การเติบโตของอาคารสูงจำนวนมากในย่านใจกลางเมืองของเมือง Brickell รัฐ Miami สหรัฐอเมริกา ก่อนปี 2003 ภาพของเมืองนั้นถูกเรียกขานว่า Ghost Town เพราะเงียบเหงาและไม่ค่อยมีกิจกรรมภายในเมืองมากนัก แต่ภายในปี 2003-2008 เมืองก็ได้พัฒนาอย่างก้าวกระโดดจนชาวเมืองเองยังก้าวตามแทบไม่ทัน และถึงแม้ว่าการพัฒนานั้นจะเหมือนก้าวกระโดด แต่ก็ยังมีคำถามหนึ่งข้อที่เกิดขึ้นในใจของชาวเมืองไมอามี่นั้นคือ “เมืองเติบโตไปเพื่อใคร?” โดยการตั้งคำถามนี้ เป็นผลให้เกิดการเปลี่ยนแปลงของเมือง Brickell (ในทางที่ดี) ในที่สุด

ภาพจาก : http://www.brickellkey411.com/

TerraBKK มองเห็นว่าการเติบโตของเมือง Brickell คล้ายภาพสะท้อนความเจริญและพลวัตรของความเป็นเมืองในกรุงเทพฯ และทางออกของคำถามที่ว่าเมืองเติบโตไปเพื่อใคร น่าจะนำมาตอบโจทย์ของการเติบโตของกรุงเทพฯได้ จึงได้นำบทความนี้มาให้แฟน TerraBKK ได้อ่านกัน การพัฒนาแบบ Mixed-Use เพิ่มมูลค่าและรองรับประชากรได้มากกว่า การเปลี่ยนแปลงของเมือง Brickell เริ่มขึ้นหลังจากเหตุการณ์อสังหาริมทรัพย์ฟองสบู่แตก จึงได้เกิดการแสวงหาที่อยู่อาศัยสำหรับเช่าราคาถูกและเริ่มมีการฟื้นฟูที่อยู่อาศัยในย่านประวัติศาสตร์ของเมืองขึ้น ซึ่งเป็นผลให้เกิดการเพิ่มขึ้นของประชากร ร้านอาหาร โรงแรม คอนโดมิเนียม และร้านค้าขนาดเล็กอยู่ในทุกบล็อกทุกช่วงถนน การลงทุนจากภาคเอกชนช่วงปี 2003-2008 ภายในย่านใจกลางเมือง Brickell นั้นมีมูลค่ากว่า 13,000 ล้านดอลล่าร์สหรัฐ หรือกว่า 462,000 ล้านบาท อีกทั้งยังมีการพัฒนาเแบบ Mixed-Use ในย่านใจกลางเมืองที่ถูกเรียกว่า Brickell City Center ที่มูลค่าสูงถึง 1,500 ล้านดอลลาร์สหรัฐ หรือกว่า 53,000 ล้านบาท การเติบโตของเมือง Brickell ที่เน้นการพัฒนาแบบ Mixed-Useนั้นเรียกว่า City-within-Cityโดยรูปแบบอาคารส่วนใหญ่จะเป็นการผสมผสานระหว่างคอนโดมิเนียมและอาคารสำนักงานกับศูนย์การค้า ซึ่งผู้ทำให้เกิดการเปลี่ยนแปลงที่ยิ่งใหญ่ในเมืองนี้ก็ไม่ใช่ใคร แต่เป็นเหล่า developers ในเมืองนั่นเอง โดยนักวิเคราะห์ได้เรียกเหล่า developers ในเมือง Brickell ว่าเป็น “Game Changer” เมื่อการพัฒนาแบบ Mixed-Use มากขึ้น การเพิ่มขึ้นของศูนย์การค้าและพื้นที่พาณิชยกรรมอื่นๆ ก็เพิ่มขึ้นตามอย่างรวดเร็ว เนื่องจากทิศทางการเติบโตของเมือง Brickell ในตอนนี้นั้นเป็นของ Mixed-Use ไปเรียบร้ิอยแล้ว การกระจุกตัวของประชากรและปัญหาการจราจรในเมือง เมื่อเกิดการกระจุกตัวของที่อยู่อาศัยจำนวนมากและย่านพาณิชยกรรม สิ่งที่ตามมาคือการเกิด traffic ที่ยิ่งใหญ่ เมือง Brickell เองก็ประสบปัญการจราจรที่ใหญ่หลวงเช่นเดียวกันกับกรุงเทพฯ โดยในช่วงเวลาเร่งด่วนทั้งเช้าและเย็น ความเร็วของการจราจรบนท้องถนนนั้นเทียบเท่าได้กับการคลาน และถึงแม้จะไม่ใช่ช่วงเวลาเร่งด่วนการเดินทางให้รวดเร็วก็ยังคงเป็นเรื่องยากอยู่ดี แต่ปัญหาการจราจรเหล่านี้ก็ได้ถูกแก้โดยการนำระบบขนส่งมวลชนเข้ามารองรับ (รถไฟใต้ดิน) โจทย์คือการสร้างทางเลือกในการเดินทางบนท้องถนน เพื่อให้ชาวเมืองเลิกใช้รถยนต์​ส่วนตัวให้ได้มากที่สุด "ก็ในเมื่อการจราจรบนท้องถนนเลวร้ายขนาดนั้น ทำไมยังจะต้องเดินทางด้วยรถยนต์ส่วนตัวอีก" และแนวคิดนี้ประสบความสำเร็จพอสมควรทีเดียว เพราะชาวเมืองส่วนใหญ่คิดว่าการที่บนท้องถนนมีจราจรติดขัดนั้นอาจจะเป็นเรื่องที่ดี เพราะยิ่งปัญหาการจราจรเลวร้ายมากเท่าไร ชาวเมืองก็จะยิ่งคิดหาทางออกในการเดินทางมากขึ้น ภาครัฐจึงได้เน้นให้มีทางเดินเท้าขนาดใหญ่และเลนจักรยานเพื่อรองรับการเดินทางในระยะใกล้ และเพื่อให้เกิดการเชื่อมต่อของเส้นทางภายในเมือง (Urban Core) ลดการให้บริการที่จอดรถ (ซึ่งชาวกรุงเทพฯคงโอดครวญกันระงม) เชื่อมขนส่งมวลชนด้วยระบบราง (Tri-Rail และ Brightline) โดยการกระจุกตัวของพื้นที่ Mixed-Use ที่รวมตัวกันระหว่างที่อยู่อาศัย สำนักงานและศูนย์การค้า ทำให้ destination ในการเดินทางนั้นเกาะกลุ่มและไม่กระจายตัว จึงเป็นเหตุผลว่าทำไมเมือง Brickell ถึงสามารถแก้ปัญหาการจราจรด้วยระบบขนส่งมวลชนที่เห็นผลลัพธ์มากกว่ากรุงเทพฯ ที่การขยายตัวของเมืองยังคงกระจัดกระจาย และระบบขนส่งมวลชนยังเข้าไปรองรับไม่ทั่วถึง

