'พระโขนง' กับการเปลี่ยนผ่าน สู่ทำเลของชาวญี่ปุ่น

                ‘ถนนสุขุมวิท’ เส้นถนนที่สะท้อนถึงความทันสมัย ศูนย์รวมแหล่งไลฟ์สไตล์ แหล่งรวมชาวต่างชาติ และย่านที่อยู่อาศัยของคนรวย และย่านหนึ่งของสุขุมวิทตอนปลายอย่าง ‘ทำเลพระโขนง’ ก็คืออีกหนึ่งทำเลที่เคยเจริญรุ่งเรืองถึงขีดสุดอีกแห่งหนึ่งของกรุงเทพฯ บนพิกัดเส้นสุขุมวิทแห่งนี้ ..ที่หลายคนอาจยังไม่รู้

‘พระโขนง’ ศูนย์รวมความบันเทิงระดับ ‘วังบูรพา’

                ราว 40 ปีก่อน ‘ทำเลพระโขนง’ คือทำเลชานเมืองที่รุ่งเรืองจนถึงขนาดเป็น ‘วังบูรพาชานเมือง’ ของบางกอกเลยทีเดียว เนื่องจากเป็นย่านของชาวต่างชาติและศูนย์รวมความบันเทิงของชานเมืองบางกอกในยุคนั้น มีศูนย์การค้าระดับไฮเอนด์ อาทิ ไทยไดมารู, อาเชี่ยน, เอดิสัน, เอทีเอ็ม และเวลโก้ นอกจากนั้นยังเป็นทำเลที่คับคั่งด้วยโรงหนังจำนวนกว่า 6 แห่ง ซึ่งหนึ่งในนั้นคิอ พระโขนงเธียเตอร์ ที่เป็นโรงหนังความจุ 2,000 ที่นั่ง มี 3 ชั้น และยังมี box พิเศษแบบโรงละครโอเปร่า ซึ่งนับว่าเป็นโรงหนังที่ใหญ่ที่สุดในประเทศในสมัยนั้นเลยทีเดียว

บรรยากาศความคึกคักของความบันเทิงในพระโขนงจากภาพยนตร์เรื่อง เก๋า เก๋า (GTH, 2549)

                ถึงแม้ว่าในยุคปัจจุบัน ‘ทำเลพระโขนง’ จะไม่ได้เป็นทำเลที่รุ่งเรืองด้านศูนย์รวมความบันเทิง เช่นเดียวกันในยุคสมัยก่อน แต่ก็ยังคงความน่าสนใจ ในด้านการเป็นทำเลที่อยู่อาศัยและอสังหาริมทรัพย์ ที่ชาวต่างชาติเริ่มขยับขยายไปอยู่อาศัยมากขึ้น โดยเฉพาะอย่างยิ่งชาวญี่ปุ่น, เกาหลี, อังกฤษ และอเมริกัน) ซึ่งไม่ได้เกาะกลุ่มเฉพาะช่วง อโศก-พร้อมพงษ์-ทองหล่อ-เอกมัย เท่านั้น  ซึ่งทำให้ตอนนี้ ‘ทำเลพระโขนง’ เป็นอีกหนึ่งทำเลที่มีศักยภาพด้านการพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ที่น่าสนใจอีกแห่งของสุขุมวิท

‘ทำเลพระโขนง’ สู่การเป็นทำเลเช่าของชาวต่างชาติ

                สำหรับปัจจุบัน ทำเลพระโขนง เป็นทำเลที่ชาวต่างชาติเริ่มขยับขยายมาเช่าอยู่อาศัยมากขึ้น เนื่องจากในทำเลพระโขนง เริ่มมีสิ่งอำนวยความสะดวกเข้ามารองรับหลากหลาย ทำให้เป็นทำเลที่ครบครันสำหรับการอยู่อาศัยของชาวต่างชาติ โดยเฉพาะชาวญี่ปุ่น ไม่ต่างจาก ทองหล่อ-เอกมัย

                ทีมงาน TerraBKK Research ได้ลงพื้นที่ทำเลพระโขนงและพูดคุยกับชาวญี่ปุ่นที่อาศัยอยู่ในทำเล ก็ได้ข้อมูลว่า ชาวญี่ปุ่นเริ่มเข้ามาอาศัยในทำเลพระโขนงมากขึ้น โดยเฉพาะชาวญี่ปุ่นที่อาศัยอยู่คนเดียว เนื่องจากมีค่าครองชีพที่ถูกกว่า ทองหล่อ-เอกมัย สามารถเดินทางด้วยรถไฟฟ้าได้ไม่ต่างกัน และยังมีสิ่งอำนวยความสะดวกครบครัน สิ่งที่คนญี่ปุ่นต้องการคือความสะดวกในการเดินทางไปทำงาน โดยคอนโดมิเนียมที่มีระยะทางใกล้กับสถานีรถไฟฟ้า มักจะถูกพิจารณาก่อนปัจจัยอื่นๆ

