งานเสวนาประจำปี 2565 “กรุงเทพจตุรทิศ : พลิกโฉมกรุงเทพฯยุคใหม่ อสังหาฯจะไปทางไหน...? เมื่อวันที่ 21 กันยายน 2565 จัดโดย บริษัท พร็อพทูมอร์โรว์ จำกัด เพื่อรับฟังความคิดเห็นแนวโน้มของภาคธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ ตลอดจนข้อกฎหมายที่ส่งผลกระทบต่อการเติบโตของธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ 

อสังหาฯ ชี้รัฐเร่งพัฒนาโครงสร้างพื้นฐาน ลดแออัด กระจายเมือง สู่เศรษฐกิจฐานราก

สภาหอการค้าชี้ความหวังระบบราง 500 สถานี ในปี 2572 คือ จุดเปลี่ยนอสังหาฯ รองรับเมืองกระจายความเจริญ ลดแออัด คนเข้าถึงที่อยู่อาศัย SCB เผย ดีมานด์ราคา 1-2 ล้านบาท และบ้านมือสอง มาแรงหวั่นทาวเฮาส์ บ้านแฝด 3-6 ล้านบาท ค้างสต็อก ชี้ปัจจัยกดดันตลาด คือ เงินเฟ้อ หนี้ครัวเรือน ฉุดกำลังซื้อ แนะรัฐคงมาตรการ LTV และลดภาระการโอน

ด้านบิ๊กเสนาฯหวั่นคนฝันมีบ้านสวนทางกับกำลังทรัพย์ แนะรัฐเข้าไปพัฒนาบ้านให้ 2,700 ชุมชนแออัด เป็นรากฐานสำคัญเศรษฐกิจ ช่วยปลุกอสังหาฯฐานราก ด้านนายกสมาคมอาคารชุดไทยชูไทยเป็นศูนย์กลางสุขภาพ ดึงต่างชาติเข้ามาทำธุรกิจ ท่องเที่ยว ทำงาน และเกษียณ

นายอิสระ บุญยัง ประธานคณะกรรมการสมาคมการค้ากลุ่มธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ ออกแบบ และก่อสร้าง สภาหอการค้า แห่งประเทศไทย และนายกกิตติมศักดิ์ สมาคมธุรกิจบ้านจัดสรร เปิดเผยถึงภาพรวมตลาดอสังหาฯ ในกทม.และแนวโน้มปี 2566 ว่าสิ่งที่จะเป็นปัจจัยพลิกโฉมการพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ในกรุงเทพฯ อีกครั้งใหญ่ในรอบ 70-80 ปี คือ การพัฒนาระบบราง เข้ามาแทนที่

การเดินทางโดยรถยนต์ ที่จะเพิ่มจากกว่า 100 สถานีในปัจจุบันให้เป็น 500 สถานี ในปี 2572 ซึ่งเป็นความท้าทายที่ภาครัฐต้องเตรียมพร้อมรองรับการพัฒนาด้านการขนส่งมวลชนให้สัมพันธ์กันอย่างเป็นระบบ จึงส่งเสริมให้เกิดการลงทุนพัฒนาที่อยู่อาศัย

ขณะเดียวกัน ควรมีการปรับปรุงผังเมืองที่มีการส่งเสริมการกระจายศูนย์กลางเมือง ไปทั่วกรุงเทพฯ ที่กำลังจะประกาศใช้ในอีก 2 ปีข้างหน้า ซึ่งจะมีส่วนสำคัญต่อการตัดสินใจของนักลงทุน หากเป็นรูปแบบเดิมไม่เปลี่ยนแปลงมากนักในรอบพื้นที่ชานเมือง แต่หากมีการปรับปรุงจะมีส่วนสำคัญในการเป็นพื้นฐานการตัดสินใจลงทุนของนักพัฒนาอสังหาฯ ส่วนที่ต้องปรับแก้ไข คือ การขยายอัตราส่วนพื้นที่อาคารรวมต่อพื้นที่ดิน (FAR) ควรปรับให้เกิดขึ้นในพื้นที่ใกล้เคียงได้ จะมีส่วนในการช่วยลดความหนาแน่นอน กระจุกตัวของที่อยู่อาศัย ทำให้เมืองเกิดการกระจายตัว

