส่งผลให้ต้นทุนไม่เพิ่มขึ้น ขณะเดียวกันลูกบ้านก็เต็มใจและยินดีจ่ายเงินเพิ่ม เพื่อแลกกับบริการเหล่านี้

สำหรับกลยุทธ์หนึ่งของอสังหาริมทรัพย์ยุคนี้ เมื่อเผชิญกับความท้าทายมากมาย คุณพราวพุธเน้นย้ำว่าต้องหวนกลับสู่พื้นฐาน (Back to Basics) ตั้งแต่ทำเลที่ตั้ง เนื่องจากพฤติกรรมผู้บริโภคยุคนี้ใช้เวลาตัดสินใจนานมาก บางคนเฉลี่ยประมาณ 2 ปี และเข้ามาเดินดูโครงการไม่ต่ำกว่า 6 ครั้งก่อนซื้อ โครงการ จึงต้องมอบความคุ้มค่าอย่างแท้จริง 

นอกจากนี้ พนักงานขายยุคใหม่ ต้องไม่ใช่แค่คนนำเสนอขายอีกต่อไป แต่ต้องเปลี่ยนบทบาทมาเป็น “ที่ปรึกษา” ที่ส่งมอบความจริงใจให้กับลูกค้าในทุกมิติ ตั้งแต่การอธิบายฟังก์ชันที่ใช้งานได้จริง ไปจนถึงการสะท้อนอัตลักษณ์ของแบรนด์ (Brand Identity) ที่ตอบโจทย์ไลฟ์สไตล์และประสบการณ์ชีวิต ไม่ใช้เพียงคำโฆษณาสวยหรูทางการตลาด เพราะในท้ายที่สุดแล้ว ถ้าตัวผลิตภัณฑ์ไม่ดีจริงและไม่ตอบโจทย์ผู้ซื้อ ก็ต้องยอมรับความจริงและรอคอยโอกาสที่เหมาะสมต่อไป

คุณพราวพุธได้ทิ้งท้ายว่า การเติบโตของอสังหาริมทรัพย์ในอนาคตจะถูกขับเคลื่อนด้วยความสามารถในการผสมผสานระหว่าง "Data & Human Touch" ผู้ประกอบการต้องใช้เทคโนโลยีและดาต้าในการค้นหาความจริงและสร้างความแม่นยำในตัวสินค้า ขณะเดียวกันก็ต้องใช้หัวใจและความใส่ใจในการส่งมอบบริการ เพราะนั่นคือสิ่งที่จะสร้างความแตกต่างและทำให้ธุรกิจอยู่รอดได้อย่างโดดเด่น ในสภาวะตลาดที่มีการแข่งขันสูงเช่นนี้


ถอดโมเดลการดูแลสุขภาพเชิงรุก  

คุณพีรพงษ์ พีระโชติวัฒน์ ประธานเจ้าหน้าที่บริหารโครงการ Jin Wellbeing Countyหนึ่งในโครงการอสังหาริมทรัพย์ต้นแบบแนวคิด Wellness ประเทศไทยเต็มรูปแบบ ชี้ให้เห็นว่าการทำโครงการในลักษณะตอบโจทย์ Wellbeing ไม่ใช่แค่การสร้างตึกแล้วติดตั้งสิ่งอำนวยความสะดวกสำหรับผู้สูงอายุ เช่น ราวจับ หรือทางลาดเท่านั้น 

แต่แท้จริง คือ การออกแบบ "ระบบนิเวศแห่งการใช้ชีวิต" (Living Ecosystem) ที่ต้องผสานเรื่องการแพทย์ การดูแลสุขภาพเชิงป้องกัน และการสร้างสภาพแวดล้อมที่ส่งเสริมให้ผู้อยู่อาศัยมีกิจกรรมร่วมกันในสังคม 

ในการทำธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ยุคใหม่ที่มุ่งเน้นเรื่อง Wellness ผู้ประกอบการ จำเป็นต้องเข้าใจความต้องการที่แท้จริงของกลุ่มเป้าหมาย ไม่ได้จำกัดอยู่แค่กลุ่มผู้สูงวัยเท่านั้น แต่ยังรวมไปถึงกลุ่มคนรุ่นใหม่ที่เริ่มตระหนักถึงความสำคัญของการดูแลสุขภาพล่วงหน้า การสร้างความร่วมมือกับพันธมิตรผู้เชี่ยวชาญด้านการแพทย์และโรงพยาบาล จึงเป็นสิ่งสำคัญที่จะช่วยสร้างความเชื่อมั่นและความน่าเชื่อถือให้เกิดขึ้นกับโครงการ 

นอกจากนี้การบริหารจัดการบริการหลังการขาย และกิจกรรมสันทนาการต่างๆ ภายในโครงการ ถือเป็นกุญแจสำคัญที่จะทำให้แนวคิด Wellness เกิดขึ้นจริงและมีความยั่งยืน

“Wellness ในความหมายที่แท้จริงของการอยู่อาศัย ไม่ใช่การรักษาพยาบาลเมื่อยามเจ็บป่วย แต่คือการสร้างสภาพแวดล้อมและวิถีชีวิตที่ช่วยป้องกันไม่ให้เกิดโรคภัยไข้เจ็บ ช่วยยืดช่วงเวลาของการมีสุขภาพดีให้ยาวนานที่สุด และทำให้ผู้อยู่อาศัยมีความสุขในทุกๆ วันที่ตื่นขึ้นมา”

คุณพีรพงษ์ได้แนะข้อคิดสำหรับผู้ประกอบการรายกลางและรายย่อยที่ต้องการก้าวเข้าสู่ตลาด Wellness ว่าไม่จำเป็นต้องเริ่มต้นจากการทำโครงการขนาดใหญ่โตที่มีสถานพยาบาลเต็มรูปแบบเหมือนอย่าง Jin Wellbeing County แต่เริ่มต้นจากการใส่ใจในรายละเอียดเล็กๆ น้อยๆ ในการออกแบบบ้าน เช่น การเลือกใช้วัสดุที่ไม่มีสารเคมีตกค้าง การคำนวณทิศทางลม แสงแดด เพื่อลดการใช้พลังงานและเพิ่มความสบายในการอยู่อาศัย ตลอดจนการเตรียมโครงสร้างพื้นฐานที่พร้อมรองรับการปรับเปลี่ยนฟังก์ชันการใช้งานในอนาคตเมื่อผู้อยู่อาศัยมีอายุเพิ่มมากขึ้น 

สิ่งเหล่านี้ล้วนเป็นจุดเริ่มต้นของการสร้าง Wellness Value ให้กับตัวสินค้าทั้งสิ้น

Session 2: การบรรยายหัวข้อ “พลิกวิกฤตสู่โอกาสอสังหาริมทรัพย์ เกมใหม่เศรษฐกิจไทย”
โดย ดร. พิพัฒน์ เหลืองนฤมิตชัย กรรมการผู้จัดการ บริษัท หลักทรัพย์เกียรตินาคินภัทร จำกัด (มหาชน)

เมื่อมองย้อนกลับไปในช่วงวิกฤตโควิด-19 หลายคนเคยตั้งความหวังว่า หากฝันร้ายนั้นผ่านพ้นไป เศรษฐกิจไทยจะกลับมาเติบโตได้ตามปกติที่ระดับ 3% แต่ในความเป็นจริง วันนี้ไทยยังคงต้องดิ้นรนอย่างหนักเพื่อไปให้ถึงตัวเลขนั้น ดร.พิพัฒน์ เหลืองนฤมิตชัย กรรมการผู้จัดการ บริษัทหลักทรัพย์ เกียรตินาคินภัทร จำกัด (มหาชน) ได้ฉายภาพความจริง ในงาน PROPERTY HACK 2026 ไว้อย่างน่าคิดว่า ประเทศไทยกำลังเผชิญกับวิกฤตเชิงโครงสร้างที่หยั่งรากลึก ทุกครั้งที่ไทยรอดพ้นจากวิกฤต เศรษฐกิจไทยกลับเติบโตช้าลงเรื่อย ๆ จนกลายเป็นเครื่องจักรเศรษฐกิจตัวเดิมที่กำลังหมดแรง 

