Check List ปัจจัยที่มีอิทธิพลกำหนดราคาที่ดิน

May 09, 2016 | อ่าน 6,786

จากที่เราทราบกันดีอยู่แล้วว่าปัจจัยกำหนดราคาที่ดินมีด้วยกันหลากหลายปัจจัยมาก จนบางครั้งเราก็ไม่รู้ว่าควรจะให้น้ำหนักกับปัจจัยตัวไหนมากเป็นพิเศษ เพื่อทำให้การตัดสินใจของเรามีประสิทธิภาพมากที่สุด TerraBKK จึงได้รวบรวมปัจจัยที่เข้ามากำหนดราคาที่ดิน โดยเรียงลำดับจากความสำคัญมากไปหาน้อย ข้อมูลที่ TerraBKK ได้รวบรวมมาอ้างอิงจาก แบบสำรวจที่ดินเพื่อการประเมินราคา สำนักงานกลางประเมินราคาทรัพย์สิน กรมที่ดิน สำหรับ Check List ปัจจัยที่มีอิทธิพลกำหนดราคาที่ดินมีดังต่อไปนี้

ถนน ถนนถือเป็นปัจจัยที่สำคัญที่สุด เพราะเปรียบเสมือนเส้นทางนำพาความเจริญไปสู่พื้นที่ต่างๆ และยังมอบความสะดวกสบายในการเดินทางให้กับที่ดินบริเวณนั้นได้อีกด้วย บ่อยครั้งที่เรามักจะพบเห็นอาคารพาณิชย์ที่ตั้งอยู่ติดริมถนนด้วยเหตุผลในเรื่องของการมองเห็นและความสะดวกในการเข้าถึงทำให้ลูกค้าสามารถเข้ามาติดต่อและทำให้การค้าขายสะดวกทั้งหมดนี้เป็นผลจากการมีถนนทั้งสิ้น เราจะเห็นว่าการเข้ามาของถนนยังช่วยเพิ่มศักยภาพของทำเลนั้นให้ดีขึ้นอีกด้วย
ไฟฟ้า เรื่องของไฟฟ้า ณ ปัจจุบันถือว่าสำคัญมาก ถือเป็นโครงสร้างพื้นฐานที่สำคัญที่สุด ที่ดินแปลงใดไม่มีไฟฟ้าให้ใช้เท่ากับว่าแทบจะหาคนซื้อไม่ได้เลย เนื่องจากชีวิตประจำวันของเราในปัจจุบันมีอุปกรณ์ที่จะต้องใช้ไฟฟ้าเกือบทุกชนิดถ้าไม่มีไฟฟ้าให้ใช้คงลำบากน่าดู แต่ปัจจุบันที่ดินที่ไม่มีไฟฟ้าพาดผ่านคงหาได้ยาก จะมีก็เพียงที่ดินที่กำลังไฟฟ้าไม่ถึง
ประปา น้ำประปาสำหรับความเป็นอยู่รวมถึงการดำเนินธุรกิจถือว่ามีความสำคัญไม่แพ้ไฟฟ้า เรื่องของน้ำประปา บางพื้นที่ประปายังไปไม่ถึง บางที่ไปถึงแต่ยังขาดแคลนน้ำไม่พอสำหรับการใช้ในชีวิตประจำวัน ยิ่งไปกว่านั้นบางแห่งยังใช้น้ำบาดาลอยู่ซึ่งก็ไม่สะอาดได้มาตราฐานเหมือนน้ำประปา ดังนั้นก่อนตัดสินใจซื้อที่ดินอย่าลืมตรวจสอบว่าด้วยว่ามีประปาให้ใช้หรือไม่ น้ำไหลดีหรือไม่
