หลังจากมาตรการ LTV มีการประกาศใช้อย่างเป็นทางการในวันที่ 1 เม.ย. 2562 ที่ผ่านมาพบว่า อุปทานเปิดตัวใหม่คอนโดฯ ในกรุงเทพฯ ปรับลดลงกว่า 10,399 ยูนิต หรือคิดเป็น 33.4% จากอุปทานที่เคยเปิดขายใหม่อย่างร้อนแรงในช่วงเวลาเดียวกันของปีก่อนหน้า โดยพบว่าในช่วงไตรมาส 3/62  ผู้ประกอบการยังชะลอการเปิดตัวคอนโดฯโครงการใหม่ โดยมีเพียงแค่ 24 โครงการ  จำนวน 11,059 ยูนิต มูลค่าการพัฒนาประมาณ 46,660 ล้านบาท โดยเป็นผู้ประกอบการรายใหญ่ในตลาดหลักทรัพย์ประมาณ 66.4% หรือประมาณ 7,342 ยูนิต และผู้ประกอบการขนาดกลางและขนาดเล็กประมาณ  3,717  ยูนิตหรือคิดเป็น 33.6 %

แม้ว่าอุปทานเปิดใหม่จะเพิ่มขึ้นจากไตรมาสก่อนหน้าประมาณ 1,424 ยูนิต หรือประมาณ 14.78%  แต่พบว่าลดลงกว่าในช่วงไตรมาส 3/61 ถึง 51% โดยผู้ประกอบการหลายรายมีการปรับลดแผนการพัฒนาโครงการสำหรับปีนี้ลง เลื่อนการเปิดตัวบางโครงการออกไป และยังคงเน้นระบายสต็อกที่ยังคงเหลือขายในตลาดโดยเฉพาะอุปทานในส่วนที่ก่อสร้างแล้วเสร็จเหลือขายที่ยังคงสิ่งที่ผู้ประกอบการกังวลใจเป็นอย่างมากในปัจจุบัน  

สำหรับอัตราการขาย คอนโดฯที่เปิดตัวใหม่ในช่วงไตรมาส3 พบว่า แม้มีการปรับตัวเพิ่มขึ้น 5% จากในช่วงไตรมาสก่อนหน้า แต่ปรับลดลงจากช่วงเวลาเดียวกันของปีก่อนหน้าถึง 19% โดยผู้ประกอบการรายใหญ่ในตลาดหลักทรัพย์ยังคงเป็นหลักในการขับเคลื่อนตลาด โดยพบว่าจากอัตราการขายเฉลี่ยโดยภาพรวมที่อยู่ที่ประมาณ 45% หรือประมาณ 4,978 ยูนิต ยอดขายกว่า 68% เป็นของผู้ประกอบการรายใหญ่ในตลาดหลักทรัพย์  และพบว่าคอนโดฯที่เปิดขายใหม่ของผู้ประกอบการรายใหม่บางโครงการสามารถเปิดขายและปิดการขายอย่างรวดเร็วในช่วงไตรมาส 3  เพราะราคาขายที่ค่อนข้างต่ำกว่าราคาตลาด และเน้นขายความแตกต่างของรูปแบบโครงการที่ตอบโจทย์การใช้ชีวิตของคนรุ่นใหม่จึงส่งผลให้ได้รับความสนใจจากกลุ่มผู้ซื้อเป็นจำนวนมากถึงกับมีการต่อคิวจองกันก่อนโครงการเปิดขายกว่า 5 ชั่วโมง  แต่ก็ยังคงพบว่าผู้ประกอบการยังคงนำโครงการเก่าที่สร้างแล้วเสร็จมาจัดโปรโมชั่นพิเศษลดราคาเพื่อระบายสต๊อกคงค้างที่ยังคงเป็นปัญหาที่สร้างความกังวลใจให้กับผู้ประกอบการเป็นอย่างมากในปัจจุบัน