คอนโดฯกลับมาโต 200% เทียบปีก่อน

สำหรับโครงการเปิดตัวใหม่ในปีนี้เพิ่มขึ้นทุกหมวด โดยคอนโดมิเนียม อัตราการเติบโตถึง 200% เมื่อเทียบกับปีก่อน (2564) ถือเป็นการเติบโตสูงสุดในรอบ 10 ปี หลังจากปีน้ำท่วมเมื่อปี 2554 และส่งผลทำให้ตลาดคอนโดฯเติบโต ส่วนแนวราบเพิ่มขึ้น 14% ภาพรวมในปีนี้คาดว่าอสังหาฯ จำนวนหน่วยและมูลค่าจะเติบโตไม่ต่ำกว่า 5% เมื่อเทียบกับปีก่อน

“การแพร่ระบาดของโควิด-19 ในช่วง 2 ปีที่ผ่านมาทำให้ตลาดอสังหาฯ เติบโตช้ากว่าภาวะเศรษฐกิจ แต่ก็ยังดีที่มียอดโอนกรรมสิทธิ์

แม้ยอดโอนคอนโดฯ จะลดลงบ้าง แต่ไม่มากนัก ขณะที่ปีนี้คาดว่ายอดการโอนจะไม่ลดลงไปมากนัก ยังทรงตัว หากเศรษฐกิจกลับมาฟื้นตัวก็สามารถประคับประคองได้ สิ่งที่จะกระตุ้นให้การตัดสินใจซื้อบ้านกระเตื้องขึ้น คือการต่ออายุมาตรการส่งเสริมอสังหาริมทรัพย์ จะช่วยประคับประคองเศรษฐกิจ เช่น การฟรีค่าธรรมเนียมการโอนและการจดจำนอง ขณะที่บ้านมือสองมีแนวโน้มเติบโตค่อนข้างดีกว่า ทุกปี อานิสงส์จากกำลังซื้อของผู้บริโภคลดลง และต้องการแก้ไขหาหนี้NPL ของสถาบันการเงิน" นายอิสระ กล่าว

สำหรับเทรนด์การซื้ออสังหาฯ จะฟื้นตัวควรมีการเปิดตลาดใหม่ในตลาดต่างชาติ รวมทั้งการผ่อนคลายให้ต่างชาติถือครองที่ดิน และ การทำวีซ่าระยะยาว จะช่วยกระตุ้นตลาดนอกประเทศให้ขยายตัวได้ ส่งผลให้นักท่องเที่ยวกลับมา ซึ่งเป็นวิธีการกระตุ้นตลาดที่ไม่ยุ่งยากซับซ้อน

คุณอิสระ บุญยัง ประธานคณะกรรมการสมาคมการค้ากลุ่มอสังหาริมทรัพย์ และออกแบบและก่อสร้าง สภาหอการค้าแห่งประเทศไทย มองถึงกรุงเทพฯ และปริมณฑล แต่เดิมสาธารณูปโภค คือ การตัดคลองขวางทางเดินของน้ำ ทั้งคลองแสนแสบ คลองรังสิต เพื่อเชื่อมแม่น้ำแจ้าพระยา -  ท่าจีน และ แม่น้ำเจ้าพระยา -บางประกง ทั้งเพื่อการเกษตร การเดินทาง และป้องกันน้ำทะเลหนุน รวมถึงประตูระบายน้ำคลองลัดโพธิ์ บริเวณบางกระเจ้า เพื่อช่วยลดน้ำทะเลหนุน กระทั่งมาถึงการพัฒนาสาธารณูปโภคด้วยการตัดถนน ทำให้เดิมชุมชน บ้านเรือน วัด ที่เคยอยู่ริมน้ำ กลายเป็นต้องเข้าซอย ทำให้เกิดการขนส่งมวลส่งแบบใหม่ อย่าง มอร์เตอรฺไซต์รับจ้าง ตามมาถึงการพฒนาระบบสาธารณูปโภคอย่างระบบราง


