นโยบายกระตุ้นอสังหาริมทรัพย์...ระหว่างการระบาด Covid-19

ร.ศ.ไตรรัตน์ จารุทัศน์  สถาปัตย์จุฬาฯ พค.2564 

เมื่อเดือนพฤษภาคม พ.ศ.2564 กองทุนการเงินระหว่างประเทศ¹(International Monetary fund: IMF ) ได้รวบรวมผลกระทบของการระบาดของcovid-19 และมาตรการต่างๆที่197 ประเทศใช้รับมือเจากการระบาด ใหญ่ในครั้งนี้ ที่น่าสนใจคือนอกเหนือจากนโยบายการเงิน-การคลังแล้ว ปรากฎว่ามีหลายประเทศได้มีมาตรการ ทางอสังหาริมทรัพย์เพิ่มเติมจากมาตรการทั่วไป โดยมีรายละเอียดที่น่าสนใจดังนี้

 

 

 สถานการณ์Covid-19 

สหรัฐฯยืนยันพบผู้ติดเชื้อ COVID-19 รายแรกในเดือนมกราคม ค.ศ. พ.ศ.2563 โดยมีผู้ติดเชื้อใหม่กลับมา อีกครั้งในเดือนกันยายนและยังคงมีแนวโน้มสูงขึ้นจนถึงต้นเดือนมกราคม ค.ศ. 2021 เศรษฐกิจสหรัฐหดตัว  31.4% ในไตรมาสที่สองของปีค.ศ. พ.ศ.2563 แต่ได้ฟื้นตัวอย่างแข็งแกร่งตั้งแต่นั้นมา อัตราการว่างงานอยู่ที่ 6.2  %ในเดือนกุมภาพันธ์ 2564

มาตรการที่เกี่ยวกับอสังหาริมทรัพย์ 

-Fannie Mae และ Freddie Mac²(หน่วยงานที่ดูแลการแปลงสินเชื่อที่อยู่อาศัยให้เป็นหลักทรัพย์ ) ได้ ประกาศให้ความช่วยเหลือแก่ผู้กู้รวมถึงการผ่อนผันการจำนองเป็นเวลา 12 เดือนและยกเว้นค่าธรรมเนียมล่าช้าที่ เกี่ยวข้องการขายการยึดอสังหาริมทรัพย์และการขับไล่ผู้กู้เป็นเวลา 60 วัน 

-ได้ออกกฎหมายนโยบายช่วยเหลือผู้ที่รับผลกระทบทางโรค ระบาด (COVID-19 Emergency Eviction  and Foreclosure Prevention Act of พ.ศ.2563) ที่ช่วยยืดระยะเวลาในการจ่ายค่าเช่า หรือ ค่าผ่อนต่างๆ ส าหรับประชาชนในนิวยอร์กโดยทางรัฐจะช่วยออกค่าใช้จ่ายนั้นให้ ก่อนและยังมีการลดหย่อนภาษีอสังหาริมทรัพย์ อีกด้วย นอกเหนือจากนี้ทางรัฐก็ได้ดึงให้ บริษัทยักษ์ใหญ่ต่างๆ เช่น Facebook, Tik tok, Home Depot  และ บริษัทอื่นๆ อีกมากมาย มาลงทุนอสังหาริมทรัพย์เชิงพาณิชย์ศูนย์วิจัย และสำนักงานใหญ่ เพื่อดึงดูดแรงงาน เข้ามาในเมือง 

สถานการณ์Covid-19 

นับตั้งแต่มีรายงานผู้ป่วยรายแรกเมื่อวันที่ 24 มกราคม พ.ศ.2563 COVID-19 ได้แพร่กระจายไปทั่ว สหภาพยุโรป (EU) และได้รับผลกระทบอย่างรุนแรงซึ่งพุ่งสูงสุดในเดือนเมษายน พ.ศ.2563 คณะกรรมาธิการยุโรป ได้สรุปสัญญาข้อตกลงการซื้อล่วงหน้าที่อนุญาตให้ประเทศต่างๆสามารถซื้อได้ถึง 2.8 พันล้านโดส(ประมาณ 5.5  เท่าของประชากรที่ 513 ล้านคน) โดยคาดว่าวันที่ 5 พฤษภาคม 2564 ประชากรในสหภาพยุโรป 26.3 %ได้รับ วัคซีนอย่างน้อยหนึ่งครั้ง  

มาตรการที่เกี่ยวกับอสังหาริมทรัพย์ 

ในเดือนพฤศจิกายน พ.ศ.2563 Eurogroup ตกลงที่จะดำเนินการสนับสนุน ภายในต้นปี 2565 โดยอยู่ ระหว่างการให้สัตยาบันสนธิสัญญาในแผนปฏิบัติการเกี่ยวกับหนี้ที่ไม่ก่อให้เกิดรายได้ (NPL) เมื่อวันที่ 16 ธันวาคม ท่ามกลางความกลัวว่าเอ็นพีแอลที่เพิ่มขึ้นจาก COVID ในแผนดังกล่าว ซึ่งจะช่วยให้ประเทศสมาชิกสามารถขยาย ขอบเขตความช่วยเหลือจากรัฐไปยังธนาคารและบริษัทจัดการสินทรัพย์แห่งชาติ 