ในขณะที่โลกกำลังขับเคลื่อนด้วยกระแสเทคโนโลยี AI แต่ไทยกลับติดหล่มปัญหา กระทั่งได้รับฉายาว่า “คนป่วยคนใหม่ของเอเชีย” (Sick Man of Asia)

ปัญหาใหญ่ที่สุดที่เปรียบเสมือน “Slow Motion Tsunami” ซึ่งส่งผลกระทบโดยตรงต่อภาคอสังหาริมทรัพย์ คือ การเปลี่ยนแปลงทางประชากรศาสตร์ ปัจจุบันอัตราการเกิดของประชากรไทยต่ำกว่าอัตราการเสียชีวิตเรียบร้อยแล้ว ค่านิยมและต้นทุนในการเลี้ยงดูสูงลิ่ว ส่งผลให้คนรุ่นใหม่มองว่าการมีลูกคือความฟุ่มเฟือย 

"ในอีก 30 ปีข้างหน้า ทุกเซกเมนต์ประชากรลดลงหมดเลย ยกเว้นกลุ่ม 60 ปีขึ้นไปจะเพิ่ม จำนวนเพิ่ม แต่ความสามารถในการจ่ายมีหรือเปล่าไม่รู้"

นี่คือโจทย์หินที่สั่นคลอนดีมานด์ของตลาด เพราะเมื่อกลุ่มคนทำงานซึ่งเป็นฐานลูกค้าหลักลดลง การคาดหวังจะสร้างยอดขายเชิงปริมาณถล่มทลายแบบในอดีต จึงเป็นไปไม่ได้อีกต่อไป ยิ่งไปกว่านั้น กลุ่มผู้สูงอายุที่มีจำนวนมหาศาล ก็ยังมีความไม่แน่นอนเรื่องความสามารถในการจับจ่ายอีกด้วย

แต่ในความท้าทายนี้ก็ยังมีแสงสว่าง หากถอดบทเรียนจากประเทศญี่ปุ่นที่เดินนำหน้าไทยเรื่องสังคมสูงวัยไปราว 20 ปี จะเห็นทิศทางทางรอด สิ่งที่จะเกิดขึ้น คือ เมืองเล็กจะหดตัวลงและผู้คนจะหลั่งไหลเข้ามาอาศัยในเมืองใหญ่เพื่อความสะดวกในการใช้ชีวิต ภาคอสังหาริมทรัพย์ยุคใหม่จึงต้องเปลี่ยนกระบวนทัศน์จากการเน้นปริมาณ มาเป็นการสร้างมูลค่า (Value) คัดสรรเซกเมนต์ที่ยังมีความต้องการแต่ยังไม่ถูกตอบสนอง เช่น ตลาดพรีเมียมที่มีกำลังซื้อสูง หรือธุรกิจที่เชื่อมโยงกับ Healthcare และ Wellness

นอกจากนี้ โมเดลธุรกิจต้องปรับเปลี่ยนจาก "สร้างเพื่อขาย" (Build to Sale) มาเป็นการ "สร้างเพื่อบริหารจัดการ" (Build to Manage) มุ่งเน้นการสร้างรายได้ต่อเนื่องระยะยาว (Recurring Income) รวมถึงการปรับปรุงสินทรัพย์เดิมที่มีอยู่ (Renovation) 

หากมองว่าตลาดในประเทศเริ่มถึงทางตัน การขยายธุรกิจไปสู่ระดับภูมิภาค ก็เป็นอีกหนึ่งทางออกที่น่าสนใจ 

