ดร. วิชัย วิรัตกพันธ์ ผู้ตรวจการธนาคารอาคารสงเคราะห์ และรักษาการผู้อำนวยการศูนย์ข้อมูล อสังหาริมทรัพย์ กล่าวว่า ภาพรวมที่อยู่อาศัยในกรุงเทพฯ-ปริมณฑล ไตรมาส 4 ปี 2565 พบว่า เติบโตต่อเนื่องจากไตรมาส 3 จากปัจจัยบวกมาตรการลดค่าธรรมเนียมการโอนกรรมสิทธิ์และค่าจดจำนองสำหรับที่อยู่อาศัยที่ไม่เกิน 3 ล้านบาท และมาตรการผ่อนคลาย LTV ชั่วคราวของ ธปท. ทำให้ภาพรวมตลาดที่อยู่อาศัยในกรุงเทพฯ-ปริมณฑล มีการขยายตัวของอุปทานโครงการ โดยมีการเสนอขายเปิดขายใหม่ 205,806 หน่วย เพิ่มขึ้นร้อยละ 4 คิดเป็นมูลค่า 1,034,031 ล้านบาท แบ่งเป็น อาคารชุด 76,930 หน่วย เพิ่มขึ้นร้อยละ 7.3 มูลค่า 322,772 ล้านบาท โครงการบ้านจัดสรร 128,876 หน่วย เพิ่มขึ้นร้อยละ 2.1 มูลค่า 711,259 ล้านบาท

5 ทำเลที่มีอสังหาฯเสนอขายสูงสุด

  1. บางพลี-บางบ่อ-บางเสาธง 22,564 หน่วย มูลค่า 126,578 ล้านบาท
  2. บางใหญ่-บางบัวทอง-บางกรวย-ไทรน้อย 18,748 หน่วย มูลค่า 85,683 ล้านบาท
  3. เมืองสมุทรปราการ พระประแดง พระสมุทรเจดีย์ 15,451 หน่วย มูลค่า 51,759 ล้านบาท
  4. ลำลูกกา-ธัญบุรี 15,308 หน่วย มูลค่า 56,318 ล้านบาท
  5. เมืองปทุมธานี-ลาดหลุมแก้ว-สามโคก 12,945 หน่วย มูลค่า 47,113 ล้านบาท

โครงการอาคารชุดทำเลที่มีอุปทานเสนอขายสูงสุด 5 อันดับแรก

  1. ห้วยขวาง-จตุจักร-ดินแดง จำนวน 9,403 หน่วย มูลค่า 37,532 ล้านบาท
  2. พระโขนง-บางนา-สวนหลวง ประเวศ จำนวน 3,045 หน่วย มูลค่า 24,894 ล้านบาท
  3. ธนบุรี-คลองสาน-บางกอกน้อย บางกอกใหญ่-บางพลัด จำนวน 8,445 หน่วย มูลค่า 20,098 ล้านบาท
  4. สุขุมวิท จำนวน 7,202 หน่วย มูลค่า 62,460 ล้านบาท
  5. เมืองนนทบุรี-ปากเกร็ด จำนวน 6,717 หน่วย มูลค่า 15,825 ล้านบาท

โครงการบ้านจัดสรรทำเลที่มีอุปทานเสนอขายสูงสุด 5 อันดับแรก 

  1. บางพลี-บางบ่อ-บางเสาธง จำนวน 19,000 หน่วย มูลค่า 11,357 ล้านบาท
  1. บางใหญ่-บางบัวทอง-บางกรวย-ไทรน้อย จำนวน 17,983 หน่วย มูลค่า 84,644 ล้านบาท
  2. ลำลูกกา ธัญบุรี จำนวน 14,714 หน่วย มูลค่า 55,744 ล้านบาท
  3. คลองหลวง-หนองเสือ จำนวน 11,108 หน่วย มูลค่า 41,983 ล้านบาท
  4. เมืองปทุมธานี-ลาดหลุมแก้ว-สามโคก จำนวน 11,036 หน่วย มูลค่า 44,479 ล้านบาท