สำหรับในช่วงไตรมาสสุดของปีคาดการณ์จะมีอุปทานเปิดขายใหม่อีกว่า 15,000 ยูนิตเข้ามาในตลาด เนื่องจากเป็นโครงการที่เลื่อนการเปิดตัวมาในช่วงก่อนหน้าและผู้ประกอบการมีความจำเป็นที่จะต้องเปิดตัวให้ทันภายในปีนี้เพื่อไม่ให้กระทบกับแผนพัฒนาโครงการในปีต่อไปมากเกินไป

อุปทานคอนโดมิเนียมเปิดขายใหม่ตั้งแต่ไตรมาสที่ 1 พ.ศ.2558 – ไตรมาสที่ 3 พ.ศ.2562 รายไตรมาส

 

          คอนโดฯประมาณ 11,059 ยูนิตเปิดขายใหม่ในไตรมาสที่ 3 พ.ศ.2562 ลดลงกว่าในช่วงไตรมาสที่ 3 พ.ศ.2561 ถึง 51% แต่เพิ่มขึ้นจากไตรมาสก่อนหน้า ประมาณ 1,424 ยูนิต หรือประมาณ 14.78%   การเพิ่มขึ้นของคอนโดมิเนียมเปิดขายใหม่ในไตรมาสที่ผ่านมานั้นเป็นเพราะว่าผู้ประกอบการทุกรายต้องการเปิดขายและทำกิจกรรมทางการตลาดในช่วงไตรมาสที่ 3 แทนที่จะรอเปิดขายในไตรมาสสุดท้ายของปีซึ่งอาจจะส่งผลให้แผนการพัฒนาโครงการในภาพรวมทั้งปีไม่เป็นไปตามที่คาดการณ์ไว้ แต่พบว่าในช่วงที่ผ่านมามีผู้ประกอบการหลายรายมีการปรับแผนการเปิดตัวโครงการคอนโดมิเนียมในปีนี้ลดลงจากที่เคยวางแผนไว้เมื่อต้นปีที่ผ่านมา  หลังจากที่ชะลอการเปิดตัวลงในช่วงครึ่งปีแรกของปีที่ผ่านมาเนื่องจาก ผู้ประกอบการส่วนใหญ่ยังคงเน้นระบายสต็อกที่ยังคงค้างอยู่ในตลาดโดยเฉพาะหน่วยเหลือขายที่ก่อสร้างแล้วเสร็จ โครงการคอนโดมิเนียมส่วนใหญ่ที่เปิดขายในไตรมาสที่ 3 หลายโครงการเป็นโครงการขนาดใหญ่ที่มียูนิตขายมากกว่า 1,000 ยูนิตตั้งอยู่ในพื้นที่รอบรอกตามแนวเส้นทางรถไฟฟ้าที่อยู่ระหว่างการก่อสร้างโดยเฉพาะแนวเส้นทางรถไฟฟ้าสายสีส้มช่วงพระราม 9 รามคำแหง พบว่าในช่วงที่ผ่านมาผู้ประกอบการรายใหญ่ในตลาดหลักทรัพย์เข้าไปพัฒนาโครงการคอนโดมิเนียมบนทำเลนี้เป็นจำนวนมากและยังมีผู้ประกอบการอีกหลายรายที่อยู่ระหว่างการศึกษารูปแบบโครงการสำหรับการพัฒนาโครงการใหม่บนทำเลดังกล่าวในอนาคต

อุปทานคอนโดมิเนียมเปิดขายใหม่จำแนกตามพื้นที่ (ยูนิต)

 

คอนโดมิเนียมประมาณ 61%  หรือ  6,477 ยูนิตของอุปทานที่เปิดขายใหม่ในไตรมาสที่ 3 ปีพ.ศ. 2562  ตั้งอยู่ในพื้นที่กรุงเทพมหานครชั้นนอก ซึ่งพบว่า ในช่วงไตรมาสที่ 3 ที่ผ่านมามีคอนโดมิเนียมเพียง 158 ยูนิตเท่านั้นที่เปิดตัวในพื้นที่เมืองชั้นใน (สาทร, สีลม, สุขุมวิทตอนต้น ) สำหรับพื้นที่นอกเมืองด้านทิศตะวันตก (กรุงธนบุรี - กัลปพฤกษ์)  ก็เป็นอีกทำเลในช่วงที่ผ่านมาที่อยู่ประกอบการสนใจเข้าไปพัฒนาโครงการใหม่กันเป็นจำนวนมาก โดยเฉพาะในพื้นที่บริเวณรอบๆสถานีบีทีเอสตลาดพลู พบว่าทั้งผู้ประกอบการรายใหญ่ในตลาดหลักทรัพย์และผู้ประกอบการรายใหม่ให้ความสนใจเข้าไปพัฒนาโครงการคอนโดมิเนียมบริเวณดังกล่าวเป็นจำนวนมาก และอีกหลายโครงการอยู่ระหว่างการพัฒนาและเปิดขายในอนาคตอีกกว่า 5,000 ยูนิต