สถานการณ์Covid-19 

มีรายงานผู้ป่วยยืนยันรายแรกในวันที่ 31 มกราคม พ.ศ.2563 ผู้ป่วยเริ่มสูงสุดในเดือนเมษายน/ พฤษภาคม และหลังจากสัปดาห์ที่ลดลง คลื่นที่สองและสามก็เข้ามาด้วยจำนวนผู้ป่วยที่สูงกว่าที่เห็นในช่วงเริ่มต้น สูงสุดอย่างมีนัยสำคัญ เพื่อตอบสนองต่อการระบาดครั้งแรกในวันที่ 23 มีนาคมรัฐบาลได้ใช้มาตรการหลายอย่าง 

รวมถึงการ จำกัด การเดินทางมาตรการกีดกันทางสังคมการปิดสถานบันเทิงการต้อนรับร้านค้าที่ไม่จำเป็นและ สถานที่ในร่ม ผลกระทบทางเศรษฐกิจที่ใหญ่ที่สุดคือในปี พ.ศ.2563Q2 เมื่อ GDP ลดลง 19.5% ไตรมาสต่อไตร มาส ซึ่งสะท้อนถึงการหดตัวที่รุนแรงในเดือนเมษายน โดยรวมแล้วเศรษฐกิจของสหราชอาณาจักรหดตัวร้อยละ  9.8 ในปี พ.ศ.2563 

มาตรการที่เกี่ยวกับอสังหาริมทรัพย์ 

ในช่วงเดือนพฤษภาคม พ.ศ. 2563 นายกรัฐมนตรีบอริส จอห์นสันได้ออกนโยบายกระตุ้นภาค อสังหาริมทรัพย์โดยเริ่มต้นจากการคลายมาตรการบางอย่างเพื่อให้ตลาดที่อยู่อาศัยสามารถดำเนินการขายแบบ เข้าชมตัวอย่างบ้านได้จริง และรัฐยังแก้ไขข้อบังคับให้อำนาจแก่องค์พื้นที่ส่วนท้องถิ่นสำหรับการวางแผนในการ ผ่อนปรนการเลื่อนชำระหรือยกเลิกดอกเบี้ยที่เกิดจากการชำระภาษีล่าช้าของผู้ประกอบการรายเล็กถึงปานกลาง  (รายได้ไม่เกิน 45 ล้านปอนด์ต่อปี หรือคิดเป็น 1.9 พันล้านบาท )

Market Financial Solutions (MFS) เปิดตัวกองทุนเพื่อการฟื้นฟูกิจการหลังCOVID-19 มูลค่า 60ล้าน ปอนด์ คิดเป็น 2.6 พันล้านบาท) เพื่อเป็นเงินกู้ยืมสำหรับนักลงทุนในอสังหาริมทรัพย์และธุรกิจที่ต้องการทางธุรกรรมเกี่ยวกับที่อยู่อาศัยและ อสังหาริมทรัพย์เชิงพาณิชย์ ธนาคารกลางอังกฤษ (BOE) และรัฐบาลได้ประกาศมาตรการเยียวยาและฟื้นฟูเพื่อ ลดผลกระทบจากการแพร่ระบาดของ COVID-19 โดยมูลค่ารวมของมาตรการทั้งหมดคิดเป็นราว 483.2 พันล้าน คิดเป็นประมาณ  2 แสนล้านบาท ปอนด์(คิดเป็นประมาณ 22% ของ GDP) โดยให้เงินสนับสนุนผู้เช่าที่อยู่อาศัยโดย Housing Benefit และ  Universal Credit (หน่วยงานของรัฐ) ซึ่งจะอนุโลมให้จ่ายค่าเช่าบ้านตำ่สุดที่ 30% ของค่าเช่าบ้านในแต่ละเขต และรัฐบาลอนุโลมให้ครัวเรือนสามารถขอยกเว้นการผ่อนชำระสินเชื่อเพื่อที่อยู่อาศัยเป็นระยะเวลา 3 เดือน

ข้อสังเกตุ :รัฐบาลสหราชอาณาจักรให้การสนับสนุนทางการเงินกับธนาคารกลางอังกฤษ โดยมุ่งเน้นสนับสนุนผู้ เช่าที่อยู่อาศัยและลูกหนี้สินเชื่อเพื่อที่อยู่อาศัย 