 

โดยมีอุปทานเปิดตัวใหม่จำนวน 27,759 หน่วย เพิ่มร้อยละ 15.5 คิดเป็นมูลค่า 160,877 ล้านบาท เป็น โครงการอาคารชุด 13,431 หน่วย เพิ่มขึ้นร้อยละ 78.5 มูลค่า 45,291 โครงการบ้านจัดสรร 14,328 หน่วย ลดลงร้อยละ 13.2 มูลค่า 115,586 ล้านบาท

5 ทำเลที่มีหน่วยเปิดขายใหม่สูงสุดช่วง Q4/65   

  1. บางพลี-บางบ่อ-บางเสาธง จำนวน 5,092 หน่วย มูลค่า 29,644 ล้านบาท
  2. ราษฎร์บูรณะ บางขุนเทียน-ทุ่งครุ บางบอน-จอมทอง จำนวน 2,831 หน่วย มูลค่า 12,635 ล้านบาท
  3. พระโขนง-บางนา-สวนหลวง ประเวศ จำนวน 2,421 หน่วย มูลค่า 17,247 ล้านบาท
  4. ธนบุรี-คลองสาน-บางกอกน้อย บางกอกใหญ่ บางพลัด จำนวน 2,160 หน่วย มูลค่า 7,723 ล้านบาท
  5. บางใหญ่-บางบัวทอง-บางกรวย-ไทรน้อย จำนวน 1,551 หน่วย 7,319 ล้านบาท

 

ด้านอุปสงค์ที่อยู่อาศัยขายได้ใหม่มีจำนวน 21,282 หน่วย เพิ่มขึ้นร้อยละ 5.1 เมื่อเทียบกับไตรมาสก่อนหน้า เป็นโครงการอาคารชุด 8,518 หน่วย เพิ่มขึ้นร้อยละ 4.7 มูลค่ารวม 34,513 ล้านบาท และโครงการบ้านจัดสรร 12,664 หน่วย เพิ่มขึ้นร้อยละ 5.3 มูลค่ารวม 83,108 ล้านบาท

5 ทำเลที่มีหน่วยขายได้ใหม่สูงสุด 

  1. บางพลี-บางบ่อ-บางเสาธง จำนวน 3,600 หน่วย มูลค่า 19,551 ล้านบาท
  2. เมืองสมุทรปราการ พระประแดง พระสมุทรเจดีย์ จำนวน 1,552 หน่วย มูลค่า 7,267 ล้านบาท
  3. พระโขนง-บางนา-สวนหลวง ประเวศ จำนวน 1,793 หน่วย มูลค่า 11,249 ล้านบาท
  4. หลักสี่-ดอนเมือง-สายไหม-บางเขน จำนวน 1,178 หน่วย มูลค่า 7,845 ล้านบาท
  5. บางใหญ่-บางบัวทอง-บางกรวย-ไทรน้อย จำนวน 1,127 หน่วย มูลค่า 5,433 ล้านบาท

 

โครงการอาคารชุดทำเลขายได้ใหม่สูงสุด 5 อันดับแรก

  1. พระโขนง-บางนา-สวนหลวง-ประเทศ จำนวน 1,350 หน่วย มูลค่า 3,641 ล้านบาท
  2. บางพลี-บางบ่อ-บางเสาธง จำนวน 1,339 หน่วย มูลค่า 4,724 ล้านบาท
  3. ห้วยขวาง-จตุจักร-ดินแดง จำนวน 1,031 หน่วย มูลค่า 3,054 ล้านบาท
  4. สุขุมวิท จำนวน 370 หน่วย มูลค่า 7,258 ล้านบาท
  5. เมืองสมุทรปราการ พระประแดง พระสมุทรเจดีย์ จำนวน 617 หน่วย มูลค่า 1,795 ล้านบาท