โครงการคอนโดมิเนียมหลายโครงการในช่วงที่ผ่านมาที่เคยปิดการขายตั่งแต่ในช่วงพรีเซลล์ แต่เมื่อโครงการก่อสร้างแล้วเสร็จและจดทะเบียนอาคารชุดกลับพบว่า มียูนิตหลุดดาวน์ที่ผู้ประกอบการต้องนำยูนิตเหล่านั้นกลับมาขายใหม่อีกกว่า 15 -20% ซึ่งยูนิตเหล่านั้นเกิดจากการทิ้งดาวน์หรือแม้กระทั้งมีลูกค้าหลายรายที่ธนาคารไม่ปล่อยสินเชื่อส่งผลให้กลุ่มลูกค้าดังกล่าวต้องคืนห้องให้กับทางโครงการเพื่อนำกลับมาขายใหม่อีกครั้ง ซึ่งถือว่าเป็นอีกปัญหาที่ผู้ประกอบการหลายรายต่างกังวลใจในขณะนี้

อุปทานที่ยังคงเหลือขายในตลาดอยู่ที่ประมาณ 55,000  ยูนิตและกลายเป็นเรื่องที่ผู้ประกอบการทุกรายกังวลมากพอสมควร เพราะว่าผู้ประกอบการทุกรายจำเป็นต้องขยายตัวทุกๆ ไตรมาส พวกเขาไม่สามารถชะลอการเปิดขายโครงการใหม่เละเร่งปิดการขายยูนิตเหลือขายก่อน ผู้ประกอบการจึงจำเป็นต้องสร้างความแตกต่างให้กับโครงการตัวเองทั้งเรื่องการออกแบบ รูปแบบโครงการ รูปแบบห้อง รวมไปถึงพื้นที่ส่วนกลางชั้นบนสุด เป็นต้น เพื่อดึงดูดผู้ซื้อ นอกจากนี้ ผู้ประกอบการยังพยายามหาช่องทางในการขายให้กับผู้ซื้อและนักลงทุนชาวต่างชาติก่อนเปิดขายคนไทย แม้ว่าโครงการคอนโดมิเนียมหลายโครงการที่เปิดขายในช่วงหลายเดือนที่ผ่านมามีราคาขายสูงกว่าราคาขายเฉลี่ยของโครงการอื่นๆ ในทำเลนั้น 

อัตราขายเฉลี่ยคอนโดมิเนียมเปิดใหม่จำแนกรายไตรมาส

 

