เมื่อกลางเดือนตุลาคม บริษัทแกรนด์ ยูนิตี้ ดีเวลลอปเมนท์ จำกัด (UV) ออกมาประกาศกับลูกบ้านว่าต้องยุติการพัฒนาโครงการพร้อมคืนเงินจอง โครงการคอนโดมิเนียมย่านพหลโยธิน 23 ทั้ง 2 โครงการ ได้แก่ ยู - ดีไลท์ (U-Delight) และคอนโด - ยู (Grand - U) เนื่องจากไม่ผ่านการพิจารณา “รายงานการวิเคราะห์ผลกระทบกับสิ่งแวดล้อม” หรือ EIA

            เดิมทั้ง 2 โครงการ ได้รับการออกแบบให้เป็นคอนโดฯ โลว์ไรส์ สูง 8 ชั้น จำนวน 2 อาคาร ราคาเริ่มต้นที่ 1.87 ล้านบาท ถือเป็นคอนโดฯ ที่ราคาไม่สูงมากและอยู่บนทำเลที่ดี ทำให้มีผู้ให้ความสนใจจองโครงการดังกล่าวกว่า 700 ราย และขายได้กว่า 90% ตั้งแต่วันเปิดตัว แต่หลังจากนั้นโครงการกลับมีความล่าช้าในการก่อสร้างและมีข่าวลือว่าไม่ผ่าน EIA จนในที่สุดทางแกรนด์ ยู ก็ออกมายอมรับว่าโครงการดังกล่าวไม่ผ่านการพิจารณา EIA ถึง 2 รอบจริง ตามข่าวที่ออกมา เนื่องจากผู้อยู่อาศัยใกล้เคียงคัดค้านการสร้างอาคารขนาดใหญ่ ที่จะนำมาซึ่งความแออัด ปัญหาการจราจร และการบดบังทัศนวิสัย รวมถึงถนนที่จะแคบลงเมื่อโครงการแล้วเสร็จ ทำให้ทั้ง 2 โครงการดังกล่าวต้องลดขนาดลงเป็นอาคารเดียว ซึ่งทำให้ต้นทุนสูงขึ้นไม่คุ้มค่าหากจะขายในราคาเดิมที่ตั้งไว้ ทำให้ผู้ประกอบการตัดสินใจยกเลิกการพัฒนาพร้อมคืนเงินจองทั้งหมด             หลายคนอาจจะสงสัยว่า EIA มีความสำคัญอย่างไรจึงมีพลังขนาดทำให้โครงการที่มีการปรับปรุงพื้นที่และมีผู้ซื้อแล้วต้องยุติลง TerraBKK จึงขอนำไปรู้จักกับ “รายงานการวิเคราะห์ผลกระทบกับสิ่งแวดล้อม” หรือ EIA             พรบ. ส่งเสริมและรักษาคุณภาพสิ่งแวดล้อมแห่งชาติ ปี 2535 กำหนดให้โครงการประเภทที่อยู่อาศัยรวม เช่น คอนโดฯ อพาร์ทเมนต์ และโรงแรมที่มีความสูงไม่เกิน 23 เมตร หรือไม่เกิน 8 ชั้น หรือไม่เกิน 80 ยูนิต มีพื้นที่ใช้สอยรวมกันไม่เกิน 10,000 ตารางเมตร สามารถยื่นขอไม่ทำ“รายงานการวิเคราะห์ผลกระทบกับสิ่งแวดล้อม” หรือ EIA ได้ แต่หากเกินกว่านี้ต้องจัดทำ EIA             EIA คือรายงานที่ผู้ประกอบการต้องทำขึ้นเพื่อคาดการณ์ถึงผลกระทบทั้งทางบวกและทางลบจากการพัฒนาโครงการหรือกิจการที่สำคัญ เพื่อกำหนดมาตรการป้องกันและแก้ไขผลกระทบต่อสิ่งแวดล้อม สำหรับประกอบการตัดสินใจพัฒนาโครงการหรือกิจการ ซึ่งจัดทำขึ้นโดยนิติบุคคลที่ได้รับอนุญาตจากสำนักนโยบายและแผนทรัพยากรธรรมชาติและสิ่งแวดล้อม (สผ.) ให้เป็นผู้มีสิทธิ์จัดทำ EIA โดยจัดทำขึ้นเป็นเอกสารเพื่อให้ผู้ประกอบการนำไปเสนอ            โดยในรายงานดังกล่าวต้องมีสาระสำคัญที่ครอบคลุมเนื้อหา ดังต่อไปนี้            บทนํา : วัตถุประสงค์ของโครงการ เหตุผลความจําเป็นในการดําเนินการโครงการ วัตถุประสงค์การจัดทํารายงานฯ ขอบเขตการศึกษา และวิธีการศึกษา            