ภาพจาก : Miamiherald.com

อุปสรรคและอัตลักษณ์ของเมือง Brickell เมือง Brickell อีกมุมหนึ่งคือเมืองท่าของไมอามี่ แม้การเจริญเติบโตของเมืองจะส่งสัญญานของการพัฒนาในเชิงบวก แต่สิ่งที่นักลงทุนและผู้ประกอบการทั้งหลายต่างหวั่นใจและให้ความสำคัญคือ การสูญเสียมูลค่าการค้าทางน้ำจากการเปิดสะพาน Brickell Avenue Bridge นักลงทุนทั้งหลายต่างกล่าวเป็นเสียงเดียวกันว่า “When the Bridge goes up, Brickell shuts down - หากสะพานเปิด เมือง Brickell คงต้องปิด” เพราะท่าเรือนั้นอุดมไปด้วยธุรกิจทางน้ำที่เก่าแก่เสมือนเป็นอัตลักษณ์ของเมือง นักลงทุนทั้งหลายเห็นตรงกันว่าเมื่อเมืองสูญเสียอัตลักษณ์ (และมูลค่าธุรกิจดั้งเดิมที่มีมานาน) เมื่อนั้นความเจริญของเมืองทีก่ำลังมีคงต้องหยุดชะงักไปด้วย อีกหนึ่งความสำคัญที่ทั้งภาคธุรกิจและภาครัฐให้ความสำคัญไม่แพ้กับการรักษาอัตลักษณ์ของเมือง คือการรักษาและเพิ่มขึ้นของที่อยู่อาศัยสำหรับผู้มีรายได้น้อย (Affordable Housing) ภายในใจกลาง Brickell และย่านโดยรอบ ถึงแม้ว่าการสร้างที่อยู่อาศัยประเภทนี้จะดูไม่คุ้มทุนเอาเสียเลย เพราะต้นทุนที่ดินสำหรับพัฒนานั้นสูงขึ้นมาก และการกินกำไรส่วนใหญ่จะได้จากการทำที่อยู่อาศัยระดับ luxury โดยราคาเฉลี่ยของที่อยู่อาศัยก่อสร้างใหม่ในเมือง Brickell นั้นอยู่ที่ประมาณ 7,150 ดอลลาร์ต่อตารางเมตร (254,000 บาท/ตารางเมตร) และค่าเช่าคอนโดโดยเฉลี่ยมากกว่า 2,500 ดอลลาร์ หรือประมาณ 88,000 บาท แต่ภาคธุรกิจที่นี่กลับมองว่าการผสมผสานที่อยู่อาศัยสำหรับผู้มีรายได้น้อยหรือผสมผสานรายได้อื่นๆนั้น ให้ผลลัพธ์ที่ดีขึ้นในด้านของการเข้าถึงระบบสาธารณูปการ (โรงเรียน, โรงพยาบาล) รัฐเสียค่าใช้จ่ายในการพัฒนาโครงสร้างพื้นฐานน้อยลง ลดปัญาการจราจรระหว่างเมือง อีกทั้งยังสามารถรักษาแรงงานค่าแรงต่ำได้ด้วย