ถึงเวลาแล้วที่ผู้ประกอบการอสังหาริมทรัพย์ต้องยอมรับความจริงว่า สภาพแวดล้อมในการทำธุรกิจได้เปลี่ยนไปอย่างสิ้นเชิง สิ่งที่เคยทำสำเร็จมาในอดีต 20-30 ปีก่อน อาจไม่ใช่คำตอบสำหรับอนาคตอีกต่อไป 

ท่ามกลางเศรษฐกิจที่เติบโตช้าลง ผู้ที่มองเห็นความจริงและกล้าปรับตัวเข้าสู่เกมใหม่ได้เร็วกว่าจะสามารถพลิกวิกฤตนี้ให้เป็นโอกาสและอยู่รอดได้อย่างยั่งยืน

Session 3: การเสวนา “Red Ocean Survival Guide:  อยู่รอดอย่างไรในตลาดที่ทุกคนแย่งลูกค้า” 

ปิดท้ายด้วยการเจาะลึกกลยุทธ์จาก คุณกีรติ ศตะสุข ประธานเจ้าหน้าที่บริหาร บริษัท ซี.พี. แลนด์ จำกัด (มหาชน) หรือ CP LAND และ เรืออากาศเอก กรี เดชชัย กรรมการผู้จัดการใหญ่ ธุรกิจที่อยู่อาศัย บริษัท เซ็นทรัลพัฒนา จำกัด (มหาชน) หรือ CPN ดำเนินการเสวนาโดย คุณธีรวัฒน์ พิพัฒน์ดิฐกุล กรรมการบริหารสมาคมอสังหาริมทรัพย์ไทย ในหัวข้อ “Red Ocean Survival Guide:  อยู่รอดอย่างไรในตลาดที่ทุกคนแย่งลูกค้า” 



ทฤษฎีสร้างเมืองเปลี่ยนเกม

หากจะกล่าวถึงบุคคลที่สร้างปรากฏการณ์หัวเมืองต่างจังหวัดในเวลานี้ คงต้องมีชื่อค่ายเซ็นทรัลพัฒนา ที่เพิ่งสร้างสถิติการขายโครงการ “ฟีล ขอนแก่น” (PHYLL KHONKAEN) คอนโดมิเนียมจำนวน 583 ยูนิต มูลค่ากว่า 1,600 ล้านบาทได้ภายในระยะเวลาเพียง 3 วัน 

เบื้องหลังความสำเร็จนี้ เกิดจากการผลลัพธ์การมองหาพื้นที่ว่างในตลาด หรือ White Space ที่เฉียบคม เรืออากาศเอกกรี หัวเรือใหญ่ของธุรกิจที่อยู่อาศัยกจาก CPN เล่าว่าเกิดจากการปรับตัวให้เหมาะกับตลาดในแต่ละพื้นที่ พร้อมกับศึกษาตลาด การทำ Focus Group ศึกษาพฤติกรรมผู้บริโภค 

 โจทย์การทำคอนโดมิเนียมในต่างจังหวัดมีความแตกต่างจากกรุงเทพฯ โดยสิ้นเชิง ในอดีตเมื่อ 10 ปีก่อน การขับรถจากบ้านจัดสรรชานเมืองขอนแก่นเข้าสู่ใจกลางเมืองใช้เวลาเพียง 15 นาที ในราคาที่จับต้องได้ 

คำถามคือแล้วใครจะยอมจ่ายเงินซื้อคอนโดมิเนียมพื้นที่ 30 ตารางเมตรในราคาตารางเมตรละเกือบแสนบาท คำตอบอยู่ที่การตีความคำว่า “ความสะดวกสบาย” ใหม่ทั้งหมด