โครงการคอนโดมิเนียมที่เปิดขายใหม่จากผู้ประกอบการในตลาดหลักทรัพย์ในช่วงไตรมาสที่ 3 ที่ผ่านมา มีอัตราการขายสูงกว่าผู้ประกอบการขนาดกลางและขนาดเล็กเป็นอย่างมากพบว่า 68% หรือประมาณ 3,383 ยูนิตขายได้ใหม่ในช่วงไตรมาสที่ผ่านมาจากอัตราการขายทั้งหมดประมาณ 4,978 ยูนิตเป็นของผู้ประกอบการรายใหญ่ในตลาดหลักทรัพย์ และประมาณ 22% หรือ 1,595 ยูนิตเป็นของผู้ประกอบการขนาดกลางและขนาดเล็กสะท้อนให้เห็นว่า จากกลยุทธการตลาดและการจัดกิจกรรมเพื่อประชาสัมพันธ์โครงการที่ดีและเข้าถึงกลุ่มลูกค้ามากกว่าของผู้ประกอบการรายใหญ่ นอกจากนี้ ผู้ประกอบการรายใหญ่บางรายยังมีการเปิดการขายรอบ VVIP สำหรับนักลงทุนหรือลูกค้ากลุ่ม VIP ในราคาพิเศษก่อนที่จะเปิดขายอย่างเป็นทางการ ดังนั้น บางโครงการจึงปิดการขายหรือว่ามีอัตราการขายสูงหลังจากเปิดขายอย่างเป็นทางการไม่กี่วัน ผู้ประกอบการรายใหญ่และมีชื่อเสียงยังคงมองหากำลังซื้อกลุ่มใหม่ในช่วงที่กำลังซื้อคนไทยชะลอลง โดยเฉพาะกำลังซื้อชาวต่างชาติจากประเทศในทวีปเอเซีย ดังนั้น ผู้ประกอบการหลายรายมีการไปเปิดขายโครงการใหม่ในต่างประเทศและมีการร่วมมือกับบริษัทนายหน้าต่างชาติเพื่อขายในส่วนของโควต้าชาวต่างชาติอย่างต่อเนื่อง ถึงแม้ว่าความร้อนแรงของกลุ่มซื้อต่างชาติเริ่มชะลอตัวลงในช่วงที่ผ่านมา

อัตราขายเฉลี่ยคอนโดมิเนียมเปิดใหม่จำแนกตามระดับราคา

คอนโดมิเนียมเปิดขายใหม่ในเขตกรุงเทพฯ ณ ไตรมาสที่ 3 ปี 2562 มีอัตราการขายเฉลี่ยอยู่ที่ประมาณ 45% จาก 11,059 หน่วย  เพิ่มขึ้นจากไตรมาสก่อนหน้าประมาณ 5% แต่ปรับลดลงจากช่วงเวลาเดียวกันของปีก่อนหน้าถึง 19% พบว่าในช่วงไตรมาสที่ผ่านมา มีโครงการคอนโดมิเนียมของผู้ประกอบการรายใหญ่ในตลาดหลักทรัพย์บางโครงการที่สามารถเปิดขายและปิดการขายอย่างรวดเร็วในช่วงไตรมาส เนื่องจากราคาขายที่ค่อนข้างต่ำกว่าราคาตลาด และเน้นขายความแตกต่างของรูปแบบโครงการที่ตอบโจทย์การใช้ชีวิตของคนรุ่นใหม่จึงส่งผลให้ได้รับความสนใจจากกลุ่มผู้ซื้อเป็นจำนวนมากถึงกับมีการต่อคิวจองกันก่อนโครงการเปิดขายกว่า 5 ชั่วโมง  แต่ก็ยังพบว่าผู้ประกอบการยังคงนำโครงการเก่าที่สร้างแล้วเสร็จมาจัดโปรโมชั่นพิเศษลดราคาเพื่อระบายสต๊อกคงค้างที่ยังคงเป็นปัญหาที่สร้างความกังวลใจให้กับผู้ประกอบการเป็นอย่างมากในปัจจุบัน

คอนโดมิเนียมที่เปิดขายใหม่ในช่วงระดับราคาเฉลี่ยต่ำกว่า 100,000 – 200,000 บาท ต่อตารางเมตรมีอัตราขายเฉลี่ยมากที่สุดประมาณ 47% จากหน่วยที่ขายได้ทั้งหมดของคอนโดมิเนียมที่เปิดขายใหม่ในไตรมาสที่ 3 ปี 2562 ที่ผ่านมา  รองลงมาคือคอนโดมิเนียมในช่วงระดับราคาเฉลี่ยต่ำกว่า 100,000 บาทต่อตารางเมตรมีอัตราขายเฉลี่ยอยู่ที่ประมาณ 40% สะท้อนให้เห็นว่าตลาดในช่วงระดับกลาง ถึงกลาง – บน ในทำเลที่ในแนวเส้นทางรถไฟฟ้ายังคงเป็นช่วงระดับราคาที่เป็นที่สนใจของกลุ่มลูกค้า ถึงแม้ว่าจะเป็นช่วงระดับราคาที่ผู้ประกอบการมีการพัฒนาออกมาเป็นจำนวนมากในช่วงที่ผ่านมา