คุณอิสระ บุญยัง ประธานคณะกรรมการสมาคมการค้ากลุ่มอสังหาริมทรัพย์ และออกแบบและก่อสร้าง สภาหอการค้าแห่งประเทศไทย

ประเทศไทย เรียกได้ ว่าเป็นประเทศที่มีศูนย์กลางเดียว แม้ว่า จะมีการกระจายตัวของส่วนราชการออกไปยังพื้นที่อื่นๆ บ้าง แต่กรุงเทพมหานครก็ยังเป็นศูนย์กลางอยู่ดี ทั้งนี้ มติ TOD (Transit Oransit Development) หรือการพัฒนารอบสถานีรถไฟฟ้า หรือ ระบบขนส่งมวลชนมีมาตั้งแต่ปี 2559 มีต้นแบบมาจากญี่ปุ่น และสหรัฐอเมริกา ที่จัดให้พื้นที่มี ถูกพัฒนาตามแนวคิด ต่อไปนี้

1. ที่ดินรอบสถานี นำมาใช้แบบผสมผสาน (Mixed Use Development)
2. ที่ดินรอบสถานี  ถูกพัฒนาอย่างกระชับ (Compact Development)
3. ที่ดินรอบสถานี บริการทุกอย่างในพื้นที่นั้น จะต้องเข้าถึงได้ด้วยการเดิน และมีบรรยากาศที่น่าเดิน
4. ที่ดินรอบสถานี มีทางเลือกในการเดินทางที่หลากหลาย ทั้ง รถไฟ้า รถเมล์ ทางเดินเท้า ทางจักรยาน พร้อมที่เก็บจักรยานฯ 

ปัจจัยที่ส่งผลต่อทิศทางของอสังหาริมทรัพย์ ปี 2565-2566 ซึ่งมาตรการภาครัฐ ที่ควรต่ออายุมาตรการออกไปอีก ได้แก่
มาตรการการคลัง ลดค่าโอนที่ดิน 2% เหลือ 0.01% และลดค่าจดจำนอง จาก 1% เหลือ 0.01% สำหรับที่อยู่อาศัยไม่เกิน 3 ล้านบาท ปี 2565 ซึ่งครอบคลุม ถึงบ้านมืสองด้วย มีผลบังคับใช้ 18 ม.ค.- 31 ธ.ค. 2565 รวมถึงการซื้อที่อยู่อาศัยไม่ต้องมีเงินดาวน์ แต่การพิจารณาสินเชื่อยังขึ้นอยู่กับความสามาถในการกู้ของผู้กู้

รวมถึงอัตราดอกเบี้ยในปัจจุบันถึงแม้จะต่ำมากๆ แล้วนั้น แต่การปรับอัตราดอกเบี้ยที่แท้จริงเพียง 1% จะกระทบต่อการชำระเงินกู้มากถึง 6-7% ทำให้ความสามารถในการกู้ยืมเงินลดลง แต่ในความเป็นจริง อัตราดอกเบี้ยมีผลต่อความสามารถในการกู้น้อยกว่าปัจจัยด้านหนี้ครัวเรือน สำหรับด้านเงินเฟ้อไทยในปี 2565 น่าจะสูงสุดแล้วในช่วงสิงหาคม อยู่ที่ 7.86%  ด้านค่าแรงขั้นต่ำปรับตัวขึ้นโดยเฉลี่ย 5% ปัจจัยด้านค่าแรงก็ยังมีผลกระทบน้อยกว่าปัจจัยด้านราคาวัสดุก่อสร้าง และราคาน้ำมัน ตลอดจนปัจจัยด้านภาษีที่ดิน พื้นที่ด้านการเกษตร สำหรับนิติบุคคล ต้องจ่ายล้านละ 100 บาท แต่ถ้าเป็นด้านอื่นๆ จะจ่ายที่ล้านละ 3,000 บาท

