ศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ ธนาคารอาคารสงเคราะห์ (REIC) เผยภาพรวมสถานการณ์ตลาดที่อยู่อาศัยในช่วงไตรมาสแรกของปี 65 ยังเผชิญความท้าทาย จากสภาพเศรษฐกิจชะลอตัว ภาวะเงินเฟ้อที่สูงขึ้นต่อเนื่องตั้งแต่ต้นปี รวมถึงอัตราดอกเบี้ยที่มีแนวโน้มสูงขึ้นอย่างชัดเจน มีผลต่อการตัดสินใจขยายการลงทุนของผู้ประกอบการ ส่วนผู้บริโภคชะลอแผนการซื้อแม้ยังมีความต้องการที่อยู่อาศัย

ดร. วิชัย วิรัตกพันธ์ ผู้ตรวจการธนาคารอาคารสงเคราะห์ และรักษาการผู้อำนวยการศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ กล่าวว่า การสำรวจโครงการที่อยู่อาศัยเสนอขาย ณ ช่วงไตรมาส 1 ปี 65 พบว่ามีจำนวน 200,278 หน่วย มูลค่า 947,604 ล้านบาท จำนวนหน่วยเพิ่มขึ้น 3,189 หน่วย แต่มูลค่าลดลง 4,725 ล้านบาท เมื่อเทียบกับจากช่วงครึ่งหลังปี 64 เป็นผลจากหน่วยเสนอขายใหม่เป็นหน่วยที่มีราคาต่ำลง โดยเฉพาะอาคารชุดภายใต้โครงการ BOI ที่เริ่มมีการเปิดขายโครงการมากขึ้น

ทั้งนี้ในช่วง 3 เดือนแรกของปี 65 ยอดขายใหม่ ดีเกือบเท่า 6 เดือนสุดท้ายของปี 2564 ดันอัตราดูดซับภาพรวมขยับขึ้นถึง 5% โดยมีจำนวนที่อยู่อาศัยขายได้ใหม่ 30,098 หน่วย มูลค่า 135,939 ล้านบาท ซึ่งมีจำนวนและมูลค่าที่ขายได้ใหม่สูงกว่าครึ่งปีหลัง (6 เดือนสุดท้าย) ของปี 2564 ที่มีจำนวนหน่วยเปิดขายใหม่ 32,138 หน่วย มูลค่า 153,729 ล้านบาท

ส่วนใหญ่เป็นยอดขายใหม่ของโครงการอาคารชุดในกลุ่มราคาต่ำกว่า 1.5 ล้านบาท โดยมีโครงการอาคารชุดขายได้ใหม่ 19,055 หน่วย มูลค่า 66,179  ล้านบาท และเป็นโครงการบ้านจัดสรร  11,043 หน่วย มูลค่า 69,760 ล้านบาท ในไตรมาส 1 ปี 65 ซึ่งได้สะท้อนว่า ความต้องการที่อยู่อาศัยในไตรมาส 1 ปี 65 ปรับตัวดีขึ้นต่อเนื่องจากปลายปี 64

 

หน่วยเหลือขายคงค้างกว่า 1.7 แสนหน่วย มูลค่ากว่า 8.1 แสนล้านบาทคาดการณ์ตลอดทั้งปีหน่วยเหลือขายลดลง

ทั้งนี้ยังต้องเพิ่มความระมัดระวังในบางทำเลที่มีหน่วยเหลือขายคงค้าง ในภาพรวม ณ ไตรมาส 1 ปี 65 ในพื้นที่กรุงเทพฯ-ปริมณฑล มีหน่วยเหลือขายจำนวนทั้งสิ้น 170,180 หน่วย มูลค่า 811,665 ล้านบาท แบ่งเป็นโครงการคารชุด 64,282 หน่วย มูลค่า 277,885 ล้านบาท โครงการบ้านจัดสรร จำนวน 105,898 หน่วย มูลค่า 533,779 ล้านบาท

โดยทำเลที่มีโครงการอาคารชุดเหลือขายสูงสุด คือ ห้วยขวาง-จตุจักร-ดินแดง 9,751 หน่วย รองลงมาคือ พระโขนง-บางนา-สวนหลวง-ประเวศ มีหน่วยเหลือขาย 7,669  หน่วย และอันดับ 3 ธนบุรี-คลองสาน-บางกอกน้อย-บางกอกใหญ่-บางพลัด มีหน่วยเหลือขาย 5,677 หน่วย 

