เพื่อเป็นการรวมพลังเสริมสร้างสัมพันธภาพระหว่างสมาชิกผู้ประกอบการอสังหาริมทรัพย์ และสร้างความรู้ความเข้าใจอันเป็นประโยชน์ต่อสมาชิกผู้ประกอบการธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ ตลอดจนธุรกิจอื่นที่เกี่ยวข้อง เพื่อเป็นเครื่องมือในการบริหารธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ให้สอดคล้องกับภาวการณ์ในปัจจุบัน

สมาคมอสังหาริมทรัพย์ไทย สมาคมการค้าอสังหาริมทรัพย์นนทบุรี และ บริษัท เทอร์ร่า มีเดีย แอนด์ คอนซัลติ้ง จำกัด จึงได้กำหนดจัดงานเสวนาเรื่อง “Property Hack เจาะกลยุทธ์อสังหาฯ ในยุคเศรษฐกิจโลกแบ่งขั้ว” โดยภายในงานได้รับเกียรติ พรนริศ ชวนไชยสิทธิ์ นายกสมาคมอสังหาริมทรัพย์ไทย, ปรีชา กุลไพศาลธรรม นายกสมาคมการค้าอสังหาริมทรัพย์นนทบุรี กล่าวเปิดงาน

พร้อมเปิดหัวข้อเสวนา 2 หัวข้อ ได้แก่ เสวนา “ผ่าทางตันอสังหาฯ ยุคเศรษฐกิจเดือด” และ เสวนา “โอกาสอสังหาฯ รองรับกำลังซื้อใหม่” ที่ได้รวบรวมผู้เชี่ยวชาญจากหลากหลายสาขามาให้ความรู้อินไซด์เพื่อขับเคลื่อนวงการอสังหาฯ อย่างยั่งยืน ท่ามกลางเศรษฐกิจที่คาดเดาได้ยากในมิติของแต่ละท่าน

ส่วนสาระสำคัญจะมีอะไรน่าสนใจบ้าง...TerraBkk เกาะติดเนื้อหามาให้แล้วที่นี่!

เสวนา “ผ่าทางตันอสังหาฯ ยุคเศรษฐกิจเดือด” โดย 4 วิทยากร ได้แก่

ภาพรวมเศรษฐกิจไทยช่วง 10 ปีที่ผ่านมีการอัตราการเติบโตที่ต่ำกว่าศักยภาพด้วยปัจจัยภายนอกหลายๆ ประการ เฉลี่ยโตประมาณ 3% เมื่อเทียบกับประเทศอาเซียนที่มีอัตราอยู่ที่ 5% ถ้าไม่นับสิงคโปร์ โดยมีภาคการส่งออก, การท่องเที่ยว, โลจิสติกส์, การบริโภค เป็นส่วนสำคัญในการขับเคลื่อนเศรษฐกิจของประเทศ แต่เม็ดเงินที่ทุกภาคส่วนอยากให้เกิดขึ้น คือ ภาคการผลิต, ภาคบริการซึ่งจะเกี่ยวโยงกับการท่องเที่ยวที่ยังไม่ฟื้นตัวเต็มที่ และภาคอสังหาฯ

ในแง่การกระตุ้นเศรษฐกิจยังคงมีความจําเป็นการแก้ปัญหาเศรษฐกิจทั้งระยะสั้นและระยะยาว ไม่ว่าจะเป็นการดึงเม็ดเงินจากการลงทุนจากต่างชาติ การลงทุนจากภาครัฐและเอกชน การปรับโครงสร้างนโยบายภาษี ส่วนการแก้ปัญหาระยะยาว คือ การปรับในเชิงโครงสร้าง

ทั้งนี้เมื่อพิจารณาเฉพาะภาคอสังหาฯ ในไทย พบว่าภาคอสังหาฯ มีการเติบโตแต่ไม่ได้สูงมากนัก มีอุปทานเพิ่มขึ้นอย่างต่อเนื่อง แต่ว่ากำลังซื้อยังทรงตัว ซึ่งนโยบายภาครัฐมีความพยายามสนับสนุนส่วนนี้ เนื่องจากเห็นความสำคัญของภาคอสังหาฯ ในการขับเคลื่อนเศรษฐกิจไทย เพราะจากการศึกษาเม็ดเงินหมุนเวียนของภาคอสังหาฯ ซึ่งมีซัพพลายเชนอยู่มาก พบว่าภาคอสังหาฯ กระตุ้นจีดีพีเศรษฐกิจได้ร้อยละ 13 ซึ่งถือว่าค่อนข้างสูง

“ในมุมของภาครัฐที่สามารถทําได้ น่าจะเป็นเรื่องการลงทุนภาครัฐต่อโครงสร้างพื้นฐานต่างๆ เช่นรถไฟฟ้า มอเตอร์เวย์ ทำให้เกิดการลงทุนภาคเอกชนเพิ่มขึ้น เกิดการต่อยอดกำลังซื้อในอนาคตได้ อย่างในกรุงเทพฯ มีการสร้างรถไฟฟ้ากว่า 10 สาย ช่วยสร้างกำลังซื้อและดึงต่างชาติเข้ามาลงทุน ก่อให้เกิดการขยายตัว”

อย่างไรก็ตามต้องยอมรับว่าปัจจุบันหนี้ครัวเรือนของไทยอยู่ในระดับที่สูงประมาณ 90% ของจีดีพี ส่วนใหญ่เป็นหนี้บ้าน, ซื้อรถ และหนี้จากการประกอบธุรกิจของครัวเรือน ซึ่งหนี้ครัวเรือนไม่ควรเกิน 80% ของจีดีพี ซึ่งปัญหาหนี้ที่มากเกินไป เป็นอุปสรรคหนึ่งต่อการเติบโตของภาคอสังหา ผู้บริโภคไม่สามารถกู้ซื้อที่อยู่อาศัยได้

