นายอาคม​ เติมพิทยาไพสิฐ​ รัฐมนตรีว่าการกระทรวงการคลัง กล่าวปาฐกถาพิเศษ หัวข้อ “มาตรการรัฐ : ขับเคลื่อนอสังหาฯ ฟื้นเศรษฐกิจไทย” ในงานสัมมนา Property Focus 2021 เทรนด์อสังหาฯ ยุคโควิด ปีทองผู้ซื้อ โดยระบุว่า รัฐบาลให้ความสำคัญกับการเร่งแก้ไขปัญหาผลกระทบที่เกิดจากการแพร่ระบาดของไวรัสโควิด 19 นับตั้งแต่ปี63 มาจนถึงปัจจุบัน โดยปีนี้รัฐฯจะผ่อนคลายมาตรการ เพื่อเปิดรับนักท่องเที่ยว ให้ธุรกิจในประเทศฟื้นตัว โดยคาดว่าในช่วงไตรมาส 4 ปี 64 การท่องเที่ยวจะกลับมาฟื้นตัวได้ดี ต่อเนื่องไปจนถึง ปี65 ที่จะรับนักท่องเที่ยวได้เต็มรูปแบบ

            โดยในปีนี้คาดว่าอัตราการเติบโตทางเศรษฐกิจ (GDP) จะอยู่ในกรอบ 2.5-3.5% ซึ่งก็ยังต่ำกว่าประเทศอื่นๆในกลุ่มประเทศอาเซียน ดังนั้นเราจึงต้องเร่งให้ GDP เพิ่มอีก 2% เพื่อให้อยู่ในกรอบ 4.5-5.5% ซึ่งการเติบโตจำเป็นต้องมีประสิทธิภาพอย่างต่อเนื่อง ผ่านการปรับด้วยเทคโนโลยีมาปรับใช้ ซึ่งก็จะดีกว่าการเติบโตแบบก้าวกระโดด

            ทั้งนี้ภาคธุรกิจก็จะเป็นอีกหนึ่งแรงขับเคลื่อนเศรษฐกิจ โดยการฟื้นตัวของไทยจะเป็นไปอย่างช้าๆ และเริ่มปรับตัวดีขึ้นในปี 2566-67 ซึ่งเครื่องจักรหลักเพื่อดันให้ GDP โตแตะ 4% จะมาจากการลงทุนของภาครัฐฯ, การบริโภคในประเทศ, การลงทุนภาคเอกชน และการท่องเที่ยว

            ซึ่งปัจจุบันรัฐก็อัดฉีดเม็ดเงินเข้าสู่ระบบผ่านมาตรการต่างๆ เพื่อกระตุ้นการบริโภคของประชาชนกลุ่มฐานล่าง ซึ่งเป็นกลุ่มใหญ่ของประเทศที่ได้รับผลกระทบจากโควิด ในด้านการลงทุนภาครัฐก็ไม่ได้หยุดการดำเนินงาน ส่วนการลงทุนเอกชน รัฐฯจะมีการออกหุ้นกู้อีกกว่า แสนล้านบาท เพื่อเสริมสภาพคล่องให้กับธุรกิจ และกลุ่มผู้ลงทุนต่างชาติ และภาคการท่องเที่ยวเชื่อว่าจะกลับมาในช่วงครึ่งปีหลัง ส่วนการส่งออกต้องกลับมาดูโครงสร้างเศรษฐกิจว่าจะพึ่งพิงสินค้าเดิม หรือปรับสินค้าใหม่เพื่อเพิ่มโอกาสการค้าที่มากกว่า

“ในปี 2564 เศรษฐกิจไทยยังอยู่ในระยะฟื้นฟู ในปี 2564-65 จะเป็นการฟื้นตัวอย่างช้าๆ”  นายอาคมกล่าว

            อีกหนึ่งนโยบาย คือ ความสามารถในการแข่งขัน โดยเฉพาะการเชื่อมต่อโครงข่ายคมนาคมในอาเซียนยังจำเป็น เพราะปัจจุบันไทยยังเป็นประเทศรายได้ปานกลาง ซึ่งถ้าจะใช้โครงสร้างพื้นฐาน ถนนแบบเดิมๆ คงไม่ได้ ดังนั้นเราจำเป็นต้องพัฒนาถนน และระบบการเดินทางให้ดีขึ้น เพื่อให้คุณภาพชีวิตมีการเปลี่ยนแปลง จึงถือเป็นหนึ่งในนโยบายรัฐบาลที่จะดำเนินการในปี 2564