                นอกจากนั้นด้านการค้าปลีกในทำเลพระโขนงยังเติบโตขึ้นอย่างต่อเนื่อง ทำให้พระโขนงเริ่มกลับคืนภาพของทำเลที่มีความคึกคักอย่างสมัยก่อน โดยเริ่มมีนักลงทุนเข้ามาเปิดโครงการค้าปลีกและคอมมิวนิตี้มอลล์มากขึ้น รองรับ demand ของผู้ที่เข้ามาอาศัยในทำเลพระโขนงมากกว่าแต่ก่อน

โดยตั้งแต่ปี 2555 ที่มีโครงการ Gateway Ekamai ไลฟ์สไตล์มอลล์ที่เน้นกลุ่มลูกค้าระดับกลาง-บนและชาวต่างชาติ โดยเฉพาะชาวญี่ปุ่น และต่อมาในปี 2556 ก็มีโครงการ W District ไลฟ์สไตล์มอลล์ ที่มาปักหลักบริเวณ BTS พระโขนง ทำให้สิ่งอำนวยความสะดวกในทำเลพระโขนงถูกเติมเต็มในที่สุด

                และล่าสุดปี 2561 นี้เอง ก็มีโครงการมิกซ์ยูสปักหมุดที่สถานีพระโขนงอีกหนึ่งโครงการ นั่นคือโครงการ Summer Hill ที่ประกอบไปด้วย ร้านค้า, ร้านกาแฟ, ร้านอาหาร, ศูนย์ออกกำลังกาย และ co-working space ซึ่งตอบรับกับไลฟ์สไตล์ของคนยุคใหม่ในทำเลมากขึ้น โดยนอกจากนั้นในเฟส 2 ของโครงการ จะพัฒนาเป็นอาคารสำนักงานพร้อมพื้นที่ร้านค้า พื้นรวมประมาณ 10,000 ตร.ม. ทำให้ทำเลพระโขนง เป็นทำเลที่อุดมสมบูรณ์สำหรับการใช้ชีวิตยิ่งกว่าเดิม

‘ทำเลพระโขนง’ ศักยภาพการเดินทางไม่ต่างจาก พร้อมพงษ์-ทองหล่อ-เอกมัย

                ด้วยระยะทางที่ห่างเพียงแค่ประมาณ 650 เมตร จากสถานีเอกมัย และระยะเวลาเพียงแค่ 1 นาที สำหรับห่างหนึ่งสถานี ทำให้ในด้านของศักยภาพการเดินทางด้วยขนส่งมวลชนแล้ว สถานีพระโขนง มีศักยภาพไม่แตกต่างจากเอกมัยแต่อย่างใด จะไปสยาม สีลม จตุจักร บางนา ก็ใช้เวลาไม่ต่างกัน

                นอกจากนั้น ทำเลพระโขนง ยังมีลักษณะของการเป็น interchange ย่อยๆของถนนเส้นสำคัญในสุขุมวิทตอนกลาง-ตอนปลาย เนื่องจากสามารถเชื่อมไปสู่ทำเลอื่นด้วยถนนเส้นสำคัญได้หลายสาย ไม่ว่าจะเป็น ถนนสุขุมวิท 71 ที่เชื่อมไปยังถนนเพชรบุรี, ถนนรามคำแหง, ถนนพัฒนาการ เพื่อเข้าสู่ทำเลรามคำแหงหรือพระราม9 อย่างสะดวกสบาย หรือหากใช้ถนนพระราม4 ก็สามารถเข้าสู่สีลม-สาทรได้เช่นกัน ทำให้ทำเลพระโขนง เป็นทำเลที่สะดวกต่อการใช้ชีวิตและเดินทางไปทำงานในย่านสำคัญ

‘ทำเลพระโขนง’ กับโอกาสในอนาคต

                ห่างจากทำเลพระโขนงไปประมาณ 1.5 กม. คือพื้นที่ของการท่าเรือ (ท่าเรือคลองเตย) เนื้อที่กว่า 2,253 ไร่ ซึ่งเป็นที่ดินแปลงใหญ่บนทำเลล้ำค่า เนื่องจากบนเส้นถนนพระราม4 มีการกระตุกตัวของเมกะโปรเจ็กต์จากภาคเอกชนมากมาย ไม่ว่าจะเป็น The PARQ, One Bangkok, โครงการมิกซ์ยูสของ CPN+Dusit Thani, และ  สามย่านมิตรทาวน์