ทั้งนี้กระทรวงการคลังมีมาตรการสินเชื่อดอกเบี้ยต่ำ (Soft Loan) ต่างๆ ที่มาหนุนภาคอสังหาฯ โดยมุ่งไปที่กลุ่มผู้มีรายได้ระดับปานกลางถึงล่าง เพื่อช่วยสร้างกําลังซื้อในระดับฐานราก นอกจากนี้ยังมีนโยบายการเงินอื่นๆ อีก แต่ประเด็นที่ผู้พัฒนาอสังหาฯ กังวลน่าจะเป็นเรื่องการปล่อยดอกเบี้ยเงินกู้ที่อยู่อาศัยที่สูง ซึ่งมีการคาดการณ์จากธนาคารแห่งประเทศไทยจะคงนโยบายดอกเบี้ยไว้

“ภาครัฐก็พยายามแก้ไขปัญหาหนี้ ทั้งหนี้ในระบบ หนี้นอกระบบ โดยเฉพาะในกลุ่มเปราะบางที่มีการแยกประเภททั้งกลุ่มลูกหนี้รายย่อย, ลูกหนี้ SME โดยแบงก์ชาติจะมีมาตรการต่างๆ ผ่านสถาบันการเงินของรัฐเข้าไปช่วยชะลอหนี้ ปรับโครงสร้างหนี้กับภาคครัวเรือน พักชําระหนี้ต่างๆ เพื่อบรรเทาผลกระทบของปัญหาหนี้ แต่ท้ายที่สุดสิ่งสําคัญที่สุดคือการปรับในเชิงโครงสร้าง และการให้ความรู้ทางการเงิน เพราะปัญหาหนี้ต้องหาจุดสมดุลระหว่างการแก้ปัญหาหนี้ในระบบกับการทําให้คนยังรับรู้ถึงภาระหนี้ ให้เกิดวินัยทางการเงินเพื่อสร้างโอกาสการพลิกฟื้นการเงินครัวเรือนได้”

นอกจากนี้ยังมีการสนับสนุนมาตรการภาษี อาทิ การอุดหนุนให้ใช้รถยนต์ไฟฟ้าเข้ามาในภาคอสังหา, ลดภาษีที่ดินสิ่งปลูกสร้าง, การลดค่าธรรมเนียมจดทะเบียนการโอนและจํานองอสังหาริมทรัพย์ในปีนี้ในกลุ่มที่อยู่อาศัยราคาไม่เกิน 3 ล้านบาท ให้กลุ่มผู้บริโภคระดับกลาง, ระดับล่าง และกลุ่มเปราะบางมีโอกาสเข้าถึงแหล่งเงินได้มากขึ้น

 

 

ด้านดร.ปิยศักดิ์ มองภาพเศรษฐกิจไทยไปในทิศทางเดียวกับดร.พิสิทธิ์ พร้อมกับฉายภาพเศรษฐกิจโลกว่า มีสัญญาญการฟื้นตัวอย่างต่อเนื่องแต่เป็นไปอย่างช้าๆ ในขณะที่อเมริกามีอัตราการว่างงานเพิ่มมากขึ้น อัตราเงินเฟ้อมีทิศทางลดลง จึงมีการคาดการณ์ว่าการลดอัตราดอกเบี้ยจะมีความเป็นไปได้ในช่วงกลางปี ซึ่งเป็นทิศทางเดียวกับยุโรปที่มีแนวโน้มอัตราดอกเบี้ยจะลดลงเช่นกัน ต่างจากจีน เนื่องจากกำลังประสบปัญหาด้านอสังหาฯ ติดลบ และปัญหาการว่างงาน

สำหรับในไทยเชื่อว่าหลังจากงบประมาณปี 2567 เข้าสู่ระบบ การลงทุนภาครัฐที่เคยชะลอตัวจะกลับเข้ามาสู่ภาวะปกติ ทำให้มีการคาดกาณ์ว่าจีดีพีจะโต 3%

ในส่วนภาคอสังหาเกิดเทรนด์การทำงาน Work From Home ทำให้เกิดดีมานด์ความต้องการที่บ้านที่อยู่อาศัยได้ดี แต่ในทางกลับกันความต้องการพื้นที่อาคารสำนักงานลดลง ซึ่งนี่เป็นเทรนด์ที่เกิดขึ้นทิศทางเดียวกันกับฝั่งอเมริกา ยุโรป ที่อสังหาฯ ประเภทอาคารสำนักงานหดตัวลง

ทั้งดร.ปิยศักดิ์ ได้แสดงทัศนะถึงปัญหาเศรษฐกิจไทยเอาไว้ว่า ประเด็นหลักของไทยอยู่ที่ยังติดอยู่กับ ‘กับดักรายได้ปานกลาง’ โดยปัจจุบันไทยมีจีดีพีต่อคนต่อปี 7,500 ดอลลาร์ต่อเนื่องกันมานานกว่า 3 ปี ขณะที่จีนเมื่อ 12 ปีก่อนอยู่ที่ 3,000 ดอลลาร์ แต่ปัจจุบันจีนยังติดกับดักรายได้ปานกลางเหมือนกัน แต่จีดีพีอยู่ที่ 12,000 ดอลลาร์ต่อคนต่อปีเท่ากับมาเลเซีย

คําถามคือทําไม? ดร.ปิยศักดิ์ วิเคราะห์คำตอบไว้ 3 ประเด็น

ประเด็นหนึ่งคือนโยบายการเงิน โดย 12 ปีที่ผ่านมาไทยใช้หลักการพิมพ์เงินเข้าประมาณ 81% ถือว่าต่ำที่สุดในเอเชีย เทียบกับเวียดนามโตราว 300% อินโดนีเซียราว 250% นั่นเพราะไทยเงินเฟ้อต่ำ เงินเฟ้อต่ำแปลว่าปริมาณเงินจึงออกมาต่ำ

