หลายครั้งการซื้อบ้านหนึ่งหลังก็ไม่ได้หมายว่าจะต้องเป็นการซื้อบ้านไปพร้อมที่ดินแต่เพียงอย่างเดียว ผู้ซื้อบางรายอาจจะต้องการแต่เพียงบ้านแล้วรื้อไปปลูกไว้ในสถานที่อื่นก็มี บางรายอาจไม่ต้องการตัวบ้านเลยต้องการแค่ไม้ที่ใช้ในการสร้างบ้านหลังนั้นเท่านั้นก็มี วันนี้เลยจะมาไขปัญหาข้อกฎหมายกันว่าการซื้อบ้านในลักษณะรื้อไปแบบนี้เนี่ย ยังถือเป็นการขาย “อสังหาริมทรัพย์” รึเปล่า?

“อสังหาริมทรัพย์” หมายถึง ทรัพย์อันติดอยู่กับที่ดินที่มีลักษณะเป็นการถาวร

ก่อนที่จะไปถึงเรื่องการขายบ้าน เรามาทำความเข้าใจกันก่อนว่า คำว่า “อสังหาริมทรัพย์” นั้นกฎหมายได้ให้ความหมายเอาไว้อย่างไร ซึ่งตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์สามารถแบ่งออกได้เป็น 3 ประการคือ

1. ที่ดิน

2. ทรัพย์อันติดอยู่กับที่ดินที่มีลักษณะเป็นการถาวร หรือประกอบเป็นอันหนึ่งอันเดียวกับที่ดิน

3. ทรัพยสิทธิอันเกี่ยวข้องกับที่ดิน หรือที่เกี่ยวข้องกับทรัพย์อันติดอยู่กับที่ดินหรือประกอบเป็นอันหนึ่งอันเดียวกับที่ดินตามข้อ 1. และข้อ 2.

(ส่วนจะมีอะไรบ้างนั้น ผมจะทยอยเขียนอธิบายในบทความต่อๆไปให้แล้วกัน .. ถ้าไม่ลืมอะนะ .. ฮา)

เมื่อผู้ซื้อเจตนาซื้อบ้านในลักษณะรื้อไป บ้านนั้นย่อมไม่ใช่ “อสังหาริมทรัพย์”แต่เป็น “สังหาริมทรัพย์”

จากที่กล่าวไว้ข้างต้นว่านอกจากที่ดินแล้ว อสังหาริมทรัพย์ยังหมายความรวมถึงทรัพย์อันติดอยู่กับที่ดินอันมีลักษณะเป็นการถาวรหรือประกอบเป็นอันหนึ่งอันเดียวกับที่ดิน เมื่อผู้ซื้อเจตนาซื้อบ้านในลักษณะรื้อไป ถือได้ว่าผู้ซื้อเจตนาซื้อบ้านในลักษณะที่พ้นจากสภาพการเป็นทรัพย์อันติดอยู่กับที่ดินแล้ว จึงไม่ถือว่าบ้านหลังดังกล่าวเป็นอสังหาริมทรัพย์อีกต่อไป คงถือเป็นการซื้อขายสังหาริมทรัพย์กันตามธรรมดาเท่านั้น

การซื้อขาย “สังหาริมทรัพย์” ไม่ต้องทำเป็นหนังสือและจดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ ก็มีผลสมบูรณ์ตามกฎหมาย

โดยปกติแล้วการซื้อขายบ้านหรือที่ดินที่ถือว่าเป็นการซื้อขายอสังหาริมทรัพย์นั้น กฎหมายกำหนดว่าต้องทำเป็นหนังสือสัญญาต่อกัน ลงลายมือชื่อคู่สัญญาทั้งสองฝ่าย และนำไปจดทะเบียนต่อเจ้าพนักงานที่ดิน ณ ท้องที่ที่อสังหาริมทรัพย์นั้นตั้งอยู่ หากผิดแปลกแตกต่างจากนี้ไปนิดเดียวการซื้อขายอสังหาริมทรัพย์นั้นย่อมตกเป็นโมฆะ

ดังนั้น เมื่อเราฟันธงได้แล้วการซื้อขายบ้านแบบรื้อไปไม่ถือการซื้อขายอสังหาริมทรัพย์ เราก็ไม่จำเป็นต้องปฏิบัติตามแบบที่กฎหมายกำหนดไว้ดังกล่าว การซื้อขายก็มีผลสมบูรณ์