 

โครงการบ้านจัดสรรทำเลขายได้ใหม่สูงสุด 5 อันดับแรก

  1. บางพลี-บางบ่อ-บางเสาธง จํานวน 2,261 หน่วย มูลค่า 14,927 ล้านบาท
  2. เมืองสมุทรปราการ-พระประแดง พระสมุทรเจดีย์ จำนวน 1,235 หน่วย มูลค่า 5,462 ล้านบาท
  3. ท่าเลบางใหญ่-บางบัวทอง-บางกรวย-ไทรน้อย จำนวน 1,063 หน่วย มูลค่า 5,348 ล้านบาท
  4. คลองสามวา มีนบุรี-ลาดกระบัง จำนวน 954 หน่วย มูลค่า 6,718 ล้านบาท
  5. ลำลูกกา – ธัญบุรี จํานวน 895 หน่วย มูลค่า 3,500 ล้านบาท

ขณะที่อัตราดูดซับทุกระดับราคายังคงทรงตัวจากไตรมาส 3 เพราะสินค้าขายได้ใหม่ มีอัตราการเพิ่มขึ้นน้อยกว่าสินค้าใหม่ที่เข้ามาในตลาด ทำให้ที่อยู่อาศัยเหลือขายมีจำนวนถึง 184,524 หน่วย เพิ่มขึ้นร้อยละ 3.8 มูลค่าสูงถึง 916,410 ล้านบาท เพิ่มขึ้นร้อยละ 5.2

แบ่งเป็น อาคารชุด 68,312 หน่วย เพิ่มขึ้นร้อยละ 7.6 มูลค่า รวม 288,259 ล้านบาท และเป็นโครงการบ้านจัดสรร 116,212 หน่วย เพิ่มขึ้นร้อยละ 1.7 มูลค่ารวม 628,151 ล้านบาท เมื่อเทียบกับไตรมาสก่อนหน้า โดยต้องจับตากลุ่มบ้านทาวน์โฮมที่อาจจะต้องเผชิญกับภาวะ Over Supply จากสินค้าเหลือขายจากปี 65 กว่า 16,000 หน่วย เมื่อรวมกับสินค้าใหม่ที่กำลังก่อสร้างจะเข้าสู่ตลาดในปี 66 กว่า 18,000 หน่วย และโครงการใหม่ที่จะเริ่มสร้างอีก 30,000 หน่วย ขณะที่อัตราดูดซับก็ยังไม่ดีเท่าที่ควร ซึ่งอาจจะต้องใช้เวลาระบายสินค้าสักระยะหนึ่ง  

5 ทําเลที่มีสินค้าเหลือขายสูงสุด

  1. บางพลี-บางบ่อ-บางเสาธง จำนวน 18,900 หน่วย มูลค่า 106,226 ล้านบาท
  2. บางใหญ่-บางบัวทอง-บางกรวย-ไทรน้อย จำนวน 17,521 หน่วย มูลค่า 80,250 ล้านบาท
  3. ลำลูกกา-ธัญบุรี  จำนวน 14,375 หน่วย มูลค่า 52,700 ล้านบาท
  4. เมืองสมุทรปราการ พระประแดง พระสมุทรเจดีย์ จำนวน 13,588 หน่วย มูลค่า 44,503 ล้านบาท
  5. เมืองปทุมธานี-ลาดหลุมแก้ว-สามโคก จำนวน 12,241 หน่วย มูลค่า 44,208 ล้านบาท

 

อาคารชุดทำเลที่มีหน่วยเหลือขายสูงสุด 5 อันดับแรก

  1. ห้วยขวาง-จตุจักร-ดินแดง จำนวน 8,372 หน่วย มูลค่า 33,578 ล้านบาท
  2. ธนบุรี-คลองสาน-บางกอกน้อย-บางใหญ่-บางพลัด จํานวน 7,979 หน่วย มูลค่า 25,525 ล้านบาท
  3. พระโขนง-บางนา-สวนหลวง-ประเวศ จํานวน 7,295 หน่วย มูลค่า 21,253 ล้านบาท
  4. นนทบุรี-ปากเกร็ด จํานวน 6,426 หน่วย มูลค่า 15,128 ล้านบาท
  5. สุขุมวิท จํานวน 6,232 หน่วย มูลค่า 55,204 ล้านบาท