ถ้าในกรุงเทพฯ ความสะดวก หมายถึง คอนโดมิเนียมติดสถานีรถไฟฟ้า ในต่างจังหวัดความสะดวก ย่อมหมายถึงคอนโดมิเนียมที่ตั้งอยู่ในศูนย์การค้าที่เพียบพร้อมไปด้วยไลฟ์สไตล์ การอยู่อาศัยในห้องขนาดกะทัดรัดไม่ใช่ปัญหา หากโครงการนั้นสามารถมอบ “ห้องรับแขกที่ใหญ่ที่สุด” และ “ห้องอาหารที่หลากหลายที่สุด” ให้กับลูกบ้านผ่านพื้นที่ของศูนย์การค้าและโรงแรมในเครือ การทำการบ้านอย่างหนัก จนได้ฐานลูกค้าลงทะเบียนล่วงหน้ากว่า 2,000 ราย ทำให้ยอดขายกว่า 90% ถูกเติมเต็มตั้งแต่วันแรกที่เปิดประตู

"เราไม่ได้ขายแค่ห้องชุดขนาด 30 ตารางเมตร แต่เรากำลังขายไลฟ์สไตล์ที่มีห้องรับแขกขนาดใหญ่ มีห้องอาหารนับร้อยห้องในห้างสรรพสินค้า วันไหนเหงาก็แค่เดินลงมาแฮงเอาต์ นี่คือ Ecosystem ที่เปลี่ยนพฤติกรรมการใช้ชีวิต ซึ่งคู่แข่งลอกเลียนแบบได้ยาก"

ปัจจุบันเซ็นทรัลพัฒนา พัฒนามาสู่ Mixed-use Developer ที่มีทั้ง Residence, Hotel,

Office และธุรกิจใหม่ๆ เข้ามาอยู่ใน Ecosystem เดียวกัน และล่าสุดกำลังพลิกเกมการพัฒนาพื้นที่กว่า 750 ไร่ในโซนรังสิต ซึ่งจะประกอบด้วยระบบราง ที่อยู่อาศัยโรงแรม ออฟฟิศ และสิ่งอำนวยความสะดวกครบวงจร เป้าหมายไม่ใช่แค่สร้าง Mixed-use แต่คือการสร้าง “เมืองใหม่” ที่คนสามารถใช้ชีวิตได้จริง

ทว่าสิ่งที่น่าสนใจในโครงการใหม่นี้ คือ การปรับเปลี่ยนโมเดลใหม่ ด้วยการเปิดโอกาสให้ดีเวลลอปเปอร์ชั้นนำรายอื่นๆ เข้ามาร่วมกันพัฒนาพื้นที่ เพื่อสร้างระบบนิเวศของเมืองให้สมบูรณ์และปลอดภัยยิ่งขึ้น 

นอกจากนี้ยังมีการคิดค้น Financial Model ใหม่ๆ เช่น การทำสัญญาเช่าระยะยาว (Leasehold) 30 ปี เพื่อช่วยให้คนรุ่นใหม่และกลุ่มคนทำงานเข้าถึงที่อยู่อาศัยคุณภาพสูงในราคาที่ลดลงไปกว่าครึ่งหนึ่งของราคาตลาด พร้อมสิทธิ์ในการขยับขยายขนาดห้องตามช่วงชีวิต ซึ่งเป็นแนวคิดที่มุ่งยกระดับความเป็นอยู่ของสังคมควบคู่ไปกับการเติบโตของธุรกิจ


ถอยเพื่อชนะ รับมือพฤติกรรม เมื่อคนรุ่นใหม่ซื้อบ้านด้วย "ประสบการณ์"

เมื่อหันมาเปิดมุมมอง คุณกีรติ ศตะสุข จาก ซี.พี.แลนด์ ที่แชร์กลยุทธ์ที่เปรียบเสมือนบทเรียนด้านการบริหารความเสี่ยงในโลกแห่งการแข่งขันว่า “อย่าหลงระเริงไปกับคำว่าทุกวิกฤตมีโอกาส” หากยังไม่ได้ประเมินศักยภาพที่แท้จริงของตัวเอง

คุณกีรติชวนตั้งคำถามให้คิดตามเกี่ยวกับความเข้าใจผิดเรื่องโอกาสในภาวะวิกฤต ปัจจุบันสภาวะตลาดไม่เอื้ออำนวย ต้นทุนทุกอย่างปรับตัวสูงขึ้น ขณะที่เพดานราคาถูกบีบอัดอย่างรุนแรง 

