อสังหาฯ ครึ่งปีแรกยังชะลอตัว หวังมาตรการรัฐช่วยกระตุ้นครึ่งปีหลัง

นายพรนริศ ชวนไชยสิทธิ์ นายกสมาคมอสังหาริมทรัพย์ไทย เปิดเผยว่า ตลาดอสังหาฯ ในช่วง ไตรมาส 1/2568 อยู่ในช่วงชะลอตัวทั้งยอดขายและการเปิดตัวโครงการใหม่ เป็นผลมาจากการผู้ซื้อที่รอมาตรการลดค่าธรรมเนียมการโอนและจดจำนอง และการผ่อนคลาย LTV ชั่วคราวจากธนาคารแห่งประเทศไทย อีกทั้งสถาบันการเงินเข้มงวดมากขึ้นในการปล่อยสินเชื่อที่อยู่อาศัย ทำให้ตลาดที่อยู่อาศัยระดับกลาง-ล่าง มียอดขายที่ลดลง การเปิดตัวโครงการใหม่ลดลงทั้งคอนโดและบ้านจัดสรร จากความไม่แน่นอนทางเศรษฐกิจและภาระหนี้ครัวเรือนที่สูงขึ้นอย่างต่อเนื่อง ทำให้ผู้พัฒนาโครงการชะลอการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ สำหรับไตรมาส 2/2568 โครงการแนวราบ ระดับราคา 7 ล้านบาทขึ้นไป ยังมีแนวโน้มที่ดี จากมาตรการผ่อนคลาย LTV 100% สำหรับที่อยู่อาศัยตั้งแต่ 10 ล้านบาทขึ้นไป

5 อันดับ ทำเลบ้านจัดสรรที่ขายดี Q1/2568

ทำเลที่มียอดขายสูงสุดส่วนใหญ่อยู่โซนกรุงเทพฯ รอบนอก อันดับ 1 ได้แก่ “บางพลี–บางบ่อ–บางเสาธง” ด้วยยอดขาย 827 ยูนิต และอัตราการดูดซับที่ 1.6% ต่อเดือน สะท้อนถึงดีมานด์ที่แข็งแรงและศักยภาพของพื้นที่ซึ่งมีทั้งการเดินทางสะดวกและการขยายตัวของเมือง ส่วน “คลองสามวา–มีนบุรี–ลาดกระบัง” แม้จะมียอดขายต่ำกว่า แต่กลับมี Absorption Rate สูงที่สุดที่ 1.7% และ Months of Supply ต่ำที่สุดเพียง 56 เดือน แสดงถึงสินค้าที่หมุนเวียนเร็วและมีความต้องการซื้อที่ต่อเนื่อง

ในภาพรวมตลาดบ้านจัดสรรมีอัตราการดูดซับเฉลี่ยเพียง 1.2% ต่อเดือน และมีหน่วยเหลือขายรวมกว่า 145,000 ยูนิต ซึ่งถือว่าอยู่ในระดับสูง การแข่งขันในตลาดยังเข้มข้น โดยเฉพาะทำเลที่มีหน่วยเหลือขายมาก เช่น “บางใหญ่–บางบัวทอง–บางกรวย–ไทรน้อย” ที่มี Supply สูงสุดกว่า 20,000 ยูนิต

5 อันดับ ทำเลคอนโดที่ขายดี Q1/2568

ทำเลคอนโดที่มียอดขายสูงสุดคือ “ห้วยขวาง–จตุจักร–ดินแดง” ด้วยยอดขาย 749 ยูนิต และอัตราการดูดซับ 2.1% ต่อเดือน ซึ่งถือว่าสูงกว่าค่าเฉลี่ยตลาด แสดงให้เห็นถึงความต้องการที่มั่นคงในโซนศูนย์กลางเมืองและพื้นที่ที่เชื่อมต่อระบบคมนาคมสะดวก ขณะที่ทำเล “ธนบุรี–คลองสาน–บางกอกน้อย–บางกอกใหญ่–บางพลัด” และ “พระโขนง–บางนา–สวนหลวง–ประเวศ” ก็มีอัตราการดูดซับที่ใกล้เคียงกัน (2.0% และ 1.9%) สะท้อนถึงความนิยมต่อทำเลฝั่งตะวันตกและตะวันออกของเมืองที่ยังมีศักยภาพการเติบโต จุดที่น่าสนใจคือ “บางซื่อ-ดุสิต” แม้จะมียอดขายต่ำสุดใน 5 อันดับแรก แต่กลับมี Absorption Rate สูงถึง 3.5% และ Months of Supply เพียง 26 เดือน ต่ำที่สุดในกลุ่ม แสดงให้เห็นดีมานด์ที่เข้มข้นในพื้นที่นี้ ซึ่งอาจเกี่ยวข้องกับโครงการพัฒนาโครงสร้างพื้นฐาน เช่น สถานีกลางบางซื่อและการพัฒนาเมืองใหม่โดยรอบ

มาตรการ LTV ควร 'ผ่อนปรนชั่วคราว' หรือ 'ปลดล็อกถาวร’? นายพรนริศ ชวนไชยสิทธิ์ กล่าวว่า หากย้อนกลับไปปี 2546 ช่วงก่อนที่จะมีมาตรการ LTV ตลาดอสังหาฯ เกิดการเก็งกำไรและสินเชื่อเงินทอน ทำให้เกิดดีมานด์เทียม ทำให้เกิดฟองสบู่ในธุรกิจอสังหาฯ แต่ในปัจจุบัน การเก็งกำไรเริ่มน้อยลง ในแง่ของผู้ประกอบการมองว่าธนาคารแห่งประเทศไทยสามารถปรับ LTV ได้ตามสถานการณ์ตลาด ณ ตอนนั้น

ปัจจุบันยอดโอนกรรมสิทธิ์กว่า 60% เป็นคอนโดมือสอง ส่วนโครงการใหม่สัดส่วนไม่ถึง 40% จากกำลังซื้อที่ลดลง จากการที่ธนาคารปล่อยสินเชื่อเข้มงวดมากขึ้น

สถานการณ์ครึ่งปีหลังเป็นอย่างไร? จากมาตรการลดค่าธรรมเนียมการโอนและจดจำนอง และการผ่อนคลาย LTV ชั่วคราวที่มีผลตั้งแต่ 1 พ.ค. 2568 ถึง 30 มิ.ย. 2569 และกระทบจากแผ่นดินไหวที่เริ่มเบาลง คาดว่าสถานการณ์น่าจะดีขึ้น แต่ก็ยังมีความท้าทายจากปัญหาเศรษฐกิจหรือภาวะหนี้สินครัวเรือนที่เพิ่มสูงขึ้น ทำให้แบงค์ปล่อยกู้สินเชื่อยาก ส่งผลต่อกำลังซื้อที่ลดลง