 

บ้านจัดสรรที่มีหน่วยเหลือขายมากที่สุด 5 อันดับแรก

  1. บางใหญ่-บางบัวทอง-บางกรวย-ไทรน้อย จำนวน 16,920 หน่วย มูลค่า 79,296 ล้านบาท
  2. บางพลี-บางบ่อ-บางเสาธง จำนวน 16,829 หน่วย มูลค่า 696,439 ล้านบาท
  3. ลำลูกกา ธัญบุรี จำนวน 13,819 หน่วย มูลค่า 52,244 ล้านบาท
  4. เมืองปทุมธานี-ลาดหลุมแก้ว-สามโคก จำนวน 10,444 หน่วย มูลค่า 41,770 ล้านบาท
  5. คลองหลวง-หนองเสือ จํานวน 10,434 มูลค่า 38,904 ล้านบาท

 

ผศ.ดร.เกษรา ธัญลักษณ์ภาคย์ กรรมการผู้จัดการ บริษัท เสนาดีเวลลอปเมนท์ จำกัด (มหาชน)  กล่าวว่า ปีนี้ตลาดอสังหาฯ มีความคึกคัก เห็นได้จากการเปิดตัวโครงการใหม่เยอะ ซึ่งปัจจุบันราคาเป็นปัจจัยสำคัญของการตัดสินใจซื้อ โดยเฉพาะคอนโดฯ ราคา 1-2 ล้านบาท ที่มีรูปแบบที่ใกล้เคียงกันมาก ยอมรับว่าในช่วง 3-4 ปีที่ผ่านมาต้นทุนสูงขึ้นต่อเนื่องกระทบกกับอสังหาฯในทุกระดับ จึงต้องกลับมาทบทวนว่า วันนี้เราทำต้นทุนต่ำภายใต้กำไรที่อยากได้จริงหรือไม่ แม้จะมีความหวังว่าต้นทุนจะถูกลงจากการช่วยลดภาษีที่ดินของภาครัฐฯ แต่ก็ไม่ได้เห็นผลชัดเจนนัก ดังนั้นสิ่งสำคัญที่ผู้ประกอบการต้องคิดต่อตอนนี้ คือ ดัชนีราคาที่ลดลง 6% มีผลต่อการเสนอขายสินค้า แน่นอนว่าเราจะไม่ลดคุณภาพของสินค้าให้ต่ำลงกว่าที่ควรจะเป็น แต่เราจะหันมาโฟกัสการทำโครงการใหม่ให้เหมาะสมสอดคล้องกับทำเลนั้นๆ เช่น ทำเลที่กลุ่มทาวน์เฮ้าส์แพงเกิน 3 ล้าน ก็จะนำพื้นที่นั้นมาพัฒนาเป็นคอนโดล้านต้นๆ เพื่อแก้ปัญหา รวมถึงการขยับเปลี่ยนทำเล เช่น โครงการที่เข้าไปในซอย หรือตั้งอยู่ห่างจากเมืองมากขึ้น

