REITs กลยุทธ์การลงทุนอสังหาฯ ยุคใหม่ ทางรอดการแปลงทรัพย์สินเป็นทุน

ขณะที่หลายคนกำลังกังวลกับสัญญาณ "อสังหาริมทรัพย์ขาลง" ไม่ว่าจะเป็นปัญหาหนี้ครัวเรือนสูง หรือความเข้มงวดในการปล่อยสินเชื่อของธนาคาร แต่ใน ‘ทุกวิกฤต’ ย่อม ‘มีโอกาส’ สำหรับผู้ที่มองเห็นเครื่องมือที่ถูกต้อง 

TerraHint Brand Series 2025 | The Wellness Blueprint #อยู่ดีมีสูตร งานสัมมนาใหญ่ที่จัดโดย TerraBKK.com ได้นำเสนอทางออกสำหรับผู้ประกอบการและนักลงทุน นั่นคือการใช้ REITs เป็นแหล่งเงินทุนและกลไกการลงทุนที่ให้ผลตอบแทนสม่ำเสมอในตลาดที่ผันผวน

สำหรับงาน TerraHint Brand Series 2025 จัดขึ้นเพื่อยกระดับมุมมองของวงการอสังหาริมทรัพย์ไทย สู่การสร้างคุณภาพชีวิตที่ยั่งยืน โดยหนึ่งในหัวข้อที่ผู้ประกอบการและนักลงทุนให้ความสนใจเป็นพิเศษในงานสัมมนาดังกล่าว คือ “ทิศทางอสังหาฯ เพื่อการลงทุนที่น่าสนใจ” โดย คุณอรอนงค์ ชัยธง ประธานเจ้าหน้าที่บริหาร บริษัท พรอสเพค รีท แมเนจเมนท์ จำกัด ที่มาช่วยเพิ่มโอกาสใหม่ในการเปลี่ยนความท้าทายทางเศรษฐกิจให้เป็นกลยุทธ์สู่การเติบโตให้ผู้ประกอบการและนักลงทุน

คำถามสำคัญที่ถูกหยิบยกขึ้นมาในการบรรยาย คือ "จะทำอย่างไรให้ทรัพย์สินอสังหาริมทรัพย์ที่มีอยู่ ไม่เป็นภาระ และมีวิธีการใดอีกบ้างในการระดมทุนเพื่อสร้างโครงการใหม่ให้เติบโตต่อไปได้อย่างยั่งยืน?"
 
จุดประกายการลงทุนที่ยั่งยืน

คุณอรอนงค์ ชัยธง ฉายให้เห็นภาพกว้างว่า หากพิจารณาสัดส่วนในตลาดหลักทรัพย์แห่งประเทศไทย (SET) ที่มีมูลค่ารวมกว่า 49 ล้านล้านบาท จะพบว่าอสังหาริมทรัพย์เป็นภาคส่วนที่ทรงอิทธิพลอย่างยิ่ง โดยครองสัดส่วนการลงทุนอยู่ที่ประมาณ 9% ซึ่งอยู่ในอันดับที่ 4 รองจากภาคการเงิน พลังงาน และไอซีทีเท่านั้น และเมื่อพิจารณาในกลุ่มอสังหาริมทรัพย์เอง จะเห็นบทบาทที่โดดเด่นของกองทรัสต์เพื่อการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ (REITs) หรือ "กองรีท" ซึ่งมีสัดส่วนสูงถึง 11% ในตลาดอสังหาฯ ที่จดทะเบียนใน SET

นี่คือจุดเริ่มต้นของการสำรวจแนวทางที่ก้าวหน้ากว่าการซื้อมาขายไป หรือการพัฒนาแบบเดิมๆ เพราะกองรีทได้เข้ามามีบทบาทสำคัญ ในฐานะเครื่องมือทางการเงินที่ช่วยให้ผู้พัฒนาอสังหาฯ สามารถกระจายความเสี่ยงและระดมทุนเพื่อขยายโครงการใหม่ๆ ได้อย่างมีประสิทธิภาพ เพราะแม้การซื้อขายอสังหาฯ แบบดั้งเดิมจะซบเซา แต่ตลาด REITs ยังคงมีการเติบโตและเพิ่มทุนอย่างต่อเนื่อง ในการสร้างรายได้ประจำ (Recurring Income) ที่จะแปลง "ภาระ" ให้กลายเป็น "สินทรัพย์สภาพคล่อง" ดึงดูดเงินทุนจากกลุ่มนักลงทุนรายใหญ่และสถาบันได้อย่างมั่นคง โดยไม่พึ่งพิงการกู้ธนาคารแบบเดิมอีกต่อไป

“ปีนี้เป็นปีที่ยากลำบากในทุกเซ็กเตอร์ทุกโปรดักส์ ซึ่งธุรกิจต้องหาจุดแตกต่างเพื่อให้ดำเนินธุรกิจต่อไปได้ การทำให้อสังหาฯ เติบโต ไม่ต้องสร้างแล้วขายอย่างเดียว ถ้านำเข้ากอง REIT จะผลักดันให้ตลาดไปได้ไกล เหมือนกับอสังหาฯ ในญี่ปุ่นและสิงคโปร์ ซึ่ง 80% ของโรงแรมและเซอร์วิสอพาร์ทเมนต์ เข้ากอง REIT” 
 