ใกล้ตลาดหรือศูนย์การค้า ยิ่งแปลงที่ดินอยู่ใกล้ตลาดมากเท่าไรยิ่งมีมูลค่าสูงขึ้นมากเท่านั้น เป็นการแสดงว่าบริเวณนั้นเป็นศูนย์รวมของการค้าขาย และมีการสัญจรไปมาบริเวณนั้นหนาแน่นเป็นการแสดงให้เห็นถึงแหล่งอุปสงค์สำหรับการทำธุรกิจที่คนทำธุรกิจมักจะมองหาทำเลเหล่านี้ในการประกอบกิจการ สำหรับคนอยู่อาศัย การใกล้ตลาดและศูนย์การค้าจะทำให้ความเป็นอยู่สะดวก สบาย รวดเร็ว เมื่อต้องการซื้อของสามารถออกไปซื้อบริเวณใกล้บ้าน
น้ำท่วม เรื่องน้ำท่วมเป็นสิ่งที่สำคัญมาก ใครๆ ก็ไม่อยากที่จะสร้างบ้านหรือโรงงานบริเวณน้ำท่วม ที่ดินแปลงไหนอยู่ในพื้นที่รับน้ำก็มักจะไม่ค่อยได้รับความนิยม ทำให้ราคาจะต่ำกว่าพื้นที่ข้างเคียง โดยเฉพาะโรงงานอุตสาหกรรมต้องคำนึงถึงเรื่องนี้ให้มากที่สุด เพราะเมื่อเวลาน้ำท่วม ความเสียหายไม่ใช่เพียงแค่หลักแสนบาทแต่หมายถึงหลักหลายสิบล้านบาท
การใช้ประโยชน์ที่ดิน ศักยภาพของที่ดินขึ้นอยู่กับผังเมืองและข้อกำหนดทางกฎหมายบริเวณนั้นว่าสามารถก่อสร้างอะไรได้บ้าง และห้ามก่อสร้างอะไร เช่น บางพื้นที่สามารถขึ้นตึกสูงกว่า 8 ชั้นได้ แต่บางที่ขึ้นตึกสูงไม่ได้ บางที่ตั้งโรงงานไม่ได้ บางที่สร้างสถานบันเทิงไม่ได้ ดังนั้นก่อนตัดสินใจซื้อต้องรู้ก่อนว่าที่ดินที่เราซื้อสามารถขึ้นโครงการที่เรากำลังจะพัฒนาได้หรือไม่
Mega Project อีกสิ่งหนึ่งที่สำคัญ คือ อนาคต ที่ดินนั้นจะเป็นทำเลแห่งอนาคตได้หรือไม่นั้นเราต้องดูว่าในอนาคตจะมีโครงการ Mega Project ที่มีแผนจะเปิดตัวในอนาคตหรือไม่ เพราะโครงการขนาดใหญ่จะเป็นตัวดึงดูดความเจริญต่างๆ ให้เข้ามายังพื้นที่ทำให้พื้นที่นั้นมีแนวโน้มที่จะพัฒนาได้ในอนาคต
โทรศัพท์รวมถึง Internet ปัจจุบันการสื่อสารผ่านโทรศัพท์มือถือมีความสำคัญมาก ทำเลใดที่ Internet ไปไม่ถึง หรือไม่มีสัญญาณโทรศัพท์เพื่อใช้ในการติดต่อสื่อสารที่ดินแปลงนั้นก็จะมีมูลค่าต่ำ
ท่อระบายน้ำ ท่อระบายน้ำถือเป็นปัจจัยสำคัญที่หลายคนมองข้ามในการเลือกซื้อที่ดิน ท่อระบายน้ำจะเป็นตัวช่วยในการระบายน้ำไม่ให้น้ำท่วมในที่ดินของเรา ทำให้โอกาสที่น้ำจะท่วมนั้นลดลง
ระดับความสูงของพื้นเทียบกับถนน ที่ดินที่มีระดับต่ำกว่าถนน ถ้าหากมีฝนตกที่ดินบริเวณนั้นจะกลายเป็นแอ่งกระทะรองรับน้ำทำให้น้ำมีโอกาสท่วมได้สูง นอกจากนั้นแล้วที่ดินที่ต่ำกว่าพื้นถนนอาจจะต้องถมดินเพิ่มซึ่งก็จะกลายมาเป็นต้นทุนของผู้ที่ซื้อที่ดินต่อไป
