เจาะลึกทำไม ศรีนครินทร์ - อ่อนนุช ถึงเป็นศูนย์กลางใหม่ของรถไฟฟ้าสายสีเหลือง

สิ้นสุดการรอคอย หลังจากรถไฟฟ้าสายสีเหลือง ช่วงลาดพร้าว-สำโรง เปิดให้บริการเมื่อเดือนกรกฎาคม 2566 อย่างเป็นทางการ ซึ่งสามารถสร้างการเปลี่ยนแปลงให้กับทำเลรอบเส้นทางตามความคาดหมาย โดยเฉพาะทำเลศรีนครินทร์-อ่อนนุช ซึ่งเป็นทำเลที่ได้ประโยชน์จากการเข้ามาของรถไฟฟ้าสายสีเหลืองมากที่สุด

ทางของรถไฟฟ้าสายสีเหลือง จะพบว่าเป็น เส้นทางสายบริการจุดสำคัญพิเศษ (Tangent line) ที่ไม่ได้ผ่ากลางเมือง แต่จะเป็นการเชื่อมระหว่างย่านและรถไฟฟ้าเส้นอื่น ซึ่งต้องบอกว่าแต่ละสถานีที่รถไฟฟ้าสายสีเหลืองพาดผ่าน เป็นชุมชนที่อยู่อาศัยขนาดใหญ่ที่เติบโตอย่างต่อเนื่องของกรุงเทพเลยทีเดียว และ TERRABKK มองว่าหนึ่งในโซนที่โดดเด่นจากการเข้ามาของรถไฟฟ้าสายสีเหลืองคือ ศรีนครินทร์ - อ่อนนุช ด้วยเหตุผลดังต่อไปนี้

วิเคราะห์แนวเส้นทางรถไฟฟ้าสายสีเหลืองและทำเลที่ตั้ง

รถไฟฟ้าสายสีเหลือง ช่วงลาดพร้าว – สำโรง จัดเป็นรถไฟฟ้า สายบริการจุดสำคัญพิเศษ (Tangent line) ซึ่งไม่ได้มีเส้นทางผ่านกลางเมืองหรือวิ่งเป็นรัศมี แต่จะเป็นการเข้าถึงพื้นที่ที่อาจมีความต้องการในการเดินทางจำนวนมาก แต่เน้นเชื่อมโซนที่อยู่อาศัยกับพื้นที่สำคัญบางแห่ง หรือก็คือเป็นรถไฟฟ้าที่ช่วยเข้ามาเติมเต็มย่านที่อยู่อาศัย (Extend Urban Residential Area) ให้มีศักยภาพการเดินทางมากขึ้นนั่นเอง หากดูทำเลที่ตั้งตลอดแนวเส้นทางรถไฟฟ้าสายสีเหลือง จะสามารถแยกช่วงทำเลได้ดังนี้

• โซนลาดพร้าว – บางกะปิ – ลำสาลี

เรียกว่าเป็นโซนที่อยู่อาศัยที่ค่อนข้างหนาแน่น แต่มีถนนเส้นหลักพาดผ่านเพียงไม่กี่เส้น ทำให้การเข้าถึงค่อนข้างลำบาก และมักเกิดปัญหาจราจรเสมอ แต่รถไฟฟ้าสายสีเหลืองจะช่วยอำนวยความสะดวกในการการเดินทางได้มากขึ้น

ลักษณะของ โซนลาดพร้าว - บางกะปิ – ลำสาลี เป็นย่านที่อยู่อาศัยที่มีความอุดมสมบูรณ์สูง มีความครบครันของสิ่งอำนวยความสะดวกทั้งในด้านไลฟ์สไตล์และสาธารณูปการ รวมถึงยังมีศูนย์กลางย่อย (Central area) อยู่บริเวณแยกลำสาลี ซึ่งเป็นสถานี Interchange รถไฟฟ้าสายสีส้ม โดยในอนาคตยังถูกวางบทบาทให้เป็นย่านรองรับการขยายตัวของที่อยู่อาศัย ที่มีการปรับการใช้ประโยชน์ที่ดินจากเดิมส่วนใหญ่เป็น ที่อยู่อาศัยหนาแน่นน้อย (สีเหลือง) เป็น ที่อยู่อาศัยหนาแน่นมาก (สีส้ม) อีกด้วย