ส่วนหนึ่งที่เป็นเช่นนั้นเพราะธนาคารแห่งประเทศไทยมีความกังวลเกินไป เพราะเกรงจะทําให้เกิดฟองสบู่ เมื่อไทยพิมพ์เงินน้อยกว่าประเทศอื่นๆ สิ่งที่เกิดขึ้นคือ ค่าเงินจะแข็ง ซึ่งที่ผ่านมาค่าเงินไทยแข็งค่ากว่าทุกสกุลประมาณ 19% มานานกว่า 10 ปีที่ผ่านมา

ผลพวงที่ตามมา เมื่อค่าเงินแข็งขึ้นคือความสามารถในการแข่งขันของภาคส่งออกจึงลดลงเมื่อเทียบกับประเทศคู่แข่ง ทำให้ผู้ประกอบการที่จะมีอำนาจในการแข่งขันจึงมีเพียงรายใหญ่ๆ เพียงไม่กี่รายเท่านั้น เมื่อธุรกิจในภาพใหญ่ไม่เติบโต ผู้ประกอบการก็ไม่สามารถขึ้นเงินเดือนให้พนักงาน อัตราการบริโภคจึงต่ำตาม แต่สินค้าจำเป็นต้องขึ้นราคาแต่ไม่สามารถขึ้นราคาได้ แต่ผู้บริโภคไม่มีกำลังซื้อ สุดท้ายไปจบที่การบริหารต้นทุนให้ต่ำ กลายเป็นวงจรแบบนี้ไปเรื่อยๆ

ประเด็นที่สอง คือ มาตรการกระทรวงการคลัง ที่มีการลงทุนในโครงสร้างพื้นฐานขนาดใหญ่ไม่เติบโตเท่าที่ควร ช่วง 12 ปีที่ผ่านมาการลงทุนโครงสร้างพื้นฐานขนาดใหญ่ในไทยโตราว 18% แต่ในเกาหลี 50%, ฟิลิปปินส์ 112%

ประเด็นที่สาม คือ สังคมผู้สูงวัย ปัจจุบันโครงสร้างอายุของสังคมไทย อายุ 40 กว่าๆ เป็นสัดส่วนที่มีมากที่สุดในเอเชีย นั่นหมายถึงการเติบโตของตลาดและแรงงานจะต่ำ ไม่เป็นแรงจูงใจให้เกิดการลงทุนจากต่างชาติ ทางแก้ทางหนึ่ง คือ ต้องเปิดเสรีในหลายๆ ทาง เช่น การเปิดแรงงานในรูปแบบต่างๆ

 

ขณะที่ผู้ประกอบการอสังหาฯ กำลังกังวลเรื่องอัตราดอกเบี้ยที่อยู่อาศัยที่มีผลต่อการตัดสินใจซื้อของผู้บริโภค อุเทน โลหชิตพิทักษ์ ประธานเจ้าหน้าที่บริหารกลุ่ม บริษัท พฤกษา โฮลดิ้ง จำกัด (มหาชน) กลับมองว่าไม่ควรกังวลประเด็นนี้มากจนเกินไป เพราะเชื่อมั่นว่าดอกเบี้ยนี้จะลดลงอย่างแน่นอน แต่สิ่งที่สำคัญกว่าคือนโยบายการอัดฉีดเงินให้เกิดการลงทุนจากต่างชาติ (Fund Flow) มากกว่า เพราะต่อให้ไม่ลดดอกเบี้ย แต่ถ้าเกิดการอัดฉีดให้เกิดการลงทุน ภาคเศรษฐกิจจะเกิดการจ้างงาน เกิดเงินหมุนเวียนอย่างต่อเนื่อง

นอกจากนี้ชี้ให้มองมุมกลับในมุมผู้ประกอบการพัฒนาอสังหาริมทรัพย์อีกด้วยว่า ปัญหาการซื้ออสังหาฯ ลดลง ต้องดูว่าเกิดจากกําลังซื้ออ่อน หรือเพราะสินค้าไม่ตรงกับกําลังซื้อ อย่างกรณีพฤกษมีการใช้แนวคิด Design Thinking เพื่อเข้าใจความต้องการของการอยู่อาศัยให้ลึกซึ้งมากขึ้น ศึกษาความเป็นอยู่ของครอบครัว เมื่อต้องตัดสินใจซื้อจากกําลังทรัพย์ที่มีอยู่ เช่น ถ้ามีงบไม่เกินล้านห้า ถ้าผู้พัฒนาอสังหาฯ ไม่ผลิตบ้านที่งบล้านห้าที่ดีพอ ผู้บริโภคก็คงอยู่ได้แค่คอนโด

“เราเน้นการพัฒนาที่อยู่อาศัยก่อน สิ่งที่เราคิดคือทําอย่างไรให้การอยู่อาศัยมีความเป็นไปได้ต่อกำลังซื้อที่เขามี แล้วใช้ประโยชน์นโยบายรัฐมาสนับสนุน โดยเราได้คลอดคอนเซ็ปต์บ้าน 1.29 ล้านบาท เสมือนทาวน์เฮาส์ แต่ไม่ใช่ทาวน์เฮาส์เสียทีเดียว เหมือนได้บ้านสองชั้น พื้นที่ 75-80 ตารางเมตร และได้สมาร์ทโฮมการอยู่อาศัย ได้ที่จอดรถของตัวเอง มีสวนแชร์ร่วมกันเรียกว่าสวนปันสุข”

            ผู้บริหารคนเดิมยังได้แชร์กลยุทธ์การพัฒนาอสังหาสไตล์พฤกษาอีกด้วยว่า ประการแรกเน้นการทํางานเชิงพาร์ทเนอร์ชิพ เพื่อช่วยลดต้นทุนการก่อสร้างและแลกเปลี่ยนความรู้ ด้วยการอาศัยจุดแข็งด้านการก่อสร้างที่สั่งสมมานานกว่า 30 ปีของพฤกษามาเป็นตัวขับเคลื่อน