จากผลวิจัยพบว่า มีผู้ประกอบการเพียง 1% เท่านั้นที่สามารถพลิกเกมเอาชนะตลาดได้อย่างเด็ดขาดเหมือนกรณีขอนแก่น อีกประมาณ 12-15% คือ กลุ่มที่ประคองตัวให้มีกำไรเท่าเดิมได้ ขณะที่ 20% มีกำไรลดลงแต่ยังอยู่รอด ทว่าตัวเลขที่น่ากลัวที่สุดคือ กว่า 55% ของผู้ประกอบการในตลาด มีความเสี่ยงที่จะไม่สามารถรักษาสิ่งที่ดีไว้ได้เลย

ดังนั้นสิ่งแรกที่ผู้พัฒนาอสังหาริมทรัพย์ต้องมี คือ “สติในการตั้งเป้าหมาย” ถ้าองค์กรไม่ได้แข็งแกร่ง เงินทุนไม่ได้หนาพอ การดันทุรังตั้งเป้าหมายให้เติบโตแบบก้าวกระโดดอาจทำให้สถานการณ์ยิ่งแย่

ทางออกคือการปรับลดพอร์ตสินค้า เคลียร์สต็อกเก่า และบริหารจัดการสภาพคล่องให้อยู่ในระดับที่ปลอดภัยก่อน

ในด้านการพัฒนาผลิตภัณฑ์ คุณกีรติชี้ให้เห็นถึงความเปลี่ยนแปลงของค่านิยมในกลุ่มลูกค้ายุคใหม่ โดยอธิบายว่าโลกได้ผ่านพ้นยุคปี 80-90 ที่ยึดหลัก “ทำเลคือทุกสิ่ง” ไปแล้ว มาสู่ยุค Generation of Valuation หรือ ยุคที่ผู้บริโภคตัดสินใจซื้อจากคุณค่าและมูลค่าที่ส่งผลต่อจิตใจ

กลุ่มผู้บริโภครุ่นใหม่อย่าง Gen Z พฤติกรรมการซื้อเปลี่ยนไปอย่างสิ้นเชิง บางคนมีบ้านอยู่แล้วถึง 3 หลัง (เช่น จากบ้านปู่ย่าที่ต่างจังหวัด บ้านตายาย และบ้านพ่อแม่ในกรุงเทพฯ) โจทย์ของนักพัฒนาอสังหาฯ จากนี้ คือการสร้างบ้านหลังที่ 2 หลังที่ 4 หรือหลังที่ 5 ชีวิตของผู้บริโภคกลุ่มนี้ จึงเน้นคุณค่าทางอารมณ์และความรู้สึก เหมือนอยากอาหารมีไว้ถ่ายรูป โรงแรมมีไว้เช็กอินลง IG

ดังนั้นการพัฒนาที่อยู่อาศัยในอนาคต จึงไม่ใช่การสร้างบ้านหลังแรก แต่เป็นการสร้างบ้านหลังที่สองหรือหลังที่สี่ ที่ต้องตอบโจทย์ในเชิงนามธรรม เช่น คุณภาพชีวิตที่ดี, ความรู้สึกปลอดภัย และมูลค่าในอนาคต (Future Value) 

นอกจากนี้ พฤติกรรมการใช้ชีวิตยังเปลี่ยนไปสู่การไม่ต้องการผูกมัด หรือแบกรับภาระระยะยาว หากสิ่งใดที่ซื้อแล้วราคาขายต่อมีแนวโน้มลดลง พวกเขาจะเลือก “เช่า” หรือเลือกใช้ “Financial Model ใหม่ๆ” อย่างการเช่าซื้อหรือการขายฝาก แทนการกู้ซื้อแบบดั้งเดิม

