ผลพวงจากพิษฟองสบู่แตกไม่ได้ส่งผลกระทบกับเศรษฐกิจโดยรวมของประเทศเท่านั้น ยังสร้างแรงสะเทือนถึงวงการอสังหาริมทรัพย์ไปในเวลาเดียวกัน อาคารบ้านเรือน ที่อยู่อาศัย ตึกสำนักงานถูกปล่อยร้างหรือตกเป็นทรัพย์สินของธนาคารเป็นจำนวนมาก เราเรียกอาคารลักษณะนี้ว่า ทรัพย์สินหลุดจำนอง หรือ NPA (Non-Performing Asset) ซึ่งจะถูกนำออกขายทอดตลาดต่อไป

จังหวะนี้เองคือโอกาสทองสำหรับนักลงทุน ที่จะได้อสังหาริมทรัพย์ในราคาต่ำกว่าท้องตลาดมากถึง 40% -50% เพื่อนำมาพัฒนาต่อ ด้วยจุดเด่นของทรัพย์สินหลุดจำนองที่นอกจากจะซื้อถูกแล้ว ยังขายได้เร็ว เพราะใช้เวลาปรับปรุงน้อยกว่าสร้างใหม่ เมื่อซ่อมแซมเรียบร้อยก็สามารถขายต่อได้ทันที และทำกำไรมากกว่าทุนเฉลี่ยที่ 20%

แม้ทรัพย์สินหลุดจำนองจะน่าสนใจ แต่ขึ้นชื่อว่าการลงทุน ย่อมมีข้อดีและข้อเสียตีคู่กันมา ข้อเสียของทรัพย์สินหลุดจำนองเหล่านี้คือสภาพของอาคารที่ค่อนข้างเก่า ทรุดโทรม และหนักกว่านั้นบางที่มีคนอาศัย หรือยังติดจำนองอยู่ เพื่อให้การลงทุนกับ NPA สร้างประสิทธิภาพสูงสุด ควรตรวจสอบสิ่งต่างๆ ดังนี้

ต้องการอะไรจาก NPA การซื้ออสังหาริมทรัพย์มีประโยชน์หลักอยู่ 2 ข้อคือ เพื่ออยู่อาศัยกับเพื่อลงทุน เพื่อวางแผนการซื้อได้อย่างถูกต้อง การซื้อทรัพย์สินหลุดจำนอง ควรซื้อจากการขายทอดตลาดจะดีที่สุด เพราะวางใจได้ว่าจะได้รับความช่วยเหลือจากศาล กรมบังคับคดี และสถาบันการเงินเป็นอย่างดี

ไปดูให้รู้ด้วยตา หลายคนอาจจะเคยได้ยินกันมาบ้างแล้วกับคำว่า “อย่าซื้อบ้านถ้าไม่ได้เห็นของจริง” ซึ่งเป็นคำพูดที่ถูกต้องที่สุด เพราะการซื้อบ้านที่ไม่เห็นของจริงไม่ต่างจากการซื้อวิมานในอากาศ มันมักสวยงามกว่าความเป็นจริงเสมอ แต่ข้อมูลสำคัญที่ไม่ค่อยมีใครออกมาบอกให้ทราบ คือกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ระบุไว้ว่า “ผู้ขายไม่ต้องรับผิดในความชำรุดบกพร่องในการซื้อทรัพย์สินจากการขายทอดตลาด” นั่นแปลว่าภาระด้านการซ่อมแซมทั้งหมดจะตกอยู่กับผู้ซื้อ การเข้าไปตรวจสอบประเมินค่าซ่อมแซมบวกเข้ากับราคาซื้อ เพื่อพิจารณาความคุ้มค่า ก่อนการตัดสินใจซื้อจึงถือเป็นเรื่องสำคัญมาก

ทำเลทำเงิน เราย้ำเตือนกันอยู่เสมอว่าการซื้ออสังหาริมทรัพย์ ทำเลคือสิ่งแรกที่ต้องมองให้รอบด้าน ทรัพย์สินหลุดจำนองก็ไม่ได้อยู่ในข่ายยกเว้น หากเป็นทำเลที่ไม่เป็นที่ต้องการของตลาด ต่อให้ซื้อมาถูกแสนถูก ก็ไม่สามารถสร้างกำไรได้มากเท่าที่ควร

ตรวจสอบหลักฐาน เพื่อความถูกต้องทางกฎหมาย ควรตรวจสอบหลักฐานต่างๆ ให้รอบคอบ ตั้งแต่ใบอนุญาตสร้างของผู้ประกอบการหรือเจ้าของไปจนถึงหลักฐานอื่นๆ ซึ่งแยกกออกเป็น

  • บ้าน พิจารณาประวัติการจำนองหรือค้ำประกันเงินกู้จากสถาบันการเงินก่อนโอนกรรมสิทธิ์ซึ่งในส่วนนี้สถาบันการเงินจะมีเจ้าหน้าที่ช่วยอำนวยความสะดวกให้อย่างครบกระบวนการ
  • อาคารชุด ขอดูเอกสารการจดทะเบียนอาคารชุด นิติบุคคลอาคารชุด  ค่าธรรมเนียมต่างๆ  ตลอดจนรายการทรัพย์สินส่วนกลาง การบริการต่างๆ และค่าใช้จ่ายส่วนกลางอย่างละเอียด

การจะลงทุนกับทรัพย์สินหลุดจำนอง ควรเลือกซื้อช่วงเศรษฐกิจตกต่ำและขายต่อในช่วงเศรษฐกิจขาขึ้น เพื่อให้ทำกำไรได้สูงสุด และต้องรอบคอบให้มากๆ เนื่องจากปัจจัยด้านสภาพและโครงสร้างของทรัพย์สินนั้น หากรอบคอบและมองเห็นโอกาส เศษซากที่หลายคนไม่เห็นค่าก็อาจกลายเป็นทองคำที่ทำกำไรได้มหาศาล