สถานการณ์Covid-19 

สเปนได้รับผลกระทบอย่างหนักจากการระบาดของ COVID-19 โดยมีการตรวจพบผู้ติดเชื้อรายแรกเมื่อ วันที่ 25 กุมภาพันธ์ พ.ศ.2563 ในระลอกแรก มีการประกาศภาวะฉุกเฉินมีผลตั้งแต่วันที่ 14 มีนาคม -21  มิถุนายน พ.ศ.2563 โดยมีข้อจำกัด กิจกรรมเชิงพาณิชย์วัฒนธรรมสันทนาการโรงแรมและร้านอาหารที่จ ากัด และ ลดการให้บริการระบบขนส่งสาธารณะตั้งแต่วันที่ 30 มีนาคมถึง 9 เมษายน พ.ศ.2563 กิจกรรมที่ไม่จำเป็นทั้งหมด ได้หยุดลง  

มาตรการที่เกี่ยวกับอสังหาริมทรัพย์ 

• มาตรการจูงใจทางภาษีสำหรับเจ้าของบ้านบางรายที่ลดค่าเช่าอสังหาริมทรัพย์ที่ใช้สำหรับกิจกรรมที่ เกี่ยวข้องกับอุตสาหกรรมโรงแรม ร้านอาหารและการท่องเที่ยว (324 ล้านยูโร) การเลื่อนการชำระภาษีสำหรับ วิสาหกิจขนาดกลางและขนาดย่อมและผู้ประกอบอาชีพอิสระโดยได้รับการยกเว้นดอกเบี้ยสาม / สี่เดือนแรก 
• มีความยืดหยุ่นมากขึ้นสำหรับคนงานในการเข้าถึงเงินออมจากแผนบำนาญของพวกเขา เพื่อให้สามารถ โอนระหว่างงบประมาณและรัฐบาลท้องถิ่นสามารถใช้งบประมาณส่วนเกินจากปีก่อนหน้าเพื่อสนับสนุนการพัฒนา งานในด้านที่อยู่อาศัย 
• โครงการให้ความช่วยเหลือด้านการเช่าใหม่สำหรับผู้เช่าที่มีปัญหาและการสนับสนุนของรัฐเพิ่มเติมใน แผนที่อยู่อาศัยของรัฐปี 2018-21 (800 ล้านยูโร หรือคิดเป็นประมาณ 3 หมื่นล้านบาท) 

-เงินกู้ผ่านกองทุนการเงินของรัฐเพื่อความสามารถในการแข่งขันทางการท่องเที่ยว (FOCIT) เพื่อส่งเสริม ความยั่งยืนในภาคการท่องเที่ยว (515 ล้าน€ หรือคิดเป็นประมาณ 2 หมื่นล้านบาท )  

• การลงทุนในรูปแบบดิจิทัลและนวัตกรรมในภาคการท่องเที่ยว (220 ล้านยูโร ประมาณ 800 ล้านบาท)
• การขยายวงเงินสินเชื่อสำหรับภาคการท่องเที่ยว (200 ล้าน€ ประมาณ 7,500 ล้านบาท ) เงินกู้สำหรับภาคอุตสาหกรรมเพื่อ ส่งเสริมการปรับเปลี่ยนทางดิจิทัล (123.5 ล้าน€ ประมาณ 4,600 ล้านบาท  ) 
• เลื่อนการชำระหนี้สำหรับการชำระเงินจำนองสำหรับผู้ที่มีความเสี่ยงมากที่สุดรวมถึงครัวเรือนอาชีพ อิสระและเจ้าของบ้านที่เช่าอสังหาริมทรัพย์ที่จำนองไว้เลื่อนการชำระหนี้หรือการลดเงินค่าเช่าสำหรับผู้เช่า การเลื่อนการชำระหนี้สำหรับสินเชื่อที่ไม่ใช่สินเชื่อที่อยู่อาศัย รวมถึงสินเชื่อของผู้บริโภคสำหรับผู้ที่มีความเสี่ยง การ ระงับดอกเบี้ยและการชำระคืนเงินกู้ที่ได้รับจากสำนักเลขาธิการแห่งรัฐเพื่อการท่องเที่ยวเป็นเวลาหนึ่งปีโดยไม่ จำเป็นต้องมีการร้องขอล่วงหน้า การยอมรับกลไกในการเจรจาต่อรองและการเลื่อนค่าเช่าสถานที่ประกอบธุรกิจ 

ข้อสังเกตุ :รัฐบาลสเปนให้การสนับสนุนบริษัทขนาดเล็ก-กลางและอาชีพอิสระ โดยมีมาตรการเฉพาะเน้นไปที่ การเพิ่มความสามารถในการแข่งขันของการท่องเที่ยว ในรูปแบบดิจิทัลและนวัตกรรมในภาคการท่องเที่ยว เพื่อ ความยั่งยืนด้านสิ่งแวดล้อม 