REITs เครื่องมือระดมทุนไม่ใช่แค่ทางเลือก แต่คือทางรอด

ทั้งนี้สัดส่วน 11% ของ REITs ที่มีอยู่ในตลาดหลักทรัพย์ฯ สะท้อนให้เห็นว่า REITs กำลังได้รับความสนใจมากขึ้นเรื่อย ๆ เห้นได้จากมีดีเวลลอปเปอร์รายใหญ่จำนวนมากเริ่มใช้ REITs เป็นเครื่องมือหลักในการกระจายความเสี่ยงและระดมทุนอย่างมีประสิทธิภาพ ตัวอย่างเช่น CPN มี CPNREIT, WHA Group มี WHART และ HREIT และแม้แต่ Land & Houses ที่ทำธุรกิจบ้านและคอนโด ก็ยังมี LH Hotel REIT รวมถึง Singha Estate ที่มี REITs สำหรับอาคารสำนักงาน โรงงาน และคลังสินค้า

แม้จะผ่านช่วงวิกฤตโควิด-19 มาแล้ว แต่ตลาด REITs ก็ไม่เคยหยุดนิ่ง มีการเพิ่มทุนและเติบโตอย่างสม่ำเสมอ จากสถิติพบว่ามูลค่ารวมของ REITs ในตลาดเติบโตจากประมาณ 400,000 ล้านบาท ไปสู่ 500,000 กว่าล้านบาท การเติบโตนี้สะท้อนว่า เงินลงทุนจำนวนมหาศาลยังคงรออยู่ในอากาศ และนักลงทุนก็พร้อมที่จะคว้าโอกาสเมื่อมีเครื่องมือที่ให้ผลตอบแทนสม่ำเสมอ

ปลดล็อกเงินทุน เข้าถึง High Net Worth และธนาคารด้วย REITs

มีคำกล่าวว่า "เงินรออยู่ในอากาศ" แต่ความจริงคือ เงินเหล่านั้นมีเจ้าของ ผู้พัฒนาอสังหาฯ ต้องรู้วิธีดึงเงินทุนจากเจ้าของเหล่านั้น ทั้งจากสถาบันการเงินและกลุ่มนักลงทุนรายใหญ่

ทั้งนี้เงินทุนส่วนใหญ่มาจาก 2 แหล่งหลัก คือ ธนาคาร (Bank) และ Ultra High Net Worth (UHNW) ซึ่งคือนักลงทุนบุคคลธรรมดาหรือสถาบันที่มีเงินฝากตั้งแต่ 10 ล้านบาทขึ้นไป

จากข้อมูลระบุว่า ปัจจุบันมีเงินฝากในธนาคารใหญ่ประมาณ 16.18 ล้านล้านบาท และแม้ธนาคารจะเริ่มเข้มงวดในการปล่อยกู้มากขึ้น แต่ในทางกลับกันเมื่อมีการจัดตั้ง REITs หรือเพิ่มทุน จะมีธนาคารขนาดใหญ่เข้ามาเสนอปล่อยกู้ค่อนข้างมาก
การทำ REITs มีความน่าสนใจสำหรับธนาคารมากกว่าการปล่อยกู้โดยตรงให้บริษัททั่วไป เพราะสาเหตุหลายปัจจัย

1.หลักประกันชัดเจนและครอบคลุม โดยปกติ REITs สามารถกู้ได้ตามเกณฑ์ 35% (และสูงถึง 60% หากมีเครดิตเรตติ้งที่ดี) แต่ธนาคารจะได้หลักประกัน 100% จากมูลค่าทรัพย์สินที่ REITs ถือครอง

2.มีการตรวจสอบเข้มข้น (Due Diligence): ทรัพย์สินที่เข้ากอง REITs ผ่านการตรวจสอบอย่างละเอียดจากหลายฝ่าย เช่น ที่ปรึกษาทางการเงิน (FA), ที่ปรึกษากฎหมาย และการกำกับดูแลจาก ก.ล.ต. และตลาดหลักทรัพย์ฯ ทำให้ธนาคารรู้สึก "ปลอดภัย" มากขึ้น

3.กระแสเงินสดสม่ำเสมอ (Recurring Income): REITs ส่วนใหญ่มาจากรายได้ค่าเช่า ซึ่งเป็นกระแสเงินสดที่ชัดเจนและสม่ำเสมอ ทำให้ธนาคารคาดการณ์ความสามารถในการชำระหนี้ได้ง่าย

ข้อดีที่เหนือกว่าการกู้ทั่วไป
ยกตัวอย่างเมื่อผู้พัฒนาอสังหาฯ ต้องการเงิน 5,000 ล้านบาทสำหรับโครงการใหม่ หากกู้จากธนาคารปกติ อาจได้เงินกู้เพียง 40-50% และต้องหาแหล่งเงินทุนส่วนที่เหลือมาเอง แต่ถ้าขายทรัพย์สินให้กอง REITs จะได้เงินกลับคืนมา 100% เต็มจำนวน โดยที่ภาระหนี้กับธนาคารจะตกเป็นของกอง REITs เอง
 