ด้านกําลังซื้อของชาวต่างชาติ

1. ประกาศคณะกรรมการส่งเสริมการลงทุน : BOI (6/2565)
- ให้นิติบุคคลต่างด้าวที่ ได้รับการส่งเสริมการลงทุน มีทุนจดทะเบียนชำระแล้ว ≥ 50 ล้านบาท
- ถือกรรมสิทธิ์ในที่ดิน     ตั้งสำนักงาน ≤ 5 ไร่
- ที่พักผู้บริหาร – ผู้ชำนาญการ ≤ 10 ไร่
- ที่พักอาศัยของคนงาน ≤ 20 ไร่
- จะต้องจำหน่ายหรือโอนที่ดินภายใน 1 ปี เมื่อหมดสภาพการเป็นผู้ได้รับการส่งเสริม
- ประกาศลักษณะดังกล่าว มีต่อเนื่องกันมาและทุกครั้งมีผลบังคับใช้ย้อนหลัง 1-2 เดือน
2. กฎหมายที่มีอยู่ในปัจจุบัน
3. นโยบายรัฐบาล สนับสนุนการซื้อที่อยู่อาศัยของชาวต่างชาติ 4 กลุ่ม
- ประชากรโลกทีมีความมั่งคั่งสูง (Wealthy Global Citizen)
 - ผู้เกษียณอายุจากต่างประเทศ อายุ 50 ปีขึ้นไป (Wealthy Pensioner)
- ผู้ที่ต้องการทำงานจากประเทศไทย (Work-From-Thailand Professional)
- ผู้ทีมีทักษะเชี่ยวชาญพิเศษ (High – Skilled Professional)
4. Long Term Visa  จาก 14 ประเทศ ตามเงื่อนไขที่กำหนด

พฤติกรรมและเทรนด์การอยู่อาศัยของคนเมือ

1. สถานการณ์ Covid – 19 และโรคระบาดอื่นๆ ที่เกิดจากความใกล้ชิดและมลภาวะ ทำให้มีความต้องการพื้นที่ และความหลากหลายของพื้นที่เพิ่มสูงขึ้น (Space Matters)
- สำหรับ Work From Home
- สำหรับ Learn From Home
- สำหรับ Holiday At Home
2. เทคโนโลยี นวัตกรรม และ แอพพลิเคชั่นต่างๆ (Smart Living)
- ฟังก์ชั่นต่างๆ เพื่ออำนวยความสะดวก
- ฟังก์ชั่นต่างๆ เพื่อความปลอดภัย
- วัสดุ อุปกรณ์ ที่ลดการใช้พลังงาน
3. ตอบโจทย์เรื่อง ความยั่งยืน (Sustainable Living)
- ลดการใช้พลังงาน
- การใช้พลังงานทางเลือก
- การลดมลภาวะในที่อยู่อาศัย
4. Trend ผู้สูงอายุ (Aging Society)
- การออกแบบพื้นที่ใช้สอย (Multi Generation)
- วัสดุอุปกรณ์ สำหรับ อำนวยความสะดวก
- เทคโนโลยี และ ความปลอดภัยการใช้ชีวิตประจำวัน

SCB ชี้ ดีมานด์เซกเมนต์ 1-2 ล้านบาทยังโต หวั่นทาวน์เฮาส์ บ้านแฝด 3–6 ล้านบาทค้างสต๊อก
นายเชฐวัฒก์  ทรงประเสริฐ นักวิเคราะห์ Economic Intelligence Center (EIC) ธนาคารไทยพาณิชย์ จำกัด (มหาชน) หรือ  SCB มองภาพตลาดอสังหาฯ ในปีนี้ และปีหน้า  มีปัจจัยที่ต้องติดตามคือ ภาวะเศรษฐกิจเริ่มกลับมาฟื้นตัว ทำให้ตลาดเริ่มเติบโตเมื่อเทียบกับปีก่อน ยอดขายเพิ่มขึ้น 30% โดยกลุ่มเซ็กเมนต์ ที่ยังเติบโตได้ดี คือ คอนโดฯระดับราคา 1-2 ล้านบาท ขณะที่กลุ่มแนวราบ บ้านแฝด ทาวเฮาส์ ติดลบ กลุ่มที่จะปรับตัวเป็นบวกคือ บ้านเดี่ยว  โดยแนวโน้มปี 2566 คาดว่ายอดขายจะเติบโตต่อเนื่องในรูปแบบค่อยเป็นค่อยไป  โดยแยกเป็นคอนโดฯกลุ่มตลาดราคาต่ำยังคงเป็นที่ต้องการของตลาด ขณะที่บ้านเดี่ยวราคาระดับ 6- 10 ล้านบาท ยังไปได้ดี