ภาพจาก : Miamiherald.com

นักลงทุนและรัฐ มองเมืองในทิศทางเดียวกัน         “It’s not just a city for the wealthy, it’s not just a city for investment” นี่คือคำ่กล่าวจากหนึ่งในนักลงทุนของเมือง Brickell สามารถขยายความได้อีกว่า ถ้าหากอยากจะให้เมืองนั้นเกิดการขับเคลื่อนได้อย่างต่อเนื่องแล้ว จะต้องทำให้เกิดแรงจูงใจจากภาคส่วนอื่นๆด้วย เมืองจึงไม่ใช่แค่การลงทุนเพื่อให้ร่ำร่วยเท่านั้น แต่เมืองยังต้องกระตุ้นให้ภาคส่วนอื่นๆเคลื่อนไปพร้อมกัน Pinnacle Housing คือโครงการที่อยู่อาศัยแบบ affordable housing ที่เป็นโครงการ Mixed-Use ตั้งอยู่ไม่ไกลจากสถานี Brickell เป็นตึกสูง 23 ชั้น จำนวน 100 ยูนิต (ที่เป็นสำหรับผู้มีรายได้น้อย) และ 76 ยูนิต สำหรับที่อยู่อาศัยในราคาตลาด และพื้นที่สำหรับศูนย์การค้า 80,300 ตารางเมตร ซึ่งโครงการนี้ถูกพัฒนาก่อนที่ราคาที่ดินในตลาดจะพุ่งสูงขึ้น อีกทั้งยังได้รับการสนับสนุนจากภาครัฐ จึงทำให้ประสบความสำเร็จและเป็นโครงการ Mixed-Use income โครงการแรกในไมอามี่ ซึ่งถูกมองว่าจะเป็นโมเดลการพัฒนาแบบ Mixed-Use อีกต่อไปในอนาคต ซึ่งโมเดลนี้จะช่วยในการแก้ปัญหาราคาที่อยู่อาศัยที่เกินกว่ากำลังซื้อของประชากรในเมือง โดยปัจจุบันปี 2016 มีที่อยู่อาศัยแบบ luxury มีมากกว่า 2,200 แห่งที่สร้างเสร็จแล้ว และหากรวมที่กำลังดำเนินการก่อสร้าง จะมีที่อยู่อาศัยแบบ luxury เพิ่มขึ้นถึง 3,300 แห่งเลยทีเดียว ซึ่งการพัฒนาที่อยู่อาศัยแบบ luxury นั้นเริ่มรุกคืบเข้าไปในย่านที่อยู่อาศัยราคาถูก (affoardble housing ) เข้าไปทุกที

 ภาพจาก : http://www.pinnaclehousing.com/

                  “เมือง Brickell และพื้นที่อื่นของไมอารี่ ไม่จำเป็นจะต้องกลายเป็นพื้นที่หรูหราสำหรับมูลค่าราคาแพงเสมอไป การพัฒนาควรเป็นไปในทางที่ชาวไมอามี่ทุกคนจะเจริญไปพร้อมกันมากกว่า” TerraBKK Research มองว่าการพัฒนาอาคารแบบ Mixed-Use นั้นเป็นแนวโน้มการพัฒนาที่จะเกิดขึ้นกับเมืองใหญ่อย่างกรุงเทพมหานครในอนาคตอันใกล้นี้ ด้วยมาตรการทางผังเมืองและการสร้างแรงจูงใจจากภาครัฐที่จะให้กรุงเทพฯพัฒนาแบบกระชับมากขึ้น ลดการกระจายตัวเชิงราบและเน้นการพัฒนาแบบแนวตั้ง ทำให้การจูงใจภาคเอกชนให้เกิดการพัฒนอาคารแบบผสมผสานมากขึ้น โดยจะรัฐมองว่าการพัฒนาแบบ Mixed-Use ไม่เพียงแต่ทำให้เกิดการกระจุกตัวของคนและกิจกรรมภายในเมืองขนาดใหญ่เท่านั้น แต่ยังส่งผลให้เกิด traffic ที่ง่ายและมีมูลค่ามากขึ้น คล่องตัวมากขึ้น รวมไปถึงสามารถเข้าถึงโครงสร้างพื้นฐานได้มากขึ้น ไม่ได้จำกัด destination ของการเดินทางและการพัฒนาบริเวณรอบรถไฟฟ้าแค่ที่อยู่อาศัย ที่เป็นการใช้กิจกรรมบนที่ดินที่ตอบสนองคนกลุ่มหนึ่งเพียงอย่างเดียว - เทอร์ร่า บีเคเค

แนะนำบทความโดย : SmartGrowth Thailand

บทความจาก : Miamiherald.com

บทความโดย : TerraBKK ข่าวอสังหาฯ

TerraBKK ค้นหาบ้านดี คุ้มค่า ราคาถูก