                โดยสำหรับที่ดินของการท่าเรือแปลงนี้ มีแนวคิดการพัฒนามาตั้งนานแล้ว แต่เนื่องจากยังไม่ถึงระยะเวลาที่เหมาะสมต่อการพัฒนา จึงยังไม่เห็นโครงการอะไรเกิดขึ้นในที่ดินแปลงนี้สักที แต่ล่าสุด แผนแม่บทการพัฒนาพื้นที่บริเวณท่าเรือกรุงเทพ (คลองเตย) เนื้อที่ 2,253 ไร่นี้ จะถูกเสนอให้บอร์ดการท่าเรือแห่งประเทศไทยพิจารณาอีกครั้ง โดยแนวคิดเดิมของการพัฒนาที่ดิน แบ่งออกเป็น 3 โซน ได้แก่

1. โซน A พื้นที่พัฒนาด้านการค้า (Commercial Zone) เน้นเชิงพาณิชย์ และพัฒนาเพื่อการอยู่อาศัยในชุมชน (Smart Community) ประกอบด้วย

• พื้นที่ A1 ขนาด 6,800 ตร.ว. (17 ไร่) มูลค่าที่ดิน 400,000 บาท/ตร.ว. มูลค่าการลงทุน 6,694 ล้านบาท เป็นการพัฒนาพื้นที่เป็นอาคารศูนย์ธุรกิจ พาณิชยนาวี ขนาด 44 ชั้น เพื่อสนับสนุนธุรกิจของ กทท. และธุรกิจที่เกี่ยวเนื่องเพื่อรองรับการเป็น Modern Port City 
• พื้นที่ A2 ขนาด 21,600 ตร.ว. (54 ไร่) มูลค่าที่ดิน 120,000 บาท/ตร.ว. มูลค่าการลงทุน 3,536 ล้านบาท เป็นการพัฒนาศูนย์ลอจิสติกส์ รองรับกิจกรรมต่อเนื่องจากกิจกรรมหลัก ในการรวบรวมและกระจายสินค้าที่มีความเชื่อมโยงกับการค้าระหว่างประเทศ ซึ่งเป็นอุตสาหกรรมต้นน้ำและท้ายน้ำ
• พื้นที่ A3 ขนาด 6,000 ตร.ว. (15 ไร่) มูลค่าที่ดิน 150,000 บาท/ตร.ว. มูลค่าการลงทุน 3,478 ล้านบาท พัฒนาเป็นอาคารสำนักงาน
• พื้นที่ A4 ขนาด 50,728 ตร.ว. (127 ไร่) มูลค่าที่ดิน 200,000 บาท/ตร.ว. มูลค่าการลงทุน 10,145 ล้านบาท พัฒนาเป็นศูนย์การค้าธุรกิจครบวงจร พื้นที่ A5 พื้นที่องค์การฟอกหนัง ประมาณ 21 ไร่ ซึ่ง กทท.จะเป็นพื้นที่แรกนำมาพัฒนาเป็นอาคาร พื้นที่ประมาณ 245,644 ตร.ม.

2. โซน B พื้นที่ท่าเรือ ปัจจุบันมีจำนวน 943 ไร่ จะปรับเหลือ 534 ไร่ โดยแบ่งการพัฒนาเป็นสถานีบรรจุสินค้า เป็นต้น

3. โซน C เน้นการพัฒนาเมืองธุรกิจขนาดใหญ่

เป็นแลนด์มาร์กของประเทศและจุดท่องเที่ยว เชื่อมโยงท่องเที่ยวทางน้ำ ซึ่งจะปรับปรุงคลังสินค้าเก่าเป็นท่าเรือโดยสารระหว่างประเทศ หรือท่าเทียบเรือโดยสารขนาดใหญ่ (Cruise) เป็นต้น

                สำหรับมูลค่าการลงทุนในการพัฒนาที่ดินแปลงใหญ่นี้ คาดว่าจะมีมูลค่าการลงทุนไม่ต่ำกว่า 1 แสนล้านบาทเลยทีเดียว

“พระโขนง” ความต้องการเช่าอันดับ 1 ใน เว็ปไซต์ terrabkk.com

                เมื่อพูดถึงเรื่องความน่าลงทุนในทำเลพระโขนง หากกล่าวเป็นคำพูดออกไปอาจจะยังไม่มีใครเชื่อ TerraBKK Reseach ได้พบตัวเลขหนึ่งที่น่าสนใจของทำเลพระโขนง เมื่อเราพบว่าจำนวนคนที่เข้ามาหาคอนโดปล่อยเช่าในเรทต่ำกว่า 20,000 บาทต่อเดือน ทำเลอันดับ 1 คือ “พระโขนง-อุดมสุข” และที่น่าสนใจไปกว่านั้น เมื่อเราลองขยับ Segment ค่าเช่าเป็น 20,000-50,000 บาทต่อเดือน “พระโขนง” ก็ยังติดเข้าไปเป็น 1 ในทำเลที่คนหาคอนโดปล่อยเช่าให้ความสนใจ จะเห็นได้ว่าคนเริ่มหาคอนโดปล่อยเช่าราคา 20,000-50,000 บาทต่อเดือน ตั้งแต่แยกอโศกมาจนถึงพระโขนง (หนาแน่นเป็นพิเศษที่พร้อมพงษ์-ทองหล่อ)