“เราพาร์ทเนอร์ผู้ประกอบการด้วยกัน เนื่องจากเรามองว่าในสภาวะที่คุณต้องการลดต้นทุนการก่อสร้าง เราช่วยลดต้นทุนได้ เพราะเราอยู่ในวงการเหมือนกัน เรารู้ว่าการสร้างบ้านมีอุปสรรคอะไร เรื่องนี้เป็นจุดแข็งของพฤกษามากว่า 30 ปี และสามารถนำมาช่วยผู้เล่นได้ด้วย”

“ผู้ประกอบการทุกวันนี้ต้องบริหารความเสี่ยงของการพัฒนาโครงการ การจัดการเรื่องการก่อสร้างกับการส่งมอบบ้าน ถ้าส่งมอบบ้านได้เร็วกระแสเงินสดของคุณก็จะใหญ่ขึ้น”

            ประการที่สองการบริหารความเสี่ยงด้วยการไม่ขยายโครงการที่ใหญ่และเร็วเกินตัว เน้นกลยุทธ์ความยั่งยืนจากการขายที่อยู่อาศัยมาสู่การอยู่อาศัย โดยขยายไปถึงการสร้างชุมชนแข็งแรง

“ถ้าอสังหาฯ ต้องการโตแบบก้าวกระโดด ต้องโตจากการจับมือเป็นพาร์ทเนอร์ชิพ ที่พฤกษามีการตั้งกองทุนลงทุนใน Proptech หรือ Sustainability และ Outside In เข้ามา พฤกษามองในเชิงการอยู่อาศัยที่ดึงนวัตกรรมเข้ามาในการอยู่อาศัยของที่อยู่”

“วันนี้ทุกคนพูดถึงการอยู่ดีมีสุข การอยู่อาศัยที่มีสุขภาพแข็งแรง พูดถึงไลฟ์สไตล์การอยู่อาศัย คําถามคือ คอนเซ็ปต์การพัฒนาแค่การออกแบบบ้านใช่ไหม? ซึ่งพฤกษามองว่าไม่ใช่ สิ่งที่ต้องทํา คือ เปลี่ยนวัสดุการก่อสร้างเกือบทั้งหมด มองถึงคาร์บอนฟุตพริ้นท์ที่สามารถลดได้ มุ่งเน้นการลดคาร์บอนเพื่อความยั่งยืนของสิ่งแวดล้อม และลดต้นทุนไปในตัว ไม่ใช่คาร์บอนสตอรี่ แต่ผลักต้นทุนไปให้ผู้บริโภค”

 

 

 เผยภาพรวมตลาดที่อยู่อาศัย จากฐานข้อมูล Terra Byte ที่รวบรวมจากพื้นที่กรุงเทพฯและปริมณฑล พบว่าคอนโดมิเนียมต่ำกว่า 2 ล้าน มีการขยับตัวดีขึ้นในทำเลที่มีดีมานด์ชัดเจน เช่น ใกล้มหาวิทยาลัยและใกล้แหล่งนิคมอุตสาหกรรม เนื่องจากเป็นพื้นที่ที่มีดีมานด์หมุนเวียนต่อเนื่อง จึงเหมาะทั้งอยู่เองและลงทุนเพื่อปล่อยเช่า

ขณะที่คอนโดมิเนียมเซกเมนต์บนมีการขยับตัวอย่างช้าๆ แต่ที่น่าสนใจคือในกลุ่มเซกเมนต์ 7 ล้านขึ้นไปมีโครงการเปิดใหม่มากขึ้นจากเดิมที่หายไปในช่วงสถานการณ์โควิด-19 บางโครงการหรือบางทําเลมียอดขายก็ดีขึ้น

ในส่วนทาวน์โฮม ที่ผ่านมาเป็นกลุ่มที่ได้รับผลกระทบมากที่สุดรองจากคอนโดมิเนียมในช่วงสถานการณ์โควิด-19 โดยเฉพาะเซกเมนต์ต่ำกว่า 3 ล้าน เนื่องจากทาวน์โฮมเป็นตลาดกลุ่ม Real Demand ที่ซื้อเพื่ออยู่อาศัย แต่ปัจจุบันมีเห็นสัญญาณที่ดีขึ้นในเซกเมนต์ 3-5 ล้านบาท

สำหรับกลุ่มตลาดบ้านเดี่ยวถือว่ายังดีอยู่ในเกือบทุกเซกเมนต์ โดยเฉพาะกลุ่มลักชัวรี่ เซกเมนต์ ที่มีการเปิดตัวสูง

ทั้งนี้เมื่อมาพิจารณาบริษัทอสังหาฯ ในตลาด ถ้าดูจาก 10 อันดับบริษัทอสังหาเจ้าใหญ่ส่วนใหญ่มุ่งมาที่ตลาดแนวราบ มีเพียงเสนา, ASSETWISE, NOBLE ที่มีสัดส่วนเปิดโครงการคอนโดมิเนียมมากกว่าตลาดแนวราบ โดยทำเลบ้านเดี่ยวส่วนใหญ่จะอยู่ในโซนราชพฤกษ์, นครอินทร์, สมุทรปราการ, ลาดกระบัง

“ช่วงโควิดทำลาดกระบังถือว่าซบเซาไป เพราะอุตสาหกรรมที่เกี่ยวกับการบินไม่ได้รับความนิยม แต่ตอนนี้เมื่อภาคการบินกลับมา ทำเลลาดกระบังก็เริ่มกลับมาได้รับความนิยม แต่มีทําเลที่ได้รับความสนใจเพิ่มเติมอย่างเพชรเกษม, พุทธมณฑล เพราะมีการตัดถนนใหม่เพิ่มขึ้นเสมือนไฮเวย์ ทําให้ทําเลแถบนั้นมียอดขายที่ขยับตัวที่ดีขึ้น”