นายเชฐวัฒก์  ทรงประเสริฐ นักวิเคราะห์ Economic Intelligence Center (EIC) ธนาคารไทยพาณิชย์ จำกัด (มหาชน) หรือ  SCB

ในส่วนของยอดโอนกรรมสิทธิ์ มองว่า ทั้งด้านมูลค่า และหน่วย  น่าจะโอนได้เพิ่มขึ้น 4-5% และมีโอกาสเพิ่มขึ้นในระดับเดียวกัน หรือมากขึ้นไปแตะที่ 10% ในขณะที่ยอดโอนฯ ที่อยู่อาศัยมือหนึ่ง ตลาดคอนโดฯ ทาวน์เฮาส์ มีการฟื้นตัว แต่ยังอยู่ระดับต่ำกว่าก่อนการแพร่ระบาดของโควิด-19

 “ทาง EIC สอบถามไปยังความต้องการของผู้บริโภค พบว่า ผู้บริโภคต้องการบ้านแนวราบเป็นส่วนใหญ่สัดส่วน 40% แต่ระดับราคา จะสนใจอยู่ที่ไม่เกิน 3 ล้านบาท สะท้อนว่า เทรนด์ผู้ซื้อชอบแนวราบจริง แต่กำลังซื้อ ทำให้ตัดสินใจเลือกคอนโดฯแล้วขยับขยายในภายหลัง

โดยตลาดที่มาแรงเติบโตอย่างสูงในปีนี้ คือ ที่อยู่อาศัยมือสองเพราะเป็นราคาที่เข้าถึงได้ ในระดับทำเลใกล้เคียงกับมือสอง ตอบว่าสนใจ เพราะว่าปัจจัยระดับราคาต่ำกว่า บริบท ทำเลเดียวกันพื้นที่ใกล้กัน  คอนโดฯ บ้านเดี่ยว บ้านแฝดเร่งมาสูงก่อนเกิดการแพร่ระบาดของโควิด-19 ต่อเนื่องจนถึงปัจจุบัน" นายเชฐวัฒก์ นายเชษฐวัฒก์ กล่าว

ในส่วนของปัจจัยบวก ภาวะเศรษฐกิจในปีหน้า มุ่งหวังจะดีขึ้น เมื่อกำลังซื้อในประเทศฟื้นตัว และหากมีมาตรการกระตุ้นการซื้อขายจากภาครัฐ ผ่านการผ่อนคลายมาตรการสินเชื่อต่อราคาบ้าน  (LTV) รวมถึงการต่ออายุลดค่าธรรมเนียมการโอน และจดจำนอง ตลอดจนการลงทุนด้านโครงสร้างพื้นฐานจากภาครัฐ ส่วนต่อขยายรถไฟฟ้า จะมีส่วนกระตุ้นให้เกิดการลงทุนด้านอสังหาฯ

ขณะที่ปัจจัยลบ ที่กดดันทำให้อสังหาฯ ไม่เติบโต คือ อัตราเงินเฟ้อ ที่ยังคงสูง และหนี้ครัวเรือน ส่งผลกระทบต่อกำลังซื้อของประชาชน และต้นทุนการก่อสร้าง สิ่งที่ต้องระมัดระวังคือ การมีสต๊อกที่ยังสูงกว่าดีมานด์ และในปีหน้าจะมีการเปิดตัวเพิ่มขึ้นจะเป็นการเพิ่มจำนวนสะสมสต๊อกในตลาด โดยเฉพาะ ทาวน์เฮาส์ราคา 2-3 ล้านบาท  และบ้านเดี่ยวราคา 3-5 ล้านบาท