ทางออกเพื่อผู้ประกอบการรายย่อย & ตลาดเฉพาะทาง

สำหรับเจ้าของทรัพย์สินที่มีรายได้สม่ำเสมอ (Recurring Income Assets) แต่ขนาดโครงการ ไม่ใหญ่พอที่จะตั้งกอง REITs เอง (เกณฑ์ขั้นต่ำประมาณ 500 ล้านบาทต่อกอง) คุณอรอนงค์ได้เสนอทางออกที่น่าสนใจและเป็นโอกาสสำหรับสมาชิกในสมาคมหรือกลุ่มผู้ประกอบการขนาดกลาง อย่างการรวมทรัพย์สิน (Consolidated Assets) โดยผู้ประกอบการสามารถรวมทรัพย์สินที่มีรายได้สม่ำเสมอหลายรายการเข้าด้วยกัน เพื่อให้มีมูลค่ารวมถึง 500 ล้านบาทได้ เช่น การรวมโรงแรม, Service Apartment, หรือพื้นที่เช่าสำนักงาน 3-4 อาคาร แล้วนำเข้ากอง REITs ที่มีอยู่แล้ว (Acquire Asset) แทนการจัดตั้งกองเอง ซึ่งจะประหยัดทั้งเวลาและค่าใช้จ่าย โดยบริษัทจัดการ REITs จะทำหน้าที่ระดมทุนและขอสินเชื่อจากธนาคารแทน

เงื่อนไขสำคัญสำหรับ Asset ที่จะเข้ากอง REITs

• ต้องมีรายได้สม่ำเสมอ และแสดงงบการเงินที่สม่ำเสมออย่างน้อย 3 ปี
• การประเมินมูลค่าทรัพย์สินใช้ Income Approach เป็นหลัก ดังนั้นสัญญาเช่าต้องมีความชัดเจนและมีการปรับขึ้นค่าเช่า (ไม่ควร Fix Rate ตลอด 15 ปี) เพื่อให้มูลค่าประเมินสูงขึ้น 

REITs By Back: ทางออกสำหรับภาวะ "ร้อนเงิน"

นอกจากนี้การทำ IPO ของ REITs ปกติอาจใช้เวลา 8-10 เดือน ซึ่งไม่เหมาะกับผู้ประกอบการที่ต้องการเงินทุนอย่างเร่งด่วน "REITs By Back" จึงเป็นทางเลือกที่ดีเยี่ยม
REITs By Back คือรูปแบบการระดมทุนแบบจำกัดวง คล้ายกับการจำนำทรัพย์สินกับนักลงทุนรายใหญ่ (Ultra High Net Worth หรือ สถาบัน) โดยมีสัญญาผูกมัด (Commitment) ว่าจะ ซื้อคืน (Buy Back) ภายในระยะเวลาที่กำหนด  พร้อมผลตอบแทนที่แน่นอน (เช่น 5% – 10% ต่อปี) ที่ต้องสูงกว่าอัตราดอกเบี้ยเงินฝาก

• ข้อดี: เจรจาและตัดสินใจรวดเร็วกว่าธนาคาร ใช้เวลาดำเนินการเพียง 3-6 เดือน (หากเตรียมพร้อมดี) และมีความยืดหยุ่นกว่าการตั้งกอง REITs ขนาดใหญ่
• ผลตอบแทน: อัตราผลตอบแทนที่นักลงทุน UHNW คาดหวังในตลาดปัจจุบันอยู่ที่ ไม่ต่ำกว่า 8% (Yield Rate)

คุณอรอนงค์ย้ำว่า การออกแบบ REITs เป็นเรื่องของการออกแบบทางการเงินและกฎหมายเพื่อประโยชน์สูงสุดของเจ้าของทรัพย์สินเอง อย่างที่บริษัทใหญ่บางแห่งออกแบบให้ตนเองกลับมาถือหน่วย REITs ประมาณ 15% และรับเงินปันผลที่อาจสูงถึง 11% ซึ่งเพียงพอที่จะครอบคลุมภาระดอกเบี้ยเงินกู้ที่ต้องจ่าย

อย่าปล่อยให้อสังหาริมทรัพย์ที่มีอยู่ในมือเป็นภาระ...เพราะนี่คือสินทรัพย์ ที่แปลงเป็นทุนได้ การเรียนรู้และใช้ประโยชน์จากกลไกทางการเงินอย่างกองรีท จะช่วยให้ธุรกิจสามารถระดมทุนกลับมาได้ เหมือนที่ญี่ปุ่นและสิงคโปร์ประสบความสำเร็จมาแล้ว

#TerraBkk #TERRAHINT #BrandSeries2025 #TerraHintBrandSeries2025
#อยู่ดีมีสูตร #TheWellnessBlueprint #Wellness #Hospitality #REITs #กองรีท #อสังหาเพื่อการลงทุน