เมื่อเครื่องมือกระตุ้นเศรษฐกิจของประเทศเดินทางมาถึงจุดจำกัด ทั้งภาคเอกชนและภาคประชาชนไม่สามารถก่อหนี้เพิ่มได้อีก วงการอสังหาริมทรัพย์จึงตกอยู่ในภาวะซัพพลายล้นตลาด แต่กำลังซื้อหดตัว เกิดภาพการแย่งชิงลูกค้าในลักษณะสงครามราคาที่ดุเดือดจนเลือดสาด 

คุณกีรติได้ให้คำแนะนำตามหลักการเงิน 101 ไว้อย่างน่าสนใจว่า ในบรรดางบการเงินทั้ง 3 ส่วน (งบกำไรขาดทุน, งบกระแสเงินสด, งบดุล) ไม่มีทางที่ทุกคนจะทำให้ทั้ง 3 ส่วนแข็งแกร่งพร้อมกันได้ในเวลานี้ และสิ่งสำคัญที่สุดในยามวิกฤตคือ “กระแสเงินสด” เพื่อสร้างทุนหมุนเวียน และคว้าโอกาสใหม่ในอนาคต

ทั้งนี้คาถา 3 ไม่ เพื่อการบริหารธุรกิจ ผู้ประกอบการต้องปรับ Mindset โดยคุณกีรติ ฝากทิ้งท้ายไว้ เพื่อทางรอดและการบริหารงบการเงินยั่งยืน คือ

1. “ไม่ชุ่ย” ไม่ว่าจะประสบความสำเร็จมานานแค่ไหน ห้ามปล่อยปละละเลย ต้องลงมือทำและใส่ใจรายละเอียดด้วยตัวเองเสมอ ไม่มีพื้นที่ให้คนขี้เกียจในวงการนี้

2. “ไม่ช้า” ต้องวิเคราะห์เร็ว เปลี่ยนแปลงตัวเองให้เร็ว และเปลี่ยนวิธีคิดให้ไว หากคิดจะทดลองสิ่งใหม่ให้ลองทำเร็ว ๆ ถ้าไม่เวิร์กก็ต้องกล้าเลิกให้เร็ว อย่าติดกับดักความสำเร็จเดิม ๆ

3. “ไม่ชั่ว” มีจริยธรรมและธรรมาภิบาล ซื่อสัตย์และรับผิดชอบต่อผู้มีส่วนได้ส่วนเสีย ทั้งหมด ทั้งลูกค้า แบงก์ และพนักงาน

"วิกฤตนี้วัดกันที่ใครจะมีสติมากกว่ากัน ต้องกล้าลดละทิฐิ เพื่อรักษากระแสเงินสดเอาไว้ เพราะในวันข้างหน้า ลูกค้าที่ซื้อของเราไปในวันนี้ อาจจะย้อนกลับมาเป็นคู่แข่งขายดาวน์แข่งกับเราในราคาที่ต่ำกว่าทุนด้วยซ้ำ"

บทสรุป: เข็มทิศนำทางสู่อนาคตอสังหาริมทรัพย์ไทย

จากการประมวลงานเสวนา “PROPERTY HACK 2026: Survival Ocean” ในครั้งนี้ ได้ฉายภาพให้เห็นอย่างเด่นชัดว่า ภาคอสังหาริมทรัพย์ไทยได้ก้าวมาถึงจุดเปลี่ยนผ่านครั้งสำคัญ สมรภูมิรบในปัจจุบันไม่ได้เปิดโอกาสให้กับผู้ที่ปรับตัวช้า 

หากแต่เป็นยุคสมัยของผู้ประกอบการที่มีความยืดหยุ่น และมีความกล้าพลิกโฉมหน้าโมเดลธุรกิจของตนเอง สร้างทีมงานที่เข้มแข็ง ตลอดจนมีความแม่นยำในการวางตำแหน่งสินค้า ก็จะสามารถก้าวกระโดดข้ามผ่านข้อจำกัดเดิมๆ ก้าวขึ้นสู่การเป็นผู้นำคนใหม่ในยุคอสังหาริมทรัพย์แห่งอนาคตได้อย่างมั่นคง