เจาะทำเลเด่นรถไฟฟ้าส่วนต่อขยายสายสีม่วง

รถไฟฟ้าสายสีม่วงที่กำลังจะเปิดใช้อย่างเป็นทางการในช่วงกลางปี 2559 นี้ ด้วยระยะทาง 23 กม. 16 สถานี นับจากเริ่มเป็นรูปเป็นร่างในปี 2552 จนถึงปัจจุบัน มีโครงการคอนโดมิเนียมเปิดขายเกาะตามแนวรถไฟฟ้าแล้วกว่า 50 โครงการ 45,000 ยูนิต ซึ่งถือว่ามากที่สุดเมื่อเทียบกับแนวรถไฟฟ้าส่วนต่อขยายเส้นอื่นๆ สำหรับเส้นทางของสายสีม่วงนั้น คนเมืองที่อาศัยอยู่ใน CBD อาจจะยังนึกไม่ออกว่ามีระยะทางยาวไกลแค่ไหน ซึ่งระยะทางนี้เทียบเท่ากับ BTS สายบางหว้า-แบริ่งในปัจจุบัน ที่มีคอนโดตามแนวรถไฟฟ้ากว่า 300,000 ยูนิต ดังนั้นหากกล่าวว่าคอนโดฯแนวรถไฟฟ้าสายสีม่วงที่เปิดขายกว่า 45,000 ยูนิตจะเข้าขั้น “ฟองสบู่” แล้ว ตามกระแสความกังวลขณะนี้เรามองว่าคงยังไม่รุนแรงขนาดนั้น TerraBKK Research จึงขอเจาะลึกทำเลนี้ โดยแยกสำรวจออกเป็น 3 ประเด็นหลักๆ ดังนี้

1. การเปลี่ยนแปลงราคาคอนโดฯในแต่ละสถานี

TerraBKK Research ได้สำรวจโครงการคอนโดมิเนียมที่ยังเปิดขายอยู่ของแนวรถไฟฟ้าสายสีม่วง ทั้งหมด 11 สถานี โดยภาพรวมมีการปรับตัวเพิ่มขึ้นประมาณ 6-12% โดยสถานีที่มีการเปลี่ยนแปลงราคามากที่สุดคือ MRT ศรีพรสวรรค์ ที่บางโครงการก็มีการเปลี่ยนแปลงราคาสูงถึง 20% ต่อปี นับจากวันเปิดโครงการ และพบว่าเมื่อจัดอันดับการเปลี่ยนแปลงราคา เรียงจากมากไปน้อย มีรายละเอียดดังนี้

2. ความแตกต่างของคอนโดฯในแต่ละโซน

เมื่อแยกแนวรถไฟฟ้าสายสีม่วงออกเป็นโซนแล้ว สามารถแบ่งได้ 3 โซนใหญ่ๆดังนี้

โซนกรุงเทพ-นนท์ - ติวานนท์ : นับตั้งแต่สถานีเตาปูน-บางซ่อน-วงศ์สว่าง-แยกติวานนท์-กระทรวงสาธารณสุข ตามแนวถนนกรุงเทพ-นนท์จนถึงติวานนท์ ถือเป็นโซนที่มีราคาขายสูงที่สุดของแนวรถไฟฟ้าสีม่วง และเชื่อมต่อกับสถานีกลางบางซื่อ จึงสะดวกต่อการเดินทางเข้าเมือง โซนนี้จึงมีศักยภาพการเติบโตที่สูงกว่าโซนอื่น ผลักดันให้ราคาที่ดินและคอนโดสูงตามไปด้วย พบว่าราคาอยู่ที่ประมาณ 1.4-2.5 ล้านบาท หรือตารางเมตรละ 60,000-90,000 บาท โดยราคานี้เพิ่มขึ้นจากวันเปิดตัวเฉลี่ย 5-13% ต่อปี

จากการสำรวจภาพรวม ณ เดือนมิถุนายน 2558 โครงการส่วนใหญ่เริ่มมียอดขายประมาณ 50-70% แล้ว บางโครงการเหลืออีกไม่กี่ยูนิตก็จะปิดการขายได้ 100%

มี 2 โครงการเปิดใหม่ล่าสุดคือ โครงการ The tree Elegance ติวานนท์ ที่มีราคาประมาณตารางเมตรละ 73,000 บาท ด้วย Facilities ที่จัดเต็มและหรูที่สุดในย่านนี้ และราคาที่ไม่สามารถหาได้ในกรุงเทพฯแต่ได้ Facilities เทียบเท่าคอนโด High-End ในเมือง ทำให้โครงการนี้น่าจับมองเป็นอย่างมากสำหรับในโซนนี้และโครงการ The Posh 12 ที่นำเสนอรูปแบบคอนโดมิเนียมหรูหราเช่นกัน ในราคาตารางเมตรละ 110,000 บาท