• โซนพัฒนาการ - ศรีนครินทร์ - อ่อนนุช

โซนพัฒนาการ - ศรีนครินทร์ – อ่อนนุช เป็นย่านรองรับการขยายตัวของที่อยู่อาศัย (Extend Urban Residential Area) ที่มีความอุดมสมบูรณ์สูงมายาวนาน หากดูการใช้ประโยชน์ที่ดินตามผังเมืองรวมกรุงเทพ 2556 จะพบว่าในโซนนี้ถูกวางบทบาทให้เป็น ย่านที่อยู่อาศัยหนาแน่นปานกลาง (สีส้ม) มาอยู่แล้วแต่เดิม และจะถูกปรับให้ขยายพื้นที่มากขึ้นในอนาคตเช่นเดียวกับ โซนลาดพร้าว - บางกะปิ – ลำสาลี

โซนพัฒนาการ - ศรีนครินทร์ – อ่อนนุช เป็นโซนที่อยู่อาศัยที่มีความผสมผสานระหว่างแนวราบและแนวสูง ทำให้มีความเข้มข้นของการใช้ประโยชน์ที่ดินที่มากกว่าโซนอื่นในแนวรถไฟฟ้าสายสีเหลือง รวมถึงยังมีความครบครันและมีความเป็นศูนย์กลางของย่านสูง เพราะมีทั้งศูนย์การค้า สถาบันการศึกษา สวนสาธารณะขนาดใหญ่ โรงพยาบาล และการเดินทางที่สะดวกสบายในการเชื่อมสู่ใจกลางย่านธุรกิจ

• โซนอุดมสุข – เทพารักษ์ - สำโรง

โซนรอยต่อระหว่างเขตเมืองกรุงเทพและสมุทรปราการ ที่ยังเป็นย่านขยายตัวของที่อยู่อาศัยเกิดใหม่ที่มีการเติบโตอย่างรวดเร็ว เกิดการผสมผสานระหว่างที่อยู่อาศัยแนวราบและแนวสูง รวมถึงยังเกิดแหล่งไลฟ์สไตล์ขนาดย่อยกระจายอยู่ทั่วทำเล เป็นโซนที่รองรับประชากรที่ทำงานในทำเลสุขุมวิทตอนปลายสมุทรปราการ และบางนาเป็นหลัก เพราะสามารถเดินทางได้อย่างสะดวกด้วยรถยนต์ส่วนตัว

เจาะลึกทำเลศรีนครินทร์ - อ่อนนุช ทำไมถึงเป็นทำเลที่สมบูรณ์ที่สุด

หากนำปัจจัยเรื่องความครบครันของทำเล โดยนำปัจจัยด้านการเดินทาง แหล่งไลฟ์สไตล์ แหล่งงาน พื้นที่สาธารณะ สถาบันการศึกษา และโรงพยาบาล มาดูเรื่องความน่าอยู่ของทำเล (Livable) จะพบว่า ทำเลศรีนครินทร์ - อ่อนนุช เป็นทำเลที่อุดมสมบูรณ์และครบครันที่สุด