สภาพแวดล้อมเป็นพิษ สภาพอากาศบริเวณนั้นมีมลพิษหรือไม่ เช่น บริเวณนั้นอาจจะมีการทำธุรกิจเกี่ยวกับการขุดเหมืองอยู่ข้างๆ หรืออาจจะมีโรงเผาขยะอยู่ใกล้เคียง ทำให้อากาศบริเวณนั้นมีความเป็นพิษสูงมาก ส่งผลให้ความเป็นอยู่หรือคุณภาพชีวิตของผู้คนแย่ลง แน่นอนว่าที่ดินแปลงนั้นราคาจะต้องต่ำแน่นอน
พื้นที่ว่างเปล่าบริเวณนั้น ให้ลองจินตนาการระหว่างสองทำเลนี้ ทำเลหนึ่งมีอาคารบ้านเรือนปลูกเกือบเต็มพื้นที่ ส่วนอีกทำเลหนึ่งมีบ้านเรือนกระจายอยู่ประปรายและบางส่วนยังไม่มีการพัฒนาปล่อยไว้เป็นป่ารก โดยกำหนดให้ปัจจัยภายนอกอื่นๆ คงที่ ถามว่าระหว่างสองทำเลนี้ทำเลไหนมีราคาสูงมากกว่ากัน แน่นอนทำเลที่หนึ่งซึ่งมีอาคารบ้านเรือนปลูกเกือนเต็มพื้นที่มีความน่าสนใจมากกว่าแน่นอน เหตุผล คือ ที่ดินมีอยู่อย่างจำกัดซึ่งกรณีนี้ที่ดินเหลืออยู่น้อยเต็มที ดังนั้นถ้าใครอยากได้ที่ดินแปลงนี้คงต้องแย่งกันซื้อ หรือไม่ก็ต้องแย่งกันประมูลเพื่อให้ได้มาเป็นเจ้าของ
รถขนส่งสาธารณะ ความสะดวกสบายในการเดินทางถือเป็นปัจจัยที่ใครหลายๆ คนใช้สำหรับการตัดสินใจในการเลือกทำเลที่ตั้ง โดยเฉพาะในปัจจุบันมีประเด็นเรื่องของรถไฟฟ้าเข้ามาเกี่ยวข้อง โดยเฉพาะอสังหาริมทรัพย์จำพวกคอนโดมิเนียมปัจจัยเรื่องรถไฟฟ้าถือว่าสำคัญมาก เราจะเห็นว่าราคาที่ดินตอดรถไฟฟ้าในรัศมี 500 เมตร จะมีราคาสูงมากเป็นพิเศษ
ที่จอดรถ ปัญหาที่จอดรถนับวันจะยิ่งมีความสำคัญมากยิ่งขึ้นโดยเฉพาะกรุงเทพมหานคร ด้วยพื้นทีที่มีจำกัดแต่ปริมาณรถบนท้องถนนเพิ่มขึ้นทุกปีทำให้ที่จอดรถไม่เพียงพอกับปริมาณรถ
ใกล้โรงเรียนหรือมหาวิทยาลัย สถานศึกษาเป็นปัจจัยสำคัญในการเลือกทำเลที่ตั้งสำหรับครอบครัวที่มีลูกอยู่ในวัยเรียน เพราะถ้าที่ดินของเราอยู่ห่างจากโรงเรียนมากแน่นอนว่าเราต้องตื่นเช้าเพื่อไปส่งลูกเข้าเรียนหนังสือ ตกเย็นก็ต้องรีบออกจากที่ทำงานเพื่อไปรับลูก ดังนั้นถ้าใครมีลูกก็คงอยากมีบ้านให้ใกล้โรงเรียนเพื่อที่จะได้ประหยัดเวลาในการเดินทาง จึงทำให้ปัจจัยเรื่องความใกล้โรงเรียนหรือมหาวิทยาลัยเข้ามามีส่วนเกี่ยวข้องกำหนดราคาที่ดิน