มุมมองเชิงกลยุทธ์การลงทุนระหว่างประเทศและภายในประเทศ ทิศทางธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ประเทศไทย โดย ดรู.ก้องเกียรติ โอภาสวงการ ประธานกรรมการบริหารบริษัท เอเซีย พลัส กรุ๊ป โฮลดิ้งส์ จำกัด (มหาชน) ในงาน THAILAND Real Estate Leade Presented by Asia Plus Group Holding : Home Buyers x The NEXT Real เมื่อ 24 มีนาคม 2569ทุกครั้งที่โลกเผชิญสงครามใหญ่ สิ่งที่ขยับแรงที่สุดไม่ใช่ตลาดหุ้น แต่คือ “พลังงาน” เพราะน้ำมันไม่ใช่แค่สินค้า แต่คือ “ต้นทุนของทั้งระบบเศรษฐกิจ” เมื่อราคาพลังงานพุ่งขึ้น ทุกภาคส่วนตั้งแต่การผลิต การขนส่ง ไปจนถึงค่าครองชีพจะถูกกระทบเป็นลูกโซ่ทันที

4 สงคราม 4 บทเรียน ที่โลกจำไม่เคยลืม

  • วิกฤตคว่ำบาตรน้ำมัน 1973 (Oil Shock 1973) : น้ำมันพุ่งจาก 3 → 12 ดอลลาร์ (+300%) ก่อนจะค่อยๆ คลายลงในปีถัดมา สาเหตุจากกลุ่มโอเปกระงับส่งออกน้ำมันไปยังสหรัฐฯ และพันธมิตร เพื่อตอบโต้สงครามยมคิปปูร์ (Yom Kippur) หรือสงครามอาหรับ-อิสราเอล
  • การปฏิวัติอิหร่าน (Iran Revolution) 1979 : 13 → 34 ดอลลาร์ (เกือบ 3 เท่า) และทรงตัวสูงต่อเนื่อง จากการเมืองภายในอิหร่านปั่นป่วน ทำให้อิหร่านหยุดส่งออกน้ำมัน
  • Gulf War การปฏิวัติอิหร่าน 1979 : 17 → 46 ดอลลาร์ (+171%) ก่อนจะย่อลงแรงกลับมาใกล้ระดับเดิม จาก อิรักบุกคูเวต โดยสหรัฐฯ นำกองกำลังโจมตีสงครามรัสเซีย ยูเครน 2022
  • Russia–Ukraine (สงครามอ่าวเปอร์เซีย 1990) : 78 → 128 ดอลลาร์ (+64%) แล้วลดลงเหลือประมาณ 95 ดอลลาร์ จากการที่รัสเซียบุกยูเครน เกิดวิกฤตพลังงานในยุโรป

นั่นคือ ราคาน้ำมันพุ่งแรงในช่วง Shock แล้วค่อยๆ ปรับตัวลงเมื่อสถานการณ์เริ่มนิ่ง รวมถึงผลกระทบที่เกิดซ้ำทุกครั้งที่มีเหตุการณ์เหล่านี้

  • เงินเฟ้อพุ่งทันที (6–14% YoY)
  • GDP ชะลอหรือเข้าสู่ภาวะถดถอย เมื่อพลังงานแพงขึ้น ต้นทุนทุกอย่างจะถูกผลักไปยังผู้บริโภค ส่งผลให้กำลังซื้อหดตัว และธุรกิจเริ่มชะลอการลงทุน ส่งผลให้เศรษฐกิจเข้าสู่ภาวะถดถอยตามมาแทบทุกครั้ง

ข้อสังเกต : ถ้าน้ำมันขึ้นเกิน 50% → เศรษฐกิจมีโอกาสถดถอยสูง

โลกเริ่มเปลี่ยนเกมพลังงาน จากที่ปี 1973 พึ่งน้ำมัน 43.2% ปัจจุบันเหลือ 29.7% สัดส่วนพลังงานหมุนเวียนเพิ่มเป็น 17.8% แม้โลกจะยังไม่สามารถหลุดจากน้ำมันได้ทั้งหมด แต่โครงสร้างพลังงานที่หลากหลายขึ้นทำให้ผลกระทบจากสงครามในปัจจุบันไม่รุนแรงเท่าอดีต สงครามล่าสุด ทำให้หุ้นโลกปรับตัวลง โดยSET ไทย -5% ถึง -6% ส่วนทองและเงินไม่สามารถเป็น Safe Haven ได้เสมอ (ไม่มีสินทรัพย์ไหนปลอดภัย 100%) นักลงทุนเทขายสินทรัพย์เสี่ยงเพื่อถือเงินสด ขณะที่สินทรัพย์ที่เกี่ยวข้องกับพลังงานและสภาพคล่องกลับปรับตัวขึ้น

จุดเปราะบางของพลังงาน จากการขาดดุลพลังงาน -7.8% ของ GDP และยังนำเข้าตะวันออกกลางเกือบ 50% หากเกิดปัญหาในเส้นทางขนส่งพลังงาน เช่น ช่องแคบฮอร์มุส ไทยจะได้รับผลกระทบทันทีทั้งต้นทุนและเงินเฟ้อ กระทบภาระรัฐให้เพิ่มขึ้น จากหนี้สาธารณะ ประมาณ 66% และยังเพิ่มการอุดหนุนพลังงานวันละ 1,300–1,400 ล้านบาท

3 สถานการณ์สงคราม

  • จบเร็ว (< 1>
  • ยืด 1–3 เดือน → เงินเฟ้อสูง + การท่องเที่ยวชะลอ + อสังหาฯ ซบ
  • ยืด > 3 เดือน → กระทบหนักทั้งระบบเศรษฐกิจ การท่องเที่ยวซบเซา ต้นทุนการก่อสร้างสูง อัตรากำไรลด

ตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยเคยผ่านวิกฤตใหญ่มาแล้วหลายครั้ง โดยเฉพาะช่วงต้มยำกุ้งที่ราคาทรัพย์สินปรับตัวลงแรง ก่อนจะค่อยๆ ฟื้นตัวตามวัฏจักรเศรษฐกิจ โดยปัจจุบัน มีมูลค่าคงค้าง อยู่ประมาณ 800,000 ล้านบาท และ Supply ใหม่ ประมาณ 200,000 ล้านบาท ซึ่งตลาดยังมีแรงขับเคลื่อน แต่ผู้พัฒนาฯ ต้อง “เลือกทำเล เลือกสินค้า และเลือกกลุ่มลูกค้า” ให้แม่นยำ

โอกาสที่ซ่อนอยู่ในวิกฤต คือการลงทุนจากต่างชาติ โดยเฉพาะในกลุ่มที่มองหาที่อยู่อาศัยระยะยาวและสินทรัพย์ปลอดภัย อาทิ Lease ระยะยาว ตลอดจนการเปิดให้ถือครองมากขึ้น ในทำเลที่ได้รับความสนใจจากต่างชาติ อย่าง ภูเก็ต พัทยา กรุงเทพฯ และเชียงใหม่ โดยภูมิภาคเอเชียตะวันออกเฉียงใต้กำลังกลายเป็น “จุดหมายใหม่ของเงินทุนโลก” จากทั้งปัจจัยภูมิรัฐศาสตร์และคุณภาพชีวิต

สุดท้าย “ทุกวิกฤติ จะกลับสู่สมดุล” เพราะจากประวัติศาสตร์ ไม่ว่าจะเป็นนิวยอร์ก หลัง 9/11 ลอนดอน หรือโตเกียว ทุกเมืองสามารถฟื้นตัวได้เมื่อเวลาผ่านไป และสุดท้าย “Cash is King”