• การเดินทาง (Accessibility) หากไม่นับการเข้ามาของรถไฟฟ้าสายสีเหลือง ที่จะช่วยยกระดับย่านที่อยู่อาศัยในโซน Suburban ทั้งย่านแล้ว การเดินทางในโซนศรีนครินทร์ - อ่อนนุช สามารถเดินทางสะดวกด้วยรถยนต์ส่วนตัว เพราะเชื่อมถนนเส้นหลักหลายสายเพื่อเข้าสู่ย่านธุรกิจ ไม่ว่าจะเป็น ถนนศรีนครินทร์, ถนนสุขุมวิท 77, ถนนพัฒนาการ, ถนนอุดมสุข และถนนบางนาตราด รวมถึงสามารถใช้ทางพิเศษบูรพาวิถี และทางพิเศษศรีรัช เป็นตัวเลือกในการเดินทางได้อีกด้วย
• แหล่งไลฟ์สไตล์ขนาดใหญ่ (Lifestyle) มีสิ่งอำนวยความสะดวกด้านแหล่งไลฟ์สไตล์และการจับจ่ายกระจายทั่วทำเล พื้นที่รวมมากกว่า 1 ล้านตารางเมตร ครบครันทั้ง Shopping Center, Community Mall, Hypermarket, Wholesale Center, Neighborhood Mall และ Market
• แหล่งงาน (Workplace) แหล่งงานส่วนใหญ่ในโซนศรีครินทร์ - อ่อนนุช เป็นอาคารสำนักงานใหญ่ของบริษัท โรงงาน และยังมีอาคารออฟฟิศให้เช่าหลายแห่ง พื้นที่อาคารออฟฟิศให้เช่ารวมประมาณ 120,000 ตารางเมตร
• พื้นที่สาธารณะ (Recreation area) การเข้าถึงพื้นที่สีเขียวของประชากรในโซนศรีครินทร์ - อ่อนนุช เรียกได้ว่าได้เปรียบมากกว่าโซนอื่นๆ เพราะมีสวนหลวง ร.9 สวนสาธารณะขนาดใหญ่ที่มีพื้นที่ถึง 500 ไร่ และยังเป็นสวนสาธารณะที่มีขนาดใหญ่มากที่สุดในกรุงเทพอีกด้วย
• สถาบันการศึกษา (Education) จำนวนสถาบันการศึกษาในโซนมีความหนาแน่นมากกว่า 60 แห่ง จำนวนผู้เรียนมากกว่า 40,000 คน ครอบคลุมทุกระดับการศึกษาตั้งแต่ปฐมวัยจนถึงระดับอุดมศึกษา
• โรงพยาบาล (Hospital) โรงพยาบาลในทำเลล้วนแล้วเป็นโรงพยาบาลขนาดใหญ่ ไม่ว่าจะเป็น โรงพยาบาลแพทย์ปัญญา, โรงพยาบาลวิภาราม, โรงพยาบาลสมิติเวช ศรีนครินทร์, โรงพยาบาลสิรินธร, โรงพยาบาลศิครินทร์ จำนวนเตียงรวมกว่า 700 เตียง

ศรีนครินทร์ - อ่อนนุช น่าสนใจอย่างไรสำหรับอยู่อาศัยในคอนโด

ถึงแม้ภาพรวมของโซนศรีนครินทร์ - อ่อนนุช จะเป็นโซนรองรับการขยายตัวของที่อยู่อาศัย ที่มีความผสมผสานทั้งแนวราบและแนวสูง แต่หากมองดูที่ดินที่หลงเหลือสำหรับการพัฒนา มีราคาขยับสูงขึ้นอย่างต่อเนื่อง ทำให้ราคาที่อยู่อาศัยแนวราบในโซนนึ้ค่อนข้างสูง

ในขณะเดียวกัน การมองหาคอนโดเพื่ออยู่อาศัยกลับเป็นตัวเลือกที่น่าสนใจ เพราะนอกจากจะเป็นทำเลที่มีความครบครันด้านปัจจัยความน่าอยู่ของทำเลในทุกมิติแล้ว ยังเป็นโซนที่สามารถใช้ชีวิตได้สะดวก โดยเฉพาะสำหรับผู้ที่ทำงานและใช้ชีวิตอยู่ในโซนนี้และละแวกใกล้เคียงอยู่แล้ว เพราะมีความสะดวกสบายในการเดินทางด้วยรถยนต์ส่วนตัว และเมื่อมีรถไฟฟ้าเข้ามาในทำเล ก็ยิ่งช่วยเติมเต็มการเดินทางให้ยกระดับมากยิ่งขึ้น

การเติบโตของคอนโดมิเนียมในทำเล “ศรีนครินทร์”

การเติบโตของคอนโดย่าน “ศรีนครินทร์” ในอดีตไม่ได้หวือหวามากนัก แต่ละปีมีการเปิดตัวโครงการใหม่เฉลี่ย 1-2 โครงการเท่านั้น จนเมื่อปี 2562 ที่รถไฟฟ้าสายสีเหลืองเริ่มก่อสร้างและเป็นรูปเป็นร่างมากขึ้น Developer ต่างก็เข้ามาพัฒนาคอนโดในย่านนี้ ปัจจุบันมีโครงการที่เปิดขายอยู่ 7 แห่ง ราคาขายต่อตารางเมตรประมาณ 60,000-77,000 บาท การเปลี่ยนแปลงของราคา Presale เทียบกับราคาปัจจุบัน เติบโตขึ้นเฉลี่ย 4% ต่อปี การเติบโตของราคาจะไม่ได้สูงมากนักเมื่อเทียบกับความเป็นทำเลรถไฟฟ้า เพราะจริงๆ แล้วคนที่อยู่ทำเลนี้ส่วนใหญ่ก็เป็นคนที่ใช้รถหรือใช้ชีวิตในทำเลอยู่แล้ว การเข้ามาของรถไฟฟ้าจึงไม่ได้สร้างการเติบโตแบบก้าวกระโดดให้กับราคาขายของคอนโดมากนัก ราคาคอนโดในย่านนี้เลยค่อนข้างที่จะเข้าถึงได้ง่าย 