สถานการณ์Covid-19 

เมื่อต้นเดือนมกราคม 2563 ทางการจีนระบุว่าการระบาดของโรคปอดบวมในอู่ฮั่นเกิดจากไวรัสโคโรนา สายพันธุ์ใหม่ รัฐบาลกำหนดมาตรการกักกันอย่างเข้มงวดรวมถึงการขยายวันหยุดปีใหม่การปิดจังหวัดหูเป่ย การจำกัดการเคลื่อนย้ายขนาดใหญ่ในระดับประเทศการห่างเหินทางสังคมและระยะเวลากักกัน 14 วันสำหรับแรงงาน ที่เดินทางกลับ จากมาตรการกักกันเหล่านี้เศรษฐกิจหดตัวร้อยละ 6.8 ในปี พ.ศ.2563 

มาตรการที่เกี่ยวกับอสังหาริมทรัพย์ 

รัฐบาลและธนาคารกลางจีน (PBOC) มีมาตรการออกมาอย่างต่อเนื่อง เช่น การเพิ่มความยืดหยุ่นในการ ดำเนินการปฏิรูปการบริหารจัดการสินทรัพย์และการผ่อนคลายนโยบายที่อยู่อาศัยโดยรัฐบาลท้องถิ่น รวมถึง มาตรการเพิ่มเติมที่ออกโดยรัฐบาลของแต่ละมณฑล โดยขอยกบางส่วนของมาตรการช่วยเหลือ ดังนี้ 

1) รัฐบาลมณฑลเจียงซูประกาศมาตรการดูแลภาคอสังหาริมทรัพย์ เช่น เลื่อนการจ่ายภาษีให้กับ ผู้พัฒนาอสังหาริมทรัพย์และภาษีจากการซื้อขายสินทรัพย์ รวมถึงผ่อนคลายกฎระเบียบการขายโครงการที่อยู่ อาศัยแบบ presale  

2) China Security Regulatory Commission และ National Development and Reform  Commission อนุมัติโครงการนำร่องที่เป็นการลงทุนในโครงสร้างพื้นฐาน ในการระดมของทุนผ่านทรัสต์เพื่อการ ลงทุน ในอสังหาริมทรัพย์ (Real Estate Investment Trust: REITs) รวมถึงทางการจีนลดค่าเช่าให้กับธุรกิจ ขนาดเล็กและขนาดกลางในภาคบริการที่เช่า อสังหาริมทรัพย์ของรัฐบาลเป็นเวลา 3 เดือน ส่วนเมืองหลานโจว  (มณฑลกานซู) ลดอัตราการวางเงินดาวน์สำหรับการซื้ออสังหาริมทรัพย์ในเชิงพาณิชย์จาก 70% มาที่ 50% ด้วย

ข้อสังเกตุ :รัฐบาลจีนให้รัฐบาลท้องถิ่น ผ่อนคลายนโยบายที่อยู่อาศัยและสนับสนุนระดมของทุนผ่านทรัสต์เพื่อการ ลงทุน ในอสังหาริมทรัพย์ (REITs) 

สถานการณ์Covid-19 

มีรายงานผู้ติดเชื้อ COVID-19 รายแรกในญี่ปุ่นเมื่อวันที่ 16 มกราคม พ.ศ.2563 รัฐบาลได้ใช้มาตรการ หลายประการที่มุ่งเป้าไปที่ความพยายามด้านสุขภาพและการกักตัว ผู้ติดเชื้อ COVID-19 รายใหม่ที่ได้รับการ ยืนยันรายวันนับตั้งแต่ต้นเดือนพฤษภาคม 2563 สถานการณ์ฉุกเฉินได้ถูกยกเลิกสำหรับ 39 จังหวัดจากทั้งหมด  47 จังหวัดในวันที่ 14 พฤษภาคม และสำหรับโอซาก้าเกียวโตและเฮียวโงะในวันที่ 21 พฤษภาคม เมื่อวันที่ 25  พฤษภาคม มีการยกเลิกภาวะฉุกเฉินสำหรับทุกจังหวัด 

มาตรการที่เกี่ยวกับอสังหาริมทรัพย์ 

-รัฐบาลออกนโยบายลดหย่อนภาษีสำหรับผู้ประกอบการอสังหาริมทรัพย์ขนาดเล็ก (ที่มีเงินทุนรวมน้อย กว่า 50 ล้านเยน หรือประมาณ 14 ล้านบาท) หรือมีพนักงานในบริษัทน้อยกว่า 100 คน) รวมถึงมีมาตรการเงินกู้อัดฉีดสำหรับผู้ประกอบการ อสังหาริมทรัพย์โดยมีเกณฑ์ให้กู้พิจารณาตามหลักเกณฑ์ของรายได้ต่อเดือนที่ลดลงเป็นร้อยละ โดยที่ไม่ต้อง ชำระเงินต้นในช่วง 3 ปีแรก  

