ลงทุนระยะสั้นและระยะยาวในธุรกิจอสังหาฯ
ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ คือธุรกิจที่ลงทุนสูง ผลตอบแทนสูง และความเสี่ยงสูง การลงทุนกับธุรกิจอสังหาริมทรัพย์สามารถทำได้หลายวิธี โดยเราแบ่งประเภทของนักลงทุนในธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ตามระยะเวลาและจุดประสงค์ในการลงทุน ซึ่งแบ่งออกเป็น 2 ประเภทใหญ่ๆ คือ
1.ลงทุนแบบระยะสั้น
นักลงทุนประเภทนี้เรียกอีกอย่างว่านักลงทุนเพื่อเก็งกำไร โดยการจองคอนโดมิเนียมหรือบ้านโครงการใหม่ไว้แล้วนำมาขายในราคาสูงขึ้นเมื่อโครงการใกล้เสร็จแต่จะราคาถูกกว่าซื้อกับทางโครงการโดยตรง (ปกติแล้ว ยิ่งใกล้สร้างเสร็จราคาขายโดยโครงการเพิ่มขึ้น 5-10%) การลงทุนแบบนี้ใช้เงินน้อยกว่าแบบระยะยาว ตัวอย่างเช่น ราคาคอนโดฯ 1.5 ล้านบาท มีค่าใช้จ่ายคือ ค่าจอง + ค่าทำสัญญา + เงินดาวน์ รวม 75,000 บาท ต้องการทำกำไรจากการขายขายใบจอง 50,000 บาท ผู้ซื้อต้องจ่ายเพื่อซื้อใบจองห้องนี้ในราคา 125,000บาท ดังนั้นผู้ขายใบจองจะสามารถทำกำไร(Return on Investment; ROI) มากถึง 66%
เห็นตัวเลขแบบนี้หลายคนอาจจะสนใจ แต่ขอให้คิดสักนิดว่า “การขายใบจองคอนโดนั้น กำไรสูงพอๆ กันกับความเสี่ยง” เพราะหาคนซื้อไม่ได้ อาจต้องขายทิ้งในราคาเท่าทุนหรือต่ำกว่า หรือหากช่วงที่ขายเศรษฐกิจไม่ดี ก็หาคนซื้อลำบาก การขายใบจองให้ไม่ขาดทุนต้องพิจารณาจากปัจจัยต่างๆ ดังนี้- ทำเลดี ถึงดีที่สุด ในย่านนั้นๆและ โครงการต้องผ่านเกณฑ์การประเมินผลกระทบด้านสิ่งแวดล้อม(EIA) แล้ว
- ขายหมดไวใน 1 ปี ยอดจอง หรือยอดขายห้องหรือบ้านในโครงการทั้งหมดต้องขายหมด (Sold Out) ภายใน 1 ปี
- ค่าจองน้อย ค่าดาวน์ต่ำ โดยราคาค่าจองหรือค่าดาวน์ต้องไม่เกิน 5 -10% เพื่อให้สามารถขายได้กำไร เพื่อไม่เป็นการลงทุนที่สูงหรือเสี่ยงเกินไป
- ขายให้ได้ก่อนตึกเสร็จ เนื่องจากจินตนาการมักสวยงามกว่าความจริงเสมอ ตึกสร้างเสร็จอาจไม่เหมือนกับห้องตัวอย่าง อีกทั้งจะมีคู่แข่งคือนักเก็งกำไรคนอื่นๆ นำเสนอขายห้องที่หลากหลายขึ้น ผู้ซื้อจะมีทางเลือกมากขึ้น ทำให้ขายยากขึ้นตามไปด้วย
- ขายเมื่อขาขึ้น ช่วงเวลาที่ตัดสินใจซื้อหรือตึกสร้างเสร็จมีแนวโน้มจะเป็นช่วงเศรษฐกิจขาขึ้น เพราะคนจะมีกำลังซื้อและขายได้ราคา
2. ลงทุนในระยะยาว
นักลงทุนประเภทนี้จะมาจากแนวคิดว่า ประชากรเพิ่มขึ้นในขณะที่ทรัพยากรที่ดินมีอยู่เท่าเดิม การลงทุนอสังหาริมทรัพย์เพื่ออยู่อาศัย จะมีมูลค่าเพิ่มที่ชนะอัตราเงินเฟ้อ จึงนับว่าเป็นการลงทุนกับสินทรัพย์ปลอดภัย การลงทุนแบบนี้มีแหล่งรายได้จาก 2 แหล่งใหญ่ๆ คือ
กำไรจากการขายสินทรัพย์(Capital Gain) จะได้รับก็ต่อเมื่อสินค้านั้นมีผู้ซื้อ ซึ่งต้องคำนึงถึงหลักการดังต่อไปนี้
- แนวโน้มการพัฒนาที่ดินหรือการใช้ประโยชน์ในที่ดิน ณ ทำเลนั้นๆ ทำเลที่สนใจ คือ ทำเลที่มีผู้คนสนใจโยกย้ายเข้ามาอยู่อาศัย ประกอบกิจการ หรือสัญจรไปมา
- สภาพอาคาร หรือสิ่งก่อสร้าง เพื่อคำนวณหามูลค่าตามเวลาประกาศขาย
- เลือกขายเมื่อถูกเวลา การขายจะถือว่าทำกำไรเมื่อสามารถขายได้มากกว่าต้นทุนทั้งหมดตอนซื้อ + ดอกเบี้ยจ่าย แล้วควรที่จะได้กำไรไม่น้อยกว่า 6% ต่อปี (IRR=6%) (แค่นี้ก็ชนะอัตราดอกเบี้ยเงินฝากและชนะการลงทุนในพันธบัตรแบบขาดลอย)
ปล่อยเช่าเอากำไร(Dividend Yield)
รายได้ประเภทนี้ถือเป็นกำไรสม่ำเสมอ เหมาะกับผู้ที่ซื้อสินทรัพย์ชิ้นนี้ด้วยเงินสด หรือกู้เป็นจำนวนน้อยที่สุด โดยเฉลี่ยแล้วผลตอบแทนจากค่าเช่าจะใกล้เคียงกับอัตราดอกเบี้ยเงินกู้ของธนาคารคือ ประมาณ 5 - 7% ในทำเลทั่วไป และ 10 -15% ในทำเลที่ได้รับความนิยม โดยทำเลที่น่าลงทุนจะมีคุณสมบัติ 3 ข้อ ดังต่อไปนี้
- อยู่ใกล้ได้เปรียบ คือ ใกล้สำนักงาน สถานประกอบการ สถานศึกษา
- สะดวกเดินทาง อยู่ในบริเวณที่มีระบบขนส่งมวลชนที่ดี ทั้งรถเมล์ ท่าเรือ การขนส่งระบบราง ทั้งรถไฟ รถไฟฟ้า รถไฟใต้ดิน
- ไร้การโจรกรรม อย่างน้อยก็ต้องไม่มีประวัติการงัดแงะหรือมีน้อย ในระดับที่สามารถจัดการได้ด้วยระบบการรักษาความปลอดภัยที่คุ้มค่า