“ส่วนด้านคอนโดมิเนียม หลังจากที่มีการขยายรถไฟฟ้าครบลูปมากขึ้นอย่างสายสีน้ำเงิน, สายสีเหลือง,สายสีชมพู ทําให้ทําเลคอนโดฯ ไม่ได้อยู่แค่ในเมืองเท่านั้น แต่ขยายไปยังโซนตามแนบรถไฟฟ้าเหล่านี้ด้วย แถมราคาก็ถูกกว่าในเมือง 3 เท่า”

นอกจากนี้ผู้พัฒนาอสังหาฯ เริ่มขยายโครงการไปต่างจังหวัดมากขึ้น มีทั้งผู้พัฒนาอสังหาฯ ที่อยู่ในพื้นที่ดั้งเดิมและผู้พัฒนาอสังหาฯ ข้ามถิ่น ด้วยเทรนด์การทํางานแบบ Work From Home เอื้อให้ผู้คนกลับไปอยู่ต่างจังหวัดได้ อย่างบางบริษัทโดยเฉพาะบริษัทข้ามชาติจะพบว่าสามารถทำงานแบบรีโมทเวิร์คได้ ซึ่งจังหวัดที่ฮอตมากก็มีภูเก็ต, อุบลราชธานี, ชลบุรี, นครราชสีมา, เชียงใหม่

16:00 - 18:00 น. เสวนา “ โอกาสอสังหาฯ รองรับกำลังซื้อใหม่” โดย 4 วิทยากร ได้แก่

 

ย้อนกลับไปช่วงโควิด-19 ภูเก็ตถือว่าจังหวัดที่ได้รับผลกระทบจากโควิดมากที่สุด แต่ก็เป็นจังหวัดที่ปลดล็อคก่อนจากนโยบายภูเก็ตแซนด์บ็อกซ์ จากจุดนั้นภูเก็ตค่อนๆ ฟื้นตัวมาเรื่อยๆ จนเริ่มกลับมาฟื้นตัวชัดเจนเมื่อกลางปีที่แล้ว (2566) พร้อมกับการเติบโตของภาคอสังหาฯ ชนิดก้าวกระโดด จากดีมานด์ชาวรัสเซียที่หนีภัยสงครามยูเครมมาอาศัยบนเกาะภูเก็ต

อุปนายกสมาคมอสังหาริมทรัพย์ภูเก็ต วิเคราะห์ปรากฏการณ์นี้เกิดจากจังหวะที่ลงล็อคกันพอดี เนื่องจากช่วงโควิด-19 ที่ผ่านมา ตลาดอสังหาฯ ภูเก็ตซบเซาสินค้าที่คงค้างอยู่ในตลาดจึงเป็นสินค้าเดิมที่มีอยู่ไม่มาก เมื่อเกิดฟีเวอร์จากต่างชาติแบบตั้งรับไม่ทัน นั่นหมายถึงของที่มีอยู่ไม่พอขาย ข่าวที่เกิดขึ้นจึงเกิดเป็นกระแสภูเก็ตบูมที่ค่อนข้างร้อนแรง

แต่ถามว่าตลาดอสังหาฯ ภูเก็ตน่าสนใจจริงไหม? คำตอบที่ได้ คือ จริง เนื่องจากมีดีมานด์ที่เกิดขึ้นจริงอย่างต่อเนื่อง เกิดการกระแสการลงทุนหมุนเวียน ประกอบกับการท่องเที่ยวภูเก็ตกลับมาฟื้นตัวอย่างรวดเร็ว เกิดเป็นดีมานด์ภาคอสังหาแบบก้าวกระโดด ทั้งจากคนไทยที่มาทำงานในพื้นที่, นักท่องเที่ยว และชาวต่างชาติที่มาพำนักในภูเก็ตในระยะยาว โดยกลุ่มชาวต่างชาติที่มาซื้ออสังหาฯ ในภูเก็ตมากที่สุด ได้แก่ จีน, รัสเซีย, ฝรั่งเศส

จากตัวเลขศูนย์ข้อมูลอสังหาทรัพย์ ในปี 2566 มีการโอนกรรมสิทธิ์ที่อยู่อาศัย จังหวัดภูเก็ต มากกว่า 8,800 ยูนิต ถ้าเทียบกับปี 2565 ถือว่าเติบโตขึ้นมา 20% โดยแบ่งออกเป็นแนวราบเติบโตราว 23% และแนวสูงเติบโตราว 38% ซึ่งถือว่าเป็นอัตราที่สูง

“การพัฒนาโครงการคอนโดบนภูเก็ตไม่ใช่ว่าจะสร้างได้เลย เพราะภูเก็ตเป็นจังหวัดที่มีกฎหมายสิ่งแวดล้อม การขออนุญาตมีหลายขั้นตอนจึงจะทำโครงการได้ ใช้เวลา 6-8 เดือน ฉะนั้นพ้นโควิด-19 กระแสเริ่มดี กว่าจะเริ่มดีไซน์สร้างโครงการ ก็ประมาณหนึ่งปี ทำให้ภาคอสังหาฯ ภูเก็ตมาเริ่มสตาร์ตจริงๆ คือปี 2566 แต่บ้านเดี่ยวแนวราบจะเร็วกว่า เพราะขออนุญาตก็สามารถสร้างได้เลย”