-รัฐบาลยังได้ทำการเพิ่มเงินเข้าไปในระบบด้วยการซื้อสินทรัพย์จำพวกพันธบัตรหรือกองทุน REIT ที่ เป็นสินทรัพย์ระยะยาว เพื่อให้เกิดปริมาณเงินในระบบเพิ่มมากขึ้นและส่งผลต่อ ผลตอบแทนเพิ่มมากขึ้น อัตรา ดอกเบี้ยจะลดลงส่งผลให้นักลงทุนมีความสามารถในการลดลงทุนในสินทรัพย์อสังหาริมทรัพย์มากขึ้น เกิดอุปสงค์ และอุปทานที่มากขึ้น และทำให้เศรษฐกิจฟื้นตัวได้อย่างรวดเร็ว  

ข้อสังเกตุ : รัฐบาลญี่ปุ่นได้ประกาศงบประมาณเพิ่มเติมประจำปีงบประมาณ พ.ศ. 2563-2564 จำนวน 3 ครั้งเป็น งบประมาณ 308.4 ล้านล้านเยน(รวม 54.9 %ของ GDP พ.ศ.2562) และเป็นการสนับสนุนธุรกิจครัวเรือนโดยตรง กับการสนับสนุนรัฐบาลท้องถิ่นและธนาคารในภูมิภาค(การกระจายอำนาจดีมาก) 

สถานการณ์Covid-19 

ผู้ป่วย COVID-19 รายแรกในออสเตรเลียได้รับการยืนยันเมื่อวันที่ 25 มกราคม พ.ศ.2563 มาตรการการ เว้นระยะห่างทางสังคมได้เข้มงวดมากขึ้นในช่วงปลายเดือนมีนาคม / ต้นเดือนเมษายนรวมถึงการห้ามการชุมนุม

สาธารณะมากกว่าสองคนและการปิดกิจการที่ไม่จ าเป็น หลังจากคณะรัฐมนตรีแห่งชาติประกาศแผน 3 ขั้นตอน เมื่อวันที่ 8 พฤษภาคมเพื่อผ่อนคลายข้อ จ ากัด COVID-19 รัฐและเขตแดนได้ผ่อนคลายมาตรการกักกันในภูมิภาค เศรษฐกิจฟื้นตัวอย่างต่อเนื่องโดย GDP ที่แท้จริงเพิ่มขึ้น 3.1% ในไตรมาสที่สี่ของปีพ.ศ.2563 ตามการเพิ่มขึ้น  3.4% ในไตรมาสที่สาม แต่เดือนกรกฎาคมถึงเดือนพฤศจิกายน พ.ศ.2563 การระบาดของ COVID-19 ในระดับ ภูมิภาคอีกครั้ง ท าให้เกิดการlockdown ใหม่ในนครเมลเบิร์น เมื่อวันที่ 6 พฤษภาคม มีการประกาศการเข้มงวด เรื่อง COVID-19 จนถึงวันที่ 9 พฤษภาคม สำหรับ Greater Sydney 

มาตรการที่เกี่ยวกับอสังหาริมทรัพย์ 

-มาตรการการจัดสรรเงินสูงถึง 15 พันล้านเหรียญ A$ ประมาณ 300 ล้านบาท เพื่อลงทุนในหลักทรัพย์ที่ได้รับการสนับสนุนการ จำนองที่อยู่อาศัย เพื่อช่วยในการระดมทุนสำหรับธนาคารขนาดเล็กและสถาบันการเงินที่ไม่ใช่ธนาคาร  -การค้าประกันเงินกู้ระหว่างรัฐบาลเครือจักรภพและธนาคารที่เข้าร่วมเพื่อให้ครอบคลุมเงินสดกระแสความต้องการของ SMEs (สูงถึง 20 พันล้าน A$ ประมาณ 400 ล้านบาท) รัฐบาลได้เปลี่ยนชื่อเป็นโครงการสินเชื่อเพื่อการฟื้นกิจการ ขนาดเล็ก-กลาง (SME Recovery Loan Scheme) 

-รัฐบาลประกาศขยายเวลาออกไปจนถึงสิ้นเดือนธันวาคม 2564 ตั้งแต่เดือนเมษายนรัฐบาลจะรับประกัน สินเชื่อ SME ใหม่ร้อยละ 80 (แทนที่จะเป็นร้อยละ 50) โดยมีขนาดสินเชื่อสูงสุดที่ 5 ล้านเหรียญและอายุสูงสุด ขยายไปถึงสิบปี โครงการนี้ยังเสนอหยุดช าระคืน(repayment holidays)สูงสุด 24 เดือน 