โดยเทรนด์ที่จะส่งผลต่อการตัดสินใจลงทุนและกำลังซื้อประกอบด้วย สังคมผู้สูงวัย เทคโนโลยี การทำงานแบบไฮบริด และการทำธุรกิจเพื่อสังคมและสิ่งแวดล้อม คือเทรนด์ที่ผู้บริโภคถามหาจากนักพัฒนาฯ (ESG)

ปี 2022 : มีแนวโน้มขยายตัวได้ดี จากการขยายตัวของกลุ่มคอนโดราคาต่ำเป็นหลัก ตามกำลังซื้อที่ฟื้นตัวอย่างช้าๆ ขณะที่แนวราบมีแนวโน้มขยายตัวอย่างค่อยเป็นค่อยไป
ปี 2023 : คาดว่ายังขยายตัวได้ต่อเนื่อง ในอัตราที่ลดลงจากปีก่อนหน้า โดยภาวะกำลังซื้อที่ยังอยู่ระหว่างการฟื้นตัวจะทำให้คอนโดราคาต่ำยังคงได้รับความสนใจ ส่วนกลุ่มทาวน์เฮาส์ที่ส่วนใหญ่ระดับราคาจะไม่เกิน 5 ล้านบาท และบ้านแฝดราคาไม่เกิน 5 ล้านบาทมีแนวโน้มฟื้นตัวได้มากขึ้น ขณะที่บ้านเดี่ยวยังมีแนวโน้มขยายตัวได้ดี

หน่วยขายได้ที่อยู่อาศัยเปิดตัวใหม่ในช่วง 8 เดือนแรกของปี 2022 ขยายตัวได้ดี จากกลุ่มคอนโด โดยเฉพาะราคา 1-2 ล้านบาท คาดหน่วยขายได้ที่อยู่อาศัยเปิดตัวใหม่ และอัตราการขายได้เดือนแรกทั้งปี 2022 จะฟื้นตัวได้มากขึ้นตามการเปิดตัวโครงการใหม่ของผู้ประกอบการ กำลังซื้อที่เริ่มฟื้นตัว และฐานที่ต่ำในปีก่อนหน้า 

ปี 2022 : หน่วยขายได้ที่อยู่อาศัยเปิดใหม่มีแนวโน้มขยายตัวได้ดี ตามการเปิดตัวโครงการใหม่ที่เพิ่มขึ้น กำลังซื้อที่เริ่มฟื้นตัว และฐานที่ต่ำในปีก่อนหน้า โดยเฉพาะคอนโดระดับราคา 1-2 ล้านบาท ที่มีแนวโน้มได้รับการตอบรับที่ดีต่อเนื่องตลอดปีนี้ และมีโอกาสที่จะต่อเนื่องไปถึงปีหน้าด้วย ขณะที่อัตราการขายได้เดือนแรกของที่อยู่อาศัยเปิดใหม่ทั้งปี 2022 คาดว่าจะฟื้นตัวได้มากขึ้นจากปีก่อนหน้า

กำลังซื้อในตลาดที่อยู่อาศัยโดยรวมยังมีความเปราะบาง รวมถึงความกังวลด้านค่าใช้จ่ายที่เพิ่มขึ้น ส่งผลให้ผู้ที่มีแผนจะซื้อส่วนใหญ่สนใจที่อยู่อาศัยระดับราคาต่ำไม่เกิน 3 ล้านบาท รองลงมาคือระดับราคา 3-5 ล้านบาท อย่างไรก็ดี ผู้บริโภคส่วนใหญ่ยังนิยมที่อยู่อาศัยแนวราบ

การโอนกรรมสิทธิ์ที่อยู่อาศัยในปี 2022 มีแนวโน้มกลับมาฟื้นตัวตามภาวะเศรษฐกิจและกำลังซื้อ โดยเฉพาะจากกลุ่มบ้านเดี่ยวบ้านแฝด และที่อยู่อาศัยมือสองที่ขยายตัวได้ค่อนข้างมาก และคาดว่าการโอนกรรมสิทธิ์จะยังขยายตัวต่อเนื่องในปี 2023

เสนาฯ ระบุโอเวอร์ซัพพลายสวนทางกับราคาตลาด จี้ปรับผังเมือง ทำบ้านมั่นคงให้ชุมชนแออัด