ดังนั้นช่วงปี 2566 จะพบว่าการขออนุญาตก่อสร้างมีตัวเลขเติบโตขึ้นมากกว่าการขออนุญาตจัดสรร ซึ่งการขออนุญาตลักษณะนี้ สะท้อนให้เห็นว่าตลาดอสังหาฯ ที่ภูเก็ตมุ่งไปที่ตลาดลักชัวรี่กลุ่มบน ที่นิยมอยู่ในโลเคชั่นที่ดินราคาสูง แถบทำเลลากูน่า, ลายัน, ราไวย์, ใสยวน สาเหตุที่ไม่นิยมจัดสรร เพราะดีมานด์ของภูเก็ตส่วนใหญ่เป็นชาวต่างชาติ การจัดสรรเป็นไปเพื่อขายเท่านั้น

“ปัจจุบันผู้พัฒนาอสังหาริมทรัพย์ในภูเก็ต มีทั้งผู้ประกอบการในพื้นที่และมาจากต่างถิ่น และมียอดขายค่อนข้างดี ทั้งคอนโดแนวสูงและวิลล่า แม้ว่าระยะหลังวิลล่าอาจลดปริมาณลง เนื่องจากว่าต้นทุนที่ดินและค่าก่อสร้างสูงขึ้น ประกอบกับค่าเงินไทยอ่อน สวนทางกับค่าเงินจีนแข็งตัว ซึ่งมีผลต่อค่าวัสดุก่อสร้าง ส่วนใหญ่นำเข้ามาจากจีน ทำให้ค่าวัสดุเพิ่มขึ้น 20-25%”

“ประกอบกับรายได้ที่แท้จริงของคนในภูเก็ตต้องรอจากคนจากต่างถิ่นเข้ามาทำงานในพื้นที่ ซึ่งเติบโตไปกับภาคการท่องเที่ยวและภาคบริการ โดยคนกลุ่มใหม่นี้เงินเดือนอยู่ระหว่าง 30,000-40,000 บาท ทำให้กลุ่มที่อยู่อาศัยระดับล่างเป็นกลุ่มที่ได้รับโอนสูงสุด 35 - 40% อีกทั้งสถาบันการเงินกลับมาให้ความเชื่อมั่นกับอสังหาฯ ภูเก็ต เริ่มปรับแผนรุก ทำให้อสังหาฯ ภูเก็ตถือว่าค่อนข้างดี มีโอกาสในทุกเซกเมนต์ สำหรับผู้ประกอบการหากจะมาลงทุนอสังหาในภูเก็ต ควรทำภายในสองปีนี้จะดีที่สุด เพราะเป็นช่วงที่มีดีมานด์ดีที่สุด”

 

ด้านนักการตลาดมือทองที่มาแชร์แนวคิดการตลาดอสังหาฯ ในช่วงเวลาแห่งความแน่นอนนี้ไว้ว่า SC Asset มีเป้าหมายที่จะปรับพอร์ตโฟลิโอของบริษัทให้มีความหลากหลายมากขึ้น ซึ่งปัจจุบัน SC Asset นอกจากมีการทำธุรกิจพัฒนาที่อยู่อาศัยทั้งแนวสูงและแนวราบแล้ว อีกทั้งยังมีอาคารสำนักงาน ซึ่งบางอาคารมีการจับมือ IWG เพื่อปรับพื้นที่ให้เช่าเป็น Flexible WorkSpace ปรับพื้นที่ให้ทันสมัยขึ้นเหมาะกับการใช้งานของคนทำงานรุ่นใหม่ รวมถึงยังมี 3 ธุรกิจโรงแรม ได้แก่ โรงแรม YANH ราชวัตร และโรงแรมที่กำลังจะเปิดทำเลสุขุมวิท 29 และทำเลพัทยา รวมถึงอสังหาริมทรัพย์เพื่อเช่าใจกลางเมืองบอสตัน ในสหรัฐอเมริกา และคลังสินค้า

ในส่วนธุรกิจที่อยู่อาศัย ปีนี้ SC Asset จะมีการปรับพอร์ตให้บาลานซ์ โดยจะมาโฟกัสกลุ่มที่ราคาต่ำกว่า 10 ล้านบาทลงมา เนื่องจากเป็นกลุ่มที่ได้รับความนิยม โดยปัจจุบัน SC Asset มีพอร์ตกลุ่มที่อยู่อาศัยแนวราบ 70% แนวสูง 30% เป็นกลุ่มลักชัวรี่ 10 ล้านบาทขึ้นไป 70% และต่ำกว่า 10 ล้านบาท 30%

“เรามองว่าตลาดบนยังไปได้ เพียงแต่ไม่ได้ฮอตเท่ากับที่ผ่านมา แต่ปีนี้กลายเป็นว่าพอร์ตที่ต่ำกว่า 10 ล้านบาทกลับดีขึ้น เมื่อกลับมาพิจารณาพอร์ตพบว่า SC Asset มีโครงการมากกว่า 10 ล้านบาทค่อนข้างครอบคลุมเกือบทุกโลเคชั่น สุดท้ายแล้วอาจเกิดการกินมาร์เก็ตแชร์กันเอง การเลือกมาบาลานซ์พอร์ตในราคาต่ำกว่า 10 ล้าน ก็อาจเป็นทางเลือกที่ดีกว่า แต่อย่างไรก็ตามก็ยังไม่หยุดนิ่งในการพัฒนาสินค้าระดับลักชัวรี่”

นอกจากนี้ณัฏฐกิตติ์เผยเคล็ดลับการทำมาร์เก็ตติ้งยุคนี้ว่า ให้ยึดจากดีเอ็นเอและความถนัดของแต่ละค่ายเป็นหลัก

“เชื่อว่าทุกดีเวลลอปเปอร์ ดูข้อมูลชุดเดียวกัน ขึ้นอยู่กับว่าเราถนัดเซกเมนต์ไหน ทุกดีเวลลอปเปอร์ มีดีเอ็นเอเป็นของตัวเอง อย่าง SC Asset มีการสร้างบ้านให้สอดคล้องกับไลฟ์สไตล์ใหม่ๆ ออกมาเรื่อยๆ จากการศึกษาพฤติกรรมลูกค้าให้แมทซ์แต่ละพื้นที่ แต่ละสไตล์”