จัดโซนนิ่งที่อยู่อาศัย ให้ระบบคมนาคมเข้าถึงทุกบ้าน

            ในด้านอสังหาฯ อาจจะมาดูด้านผังเมือง เรื่องการจัดโซนนิ่งที่อยู่อาศัย เช่นทำเป็นคลัสเตอร์ ซึ่งถ้าทำได้จะช่วยให้ลดค่าใช้จ่ายของรัฐ ในการลงทุนโครงสร้างพื้นฐาน และทำให้การพัฒนาระบบโครงสร้างพื้นฐานสามารถเข้าถึงประชาชนได้ทั่วถึงมากขึ้น ทั้งนี้ในปี 2564-2565 มองว่าการลงทุน ต้องใช้เทคโนโลยีด้านดิจิทัลมากขึ้น

“เทคโนโลยี – สิ่งแวดล้อม - สังคมสูงวัย 3 ปัจจัยสำคัญของการพัฒนา”

            วันนี้ดีใจที่ภาคอสังหาริมทรัพย์เริ่มปรับตัว โดยการใช้เทคโนโลยีไม่ได้หมายถึงเรื่องการทำการตลาด แต่รวมถึงการอำนวยความสะดวกภายในที่อยู่อาศัยทุกรูปแบบ ให้เข้ามามีบทบาทในเรื่องของการออกแบบมากขึ้น นอกจากนี้ การออกแบบก็ต้องคำนึงถึงสังคมสูงวัยด้วย นี่คือสิ่งที่เราต้องปรับตัวในเรื่อง อสังหาฯ ฉะนั้นการออกแบบและดีไซน์มีผลอย่างมากต่อธุรกิจนี้

            นอกจากนี้ยังต้องให้ความสำคัญกับสภาพแวดล้อม จากปัญหาโลกร้อน ภาวะเรือนกระจก กระทบต่อสิ่งแวดล้อมที่รุนแรงมากขึ้น ดังนั้นธุรกิจสิ่งแวดล้อมจะช่วยขับเคลื่อนการเติบโตในอนาคตได้ โดยโครงสร้างพื้นฐานต้องเข้ามาช่วยเรื่องการประหยัดพลังงาน และลดโลกร้อน โดยเฉพาะบ้านที่อยู่อาศัย ถ้าเราออกแบบไม่คำนึงเรื่องพวกนี้ วันหนึ่งเราจะทำให้เป็นหมู่บ้านตัวอย่างสิ่งแวดล้อมที่ดีก็ต้องลงทุนอีกมาก จะชาร์ตกับลูกบ้านอีกมาก แต่ถ้าเราลงทุนตั้งแต่ต้น ต้นทุนจะไม่มาก การคำนวณราคาก็จะรวมไปในเรื่องการผ่อนจ่าย จะไม่เกิดปัญหาในเรื่องการแยกต้นทุนการจ่าย แต่จะเป็นเรื่องที่ถูกบังคับ

            และด้านเรื่องการแพทย์และสาธารณสุข เป็นอีกธุรกิจที่เกี่ยวข้องกับสังคมสูงอายุ รวมถึงกลุ่มผู้พิการ โดยบ้านแนวราบไม่ได้มีผลมากนัก แต่ในส่วนของการออกแบบคอนโดฯ 20-30 ชั้น ให้คนที่มีอายุ 70-80 ปีเหมาะสมหรือไม่ และจะมีสิ่งอำนวยความสะดวกต่างๆ อย่างไรบ้าง ซึ่งต้องดูแลให้ครอบคลุม