ปัจจุบันนี้เสนาฯ มีการพัฒนาคอนโดฯต่ำล้าน ในย่านนิคมอุตสาหกรรมรวมถึงสวนอุตสาหกรรม ทุกแห่งทั่วกรุงเทพ และปริมณฑลแล้ว  ซึ่งจุดเด่นคือเสนาฯมีสินค้าและบริการที่แตกต่างจากการเคหะแห่งชาติซึ่งเป็นคู่แข่งสำคัญในเซกเมนท์นี้ โดยลูกค้าส่วนใหญ่ของคอนโดฯต่ำล้านก็จะเป็นกลุ่มคนวัยทำงานในเขตนิคมฯ ซึ่งมีควมต้องการที่อยู่อาศัย และจะเห็นกลุ่มนัลงทุนที่มาซื้อหลายห้องเพื่อปล่อยเช่า แทนการสร้างอพาร์ทเมนท์ปล่อยเช่าเองอีกด้วย โดยทำเลที่ได้รับควานนิยมมากๆ ก็จะอยู่ในแถว นิคมลาดกระบัง ที่โครงการขายดีมาก มีลูกค้าวัยทำงานชาวญี่ปุ่นมาอยู่เยอะ

นอกจากนี้เสนาฯยังได้ ขออนุญาติธนาคารแห่งประเทศไทยเปิดสถาบันการเงินภายใต้ชื่อ บริษัท เงินสดใจดี จำกัด หรือ เงินสดใจดี เพื่อให้บริการด้านสินเชื่อสำหรับผู้ที่ต้องการจะกู้ซื้อหรือเช่าซื้อที่อยู่อาศัยในเครือของบริษัท เสนา ดีเวลลอปเม้นท์ จำกัด (มหาชน) ซึ่งเป็นแนวคิดที่เกิดขึ้นในช่วงโควิดที่ลูกค้าส่วนใหญ่ถูกปฎิเสธสินเชื่อจากธนาคาร ซึ่งก็ยังเป็นช่องว่างที่ลูกค้ามีความต้องการอย่างมาก

ส่วนปัจจัยที่ต้องระวังในตลาดต่ำล้าน ต้องบอกว่าเสนาไม่ได้เป็นผู้เล่นหลักในตลาดนี้ แต่มีช่วงที่เห็นโอกาสจึงเข้ามาพัฒนาคอนโดฯต่ำล้าน ซึ่งจากจำนวนโครงการทั้งหมดของเสนาที่มีอยู่ราว 95 โครงการ มีโครงการต่ำล้านราว 20 โครงการเท่านั้น ต้องบอกว่าในช่วงแรกตลาดนี้มีความน่าสนใจจากดีมานด์ของลูกค้า แต่ปัจจุบันการแข่งขันมีสูงขึ้น ขณะที่ราคาที่ดินและต้นทุนต่างๆ ก็ปรับตัวสูงขึ้นตามไปด้วย ทำให้การทำคอนโดฯต่ำล้านในช่วงนี้อาจจะไม่ใช่ทางออกที่ดีนัก
 

ทางด้าน คุณขจรศิษฐ์ สิ่งสรรเสริญ กรรมการบริหารและประธานเจ้าหน้าที่บริหาร บริษัท ไซมิส แอทเสท จำกัด (มหาชน) กล่าวว่า ไซมิส แอทเสท ทำโครงการอสังหานมาแล้วกว่า 30 โครงการ ซึ่งส่วนใหญ่จะอยู่ตามแนวสุขุมวิทและใจกลางเมืองกว่า 10 โครงการ เพราะเห็นความต้องการของลูกค้าต่างชาติที่เข้ามาท่องเที่ยวไทยในช่วง 10 กว่าปีก่อน

ต้องบอกว่าการทำโครงการในโซนสุขุมวิทตั้งแต่ช่วงเริ่มต้นเป็นการตัดสินใจที่ดีมาก เพราะในช่วงวิกฤตโควิดราคาอสังหาฯของไซมิสก็ไม่ลง จากการปรับตัวผ่านการการนำเชนโรงแรมชั้นนำ อย่าง วินดัม, บันยันทรี, ฮิลตัล และพูลแมน มาร่วมให้บริการในโครงการ ทำให้ลูกค้าได้รับผลตอบแทนเช่าราว 5% และมีอัตราการเข้าพักสูงถึง 100% มีผู้เช่าตลอดเวลา ทำให้ตอบโจทยืลูกค้านักลงทุนต่างชาติที่ไม่มีเวลาดูแลห้องให้เข้ากับธุรกิจการบริหารผู้เช่าให้   