ทางด้าน ผศ.ดร. เกษรา ธัญลักษณ์ภาค กรรมการผู้จัดการ บริษัท เสนาดีเวลลอปเมนท์ จำกัด (มหาชน) หรือ SENA กล่าวว่า  ภาพรวมในปีนี้ความต้องการ(ดีมานด์) ยังคงต่ำกว่าซัพพลาย จึงยังเกิดภาวะโอเวอร์ซัพพลาย ตลาดที่ขายสินค้าได้คือ กลุ่มที่มีระดับราคา 1-2 ล้านบาท ทำให้โครงการในเครือเสนาฯ เริ่มขยายตลาดคอนโด ราคา 1-2 ล้านบาทแทนที่ ทาวน์เฮาส์  ซึ่งต้องยอมรับว่าความต้องการของผู้บริโภคไม่สอดคล้องกับสินค้าที่นักพัฒนาสามารถผลิตเข้าสู่ตลาด เนื่องมาจากต้นทุนที่สูงขึ้นทั้งราคาที่ดิน และราคาวัสดุก่อสร้าง ขณะที่ความสามารถในการซื้อของประชาชน ยังเป็นกลุ่มราคาต่ำ จึงเป็นส่วนสำคัญที่ทำให้ตลาดไม่เติบโต


ผศ.ดร. เกษรา ธัญลักษณ์ภาค กรรมการผู้จัดการ บริษัท เสนาดีเวลลอปเมนท์ จำกัด (มหาชน) หรือ SENA

ทั้งนี้หากภาครัฐต้องการให้เกิดการเปลี่ยนแปลงตลาดอสังหาฯ ทำให้เกิดการกระจายตัวของหัวเมืองทั่วกรุงเทพฯ เพื่อให้เกิดราคาที่อยู่อาศัยพัฒนารองรับความต้องการของคนได้ จะต้องมีการปรับเปลี่ยนผังเมือง เพื่อให้เกิดการกระจายการพัฒนาแบ่งเป็นโหมดรอบกรุงเทพฯ ช่วยทำให้เกิดการชะลอราคาที่ดิน ซึ่งเป็นต้นทุนสำคัญ

อีกแนวทางหนึ่งคือการหันไปพัฒนาโครงการในชุมชนแออัด เพื่อรองรับกลุ่มคนเป็นชุมชนแออัดในกรุงเทพฯ ราว 2,700  ชุมชน ซึ่งล้วนแต่อยู่ในทำเลที่ดี ถือเป็นกำลังตลาดแรงงานที่สำคัญที่จะเข้าตอบโจทย์การพัฒนาในเมือง ดังนั้นภาครัฐจึงควรมีการหาแนวทางพัฒนาที่อยู่อาศัยรองรับกลุ่มที่มีเงินเดือนต่ำกว่า 2 หมื่นบาท  หรือ ราคาบ้านที่คนมีรายได้น้อยจะรับได้คือราคาระดับ 3 แสนบาท และสร้างระบบนิเวศน์ที่พัฒนาให้คนเหล่านี้เป็นรากฐานสำคัญของเศรษฐกิจ ในเมือง

“การเปลี่ยนผังเมืองน่าจะทำให้เศรษฐกิจ ราคาที่ดินเปลี่ยนแปลงไปไม่เหมือนเดิมได้ แม้จะไม่สามารถลดราคาที่ดินได้ แต่ก็จะมีส่วนชะลอ และดีกว่าไม่ดำเนินการใดๆ  เพราะบ้าน และคอนโด ที่ราคาต่ำกว่าหนึ่งล้านบาทมีตลาด แต่ผู้พัฒนาไม่สามารถพัฒนาได้ ดังนั้นจึงต้องหาแนวทางพัฒนาบ้านที่ให้ใกล้เคียงกลุ่มที่มีรายได้น้อยเข้าถึงให้ได้มากที่สุด” ผศ.ดร.เกษรา กล่าว