ตัวอย่าง Facilities ของโครงการ The tree Elegance Tiwanon และ โครงการ The Posh Twelve ซึ่งโครงการ The tree Elegance Tiwanon โดดเด่นในส่วนของสระว่ายน้ำแบบ Infinity Edge Pool และเป็นสระว่ายน้ำที่สามารถมองเห็นวิวเจ้าพระยาได้สวยงาม

โซนรัตนาธิเบศร์ : นับตั้งแต่สถานีศูนย์ราชการนนทบุรี-ศรีพรสวรรค์-แยกนนทบุรี1-สะพานพระนั่งเกล้า-ไทรม้า ไล่มาตามแนวถนนรัตนาธิเบศร์ ถือเป็นโซนที่อยู่ในนนทบุรีอย่างเต็มตัว แต่ก็พร้อมไปด้วยศูนย์การค้าอย่างเซ็นทรัล รัตนาธิเบศร์ เดอะมอลล์ งามวงศ์วานและทางด่วนที่รองรับการเดินทางเข้าสู่ตัวเมืองอย่างสะดวกสบาย ทำให้คอนโดในโซนนี้ราคาอยู่ที่ประมาณ 1.5-2 ล้านบาท หรือตารางเมตรละ 60,000-70,000 บาท โดยราคานี้เพิ่มขึ้นจากวันเปิดตัว เฉลี่ย 6-10% ต่อปี

ปัจจุบันโซนนี้มี Supply อยู่กว่า 14,000 ยูนิต จากการสำรวจภาพรวม ณ เดือนมิถุนายน 2558 พบว่าโครงการบางส่วนมียอดขายประมาณ 40-60%

มี 2 โครงการเปิดใหม่ล่าสุด คือ โครงการ Skyline รัตนาธิเบศร์ ที่มีราคาตารางเมตละ 75,000 บาท และ โครงการ Estate รัตนาธิเบศร์ ที่มีราคาประมาณตารางเมตรละ 71,000 บาท

โซนบางใหญ่ : นับตั้งแต่สถานีสามแยกบางใหญ่-คลองบางไผ่ เป็นโซนเกิดใหม่หรือเรียกได้ว่าเป็นความหวังใหม่ของคนนนทบุรี และเตรียมที่จะเป็นศูนย์กลางการค้าของนนทบุรี จากการรอเปิดตัวของเซ็นทรัล Westgate ปลายปีนี้ ที่จะช่วยเร่งการขยายตัวของศักยภาพทำเล และผลักดันให้ราคาที่ดินและคอนโดในบริเวณนี้มีโอกาสสูงขึ้นไปอีก ซึ่งปัจจุบันคอนโดในโซนนี้มีราคาอยู่ที่ประมาณ 1.2-1.5 ล้านบาท หรือประมาณตารางเมตรละ 50,000-60,000 บาท โดยราคานี้เพิ่มขึ้นจากวันเปิดตัวเฉลี่ยประมาณ 10% ต่อปี

ทำเลนี้มีโครงการคอนโดฯเปิดตัวไม่มากนัก ประมาณ 5,000 ยูนิต โดยพฤกษาเป็นผู้นำครองตลาดในโซนนี้เกินกว่าครึ่ง และยังจ่อเปิดตัวอีก 1 โครงการในปลายปีนี้คือ Plum Westgate Central Station โดยพฤกษานับเป็นเจ้าแรกๆที่เปิดคอนโดในย่านนี้ ประเดิมด้วยโครงการ Plum บางใหญ่ ซึ่งก็ประสบความสำเร็จไปได้อย่างดีด้วยยอดขาย 90% ทั้งในเฟส 1 และเฟส 2

สำหรับผู้ที่สนใจจะซื้อคอนโดเพื่อขายทำกำไรในอนาคตในแนวรถไฟฟ้าสายสีม่วง TerraBKK Research แนะนำว่าโครงการในโซนกรุงเทพ-นนท์ - ติวานนท์ หรือช่วงต้นสายสีม่วง เป็นโซนที่เหมาะแก่การซื้อคอนโดฯเพื่อเพิ่มมูลค่าในอนาคตมากที่สุด เนื่องจากเป็นโซนที่อยู่ใกล้บางซื่ออันเป็นจุดเชื่อมต่อโครงข่ายคมนาคมของรถไฟฟ้าทุกระบบ รวมถึงโครงการก่อสร้างรถไฟสีต่างๆ ที่เชื่อมระหว่างชานเมืองกับในเมืองทำให้ในโซนนี้จะเป็นที่น่าสนใจสำหรับการลงทุนระยะยาว หรือซื้อเก็บไว้เป็นสินทรัพย์ที่ทวีมูลค่าได้ ทั้งยังเป็นแหล่งงานขนาดใหญ่ของภาครัฐและเอกชน อย่างกลุ่มเครือซีเมนต์ไทย (SCG) และกระทรวงสาธารณสุข

