เมื่อผู้ประกอบการอสังหาริมทรัพย์หลายเจ้าไม่ทำตามสัญญาที่ระบุไว้ หรือประกอบกิจกรรมอย่างอื่นที่ไม่ได้แจ้งให้เรารับทราบตั้งแต่ก่อนซื้อ ในฐานะผู้ซื้อวัยใส (ตาดำดำ) มิสิทธิเรียกร้องอะไรได้บ้างมั๊ย ? TerraBKK จึงรวบรวม กฏหมายคลายปม 5 ข้อ เมื่อเกิดการทำผิดสัญญาไว้ ดังนี้

โดย หลักการแล้ว ต้องพิจารณาว่าสัญญาจะซื้อจะขายให้สิทธิอะไรไว้บ้าง

1. การก่อสร้างดัดแปลงอาคารโดยไม่ได้รับอนุญาต การก่อสร้าง ดัดแปลง รื้อถอน หรือเคลื่อนย้ายอาคารโดยมิได้รับอนุญาต จะมีผลดังนี้ คือ

  • เจ้าพนักงานมีอำนาจออกคำสั่งให้เจ้าของ ลูกจ้างหรือบริวารระงับการกระทำดังกล่าวเสีย ถ้าเป็นกรณีที่สามารถแก้ไขให้ถูกต้องได้ ก็สั่งให้เจ้าของอาคารยื่นคำขออนุญาตหรือแก้ไขให้ถูกต้องภายในเวลาที่กำหนดแต่ต้องไม่น้อยกว่า 30 วัน หรือถ้าเป็นกรณีที่ไม่สามารถแก้ไขให้ถูกต้องได้ หรือเจ้าของอาคารไม่ยอมแก้ไขตามคำสั่งของเจ้าพนักงานท้องถิ่น ก็จะถูกสั่งให้รื้อถอนอาคารนั้นทั้งหมดหรือบางส่วนภายในเวลาที่กำหนด แต่ไม่น้อยกว่า 30 วัน
  • ผู้กระทำผิดมีโทษจำคุกไม่เกินสามเดือน หรือปรับไม่เกินหกหมื่นบาทหรือทั้งจำทั้งปรับ และยังต้องถูกโทษปรับอีกวันละไม่เกินหนึ่งหมื่นบาทตลอดเวลาที่ยังฝ่าฝืนหรือจนกว่าจะได้ปฏิบัติให้ถูกต้อง
  • ในกรณีที่มีการฝ่าฝืน ให้ถือว่าเป็นการกระทำของเจ้าของ หรือผู้ครอบครองอาคาร (กรณีเป็นนิติบุคคลอาคารชุด) ผู้ดำเนินการ เว้นแต่บุคคลนั้นจะพิสูจน์ได้ว่าเป็นการกระทำของผู้อื่น
  • ในกรณีที่นิติบุคคลทำความผิดตามกฎหมายควบคุมอาคาร ให้ถือว่ากรรมการหรือผู้จัดการทุกคนของนิติบุคคลนั้นเป็นผู้ร่วมกระทำผิดกับนิติบุคคลนั้น เว้นแต่จะพิสูจน์ได้ว่า การกระทำของนิติบุคคลนั้นได้กระทำโดยตนมิได้รู้เห็นหรือยินยอมด้วย และให้ถือว่าเจ้าของหรือผู้ครอบครองที่ดินหรืออาคารที่อยู่ใกล้ชิดหรือติดต่อกับอาคาร ที่มีการกระทำความผิดเกิดขึ้น หรือบุคคลซึ่งความเป็นอยู่หรือการใช้สอยที่ดินหรืออาคารถูกกระทบกระเทือน เนื่องจากการกระทำความผิดดังกล่าว เป็นผู้เสียหายตามกฎหมาย นอกจากนี้ กฎหมายควบคุมอาคารยังกำหนดให้มีคณะกรรมการเปรียบเทียบคดี ทั้งในกรุงเทพฯและต่างจังหวัด เพื่อดำเนินการในความผิดจากการก่อสร้าง ดัดแปลง เคลื่อนย้ายอาคาร โดยไม่ได้รับอนุญาต หากพนักงานสอบสวนพบว่ามีการกระทำความผิดดังกล่าว ถ้าผู้กระทำความผิดยินยอมให้เปรียบเทียบปรับ ก็ให้พนักงานสอบสวนส่งเรื่องให้คณะกรรมการเปรียบเทียบคดีภายใน 7 วัน ถ้าคณะกรรมการเปรียบเทียบคดีเห็นว่าผู้ต้องหาไม่ควรถูกฟ้องร้องหรือได้รับโทษถึงจำคุก ก็ให้กำหนดค่าปรับ ถ้าผู้ต้องหายินยอมให้ปรับและได้ชำระค่าปรับตามจำนวนที่เปรียบเทียบภายใน 30 วัน ให้ถือว่าคดีเลิกกัน แต่ถ้าผู้ต้องหาไม่ยินยอมให้ปรับก็ให้ดำเนินคดีต่อไป

2. ผู้ประกอบการไม่ทำตามแบบที่โฆษณา ผู้ซื้อมีสามารถยกเลิกสัญญาได้ หรือจะร้อง สคบ. ก็ได้

3. การก่อสร้างล่าช้า ต้องพิจารณาจากข้อตกลงในสัญญาว่าผู้ซื้อมีสิทธิอย่างไรบ้าง บางสัญญาอาจให้สิทธิเลิกสัญญา หรือเรียกค่าเสียหาย หรือทั้งเลิกสัญญาและเรียกค่าเสียหาย

4. รับเงินจองแล้วไม่ยอมสร้าง หากผู้ขายไม่สามารถขึ้นโครงการได้ ผู้ซื้อก็ทำได้เพียงอย่างเดียวคือเรียกเงินคืนพร้อมดอกเบี้ย แต่จะบังคับให้ผู้ขายโอนกรรมสิทธิ์ไม่ได้ เพราะไม่มีการกำหนดสิ่งที่ผู้ขายจะต้องปฏิบัติตอบแทนไว้ในสัญญาจอง

5. คุณภาพบ้านไม่ได้มาตรฐาน ต้องพิจารณาจากข้อตกลงในสัญญาว่าผู้ซื้อมีสิทธิอย่างไรบ้าง บางสัญญาอาจให้สิทธิในการบอกเลิกสัญญา แต่บางสัญญาอาจให้ทำการแก้ไขปรับปรุง

หมายเหตุ เมื่อไหร่ที่มีการทำข้อตกลงในรูปแบบของสัญญา คู่สัญญาต้องปฏิบัติตามสัญญา กฎหมายจะมีบทบาทเพียงควบคุมความเป็นธรรมของข้อสัญญานั้นๆ เท่านั้น ถ้าข้อตกลงใดไม่เป็นธรรมจึงจะกลับไปยึดตามที่กฎหมายกำหนด บทความโดย : เทอร์ร่า บีเคเค Help You Find The Right Property TerraBkk ค้นหาบ้านดี คุ้มค่า ราคาถูก