ออริจิ้น แนะดึงต่างชาติอาศัย ปั้นไทยศูนย์กลางเวลเนส แนะปั้นอพาร์ทเมนท์ลีสโฮลตอบโจทย์คนรายได้น้อย
นายพีระพงศ์ จรูญเอก นายกสมาคมอาคารชุดไทย กล่าวว่า ในยุคที่ผู้ประกอบการอสังหาฯ ต้องเผชิญกับวิกฤติซ้อนวิกฤติตั้งแต่การแพร่ระบาดของโควิด-19จนถึงสงคราม รัสเซีย ยูเครน รวมถึงขั้วอำนาจทางเศรษฐกิจที่กำลังเปลี่ยนแปลงทั้งจากสหรัฐ และจีน ซึ่งประเทศไทยจึงต้องวางสมดุลให้เหมาะสม สิ่งสำคัญในยุคปัจจุบันที่ประเทศไทยกำลังเผชิญกับสังคมผู้สูงวัย ควรใช้จุดแข็งของความเป็นประเทศ ที่มีวัฒนธรรมเปิดรับคนทั่วโลก มีมิตรไมตรีที่ดี ดึงดูดการท่องเที่ยว จึงควรดึงดูดให้คนเข้ามาอยู่อาศัยในประเทศไทย ทั้งกลุ่มคนทำงานที่มีความเชียวชาญ นักท่องเที่ยว กลุ่มแรงงงาน รวมถึงกลุ่มผู้เกษียณอายุ เพื่อช่วงชิงความได้เปรียบในการดึงคนทั่วโลกมา มีส่วนร่วมพัฒนาเศรษฐกิจของประเทศให้เติบโต  ตลอดจนนักพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ควรจับมือกับธุรกิจด้านสุขภาพ เพื่อผลักดันให้ไทย


นายพีระพงศ์ จรูญเอก นายกสมาคมอาคารชุดไทย

เป็นศูนย์กลางด้านสุขภาพ (Wellness Destination) ซึ่งไทยควรเปิดกว้างรองรับทุกชาติ ทั้งยุโรป สหรัฐ และจีน โดยเฉพาะจีน ถือเป็นลูกค้ารายใหญ่ในช่วงก่อนโควิด ที่นิยมซื้ออสังหาฯ ในไทย และต้องการเข้ามาเริ่มต้นการลงทุน จนนำไปสู่การเข้ามาอาศัย รักษาพยาบาล และ เป็นบ้านหลังที่ 2 จึงควรพัฒนากฎหมายรองรับการถือครองที่อยู่อาศัยระยะยาว

สำหรับตลาดอสังหาฯหลังจากโควิดต้องยอมรับว่าราคาลดลงไปเทียบเท่ากับ 5 ปีที่ผ่านมาแม้ราคาที่ดินจะไม่ปรับตัว โดยเฉพาะที่ดินทำเลใจกลางเมืองเพิ่มขึ้นถึง 20% จึงถือเป็นความท้าทายของธุรกิจอสังหาฯ ในการพัฒนาโครงการ แม้กระทั่งการพัฒนาโครงการแนวราบทำเลชานเมือง ที่ผ่านมาราคาเฉลี่ยอยู่ที่ไม่เกิน 2 หมื่นบาทต่อตารางเมตร(ตร.ม.) แต่ปัจจุบันราคาขึ้นไปถึง 3-4 หมื่นต่อตร.ม. และยังต้องขยายทำเลที่ไกลออกไปจากเดิม จึงทำให้ไม่สามารถพัฒนาทาวน์เฮาส์ได้ ในระดับราคาที่เคยทำ ผู้ประกอบการจึงอาจจะต้องไปพัฒนาคอนโดฯแทน

ทางออกของผู้ประกอบการ คือการพัฒนาอพาร์ตเมนต์ให้เช่าระยะยาว ให้กับกลุ่มผู้มีรายได้น้อย ก็ถือว่าตอบโจทย์ความต้องการของคนในเมือง ที่สามารถพัฒนาสินค้าในราคา 3 พันบาทต่อเดือนได้ โดยใช้วิธีการเมื่อสร้างเสร็จก็สามารถระดมทุนผ่านการขายเข้ากองรีท เพื่อการระดมทุนและสร้างมูลค่าให้กับโครงการ