"ลงทุนอสังหาริมทรัพย์" มีข้อดี-ข้อเสียอย่างไร

Jul 29, 2015 | อ่าน 10,510

แม้การลงทุนในอสังหาริมทรัพย์จะเป็นการลงทุนที่ได้ผลตอบแทนกลับมาอย่างมากมาย เป็นที่ล่อตาล่อใจนักลงทุนทั้งหลาย คนรุ่นใหม่ในปัจจุบันก็เริ่มหันมาให้ความสนใจการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์มากขึ้น แต่เหรียญย่อมมีสองด้านเสมอ เมื่อมีข้อดีก็ต้องมีข้อเสีย ทั้งนี้ว่านักลงทุนจะสามารถยอมรับข้อเสียของการลงทุนได้มากน้อยแค่ไหน TerraBKK Research จึงขอพูดถึงข้อดีและข้อเสียของการลงทุนอสังหาริมทรัพย์ไว้ดังนี้

เริ่มต้นกันที่ข้อดีก่อนว่า เมื่อลงทุนอสังหาริมทรัพย์แล้วจะได้เปรียบกว่าการลงทุนชนิดอื่นๆอย่างไรบ้าง

1. ได้ผลตอบแทนหลายทาง เพราะการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ไม่ใช่เป็นเพียงแค่ซื้อมาขายไปเท่านั้น แต่อสังหาริมทรัพย์ยังสามารถปล่อยเช่าเพื่อเก็บเป็นกระแสเงินสดรายเดือนได้อีกด้วย ซึ่งจะค่าเช่านี้อาจจะสามารถเติบโตได้เล็กน้อยประมาณ 3-5 ปีต่อครั้ง แต่ในระยะยาวหากคุณต้องการขายบ้านทิ้ง ก็จะได้ส่วนต่างจากมูลค่าที่เพิ่มขึ้น (Capital Gain) นับได้ว่าได้กำไร 2 ต่อ

2. สามารถใช้เงินคนอื่นมาลงทุนได้ (Other People’s Money: OPM) การลงทุนอสังหาริมทรัพย์ ยังได้เปรียบกว่าการลงทุนแบบอื่นคือ สามารถใช้เงินคนอื่นมาลงทุนได้ ซึ่งก็คือเงินของธนาคารที่บางครั้งอาจจะกู้ได้เกือบ 100% เรียกได้ว่าหากประสบความสำเร็จก็เท่ากับจับเสือมือเปล่านั่นเอง

3. ความผันผวนต่ำ การขึ้น-ลงของราคาอสังหาริมทรัพย์ไม่ได้เกิดขึ้นภายในไม่กี่วัน แต่ใช้ระยะเวลานานเป็นปี ทำให้นักลงทุนมั่นใจได้ว่าเงินต้นไม่หดหายไปอย่างรวดเร็วเหมือนกับการเล่นหุ้น ทั้งนี้ก่อนซื้อนักลงทุนต้องศึกษามาเป็นอย่างดีแล้วว่าทำเลนี้มีศักยภาพพอที่ราคาบ้านจะสามารถเพิ่มขึ้นไปได้อีก เพื่อไม่ให้เกิดเหตุการณ์ว่าในระยะยาวเมื่อจะขายทิ้ง กลับขายได้ราคาต่ำและขาดทุน

4. ได้เป็นนายตัวเอง แม้ว่าคุณจะยังเป็นพนักงานบริษัทอยู่ก็ตาม แต่การลงทุนในอสังหาริมทรัพย์จะทำให้คุณได้เป็นนายของตัวเอง สามารถกำหนดและควบคุมรายรับ รายจ่าย และจัดการปัญหาต่างๆด้วยตัวเอง มีอิสระในการคิดและลงมือทำ

5. สิทธิประโยชน์ทางภาษี การซื้ออสังหาริมทรัพย์ช่วยให้คุณสามารถเพิ่มสิทธิประโยชน์ทางภาษี ดังนี้

5.1 ดอกเบี้ยเงินกู้หักภาษี เมื่อมีการกู้เงินซื้อบ้าน สามารถเอาดอกเบี้ยที่ผ่อนบ้านมาลดหย่อนภาษีได้ตาม จำนวนเงินที่ได้จ่ายไปจริง (แต่ไม่เกิน 100,000 บาท)