ขณะที่โครงการบ้านจัดสรร โซนที่มีหน่วยเหลือขายสูงสุดคือ ลำลูกกา-คลองหลวง-ธัญบุรี-หนองเสือ มีหน่วยเหลือขาย 19,894 หน่วย รองลงมาคือบางพลี-บางบ่อ-บางเสาธง มีหน่วยเหลือขาย 14,643 หน่วย  อันดับ 3 บางใหญ่-บางบัวทอง-บางกรวย-ไทรน้อย มีหน่วยเหลือขาย 14,068 หน่วย

ขณะที่อัตราดูดซับต่อเดือนไตรมาส 1 ปี 65 ภาพรวมทุกประเภทอยู่ที่ 5% ต่อเดือน (เพิ่มจากครึ่งหลังปี 2564 ที่ 2.7 ต่อเดือน) โดยอัตราดูดซับอาคารชุดสูงสุดที่ 7.6% ต่อเดือน (เพิ่มจากครึ่งหลังปี 2564 ที่ 3.3 ต่อเดือน) ขณะที่อัตราดูดซับบ้านจัดสรรอยู่ 3.1% ต่อเดือน (เพิ่มจากครึ่งหลังปี 2564 ที่ 2.4 ต่อเดือน) 

 

ส่วนบ้านเดี่ยวก็ยังคงเป็นที่อยู่อาศัยแนวราบที่มีอัตราการดูดซับสูงสุดคือ 3.5% ต่อเดือน (เพิ่มจากครึ่งหลังปี 2564 ที่ 2.4 ต่อเดือน) และต่ำที่สุดคือ บ้านแฝดที่ 2.7% ต่อเดือน (เพิ่มจากครึ่งหลังปี 2564 ที่ 2.3 ต่อเดือน)

โดยระดับราคา 1.01-1.5 ล้านบาท มีอัตราดูดซับสูงสุด 13.6%  สะท้อนอุปสงค์ในการซื้อเพื่ออยู่อาศัยเนื่องจากใกล้แหล่งงาน หรือซื้อเพื่อลงทุนให้เช่า ในระดับราคาต่ำ ส่วนที่อยู่อาศัยระดับราคามากกว่า 20 ล้านบาท ยังมีอัตราดูดซับ 6.5% จากความต้องการเฉพาะกลุ่มทำให้มีปริมาณอุปสงค์และอุปทานในตลาดน้อย

โดยพื้นที่ที่มีหน่วยเสนอขายสูงสุด คือ  โซนพระโขนง-บางนา-สวนหลวง-ประเวศ มีจำนวนหน่วยเสนอขาย 13,505 หน่วย แต่มูลค่าโครงการอยู่ในลำดับที่ 4 มีมูลค่ารวม 30,509 ล้านบาท

ส่วนโซนอันดับ 2 คือห้วยขวาง-จตุจักร-ดินแดง 13,202 หน่วย มูลค่า 58,300 ล้านบาท

อันดับ 3 ธนบุรี-คลองสาน-บางกอกน้อย-บางกอกใหญ่-บางพลัด  7,198 หน่วย มูลค่าอยู่ในลำดับ 5 จำนวน 26,001 ล้านบาท

อันดับ 4 เมืองนนทบุรี-ปากเกร็ด  6,175 หน่วย มูลค่าอยู่ในอันดับ 7 จำนวน 16,682 ล้านบาท

และอันดับ 5 สุขุมวิท  5,471 หน่วย โดยมีมูลค่าโครงการสูงสุดเป็นอันดับ 1 จำนวน 58,477 ล้านบาท

 

สำหรับโครงการบ้านจัดสรรที่มีหน่วยเสนอขายสูงสุด คือ โซนลำลูกกา-คลองหลวง-ธัญบุรี-หนองเสือ โดยมีหน่วยเสนอขาย 21,224 หน่วย มูลค่ารวม 77,996 ล้านบาท

อันดับ 2 บางพลี-บางบ่อ-บางเสาธง 15,991 หน่วย มูลค่า 75,073 ล้านบาท

อันดับ 3 บางใหญ่-บางบัวทอง-บางกรวย-ไทรน้อย 15,512 หน่วย มูลค่า 72,003 ล้านบาท

อันดับ 4 เมืองประทุม-ลาดหลุมแก้ว-สามโคก 10,066 หน่วย มูลค่าอยู่ในอันดับ 6 จำนวน 37,979 ล้านบาท

อันดับ 5 เมืองสมุทรปราการ-พระประแดง-พระสมุทรเจดีย์ 9,679 หน่วย มูลค่าอยู่ในอันดับ 7 จำนวน 37,920 ล้านบาท