3. ระดับราคาที่ดินตลอดแนวรถไฟฟ้าสายสีม่วง

อย่างที่ทราบกันว่า “ที่ดิน” นานวันไป ก็มีแต่ราคาจะปรับตัวสูงขึ้น จะช้าเร็วก็ขึ้นอยู่กับความใกล้ไกลความเจริญของพื้นที่นั้นๆ หนึ่งในปัจจัยสำคัญที่ทำให้ราคาที่ดินปรับตัวได้ไวขึ้น คือ การคมนาคมขนส่งที่สะดวกสบาย อย่างล่าสุดกับโครงการรถไฟฟ้าสายสีม่วง (บางใหญ่-บางซื่อ) ที่กำลังจะเปิดทดลองใช้ช่วงปลายปี 5 ธ.ค. 2558 นี้

หากย้อนกลับไปช่วงปี 2553-2556 ที่ผ่านมา จะพบว่า ที่ดินตลอดแนวสายรถไฟฟ้ามีการปรับขึ้นอย่างต่อเนื่อง โดยเฉพาะพื้นที่สถานีต้นสายใกล้ตัวเมืองจะมีราคาที่ดินสูงสุด และค่อยลดหลั่นตามพื้นที่สถานีปลายสายไกลตัวเมืองออกไป ดังนี้

โซนกรุงเทพ-นนท์ - ติวานนท์ : ระดับราคาขายที่ดินเฉลี่ยสูงสุด (เฉลี่ย 150,000 บาท/ตร.วา อัตราการเติบโตเฉลี่ย 14-18 % ต่อปี) รวม 5 สถานี จะเป็นพื้นที่สถานีต้นสาย ได้แก่ พื้นที่สถานีเตาปูน ,พื้นที่สถานีบางซ่อน , พื้นที่สถานีวงศ์สว่าง, พื้นที่สถานีแยกติวานนท์ และพื้นที่สถานีกระทรวงสาธารณสุข ด้วยราคาที่ดินของโซนนี้ที่มากกว่า 100,000 บาท/ตร.วา หากผู้ประกอบการนำไปพัฒนาเป็นคอนโดมิเนียม ด้วยข้อบัญญัติผังเมือง FAR=6 ทำให้ในอนาคตคอนโดในโซนนี้จะราคามากกว่า 120,000 บาท/ตร.ม.

โซนรัตนาธิเบศร์ : ระดับราคาขายที่ดินเฉลี่ยสูง (เฉลี่ย 120,000 บาท/ตร.วา อัตราการเติบโตเฉลี่ย 10-14% ต่อปี) รวม 5 สถานี จะเป็นพื้นที่สถานีบนถนนรัตนาธิเบศร์ตลอดจนถึงสถานีละแวกแม่น้ำเจ้าพระยา ได้แก่ พื้นที่สถานีศูนย์ราชการนนทบุรี,พื้นที่สถานีศรีพรสวรรค์ ,พื้นที่สถานีแยกนนทบุรี พื้นที่สถานีสะพานพระนั่งเกล้า และพื้นที่สถานีไทรม้า ด้วยราคาที่ดินของโซนนี้ในราคาประมาณ 120,000 บาท/ตร.วา หากผู้ประกอบการนำไปพัฒนาเป็นคอนโดมิเนียม ด้วยข้อบัญญัติผังเมืองนนทบุรีที่จะประกาศใช้ในปลายปี 2559 (ปัจจุบัน FAR=10) ทำให้ในอนาคตคอนโดในโซนนี้ราคามากกว่า 90,000 บาท/ตร.ม.

โซนบางใหญ่ : ระดับราคาขายที่ดินปานกลาง (เฉลี่ย 80,000 บาท/ตร.วา อัตราการเติบโตเฉลี่ย 8% ต่อปี) รวม 6 สถานี จะเป็นพื้นที่สถานีหลังข้ามฝั่งแม่น้ำเจ้าพระยาไปจนสถานีปลายสายในย่านชานเมือง ได้แก่ พื้นที่สถานีท่าอิฐ ,พื้นที่บางรักใหญ่ ,พื้นที่สถานีบางพลู ,พื้นที่สามแยกบางใหญ่ ,พื้นที่สถานีตลาดบางใหญ่ และสถานีคลองบางไผ่ ด้วยราคาที่ดินของโซนนี้ที่ราคาต่ำกว่า 100,000 บาท/ตร.วา หากผู้ประกอบการนำไปพัฒนาเป็นคอนโดมิเนียม ด้วยข้อบัญญัติผังเมืองนนทบุรีที่จะประกาศใช้ในปลายปี 2559 และเตรียมใช้ข้อบังคับ FAR เหมือนกรุงเทพมหานคร ทำให้ในอนาคตคอนโดในโซนนี้ราคามากกว่า 80,000 บาท/ตร.ม.