ส่วนตัวมองว่า การทำอสังหาฯ ของบริษัทขนาดกลาง-เล็ก จะต้องมองหาช่องว่างใหม่ๆเสมอ เพราะความสามารถจะไปแข่งขันกับเจ้าใหญ่มีโอกาสน้อย ดังนั้นการหาตลาดที่มีผู้เล่นน้อย โดยเฉพาะการทำโครงการคอนโดฯ ที่ออกแบบอาคารในรูปแบบโรงแรมพร้อมขอใบอนุญาตถูกต้อง เพื่อเจาะลูกค้านักลงทุนจึงเป็นสิ่งที่น่าสนใจ โดยที่ผ่านมาไซมิส แอทเสท ก็สามารถสร้างผลตอบแทนให้ลูกค้าได้ดี และมีลูกค้ากลับมาซื้อซ้ำถึง 30%

สำหรับมุมมองอสังหาฯที่น่าสนใจปีนี้มองว่า ตลาดภูเก็ตน่าสนใจเหมาะกับการทำอสังหาฯ ต่างชาติ โดยเฉพาะชาวรัสเซียที่ตอนนี้มีการย้ายเข้ามาอยู่จำนวนมาก ทำให้อสังหาฯในภูเก็ตขายดี  รวมถึงธุรกิจเวลเนส ก็น่าสนใจจากการเข้าสู่สังคมสูงวัย และปัจจุบันก็มีชาวต่างชาติเข้ามารักษาพยาบาลในไทยจำนวนมาก ด้วยอัตราแลกเปลี่ยนเงินที่ค่าครองชีพถูก คนต่างชาติสามารถเข้ามาจับจ่ายเงินได้ดี  ส่วนข้อระวังปีนี้คงต้องจับตาเรื่องการเลือกตั้งที่จะเกิดขึ้น กังวลถ้าเกิดปัญหาเรื่องการชุมนุมอาจทำให้การท่องเที่ยวที่กำลังจะฟื้นตัวต้องมาสะดุดอีกครั้ง

คุณสุนทร สถาพร กรรมการผู้จัดการ บริษัท สถาพร เอสเตท จำกัด กล่าวว่า ตลาดบ้านลักชัวรี่ ที่มีราคา 10 ล้านขึ้นไป ปัจจุบันมีหน่วยเปิดขายราว 8,000 หน่วยต่อปี ซึ่งถ้าดูก็จะเห็นว่าเป็นกลุ่มสินค้าที่ทยอยขายได้เรื่อยๆ ไม่หวือหวานัก เป็นตลาดที่อัตราดูดซับต่ำ แต่ก็ยังมีความน่าสนใจหากผู้ประกอบการเข้าใจทำเล และเลือกสร้างโครงการให้รับกลุ่มลูกค้า เพราะลูกค้ากลุ่มนี้ก็ยังเป็นกลุ่มที่มีกำลังซื้อ โดยกว่า 30% เป็นลูกค้าที่ซื้อด้วยเงินสด

แต่อย่างไรก็ดีความเสี่ยงของการพัมนาสินค้ากลุ่มนี้คือ ผู้พัฒนาอสังหาฯ จะต้องยอมรับการขายได้ช้า ดังนั้นจะต้องมีการบริหารกระแสเงินสดให้ดี แบกรับภาระค่าใช้จ่ายในช่วงที่รอการขาย ซึ่งเป็นหัวใจสำคัญที่ผู้พัฒนาต้องทำให้ได้ เพื่อให้เกิดผลกระทบผิดนัดชำระหนี้ ซึ่งถ้าเกิดขึ้นก็จะทำให้กระทบต่อภาพลักษณ์ของบริษัท และทำให้ลูกค้าขาดความเชื่อมั่น