ยกตัวอย่างบ้านคนโสด ซึ่งได้รับการตอบรับชีวิตที่ดีมาก เพราะเปลี่ยนวิธีคิดเรื่องการออกแบบพื้นที่ใช้สอย จากการแบ่งห้องให้มากเปลี่ยนเป็นการแบ่งห้องให้น้อยลง แต่ได้พื้นที่มากขึ้น เพิ่มมุมพักผ่อน มี Walk in Closet มีห้องรองเท้า ซึ่งฟังก์ชั่นลักษณะนี้ส่วนใหญ่มักอยู่ในบ้านกลุ่มลักชัวรี่ แต่จากแนวคิดนี้สามารถนำเอามาใช้กับบ้านคนโสดในราคาที่จับต้องได้ จนปีล่าสุดได้พัฒนาบ้านมาตอบโจทย์กลุ่ม Introvert และ Extrovert ด้วย 

“บ้านคนโสด เน้นกลุ่มที่ไม่มีลูก อาจจะเป็นแฟนกัน หารายได้ทั้งสองคน ก็อาจจะเป็นคู่ ผู้หญิง-ผู้ชาย หรือว่าชาย-ชาย, หญิง-หญิง ก็ได้ ฉะนั้นสามารถนำมาพัฒนาให้มาตอบโจทย์กลุ่ม LGBTQ ก็ได้”

 

 

นอกจากการสร้างแวลูในเชิงการตลาดแล้ว ยังมีโอกาสการลงทุนอสังหาฯ ในรูปแบบอื่นๆ ที่น่าสนใจไม่แพ้กันอีกด้วย อย่างการลงทุนผ่านกองทรัสต์ REIT โดย อรอนงค์ ชัยธง อธิบายถึงการลงทุนใน REIT หรือ Real Estate Investment Trust ว่าเป็นเครื่องมือการลงทุนประเภทหนึ่งในอสังหาริมทรัพย์ประเภทให้เช่า โดยเป็นทรัพย์สินชิ้นนั้นต้องก่อให้เกิดรายได้สม่ำเสมอชัดเจน ไม่ผิดกฎหมาย ไม่ผิดศีลธรรม จดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์ (SET) สามารถซื้อขายได้เช่นเดียวกับหุ้น

ปัจจุบันกองทรัสต์ REIT มีทั้งหมด 27 กอง มีกลุ่มที่นิยมอยู่ 6 เซ็กเตอร์ โดยกลุ่มที่ใหญ่ที่สุด คือ กลุ่มอสังหาอุตสาหกรรมประเภทโรงงานและคลังสินค้าประมาณ 40 % รองลงมาเป็นกลุ่มศูนย์การค้า, อาคารสำนักงาน, โรงแรม, ศูนย์การแสดงสินค้าและการประชุม และสนามบิน

สำหรับภาพรวมสถานการณ์กอง REIT สามารถแบ่งได้เป็น 2 มิติแรก ได้แก่ มูลค่ารวมของทรัพย์สินและเนื่องจากเป็นทรัพย์สินที่อยู่ในตลาดหลักทรัพย์จึงรู้มาร์เก็ตไพรส์ไปด้วย โดยช่วงก่อนโควิด-19 รวมถึงช่วงสงครามทางการค้า REIT มีมูลค่าทรัพย์สินรวมมากกว่า 4 แสนลบ.ถือว่าค่อนข้างสูง แม้ว่าจะมีผลกระทบจากโควิด-19 และสถานการณ์ดอกเบี้ย แต่จะเห็นว่า Asset Price โตอยู่ตลอด นั่นจึงเป็นสาเหตุว่า ทำไม REIT ได้รับการตอบรับที่ดีจากนักลงทุน

มิติที่สองเรื่องมาร์เก็ตไพรส์ จากปัจจัยภายนอกทำให้มูลค่าตลาดตกลง ปัจจุบันเหลือราว 2 แสนกว่าลบ. แต่ทั้งนี้อรอนงค์ มองปรากฏการณ์นี้โอกาสเนื่องจาก REIT แต่ละตัวปรับตัวต่ำ เป็นโอกาสให้นักลงทุนช้อนซื้อ เพื่อให้ได้รีเทิร์นกลับมาในอนาคตที่มีโอกาส Dividend Yield สูงถึง 4.8% ใน SET และ 7.7% ใน PF&REIT

“หุ้นกู้แต่ละประเภท มีโอกาสได้คืน ขึ้นอยู่กับว่าผู้ลงทุนรับความเสี่ยงได้แค่ไหน และเข้าใจศึกษาแต่ละเซ็กเตอร์มากน้อยแค่ไหน อย่างไรก็ตาม REIT มีการปันผลสม่ำเสมอทุกไตรมาส โดย 90% ของ REIT ที่อยู่ในตลาด ณ ปัจจุบันมีการปันผลไตรมาสที่สามารถเรคคอร์ดกลับไปได้”

 

 

            เมื่อพูดถึงธุรกิจอสังหาฯ อาคารสำนักงานก็เป็นอีกธุรกิจที่กำลังแข่งขันกันดุเดือด ด้วยพฤติกรรมผู้บริโภคที่เปลี่ยนแปลงไป ทำให้เจ้าของอาคารต้องเริ่มปรับตัว “การให้บริการพื้นที่สำนักงานให้เช่าแบบยืดหยุ่น” จึงเข้ามามีบทบาทสำคัญในการเป็นตัวเลือกให้กับผู้ใช้อาคารสำนักงานยุคใหม่