แนวโน้มการเติบโตราคาที่ดินตามแนวรถไฟฟ้าสายสีม่วงในปี2015ยังคงปรับตัวสูงขึ้นอย่างต่อเนื่อง จากการกระจายความเจริญ จากตัวเมืองไปสู่ชานเมือง และการเข้าครอบครองที่ดินเพื่อพัฒนาคอนโดมิเนียม ทั้งจากผู้ประกอบการรายใหญ่และรายเล็ก โดยทำเลที่มีแนวโน้มเติบโตสูงสุดยังคงเป็นพื้นที่สถานีต้นสาย เช่น สถานีเตาปูนและสถานีวงศ์สว่าง ที่สามารถพบประกาศขายที่ดินราคาตารางวาละ 2-3 แสนบาท (เฉลี่ยโตราว20% จากปี 57) รวมทั้งพื้นที่สถานีบางซ่อน-แยกติวานนท์-กระทรวงฯ สามารถพบประกาศขายที่ดินราคาตารางวาละ 1.8 แสนบาท ( เฉลี่ยโตราว 12 % จากปี 57 ) ซึ่งบางพื้นที่เหลือเพียง การประกาศขายที่ดินแปลงเล็ก ไม่เกิน 1 ไร่ ไม่สามารถพัฒนาขึ้นโครงการเป็นคอนโดมิเนียมอาคารสูงได้ ในขณะที่พื้นที่สถานีอีกฝั่งแม่เจ้าพระยา (ไทรม้า-บางพลู)พบประกาศขายที่ดินแปลงใหญ่จำนวนหลายแปลงราคาขายเฉลี่ยอยู่ในช่วงตารางวาละ 1-1.6 แสนบาท (เฉลี่ยโตราว 10% จากปี 57) และสำหรับสถานีปลายสายช่วงโซนบางใหญ่นั้น พบประกาศขายที่ดินแปลงเล็กอย่างคึกคัก เช่น ซอยจันทร์ทองเอี่ยม ซอยวัดลาดปลาดุก เป็นต้น

หากมองในภาพรวมคอนโดฯในโซนรถไฟฟ้าสายสีม่วงนี้คงยังไม่ถึงขั้น “ฟองสบู่” ด้วยราคาขายที่ยังไม่สูงมากนัก ที่มีราคาประมาณ 1-2 ล้านบาท เป็นราคาที่คนทำงานรายได้ประจำทั่วไปสามารถซื้ออยู่อาศัยได้ เหมาะกับคนทำงานโซนวิภาวดี-พหลโยธิน ที่สามารถเดินทางสู่ถนนสายหลักได้ในระยะเวลาไม่กี่นาที อีกทั้งศักยภาพด้านการเดินทางที่โซนนี้เป็นจุดเชื่อมต่อกับกรุงเทพ และรถไฟฟ้าส่วนต่อขยายอีกหลายสายที่กำลังก่อสร้างในโซนนนทบุรี ทำให้การเดินทางเข้าสู่ตัวเมืองได้สะดวกสบายและไม่ไกลอย่างที่คิดและด้วยราคาที่ดินในช่วง 3 ปีที่ผ่านมา ราคาไม่เกินตารางวาละ 100,000 บาท จึงไม่แปลกใจที่บรรดานักพัฒนาทั้งรายเล็กและรายใหญ่ต่างรุมตอมทำเลนี้ เพราะหากดูราคาเสนอขายที่ดินในปัจจุบันที่มีการปรับตัวเพิ่มขึ้นเกือบ 2 เท่าตัว จึงคาดการณ์ได้ว่า ในอนาคตเมื่อรถไฟฟ้าเริ่มเปิดใช้บริการทำเลนี้จะมีศักยภาพไม่ต่างจากสุขุมวิทตอนปลาย (บางนา-แบริ่ง) ที่ราคาคอนโดเริ่มขยับเพิ่มขึ้นอย่างค่อยเป็นค่อยไปจนถึง 100,000 บาทต่อตารางเมตร - เทอร์ร่า บีเคเค

บทความโดย : TerraBKK คลังความรู้

TerraBkk ค้นหาบ้านดี คุ้มค่า ราคาถูก