ซึ่งเมื่อมาดูเรทค่าเช่าคอนโดฯที่ปล่อยเช่ากัน โดยเฉพาะในย่านพระโขนง พบว่าค่าเช่าส่วนใหญ่จะอยู่ที่ประมาณ 24,000-50,000 บาทต่อเดือน โดยส่วนใหญ่จะเป็น 1 ห้องนอนซึ่งเป็นประเภทห้องยอดนิยมในการปล่อยเช่า

ทำเลที่หาคอนโดเปิดใหม่ได้ยากเต็มที

                แม้พระโขนงจะอยู่ในโซนสุขุมวิทตอนปลาย ที่หลายคนอาจจะคิดว่าหาคอนโดได้ง่ายกว่าสุขุมวิทตอนต้น-ตอนกลางแน่ๆ แต่จริงๆแล้วหากเรามาดูปริมาณ Supply ที่เปิดใหม่ในแต่ละปีแล้ว คงต้องบอกว่าไม่ใช่เลย เพราะในแต่ละปีมี Supply ใหม่ไม่ถึงพันยูนิตด้วยซ้ำ อีกทั้งบางปีก็ไม่ได้มีโครงการใหม่เลย ซึ่งสวนทางกับราคาในแต่ละปีอย่างเห็นได้ชัด ที่ราคาเปิดตัวในแต่ละปีนั้นพุ่งสูงขึ้นเรื่อยๆ เฉลี่ยปีละ 10-15%

                การจะมองหาคอนโดฯเพื่อลงทุนปล่อยเช่าในสมัยนี้ นอกจากจะต้องพิจารณาเรื่องทำเลแล้ว ยังต้องคำนึงถึงปริมาณ Supply ของห้องเช่าในพื้นที่เดียวกันด้วย โดยเฉพาะหากเป็นคอนโดฯที่ระดับเดียวกันมากเท่าไหร่ เจ้าของห้องคงต้องคอยปวดหัวเรื่องผู้เช่าขอต่อราคาให้เท่ากับห้องคู่แข่งอย่างแน่นอน

                ล่าสุด โครงการใหม่หนึ่งเดียวในปีนี้แห่งย่านพระโขนง กับโครงการ Vertier ที่ตั้งอยู่ริมถนนสุขุมวิท ห่างจากสถานี BTS พระโขนงเพียง 30 เมตร ซึ่งตอนนี้ยังไม่มีข้อมูลเปิดเผยอะไรมากนัก คงต้องรอดูกันต่อไปว่าโครงการ Vertier จะปล่อยอะไรมาให้เราชมกันบ้าง แต่ที่แน่ๆแว่วมาว่าราคาเปิดตัวประมาณ 230,000 บาทต่อตร.ม. จึงเป็นตัวแปรหลักที่ดึงราคาคอนโดฯในพระโขนงจากนี้ไปให้กระโดดขึ้นมาเลยทีเดียว เหมาะกับใครที่กำลังหาคอนโดฯเปิดใหม่ในราคาเปิดตัวครั้งแรก ก็ไม่ควรพลาดสำหรับโครงการนี้แห่งทำเลพระโขนง เพราะไม่บ่อยนักที่เราจะเจอคอนโดมิเนียมอยู่ริมถนนสุขุมวิทแบบนี้

                หากเรามองภาพรวมของสุขุมวิททั้งโซนแล้ว สุขุมวิทตอนปลายอาจจะไม่ได้อยู่ในสายตาของใครหลายคนซักเท่าไหร่ แต่ปีนี้คงต้องมองกันใหม่ ทั้งเรื่องของทำเลที่สะดวกสบายไม่แพ้สุขุมวิทตอนกลาง ราคาคอนโดที่กระโดดขึ้นไปมากและความต้องการเช่าคอนโดที่มากเป็นอันดับ 1 ใน terrabkk.com หากใครอยากจะหาคอนโดมิเนียมในสุขุมวิทที่ราคาไม่แรงมากนัก พระโขนงจะเป็นอีกทำเลหนึ่งที่น่าสนใจที่อยากให้ทุกคนได้ลองรับไว้พิจารณาดูว่าจริงๆแล้วทำเลนี้ก็มีดีไม่แพ้ทำเลอื่นเลยทีเดียว