สำหรับในช่วง 3 เดือนแรกของ ปี 2565 มีจำนวนที่อยู่อาศัยเปิดขายใหม่ 29,594 หน่วย มูลค่า 106,987 ล้านบาท ซึ่งมีจำนวนและมูลค่าที่เปิดตัวใหม่สูงเกือบเท่า ครึ่งปีหลัง (6 เดือนสุดท้าย) ของปี 2564 ที่มีจำนวนหน่วยเปิดขายใหม่ 32,818 หน่วย มูลค่า 132,530 ล้านบาท เนื่องจากโครงการอาคารชุดในกลุ่มราคาต่ำกว่า 1.5 ล้านบาทกลับมาเปิดเพิ่มขึ้นมาก โดยพบว่ามีโครงการอาคารชุดเปิดขายใหม่ 18,844 หน่วย มูลค่า 47,099 ล้านบาท และเป็นโครงการบ้านจัดสรร  10,750 หน่วย มูลค่า 59,888 ล้านบาท ในไตรมาส 1 ปี 2565

 

โดยพื้นที่ที่มีโครงการอาคารชุดเปิดขายใหม่มากที่สุดคือ โซนพระโขนง-บางนา-สวนหลวง-ประเวศ มีจำนวน 6,562 หน่วย มูลค่า 9,666 ล้านบาท

อันดับ 2 ห้วยขวาง-จตุจักร-ดินแดง  3,003 หน่วย มูลค่า 12,961 ล้านบาท 

อันดับ 3 บางซื่อ - ดุสิต 1,857 หน่วย มูลค่า 4,808 ล้านบาท

อันดับ 4 ธนบุรี-คลองสาน-บางกอกน้อย-บางกอกใหญ่-บางพลัด จำนวนหน่วยเท่ากับ 1,429 มีมูลค่า 5,018 ล้านบาท

อันดับ 5 หลักสี่-ดอนเมือง-สายไหม-บางเขน จำนวน 1,277 หน่วย มูลค่า 2,492 ล้านบาท

 

ส่วนโครงการบ้านจัดสรรพื้นที่ที่มีโครงการเปิดขายใหม่สูงสุด คือ โซนบางพลี-บางบ่อ-บางเสาธง จำนวน 2,760 หน่วย มูลค่า 15,750 ล้านบาท

อันดับ 2 ลำลูกกา-คลองหลวง-ธัญบุรี-หนองเสือ 1,949 หน่วย มูลค่า 7,628 ล้านบาท

อันดับ 3 เมืองปทุมธานี-ลาดหลุมแก้ว-สามโคก 1,276 หน่วย มูลค่า 4,784 ล้านบาท

อันดับ 4 บางใหญ่-บางบัวทอง-บางกรวย-ไทรน้อย จำนวน 1,071 หน่วย มูลค่า 5,272 ล้านบาท

อันดับ 5 หลักสี่ - ดอนเมือง - สายไหม – บางเขน จำนวน 719 หน่วย มูลค่า 5,206 ล้านบาท

 

ศูนย์ข้อมูลฯ คาดว่า ตลาดที่อยู่อาศัยในช่วงครึ่งปีหลัง ยังมีโอกาสฟื้นตัวแบบค่อยเป็นค่อยไป หากมีมาตรการกระตุ้นเศรษฐกิจที่ตรงจุดมาช่วยเพิ่มความสามารถในการซื้อ โดยคาดว่า อุปทานด้านการเปิดขายโครงการใหม่จะมีจำนวน 83,608 หน่วย เพิ่มขึ้นจากปีก่อน 62.2% โดยเพิ่มจาก 51,531 หน่วย มูลค่า 386,757 ล้านบาท เพิ่มขึ้น 76.6% โดยเพิ่มจาก 218,948 ล้านบาท และคาดว่าจะมีหน่วยเหลือขายรวม 160,473 หน่วย ลดลง 2.7% มูลค่า 762,810 ล้านบาท ลดลง 4.5% ด้านอุปสงค์คาดว่าในปี 65 จะมีหน่วยขายได้ใหม่ประมาณ 77,223 หน่วย จะเพิ่มขึ้น 24.7% มูลค่า 346,388 ล้านบาท เพิ่มขึ้น 16.1%

ทั้งนี้ประเทศไทยกำลังเผชิญกับปัจจัยเสี่ยงที่สำคัญจากอัตราเงินเฟ้อที่สูงขึ้นจากการปรับตัวของราคาน้ำมัน ส่งผลต่อค่าครองชีพที่เพิ่มสูงขึ้นของประชาชนทั้งประเทศ ซึ่งอาจเป็นแรงฉุดต่อธุรกิจอสังหาฯในระยะต่อไปได้