            ทั้งนี้ ด้านมาตรการรัฐที่เข้ามาเสริม คือ การลดภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง แต่ก็เบียดบังรายได้ของท้องถิ่น เพราะเราตัดเงินท้องถิ่นออกไปถึง 90% ก็อยากฝากว่า ที่เราได้มาตรงนี้ ทางกลับกันภาคอสังหาฯ จะตอบแทนเศรษฐกิจในรูปแบบไหน เพราะเมื่อเศรษฐกิจฟื้นแล้ว คิดว่าเราคงต้องมีรีเทิร์นให้บ้าง มาตรการลดค่าธรรมเนียมการโอนก็ทำต่อเนื่อง      

 

ธอส. เตรียมเสนอ ครม. ขยายบ้านล้านหลัง เฟส 2 ราคาไม่เกิน 1.2 ล้านบาท

            นายฉัตรชัย ศิริไล กรรมการผู้จัดการ ธนาคารอาคารสงเคราะห์ หรือ ธอส. กล่าวว่า แนวโน้มกำลังซื้อของผู้มีรายได้น้อยและรายได้ปลายกลางของปี 2564 มีแนวโน้มดีขึ้น เนื่องจากปัจจัยต่างๆ เอื้ออำนวยการในซื้อบ้านมากขึ้น โดยเฉพาะแน้มโนมดอกเบี้ย ที่อยู่ในระดับต่ำสุดในรอบ 10 ปี และยังคาดว่าดอกเบี้ย จะอยู่ในระดับต่ำนี้ไปอีก 2-3 ปี นอกจากนี้ราคาที่อยู่อาศัย ยังอยู่ในราคาถูก เห็นได้จากผู้ประกอบการอสังหาริมทรัพย์ แข่งขันลดราคา เพื่อดึงกำลังซื้อ

            ขณะเดียวกันภาครัฐ ก็ช่วยแบ่งเบาภาระด้วยการลดภาษีการโอนและการจดจำนองให้ ส่วนเรื่องความสามารถในการชำระหนี้ ก็มีแนวโน้มทางดี แม้รายได้จะลดลง แต่ดอกเบี้ยก็ลดตาม และที่สำคัญปีนี้มีปัจจัยบวกเขามาคือวัคซีนโควิด ทำให้คนไทยมั่นใจ ที่จะจับจ่ายใช้เงินมากขึ้น

            ซึ่งมีแผนจะเตรียมเสนอ โครงการบ้านล้านหลังระยะที่ 2 วงเงิน 30,000 -50,000 ล้านบาท ให้คณะกรรมการ(บอร์ด)​ธอส. อนุมัติ และเสนอต่อครม. ในระยะถัดไป เพื่อให้ผู้มีรายได้น้อยและรายได้ปานกลางมีบ้านของเป็นตนเอง โดยจะให้ราคาบ้านไม่เกิน 1.2 ล้านบาทต่อหลัง (จากเดิมที่กำหนดบ้านราคาไม่เกิน 1 ล้านบาท) อัตราดอกเบี้ยราว 2% ซึ่งต่ำกว่าครั้งแรก ส่วนราคาผ่อนชำระราว 4,000 บาทต่อเดือนคงที่ เป็นระยะเวลา 10 ปี ซึ่งถูกกว่าค่าเช่าบ้านหรืออพาร์ทเมนต์

            สำหรับการปล่อยกู้โครงการบ้านล้านหลังระยะแรก ปล่อยกู้ไปแล้ว 35,000 ล้านบาท ส่วนใหญ่เป็นการบ้านราคา 1 ล้านบาท โดยเชื่อว่าราคาบ้าน 1-1.2 ล้านบาท มีอัตราเติบโตสูงและมีแนวโน้มขยายตัวได้ ซึ่งจะเห็นได้จากผู้ประกอบการอสังหาริมทรัพย์หลายราย ได้ปรับแผนการลงทุนสร้างที่อยู่อาศัยราคาไม่เกิน 1.2 ล้านบาท เพื่อรองรับความต้องการของผู้บริโภคที่ต้องการมีบ้านเป็นของตัวเอง และสามารถผ่อนชำระได้ ไม่เป็นภาระมากเกินไป

“ธอส. ไม่ได้เข้ามาเป็นคู่แข่งของธนาคารพาณิชย์ เพราะเป็นสินเชื่อบ้านราคาไม่เกิน 1.2 ล้าน แต่ถ้าต้องการบ้านที่ราคาเกิน 3-10 ล้านบาท ก็ไปยื่นกู้ที่ธนาคารพาณิชย์ได้”