-นโยบายสนับสนุนตลาดที่พักอาศัย โดยการปรับอัตราดอกเบี้ยให้ต่ำลง การผ่อนปรนการจำนอง และ การสนับสนุนผู้ซื้อ บ้านหลังแรก ที่จะช่วยบรรเทาผลกระทบเชิงลบต่อความมั่งคั่งของเจ้าของบ้านในออสเตรเลีย -มาตรการ Home Builder program เพื่อสนับสนุนการจ้างงานภาคการก่อสร้างที่อยู่อาศัย โดย รัฐบาลจ่ายเงินจำนวน 25,000 ดอลลาร์ออสเตรเลีย ประมาณ 6 แสนบาท ให้ครัวเรือนที่สร้างบ้านใหม่หรือ renovate บ้านปัจจุบัน

ข้อสังเกตุ :รัฐบาลออสเตรเลียมีมาตรการที่เกี่ยวกับอสังหาริมทรัพย์เพื่อช่วยเหลือผู้บริโภคหลากหลาย มาตรการ ตั้งแต่การสนับสนุนการจำนองที่อยู่อาศัย การปรับอัตราดอกเบี้ยให้ต่ าลง การผ่อนปรนการจำนอง และ การสนับสนุนผู้ซื้อ บ้านหลังแรก หรือแม้กระทั่งสนับสนุนการจ้างงานภาคการก่อสร้างที่อยู่อาศัย(แสดงว่ารัฐบาลให้ ความส าคัญกับเรื่องอสังหาริมทรัพย์มาก) 

สถานการณ์Covid-19 

สิงคโปร์สามารถควบคุมการแพร่กระจายของการติดเชื้อโควิด -19 ได้ภายในสิ้นพ.ศ.2563 หลังจากที่มี การlockdown ในเดือนเมษายน 2563 เมื่อมีผู้ป่วยเพิ่มขึ้น สิงคโปร์เข้าการระบาดในสู่ระยะที่ 3 ในวันที่ 28  ธันวาคม พ.ศ.2563 ซ การติดเชื้อที่เพิ่มขึ้นล่าสุดตั้งแต่วันที่ 28 เมษายน 2564 ได้นำไปสู่มาตรการlockdown

ทางสังคมที่เข้มงวดขึ้น โครงการฉีดวัคซีน COVID-19 ระดับชาติเริ่มตั้งแต่วันที่ 30 ธันวาคม 2563 โดยมี วัตถุประสงค์เพื่อฉีดวัคซีนให้กับชาวสิงคโปร์และผู้อยู่อาศัยระยะยาวทั้งหมดภายในสิ้นปี 2564  

มาตรการที่เกี่ยวกับอสังหาริมทรัพย์ 

-ธนาคารที่สำคัญในประเทศสิงคโปร์สามารถจำนำสินเชื่อเพื่อที่อยู่อาศัยที่มีสิทธิ์เป็นหลักประกันใน ระยะเวลาได้ การกำหนดราคาจะถูกกำหนดไว้สูงกว่าอัตราในตลาดที่เป็นอยู่ โดยสอดคล้องกับวัตถุประสงค์ของ สถานที่เพื่อใช้เป็นปัจจัยหนุนด้านสภาพคล่อง  

-เมื่อวันที่ 5 ตุลาคม MAS และอุตสาหกรรมการเงินได้ประกาศขยายการสนับสนุนสำหรับบุคคลทั่วไปและ  (SMEs) ที่ต้องการเวลามากขึ้นในการดำเนินการชำระคืนเงินกู้ บุคคลที่มีสินเชื่อเพื่อที่อยู่อาศัยพาณิชยกรรมและ อุตสาหกรรมที่ไม่สามารถกลับมาชำระคืนเงินกู้ได้เต็มจำนวนสามารถขอผ่อนชำระแบบลดลงซึ่งถูกตรึงไว้ที่ 60 % ของงวดต่อเดือนและ SMEs ที่มีสิทธิ์อาจเลือกที่จะเลื่อนการชำระเงินต้น 80%ส าหรับเงินกู้ที่มีหลักประกัน  มาตรการเหล่านี้จะหมดอายุใน พ.ศ. 2564 

ข้อสังเกตุ :รัฐบาลสิงคโปร์ให้ความสำคัญกับการสร้างความแข็งแกร่งของระบบการเงินและการพัฒนาทรัพยากร มนุษย์ มาตรการด้านความยืดหยุ่นทางเศรษฐกิจ มุ่งสู่การพัฒนาที่ยั่งยืน 

