โซนสี ข้อควรรู้ก่อนการลงทุน
ตามหลักการวางผังเมืองแล้ว พื้นที่ต่างๆ ในเมืองจะถูกกำหนดไว้ด้วยสี เพื่อเป็นจุดสังเกตถึงความเหมาะสมในการใช้ประโยชน์จากบริเวณนั้น ซึ่งมีผลต่อการวางแผนการลงทุน เพราะเราจะสามารถตรวจสอบได้ว่า พื้นที่ที่กำลังจับตาดูอยู่นั้นเหมาะจะนำไปพัฒนาด้านใดและไม่ควรนำไปทำอะไร โดยโซนสีถูกแบ่งออกเป็นทั้งสิ้น 10 สีเพื่อควบคุมกิจกรรมการใช้ประโยชน์ที่ดิน ดังต่อไปนี้
- สีเหลือง : ที่ดินประเภทที่อยู่อาศัยหนาแน่นน้อย
- สีส้ม : ที่ดินประเภทที่อยู่อาศัยหนาแน่นปานกลาง
- สีน้ำตาล : ที่ดินประเภทที่อยู่อาศัยหนาแน่นมาก
- สีแดง : ที่ดินประเภทพาณิชยกรรม
- สีม่วง : ที่ดินประเภทอุตสาหกรรม
- สีเม็ดมะปราง : ที่ดินประเภทคลังสินค้า
- สีขาวมีกรอบและเส้นทแยงสีเขียว : ที่ดินประเภทอนุรักษ์ชนบท และเกษตรกรรม
- สีเขียว : ที่ดินประเภทชนบท และเกษตรกรรม
- สีน้ำตาลอ่อน : ที่ดินประเภทอนุรักษ์ เพื่อส่งเสริมเอกลักษณ์ศิลปวัฒนธรรมไทย
- สีน้ำเงิน : ที่ดินประเภทสถาบันราชการ การสาธารณูปโภค และสาธารณูปการ
นั่นหมายความว่า จะไม่ได้รับการอนุญาตหากต้องการนำพื้นที่ไปพัฒนาผิดประเภทที่กำหนดไว้ เช่นการสร้างโรงงานอุตสาหกรรมที่ก่อให้เกิดมลพิษ ในพื้นที่โซนสีเหลืองซึ่งเป็นที่อยู่อาศัย โรงงานอุตสาหกรรมจะได้รับอนุญาตให้สร้างได้เฉพาะในพื้นที่สีม่วง เป็นต้น
การวางผังเมืองยังมีวัตถุประสงค์เพื่อควบคุมความหนาแน่น มวลอาคาร และที่ว่างของเมือง ซึ่งเป็นการกำหนดเพื่อควบคุมไม่ให้เกิดสิ่งก่อสร้างอันจะสร้างอันตรายหรือความไม่เหมาะสมต่อสภาพภูมิประเทศซึ่งจะกระทบต่อการลงทุนในด้านการออกแบบการสร้าง ความสูง จำนวนชั้นของอาคาร โดยแบ่งออกเป็นอัตราส่วนพื้นที่อาคารรวมต่อพื้นที่ดิน (FAR) หมายถึง อัตราส่วนของพื้นที่อาคารทั้งหมด รวมทุกชั้น ของอาคารทุกอาคารต่อพื้นที่ดินที่ใช้เป็นที่ตั้งของอาคาร หลักการนี้มีขึ้นเพื่อควบคุมพื้นที่อาคารให้มีความสอดคล้องกับวัตถุประสงค์การใช้ประโยชน์ที่ดิน และเพื่อให้ความหนาแน่นมีความสัมพันธ์กับการบริการด้านสาธารณูปโภค และสาธารณูปการ
อัตราส่วนของที่ว่างต่อพื้นที่อาคารรวม (OSR) หมายถึง อัตราส่วนของพื้นที่ว่างซึ่งไม่มีอาคารใดๆ ตั้งอยู่ในพื้นที่ กำหนดเพื่อให้มีพื้นที่ว่างที่สัมพันธ์กับขนาดพื้นที่อาคาร ทั้งนี้พื้นที่ว่างต้องเป็นพื้นที่ที่น้ำซึมผ่านได้ไม่ต่ำกว่าร้อยละ 50 ของที่ว่างทั้งหมด เพื่อแก้ปัญหาน้ำท่วม และเป็นพื้นที่สีเขียว
ขนาดแปลงที่ดินต่ำสุด (Minimum Lot Size) หมายถึง ขนาดแปลงที่เล็กที่สุดในการจัดสรรที่ดิน เพื่อป้องกันความแออัดของชุมชน และรักษาสภาพแวดล้อมของพื้นที่
ความสูง (Height)ระยะความสูงจากระดับถนนถึงยอดผนังชั้นบนสุดของอาคารโดยมีกำหนดขึ้นเพื่อรักษาสภาพแวดล้อม และภูมิทัศน์เมือง
ระยะถอยร่น (Set Back)หมายถึง ระยะจากเขตที่ดินถึงแนวอาคาร ซึ่งเป็นที่ว่าง โดยมีวัตถุประสงค์เพื่อการรักษาสภาพแวดล้อม ภูมิทัศน์เมือง และความเป็นส่วนตัว
เมื่อทราบความหมายของโซนสีก็จะสามารถวางแผนการสร้างอาคารได้โดยผ่านฉลุย สามารถตรวจสอบโซนสีของแต่ละพื้นที่ได้จากกรมโยธาธิการและการผังเมือง
(ข้อมูล ณ เดือน ตุลาคม 2556)
ขอบคุณภาพจาก : กรมโยธาธิการและผังเมือง