ล่าสุดย่านนี้ก็กำลังจะมีโครงการมาเปิดตัวใหม่ ราคาเริ่มต้นประมาณ 1.65 ล้านบาท โดยราคานี้ได้ทั้งเฟอร์นิเจอร์ เครื่องใช้ไฟฟ้า รวมถึงผ้าม่าน ที่เรียกว่าครบจบ ซึ่งก็เป็นราคาที่จับต้องได้ เป็นเจ้าของได้ง่าย ใช้เงินผ่อนต่อเดือนที่ไม่สูงและภาระที่ไม่หนักจนเกินไป

ศักยภาพในการลงทุนปล่อยเช่าคอนโดย่าน ”ศรีนครินทร์”

การปล่อยเช่าคอนโดในย่านนี้ราคาค่าเช่ามากน้อยตามแต่ประเภทและขนาดห้องพัก โดยอัตราค่าเช่าห้องสตูดิโอเฉลี่ย 6,000-9,000 บาทต่อเดือน อัตราค่าเช่าประเภท 1 ห้องนอน อยู่ที่ 7,000-13,000 บาทต่อเดือน และประเภท 2 ห้องนอน อัตราค่าเช่าเฉลี่ยที่ 10,000-22,000 บาทต่อเดือน

ผลตอบแทนเฉลี่ยของคอนโดในย่านนี้อยู่ที่ 4.8% - 6% ต่อปี ด้วยต้นทุนคอนโดในทำเลนี้ที่ไม่สูงมากนัก คอนโดที่นำมาปล่อยเช่ามีราคาไม่เกิน 2 ล้านบาท บวกกับตัวเลขค่าเช่าที่อยู่ในระดับที่ใช้ได้ การสร้าง yield จากการปล่อยเช่าคอนโดในย่านนี้จึงได้รับผลตอบแทนที่ค่อนข้างดีเลยทีเดียว

คอนโด “ศรีนครินทร์“ Capital Gain เฉลี่ย 4% ต่อปี 

ในการถือครองคอนโดศรีนครินทร์ ราคาประกาศขายห้องมือสองอยู่ที่ 60,000-82,000 บาทต่อตารางเมตร ราคาแต่ละปีเพิ่มขึ้น Cap Gain เพิ่มขึ้นเฉลี่ย 4% ต่อปี (สำหรับคอนโดที่มีอายุไม่เกิน 10 ปี) หากใครที่ซื้อไว้อยู่เองแล้วในอนาคตปล่อยขายต่อก็สามารถทำกำไรได้

หากจะกล่าวว่า ศรีนครินทร์ - อ่อนนุช เป็นศูนย์กลางใหม่ของรถไฟฟ้าสายสีเหลืองก็คงจะปฏิเสธไม่ได้ เมื่อดูแต่ละทำเลข้างเคียงรถไฟฟ้าสายสีเหลืองแล้ว โซนศรีนครินทร์มีความเพียบพร้อมในการอยู่อาศัยอย่างมากเมื่อเทียบกับโซนลาดพร้าว หรือโซนสำโรง ด้วยความสะดวกในการเข้าถึงทางด่วนและถนนเส้นหลัก รวมถึงใกล้โซนธุรกิจใหม่อย่างสุขุมวิทอีกด้วย จากศักยภาพและความครบครันในทุกมิติของทำเลที่ได้กล่าวไปข้างต้นนั้นทำให้การใช้ชีวิตของผู้คนในทำเลมีความสะดวกสบายเป็นอย่างมาก ซึ่งหากใครกำลังมองหาคอนโด ทำเลศรีนครินทร์ - อ่อนนุช ก็เป็นหนึ่งในทำเลที่คุ้มค่าแก่การจับจองทั้งในแง่การอยู่อาศัยและการลงทุน