ที่ตั้งโครงการ : โดยมีภาพและแผนที่ตั้งโครงการ รวมทั้งแผนที่แสดงองค์ประกอบทางสิ่งแวดล้อม ในบริเวณที่อาจได้รับผลกระทบจากโครงการ ในมาตราส่วนที่เหมาะสม             ทางเลือกที่ตั้งโครงการ และวิธีการดําเนินโครงการ : พร้อมเหตุผลและข้อพิจารณาในการตัดสินใจเลือกแนวทางที่เสนอ              รายละเอียดโครงการ : ให้มีรายละเอียดที่สามารถแสดงภาพรวมได้ชัดเจน ได้แก่ ประเภท ขนาด ที่ตั้ง ทางเลือกที่ตั้งโครงการ และวิธีการดําเนินการโครงการ พร้อมเหตุผลและข้อพิจารณาในการตัดสินใจเลือกแนวทางที่เสนอ รายละเอียดกระบวนการ หรือกิจกรรมประกอบของโครงการ แผนผังการใช้ที่ดินของโครงการโดยแสดงทิศ และมาตราส่วนที่เหมาะสม              สภาพแวดล้อมในปัจจุบัน : ให้แสดงรายละเอียดพร้อมภาพถ่าย ทรัพยากรธรรมชาติและสิ่งแวดล้อมด้านกายภาพ ชีวภาพ โดยจําแนกเป็นชนิดที่ฟื้นฟูได้และฟื้นฟูไม่ได้ รายละเอียดคุณค่าการใช้ประโยชน์ของมนุษย์ และคุณค่าคุณภาพชีวิต ตลอดจนสภาพปัญหาปัจจุบันบริเวณพื้นที่โครงการพร้อมแสดง แผนที่สภาพแวดล้อมบริเวณโครงการการใช้ประโยชน์ที่ดินโดยรอบโครงการ ตลอดจนบริเวณที่อาจได้รับผลกระทบจากการดําเนินโครงการทั้งในระยะสั้นและระยะยาว            ผลกระทบหลักที่อาจเกิดขึ้นจากโครงการ : ให้ประเมินผลกระทบสิ่งแวดล้อมเบื้องต้นโดยให้ความสําคัญในการประเมินผลที่มีนัยสําคัญ ซึ่งอาจเกิดขึ้นจากโครงการที่เป็นผลกระทบโดยตรง และผลกระทบทางอ้อมต่อทรัพยากรธรรมชาติและสิ่งแวดล้อมและคุณค่าต่างๆ สภาพแวดล้อมปัจจุบัน            มาตรการป้องกันและแก้ไขผลกระทบสิ่งแวดล้อมและการชดเชย : อธิบายรายละเอียดในการป้องกันและแก้ไขผลกระทบสิ่งแวดล้อมที่เกิดขึ้นตามผลกระทบหลักที่อาจเกิดขึ้นจากโครงการ และในกรณีที่ความเสียหายไม่อาจหลีกเลี่ยงได้ให้เสนอแผนการชดเชยความเสียหายดังกล่าวด้วย           มาตรการติดตามตรวจสอบคุณภาพสิ่งแวดล้อม : เสนอมาตรการและแผนการดําเนินการในการติดตามและประเมินผลภายหลังการดําเนินโครงการด้วย           ตารางสรุปผลกระทบสิ่งแวดล้อมที่สําคัญพร้อมด้วยมาตรการป้องกันและแก้ไขผลกระทบดังกล่าว ทั้งนี้ จะต้องดําเนินการตามแนวทางการมีส่วนร่วมของประชาชนและการประเมินผลกระทบสิ่งแวดล้อมทางสังคม ในรายงานผลกระทบสิ่งแวดล้อมเบื้องต้น (ขอบคุณข้อมูลจาก สำนักวิเคราะห์ผลกระทบสิ่งแวดล้อม (สวผ.))             จะเห็นได้ว่า สาระสำคัญที่ต้องระบุลงไปใน EIA เพื่อนำเสนอต่อคณะกรรมการครอบคลุมไปทุกสิ่งที่เกี่ยวข้องกับสิ่งแวดล้อม EIA มีข้อดีคือเป็นการดำเนินการโดยคำนึงถึงสิ่งแวดล้อมและชุมชนโดยรอบ สร้างความกลมกลืนและป้องกันความขัดแย้ง เกิดการอยู่ร่วมกันอย่างเกื้อกูลระหว่างคนกลุ่มเดิมในชุมชนกับคนในคอนโดฯ ที่เพิ่งย้ายเข้ามาอยู่ใหม่ เรียกว่าเป็นผลดีระยะยาวสำหรับการรักษาสภาพแวดล้อมและบรรยากาศในชุมชน              ในขณะเดียวกัน สำหรับผู้ประกอบการแล้วต้องใช้เวลาในการจัดทำรายงานค่อนข้างนาน มีค่าใช้จ่าย และเมื่อบวกกับขั้นตอนการพิจารณาจากคณะกรรมการ ที่ใช้เวลาประมาณ 6 – 10 เดือน ยิ่งทำให้ขั้นตอนการเสนอ EIA มีระยะเวลาที่นานมาก ผู้ประกอบการหลายรายจึงเลือกที่ดำเนินการควบคู่ไปกับการก่อสร้าง ซึ่งผิดกฎหมายและหากไม่ผ่านการพิจารณาก็ต้องทบทวนใหม่ และหากยังไม่ผ่านหรือผ่านแบบไม่คุ้มค่ากับการลงทุนจนต้องยุติไป ผลเสียจะตกอยู่กับผู้ซื้อ เช่นกรณีที่ได้ยกมาข้างต้น             เมื่อสำรวจตลาดคอนโดมิเนียมในปัจจุบัน ส่วนใหญ่ไม่ผ่าน EIA ก่อนการเปิดจอง เป็นการทำไปสร้างไป และคาดว่าน่าจะผ่าน ซึ่งเป็นการคิดไปเองของผู้ประกอบการที่ผู้ซื้อต้องรู้ทันและตรวจสอบด้วยตนเอง ที่เว็บไซต์ของสำนักงานนโยบายและแผนสิ่งแวดล้อม (สผ.)            ทั้งนี้เนื่องจากในช่วง 3-5 ปีที่ผ่านมา ตลาดคอนโดมิเนียมมีอัตราการเติบโตอย่างรวดเร็ว โครงการที่อยู่ระหว่างพิจารณา มีมากกว่า 400 โครงการ ตามข้อมูล ณ เดือนตุลาคม 2556 ซึ่งทำให้กระบวนการพิจารณาช้าลงไปอีก ทาง สผ. จึงเตรียมปรับปรุงเกณฑ์การพิจารณาให้ยุ่งยากน้อยลงและกระชับเวลาให้รวดเร็วมากขึ้น           จากเดิมที่โครงการประเภทที่อยู่อาศัยรวม เช่น คอนโดฯ อพาร์ทเมนต์ และโรงแรมที่มีความสูงไม่เกิน 23 เมตร หรือไม่เกิน 8 ชั้น หรือไม่กิน 80 ยูนิต มีพื้นที่ใช้สอยรวมกันไม่เกิน 10,000 ตารางเมตร สามารถยื่นเรื่องขอไม่ทำ EIA ได้ ปรับปรุงใหม่เป็น โครงการที่อยู่อาศัยซึ่งเข้าเกณฑ์ดังกล่าว ไม่ต้องทำ EIA พร้อมทั้งลดระยะเวลาในการพิจารณาให้สั้นลงเป็น 45 วัน แต่ผู้ประกอบการต้องรับฟังความคิดเห็นของประชาชนที่อยู่อาศัยในรัศมี 500 เมตร ประกอบด้วย ขั้นตอนการพิจารณา EIA ที่ถูกบีบระยะเวลาให้สั้นลง มีดังนี้  ·       ตรวจสอบความถูกต้องของเอกสาร ใช้เวลา 7 วันทำการ จากเกิดมใช้เวลา 15 วัน ·       การทำความเห็นเบื้องต้น ด้วยการลงสำรวจในพื้นที่ของเจ้าหน้าที่ สผ. เพื่อจัดทำความเห็นเบื้องต้นเสนอต่อคณะกรรมการผู้ชำนายการ ((คชก.) ภายใน 15 วัน ·       คชก. พิจารณาครั้งที่ 1 ใช้เวลาประมาณ 45 วัน ·       คชก. พิจารณาครั้งที่ 2 ใช้เวลาประมาณ 30 วัน           ร่นเวลาจากเดิม 6 – 10 เดือนเหลือเพียง ประมาณ 3 เดือนเท่านั้น ซึ่งผู้ประกอบการหลายรายก็ออกมาแสดงความคิดเห็นไปในทิศทางที่เห็นด้วย แต่ต้องการข้อกำหนดที่ชัดเจนกว่านี้ ทั้งนี้หาก พรบ. ฉบับนี้สามารถใช้งานได้จริง และทางผู้ประกอบการสามารถสร้างคอนโดฯ ที่ผ่านการพิจารณา EIA ย่อมทำให้ได้คอนโดฯ มีคุณภาพ และเป็นการลดความเสี่ยงของผู้ซื้อที่จะสามารถมั่นใจได้ว่าคอนโดฯ ที่จะซื้อสร้างอย่างถูกต้องและจะไม่สร้างปัญหาด้านสิ่งแวดล้อมในระยะยาว