สถานการณ์Covid-19 

ผู้ป่วย COVID-19 ที่ได้รับการยืนยันรายแรกได้รับการรายงานเมื่อวันที่ 13 มกราคม พ.ศ.2563 ภายใน กลางเดือนธันวาคม พ.ศ.2563 ประเทศไทยมีผู้ติดเชื้อ 4,246 รายในประชากรเกือบ 70 ล้านคน อย่างไรก็ตามมี การระบาดเพิ่มขึ้นเป็นระลอกสองระลอกติดต่อกันตั้งแต่เดือนธันวาคมและกลางเดือนเมษายน เมื่อวันที่ 6  พฤษภาคมมีผู้ติดเชื้อ 76,811 คนเสียชีวิต 336 คน มีการติดเชื้อรายใหม่ทุกวันประมาณ 2,000 คน มาตรการที่เกี่ยวกับอสังหาริมทรัพย์(มาตรการภาครัฐ)³ 

-ลดภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง เพื่อบรรเทาผลกระทบจากสถานการณ์ การแพร่ระบาดของโรคติดเชื้อ ไวรัสโคโรนา 2019 (COVID-19) ในปี 2564 โดย ลดภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง อัตรา 90% สำหรับปีภาษี พ.ศ.  2564 

-ลดค่าธรรมเนียมจดทะเบียนสิทธิและนิติกรรมสำหรับที่อยู่อาศัย โดยลดค่าธรรมเนียมการโอนจาก 2% ลงเหลือ 0.01% และลดค่าธรรมเนียมการจำนองจาก 1% ลงเหลือ 0.01% (เฉพาะการโอนและ จดจำนอง)

 

ข้อสังเกตุ :นโยบายเน้นที่เจ้าของทรัพย์สิน(ที่มีมากจนต้องเสียภาษี) และผู้ซื้อรายใหม่ ไม่ได้ดูแลสินเชื่อที่อยู่อาศัย รายย่อยเดิม 

บทสรุป 

1.ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์มีมูลค่าตลาดคิดเป็นสัดส่วน 8% ของผลิตภัณฑ์มวลรวมในประเทศ (GDP) มี ส่วนสำคัญในการขับเคลื่อนเศรษฐกิจโดยทำให้มีเม็ดเงินหมุนเวียนในระบบจำนวนมาก เกิดการจ้างงานและรายได้ เพิ่มขึ้น พร้อมไปกับการเชื่อมโยงกับอุตสาหกรรมอื่น อาทิ ธุรกิจก่อสร้าง ธุรกิจวัสดุก่อสร้าง ธุรกิจสถาบันการเงิน  ธุรกิจเครื่องใช้ไฟฟ้า และธุรกิจเฟอร์นิเจอร์และการตกแต่ง เป็นต้น หากธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ได้รับผลกระทบ ย่อมส่งผลต่อธุรกิจที่เกี่ยวเนื่องและเศรษฐกิจมหภาคของประเทศแน่นอน⁴ 

2.ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์และที่อยู่อาศัยชะลอตัวลง จากวิกฤตทางเศรษฐกิจที่เกิดขึ้นทำให้ธุรกิจ อสังหาริมทรัพย์ในประเทศไทยได้รับผลกระทบอย่างมาก โดยที่อยู่อาศัยขายได้ใหม่ มีการหดตัว จาก 120,673  หน่วย ในปีพ.ศ.2562 เหลือ 90,267 (-25.2%) หน่วย ในพ.ศ.2563 และคาดการณ์ว่าในปีพ.ศ.2564 จะขยายตัว เพิ่มขึ้นประมาณ 4.2% และหน่วยเหลือขาย เพิ่มมากขึ้น จาก 301,098 หน่วย ในปีพ.ศ.2562 เพิ่มเป็น 319,528  (+6.1%) หน่วย ในปีพ.ศ.2563 และคาดการณ์ว่าในปีพ.ศ.2564 เพิ่มขึ้นอีกประมาณ 6.2%⁵

ข้อสังเกตุ:อสังหาริมทรัพย์จะถูกกระทบจากวิกฤตทันที แต่การฟื้นตัวจะค่อนข้างใช้เวลานานกว่า 

ข้อเสนอแนะบทเรียนจากต่างประเทศ

1.ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ 

-หลายประเทศเน้นสินเชื่อที่อยู่อาศัยรายย่อย มีมาตรการหยุดชำระคืน(repayment holidays)พักหนี้(พัก ต้น พักดอกเบี้ย)สูงสุด 24 เดือน โดยรัฐจัดงบสนับสนุนสถาบันการเงินโดยตรง หรือผ่านธนาคารกลาง

-มีโครงการสำหรับผู้มีรายได้น้อยการให้ความช่วยเหลือด้านการเช่าใหม่สำหรับผู้เช่าที่มีปัญหา

-กระตุ้นเศรษฐกิจโดยการกระตุ้นอสังหาริมทรัพย์ ไม่ว่าจะเป็นบ้านหลังแรก คอนโดหลังแรก หรือการให้ ต่างชาติเข้ามาซื้อคอนโดได้ในโครงการ Thailand Elite Card ที่ช่วยกระตุ้นธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ผ่านบัตร สมาชิกในรูปแบบของโปรแกรมพิเศษ "Elite Flexible One" โดยสมาชิกจะต้องมีการลงทุนในการซื้อ 