แต่อย่างไรก็ตาม เพื่อไม่ให้เป็นการประมาทจนเกินไป อย่างน้อยก็ควรจะมีการทำหลักฐานเป็นหนังสือลงลายมือชื่อฝ่ายที่ต้องรับผิดไว้กันเหนียวก็ยังดี เพราะหากมีข้อพิพาทกันขึ้นมาจะได้มีหลักฐานในการฟ้องร้องบังคับคดีกันได้

ข้อสังเกต:

1. การซื้อขายบ้านแบบรื้อไปนั้น ถ้าไม่ได้กำหนดเอาไว้เป็นที่แน่นอนว่าจะรื้อบ้านออกไปเมื่อใด ศาลตีความว่าเป็นการซื้อขาย “อสังหาริมทรัพย์” เพราะสภาพของบ้านยังคงเป็นอสังหาริมทรัพย์อยู่

2. การขายฝากบ้านที่มีข้อตกลงว่า “เมื่อพ้นกำหนดเวลาไถ่ผู้ซื้อฝากมีสิทธิรื้อบ้านไปได้” ถือเป็นการซื้อขาย “อสังหาริมทรัพย์” เช่นกัน เพราะก่อนที่จะพ้นกำหนดเวลาไถ่ สภาพของบ้านยังคงเป็นอสังหาริมทรัพย์อยู่

3. การซื้อขายบ้านแบบรื้อไป ถ้าบ้านนั้นยังคงมีคนเช่าอยู่ ผู้ซื้อยังไม่สามารถรื้อบ้านไปได้จนกว่าจะครบกำหนดตามสัญญาเช่า

โดยสรุปก็คือว่า การซื้อขายบ้านแบบรื้อไปนั้นตามกฎหมายถือว่าเป็นการซื้อขาย “สังหาริมทรัพย์” หลักเกณฑ์เดียวกันนี้ยังใช้บังคับถึงการซื้อขายดิน หิน แร่ ที่ขุดออกไปจากที่ดินด้วยเช่นกัน ส่วนกรณีการซื้อขายบ้านแบบรื้อไปนั้นพึงระวังไว้ว่าควรจะมีกำหนดการรื้อถอนเอาไว้ให้ชัดเจนแน่นอน มิฉะนั้นจะกลายเป็นการซื้อขายอสังหาริมทรัพย์ไป ซึ่งขั้นตอนและผลทางกฎหมายนั้นที่ต่างกันราวฟ้ากับเหว

สุดท้ายในการซื้อขายบ้านแบบรื้อไปอย่างน้อยควรมีหลักฐานเป็นหนังสือลงลายมือชื่อฝ่ายที่ต้องรับผิด หรือได้วางมัดจำต่อกัน หรือได้ชำระหนี้แล้วบางส่วน เผื่อว่าวันไหนเกิดคุยกันไม่รู้เรื่องแล้วต้องไปฟ้องศาล จะได้สามารถใช้สิทธิทางศาลได้อย่างเต็มที่นั่นเอง ..

sale-house-only-_info

___________________ อ้างอิง : 1. ปพพ. ม.139 “อสังหาริมทรัพย์ หมายความว่า ที่ดินและทรัพย์อันติดอยู่กับที่ดินมีลักษณะเป็นการถาวรหรือประกอบเป็นอันเดียวกับที่ดินนั้น และให้หมายความรวมถึงทรัพยสิทธิอันเกี่ยวกับที่ดินหรือทรัพย์อันติดอยู่กับที่ดินหรือประกอบเป็นอันเดียวกับที่ดินนั้นด้วย” 2. ปพพ. ม. 456 ว.1 “การซื้อขายอสังหาริมทรัพย์ ถ้ามิได้ทำเป็นหนังสือและจดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่เป็นโมฆะ วิธีนี้ให้ใช้ถึงซื้อขายเรือมีระวางตั้งแต่ห้าตันขึ้นไป ทั้งซื้อขายแพและสัตว์พาหนะด้วย” 3. คำพิพากษาฎีกาที่ 114/2499, 1672/2505, 1514/2528, 2725/2532

บทความโดย : TerraBKK คลังความรู้

TerraBKK ค้นหาบ้านดี คุ้มค่า ราคาถูก