ราคาขายเฉลี่ยคอนโดมิเนียมเปิดใหม่จำแนกรายไตรมาส

ราคาขายเฉลี่ยของคอนโดมิเนียมเปิดขายใหม่ในไตรมาสที่ 3 พ.ศ. 2562 อยู่ที่ประมาณ 126,530 บาทต่อตารางเมตรลดลงประมาณ 14.7% จากไตรมาสที่ผ่านมา  เนื่องจากโครงการที่เปิดขายในไตรมาสที่ 3 ที่ผ่านมา ประมาณ 61% ตั้งอยู่ในพื้นที่กรุงเทพมหานครชั้นนอก และพบว่ามากกว่า 40% หรือประมาณ 4,509 ยูนิตที่เปิดขายใหม่ในช่วงไตรมาสที่ผ่านมา อยู่ในช่วงระดับราคา 50,000 – 100,000 บาทต่อตารางเมตร  โดยโครงการคอนโดมิเนียมส่วนใหญ่ที่เปิดหลายโครงการเป็นโครงการขนาดใหญ่ที่มียูนิตขายมากกว่า 1,000 ยูนิตที่ตั้งอยู่ในพื้นที่รอบนอกตามแนวเส้นทางรถไฟฟ้าที่อยู่ระหว่างการก่อสร้างโดยเฉพาะแนวเส้นทางรถไฟฟ้าสายสีส้มช่วงพระราม 9 รามคำแหง และมีเพียง 1 โครงการเท่านั้นที่ตั้งอยู่ในพื้นที่เมืองชั้นใน (สาทร, สีลม, สุขุมวิทตอนต้น) ส่งผลให้ราคาขายของคอนโดมิเนียมที่เปิดขายใหม่ในช่วงไตรมาสที่ 3 ปี พ.ศ. 2562 ลดลงจากในช่วงไตรมาสก่อนหน้า

คอนโดมิเนียมที่เปิดขายใหม่ในไตรมาสที่ 3  ปี 2562 จำแนกตามราคาเฉลี่ย

คอนโดมิเนียมที่เปิดขายในช่วงไตรมาสที่ 3 พ.ศ. 2562 กว่า 47% หรือประมาณ 5,241 ยูนิตอยู่ในช่วงระดับราคา 100,000 – 150,000 บาทต่อตารางเมตร และพบว่ากว่า 430 ยูนิตของโครงการคอนโดมิเนียมที่เปิดขายใหม่อยู่ในช่วงไตรมาสที่ผ่านมามีระดับราคาขายสูงกว่า 250,000 บาทต่อตารางเมตรซึ่งมีบางโครงการในทำเลย่านหลังสวนมีระดับราคาขายเฉลี่ยมากกว่า 457,000 บาทต่อตารางเมตรที่เปิดขายใหม่และค่อนข้างได้รับความสนใจจากกลุ่มลูกค้าเป็นอย่างดี

โครงการคอนโดมิเนียมใหม่ในพื้นที่ใกล้กับสถานีรถไฟฟ้า BTS มีราคาขายมากว่า 250,000 บาทต่อตารางเมตรไปแล้ว และมีแนวโน้มที่จะเพิ่มขึ้นต่อเนื่องทุกไตรมาส  และยังคงเพิ่มขึ้นต่อเนื่องในปีพ.ศ. 2562 และอนาคต เนื่องจากปัจจุบันราคาที่ดินในเขตพื้นที่กรุงเทพฯชั้นในมีการปรับตัวค่อนข้างสูง และที่ดินค่อนข้างมีจำกัด ส่งผลให้ผู้ประกอบการมีต้นทุนการพัฒนาที่ค่อนข้างสูงสะท้อนกลับมาสู่ราคาขายที่จำเป็นต้องมีการปรับเพิ่มสูงขึ้นเช่นเดียวกันสำหรับอุปทานคอนโดมิเนียมที่เปิดขายใหม่  แต่ปัจจุบันพบว่า คอนโดมิเนียมที่สร้างเสร็จพร้อมเข้าอยู่ในกรุงเทพมหานครและคอนโดมิเนียมมือสองที่ยังคงขายอยู่ในตลาดและมีราคาขายต่ำกว่าโครงการใหม่ๆ ในทำเลเดียวกันที่เปิดขาย ส่งผลให้กลุ่มผู้ซื้อมีตัวเลือกมากขึ้นและมองว่าคุ้มค่ากว่าการซื้อคอนโดมิเนียมที่เปิดขายใหม่ที่มีระดับราคาขายที่ค่อนข้างสูงกว่าและขนาดห้องที่ลดลง