5.2 หักค่าเสื่อมตามระยะเวลา เป็นวิธีคำนวณที่กฎหมายกำหนด ซึ่งความเป็นจริงทรัพย์อาจไม่ได้เสื่อมเต็มมูลค่าที่เราขอลดหย่อน

5.3 ยกเว้นภาษีธุรกิจเฉพาะ เมื่อขายบ้านที่ถือครองเกิน 5 ปีก็ไม่ต้องเสียภาษีธุรกิจเฉพาะ

Case Study 16: ทำไมต้องลงทุนในอสังหาริมทรัพย์? หากมีเงินเก็บซักก้อนหนึ่ง หลายคนคงมีคำถามว่าจะเอาไปลงทุนอะไรดีเพื่อให้เกิดกำไรสูงสุด? ซึ่งก็มีหลายทางเลือกสำหรับนักลงทุนทั้งหลาย ที่อยากจะทำเงินก้อนให้งอกเงย ไม่ว่าจะเป็นการนำเงินไปลงทุนในหุ้น, กองทุนรวมฯ, พันธบัตรรัฐบาล เป็นต้น และอีกทางเลือกหนึ่งที่บางคนคิดว่าเป็นเรื่องไกลตัว คือการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ ซึ่งเป็นวิธีที่ยุ่งยากที่สุด แต่ก็นำมาซึ่งผลตอบแทนที่ดีที่สุด

เมื่อกล่าวถึงข้อดีไปแล้ว ลองมาพิจารณาถึงข้อเสียของการลงทุนอสังหาริมทรัพย์กันบ้าง

1. สภาพคล่องต่ำ หมายถึงความสามารถในการเปลี่ยนทรัพย์สินให้เป็นเงินสด เพราะบ้านเป็นทรัพย์ที่ต้องใช้เงินก้อนใหญ่ในการซื้อขายเปลี่ยนมือ ดังนั้นการจะขายอสังหาริมทรัพย์ทิ้งนั้นไม่ใช่ทำได้ภายในไม่กี่วัน แต่ต้องใช้ระยะเวลาหลายเดือน หรือบางทีอาจเป็นปี และต้องดูจังหวะของตลาดว่าเราได้ขายในช่วงที่ราคากำลังขึ้นหรือไม่

2. เป็นการลงทุนระยะยาว เพราะราคาบ้านไม่ได้ขึ้นภายในวันสองวัน แต่ต้องใช้ระยะเวลาหลายปีกว่าจะเห็นถึงผลกำไรที่ได้ นักลงทุนบางคนที่ใจร้อน ชอบการเก็งกำไรระยะสั้น ก็อาจจะไม่เหมาะสมกับการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์เท่าไหร่นัก

3. ต้องใช้เวลากว่าจะได้ทรัพย์ที่ดี เป็นเรื่องที่ไม่ง่ายนักที่จะได้ทรัพย์ที่ดีๆมาไว้ครอบครอง ซึ่งต้องใช้เวลาพอสมควรในการออกตามหาทรัพย์ที่เหมาะสมกับนักลงทุนทั้งราคาและทำเล รวมถึงขั้นตอนในการติดต่อเจ้าของทรัพย์เพื่อเจรจาซื้อขาย ตรวจสอบทรัพย์สิน และหาเงินทุนจากธนาคาร ทั้งหมดนี้ต้องอาศัยความอดทนและความทุ่มเทเป็นอย่างมาก

4. ค่าใช้จ่ายในการซ่อมแซมสูง อาจจะเป็นต้นทุนที่หลายคนมองข้ามไป เพราะอสังหาริมทรัพย์ไม่ได้เพียงแค่ซื้อมาทิ้งไว้เฉยๆหรือคิดว่ามีคนเช่าแล้วจะสบายไปยาวๆ แต่บ้านก็ต้องได้รับการดูแลเอาใจใส่ด้วยการซ่อมแซมให้ดูใหม่อยู่เสมอ เพราะหากปล่อยปละละเลยไม่สนใจก็จะทำให้อยู่ในสภาพทรุดโทรม และดูไม่มีมูลค่า

5. ใช้เงินทุนสูง ยากจะถอนตัว เพราะอสังหาริมทรัพย์เป็นการลงทุนที่ใช้ต้นทุนสูงมาก หากนักลงทุนคนไหนถอดใจคิดจะเลิกเอากลางคันก็ใช่ว่าจะทำได้ง่ายๆ บางคนถึงกับยอมขายเท่าทุนหรือขาดทุน ทำให้เสียโอกาสไปอย่างน่าเสียดาย