อสังหาริมทรัพย์ประเภทคอนโดมิเนียมใหม่ที่ก่อสร้างเสร็จพร้อมอยู่ในประเทศไทย โดยมีมูลค่ารวมไม่น้อยกว่า 10  ล้านบาท มีระยะเวลาดำเนินการ 2 ปี เริ่มตั้งแต่วันที่ 1 มกราคม พ.ศ.2564 และจะสิ้นสุดในวันที่ 31 ธันวาคม  พ.ศ.2565 

2.ข้อเสนออื่นๆที่น่าสนใจ 

-มาตรการ Home Builder program ของรัฐบาลออสเตรเลีย โดยรัฐบาลจ่ายเงินจำนวน 25,000  ดอลลาร์ออสเตรเลีย(ประมาณ602,500 บาท) ให้ครัวเรือนที่สร้างบ้านใหม่หรือปรับปรุงบ้านปัจจุบัน นอกเหนือจากช่วยให้ครอบครัวมีที่อยู่ที่เหมาะสมแล้ว ยังมีส่วนช่วยอุตสาหกรรมการก่อสร้าง การขายวัสดุก่อสร้าง  ตลอดจนข้างของเครื่องใช้ในบ้านหลังจากการปรับปรุงบ้านด้วย (Covid-19 ทำให้ Work from Home มากขึ้น หรือคนตกงานอยู่บ้านมากขึ้น) 

-ส่งเสริมการพัฒนาการ”ท่องเที่ยวที่ยั่งยืน” จากรายงานของ UNCTAD ที่เผยแพร่เมื่อ ก.ค. 2563  ประเมินว่า การท่องเที่ยวที่หดตัวจาก COVID-19 ทำให้ GDP ไทยได้รับผลกระทบต่อ GDP ถึง 9% ประเทศสเปน มีโครงการสร้างความสามารถในการแข่งขันทางการท่องเที่ยว เพิ่มการลงทุนในรูปแบบดิจิทัลและนวัตกรรมใน ภาคการท่องเที่ยว 

-การปรับโครงสร้างทางธุรกิจไม่ว่าจะเป็นระบบการเงิน อุตสาหกรรม เกษตรกรรม ต้องมุ่งไปที่ Digital  Transformation(ตัวอย่างรัฐบาลสิงค์โปร์และจีน) 

 

ทิ้งท้าย: ประเทศที่พัฒนาแล้วจะมีนโยบายในการแก้ปัญหาทั้งระยะสั้น(เช่นจำกัดการระบาด การฉีดวัคซีน)  พร้อมๆกับแก้ปัญหาระยะยาว เพื่อวางโครงสร้างเศรษฐกิจ-สังคม ยุค After Covid หากประเทศ ไทยยังวนเวียนอยู่กับปัญหาระยะสั้น(แจกเงิน หาวัคซีน) แถมยังเอาเงินอนาคตมาใช้อีก คงไม่ต้องรอ 20ปี(ของแผนยุทธศาตร์ชาติ)...อนาคตอีก2-5ปีข้างหน้าจะเป็นอย่างไร...ใครช่วยตอบที ?

 

 

อ้างอิง

¹International Monetary fund ,Policy responses to covid-19,  

https://www.imf.org/en/Topics/imf-and-covid19/Policy-Responses-to-COVID-19 ,May 2021 

²ธนภรณ์สุชาติปัทมกุล,แฟนนีเม และเฟรดดีแมค,ฝ่ายวิจัยและพัฒนาสมาคมตลาดตราสารหนี้ไทย 

https://www.thaibma.or.th/pdf/Article/Fannie%20Mae%20and%20Freddie%20Mac.pdf

³ส านักงานเศรษฐกิจการคลัง,ข่าวกระทรวงการคลัง, 26 มกราคม 2564

เดียวกันส าหรับที่อยู่อาศยัใหม่ราคาไม่เกิน 3ล้านบาทต่อหน่วย ซึ่งครอบคลุมบ้านเดี่ยว บ้านแฝด บ้านแถว อาคาร พาณิชย์และห้องชุด ที่ซื้อจากผู้ประกอบการ ตั้งแต่วันที่31ธนัวาคม พ.ศ. 2564) 

⁴วิจัยกรุงศรี,แนวโน้มธุรกิจ/อุตสาหกรรม ปี 2564-2566 : ธุรกิจที่อยู่อาศัยต่างจังหวัด (6 จังหวัดหลัก) https://www.krungsri.com/th/research/industry/industry-outlook/Real-Estate/housing-in-upcountry/IO/io Housing-in-Upcountry-21 

⁵ ศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ธนาคารอาคารสงเคราะห์และธนาคารแห่งประเทศไทย พ.ศ.2564