ผู้ซื้อชาวต่างชาติเป็นกลุ่มเป้าหมายใหม่ของผู้ประกอบการในตลาดหลักทรัพย์และผู้ประกอบการที่มีชื่อเสียงในประเทศไทย โดยเฉพาะโครงการที่อยู่ตามแนวถนนสุขุมวิท และรัชดาภิเษกในพื้นที่ศูนย์กลางเขตธุรกิจ แม้ว่าผู้ประกอบการหลายรายจะสามารถขายยูนิตในโครงการที่อยู่ในพื้นที่ตามแนวเส้นทางรถไฟฟ้าที่กำลังก่อสร้างให้กับผู้ซื้อชาวต่างชาติ เห็นได้จากยอดขายของคอนโดมิเนียมที่เปิดขายใหม่ในไตรมาสที่ 3  พ.ศ. 2562 มีหลายโครงการยังคงได้รับความสนใจจากกลุ่มลูกค้าชาวต่างชาติอย่างต่อเนื่อง

คอนโดมิเนียมเปิดขายใหม่ในพื้นที่ตามแนว เส้นทางรถไฟฟ้าที่อยู่ระหว่างการก่อสร้าง

         แนวรถไฟฟ้าสายสีน้ำเงินเป็นแนวเส้นทางรถไฟฟ้าที่อยู่ระหว่างการก่อสร้างที่ผู้ประกอบการพัฒนาคอนโดมิเนียมมากที่สุดในช่วง 6 ปีที่ผ่านมา ซึ่งพัฒนาแล้วกว่า 37,197 ยูนิต คิดเป็น  25.7% ซึ่งตามแผนรถไฟฟ้าสายสีน้ำเงินหลังจากที่เริ่มทดลองใช้ในช่วงหัวลำโพง – หลัก 2 ในเดือนสิงหาคมที่ผ่านมาและเปิดใช้อย่างเป็นทางการแล้ว แต่แนวรถไฟฟ้าสายสีน้ำเงินในช่วงถนนจรัญสนิทวงศ์จะมีการเปิดใช้อย่างเป็นทางการในปี พ.ศ. 2563 ซึ่งพบว่า แนวรถไฟฟ้าสายสีน้ำเงินยังคงมีผู้ประกอบการรายใหญ่อีกเป็นจำนวนมากที่เตรียมแผนพัฒนาโครงการคอนโดมิเนียมโครงการใหม่ตามแนวเส้นทางรถไฟฟ้าสายสำน้ำเงินในปีนี้ถึงแม้ว่าซับพลายคงค้างในตลาดบนแนวเส้นทางรถไฟฟ้าสายนี่จะยังคงมีอีกเป็นจำนวนมากก็ตาม สำหรับ แผนกวิจัย บริษัท คอลลิเออร์ส อินเตอร์เนชั่นแนล ประเทศไทย เห็นว่า สำหรับในปี ตลาดคอนโดมิเนียมแนวเส้นทางรถไฟฟ้าสายสีส้ม ( โดยเฉพาะช่วงพระราม 9 รามคำแหง ลำสาลี )  เหลือง และสีชมพู เป็นแนวเส้นทางที่น่าจับตามองเป็นอย่างมากในปีนี้ ซึ่งคาดการณ์ว่าจะมีโครงการคอนโดมิเนียมอีกเป็นจำนวนมากมีการพัฒนาขึ้นในอนาคต