นาย ฉัตรชัยกล่าว

 

เสียงสะท้อนจากเอกชน เสนอรัฐฯ ปรับผังเมืองใหม่ ให้ถูกต้อง

            นายพรนริศ ชวนไชยสิทธิ์ นายกสมาคมอสังหาริมทรัพย์ไทย กล่าวว่า ในปี 63 ภาพรวมธุรกิจอสังหาฯ ชะลอตัว แม้ว่าราคาที่อยู่อาศัยจะลดลง แต่ก็เป็นไปตามกลไกโปรโมชั่นกระตุ้นกำลังซื้อ ซึ่งไม่มีนัยยะสำคัญอะไร

            ทั้งนี้การกระตุ้นธุรกิจอสังหาฯ ต้องมองแบบองค์รวม ภายใต้ภาวะโควิดที่คาดว่าจะต้องอยู่ต่อไป ซึ่งคนไทยที่ยังไม่มีบ้าน ยังมีจำนวนมาก ขณะที่ราคาที่ดิน มีผลต่อราคาบ้าน-คอนโดฯ ปรับสูงขึ้นเรื่อยๆ แม้ว่ารัฐฯ จะออกมาตรการจะออกมาตรการผ่อนราว 4,000 บาท เดือน แต่ด้วยผลกระทบจากโควิดที่มีผลต่อรายได้และกำลังซื้อของประชาชน ซึ่งอัตราการผ่อนที่คิดว่าอยู่ในระดับต่ำแล้ว อาจจะไม่ได้ตอบโจทย์ประชาชนกลุ่มใหญ่และไม่ได้ช่วยให้คนซื้อบ้านมากขึ้นในช่วงนี้ 

            ดังนั้นการปรับตัวของธุรกิจอสังหาฯ จะต้องปรับการทำผังเมืองแบบใหม่ โดยเฉพาะผังเมืองกรุงเทพมหานคร ซึ่งเป็นเสมือน “ไข่แดง” ของการใช้ชีวิต การทำงาน ทำให้เมืองกระจุกตัว  แม้ว่าผังเมืองใหม่กรุงเทพมหานครยังไม่ออกประกาศใช้ แต่ก็จำเป็นต้องดูถึงองค์รวม โดยเฉพาะการใช้ประโยชน์ของพื้นที่ตามสีต่างๆ อย่างสีเขียวในหลายประเทศไม่ให้สร้างบ้าน พื้นที่สีเหลืองแดง ส้ม เพื่อเตรียมตัววางแผนโครงสร้างพื้นฐานไปในสิ่งที่ถูกต้อง

            สิ่งที่ภาครัฐทำได้และมีส่วนสำคัญในการกระตุ้นภาคอสังหาฯ และภาวะเศรษฐกิจ คือ การพัฒนาผังเมืองภูมิภาค ทำให้ผู้คนอยากไปอยู่ในต่างจังหวัด หรือกระจายในภูมิภาคมากขึ้นไม่หนาแน่นอยู่ในเขตเมือง หรือกรุงเทพมหานคร รัฐจะต้องพัฒนาผังเมืองให้สามารถใช้พื้นที่ให้เกิดประโยชน์ได้มากที่สุด ท้้งที่อยู่อาศัย การลงทุนของผู้ประกอบการ กระจายความเจริญได้อย่างทั่วถึง 

            อย่างไรก็ดี อยากฝากว่า ปัจจุบันภาครัฐ ก้มีมาตรการที่ช่วยสนับสนุนกับธุรกิจอสังหาฯ มาพอสมควรแล้ว ดังนั้น ธุรกิจจะสามารถฟื้นตัวได้จำเป็นต้องร่วมกันสร้างสรรค์ให้ธุรกิจเกิดการพัฒนา ส่วนมาตรการที่เข้มงวดและกระทบกับธุรกิจอย่างมาก เช่น LTV ก็อยากให้ธปท. ช่วยผ่อนคลายมาตรการ โดยเลือกใช้เกณฑ์นี้เฉพาะพื้นที่ให้เหมาะสม เพราะมาตรการนี้กระทบกับคอนโดฯในต่างจังหวัดมาก