            ธิติวัฒน์ ธนาพรนิธินันท์ ผู้จัดการประเทศไทย IWG ผู้นำด้านการให้บริการพื้นที่สำนักงานให้เช่าแบบยืดหยุ่น (Flexible Workspace) ชั้นนำ ผู้ให้บริการพื้นที่สำนักงาน หรือ เวิร์คสเปซ แบรนด์ Regus, Spaces, HQ สะท้อนสถานการณ์การเปลี่ยนแปลงของอาคารสำนักงานในประเทศไทยว่า การเปลี่ยนแปลงที่เกิดขึ้นนี้ แบ่งออกเป็น 2 มุม ทั้งในมุมของซัพพลายและดีมานด์

ในมุมซัพพลายก่อนสถานการณ์โควิด-19 ตลาดธุรกิจอาคารสำนักงานเป็นขาขึ้นของเจ้าของอาคาร มีอัตราผู้เช่า (Occupancy) เกือบเต็มกว่า 90% แต่พอหลังโควิด-19 บริษัทและองค์กรต่างๆ มีพฤติกรรมการทำงานแบบไฮบริคมากขึ้น ประกอบกับอาคารสำนักงานที่เกิดขึ้นใหม่มีการพัฒนาออกแบบออฟฟิศตอบโจทย์ชีวิตการทำงานที่ดีมากขึ้น เฉพาะการเกิดใหม่ของอาคารสำนักงานเกรด A ภายใน 1 ปีที่ผ่านมาระหว่างปี 2566-2567 มีพื้นที่อาคารสำนักงานเพิ่มมากขึ้นถึง 30%

ด้านดีมานด์หลังสถานการณ์โควิด-19 บริษัทและองค์กรมีการลดขนาดและเริ่ม WFH มากขึ้น มีการลดงบประมาณการเช่าพื้นที่อาคารสำนักงานลงเพื่อลดค่าใช้จ่าย ขณะที่เกิดดีมานด์กลุ่มใหม่เพิ่มเข้ามาจากการมองเห็นศักยภาพของประเทศไทยในการตั้งเป็นสำนักงานใหญ่ ไม่ต่างไปจากสิงคโปร์

“เมืองไทยมีศักยภาพเป็นสิงคโปร์ย่อมๆ มีความได้เปรียบทั้งเรื่องภาษีที่ซัพพอร์ตกลุ่มเอ็กซ์เเพท สภาพแวดล้อมที่ส่งเสริมชีวิตความเป็นอยู่ที่ดีของพนักงาน ผู้คนในประเทศมีการศึกษา สามารถใช้ภาษาอังกฤษที่พัฒนาได้ สามารถทำงานออนไลน์ได้ ค่าแรงไม่สูงมาก ซึ่งลักษณะแบบนี้ทำให้เกิดดีมานด์จากกลุ่มบริษัทใหญ่ๆ ในต่างประเทศที่กำลังมองเรื่องการย้ายฐานสำนักงานใหญ่”

จากสถานการณ์ที่มีการเปลี่ยนแปลง ทำให้ตลาดเกิดการแข่งขันสูง เกิดสงครามราคา อาคารสำนักงานลดราคาค่าเช่าลง 25% อัตราผู้เช่าลดลงเหลืออยู่ 70% พฤติกรรมเจ้าของอาคารมีความยืดหยุ่นมากขึ้นพร้อมที่จะเสนอเงื่อนไขพิเศษมากขึ้นเพื่อดึงผู้เช่า เกิดการกระจายความเสี่ยงในรูปแบบต่างๆ รวมถึงการมีการจัดทำสัญญาเช่าเป็นระยะสั้นมากขึ้น ต่างจากในอดีตที่มีการระยะยาวเป็นราย 3 ปี อีกทั้งมีการพาร์ทเนอร์กับ Co working Space ต่างๆ เพื่อขยายฐานไปยังกลุ่มผู้เช่าใหม่ๆ

            นี่จึงเป็นโอกาสใหม่ให้ธุรกิจออฟฟิศพร้อมใช้อย่าง IWG เข้ามาเติมเต็มความต้องการของผู้ประกอบการอาคารสำนักงานให้เช่าและตอบโจทย์พฤติกรรมของบริษัทยุคใหม่ ด้วยรูปแบบการให้บริการออฟฟิศสำเร็จรูปและพื้นที่สำนักงานแบบยืดหยุ่น

“รูปแบบการให้บริการลักษณะนี้ ทำได้หลากหลายสเกล ตั้งแต่ 2 -3 ตร.ม.ไปจนถึง 2,000-3,000 ตร.ม.ก็สามารถให้บริการรูปแบบนี้ได้ แม้แต่เวอร์ชวลออฟฟิศ ไม่มีพื้นที่จริง แต่ใช้เป็นที่อยู่สำหรับจดบริษัทอย่างเดียวและมีเบอร์โทรศัพท์ซัพพอร์ต แต่เรามีโลเคชั่นให้เช็คอินได้ทั่วโลก เนื่องจากมีหลายธุรกิจที่ต้องการบริการรูปแบบไม่น้อย เช่น ทนายที่ทำงานนอกสถานที่ ไม่จำเป็นต้องการออฟฟิศ แต่มีไว้เป็นสถานที่ดร็อปเอกสาร”

นอกจากนี้ธิติวัฒน์ยังได้ทำนายดีมานด์ในอนาคตที่คาดว่าจะเกิดขึ้นอีกด้วยว่า ต่อไปแพลตฟอร์มธุรกิจไอที, เทค ที่มีแนวโน้มเติบโตขึ้นสูง จะต้องการออฟฟิศลักษณะมากขึ้น และประเทศไทยจะกลายเป็นฮับที่ดี เพราะไม่เพียงความได้เปรียบด้านโลเคชั่น, ต้นทุนการใช้ชีวิต, ค่าครองชีพที่ต่ำกว่ามาเลเซียและสิงคโปร์ แต่ไทยยังมีความได้เปรียบถึงความเป็นเดสติเนชั่นที่ชาวต่างชาติอยากมาพำนักอีกด้วย