ตลาดการผลิตและอสังหาริมทรัพย์อุตสาหกรรมของประเทศไทยก้าวเข้าสู่ระยะใหม่เชิงโครงสร้างในช่วงครึ่งหลังของปี 2025 โดยมีลักษณะเด่นจากการลงทุนโดยตรงจากต่างประเทศ (FDI) ที่ทำสถิติสูงสุด การดูดซับที่ดินอุตสาหกรรมในระดับประวัติการณ์ และการใช้พื้นที่โรงงานสำเร็จรูปที่เข้าใกล้เต็มพื้นที่ ตามรายงาน Manufacturing Market Report ครึ่งปีหลัง 2025 ฉบับล่าสุดของ Knight Frank Thailand

แม้แรงส่งทางเศรษฐกิจมหภาคจะชะลอลง โดยอัตราการเติบโตของ GDP ที่แท้จริงลดลงมาอยู่ที่ 1.2% เมื่อเทียบกับช่วงเดียวกันของปีก่อนในไตรมาส 3 ปี 2025 แต่ภาคอุตสาหกรรมของไทยยังคงขยายตัวได้ดีกว่าภาพรวมเศรษฐกิจ จากแรงหนุนของอุปสงค์จากต่างประเทศ ดุลการค้าที่เกินดุลอย่างต่อเนื่อง และการปรับโครงสร้างห่วงโซ่อุปทานที่เร่งตัวขึ้น ภายใต้บริบทของการค้าโลกและมาตรการภาษีระหว่างประเทศ

FDI แตะ 1.14 ล้านล้านบาท โดยการลงทุนดิจิทัลเป็นแรงขับเคลื่อนหลัก
ณ สิ้นปี 2025 ประเทศไทยมีมูลค่าการลงทุนโดยตรงจากต่างประเทศที่ได้รับการส่งเสริมจาก BOI สะสมรวม 1.14 ล้านล้านบาท ครอบคลุม 2,259 โครงการ โดยเฉพาะในช่วงครึ่งหลังของปี มีจำนวนโครงการเพิ่มขึ้นถึง 1,196 โครงการ และมูลค่าเงินลงทุนที่ได้รับอนุมัติเพิ่มขึ้น 413.8 พันล้านบาท ขณะเดียวกัน มูลค่าการลงทุนเฉลี่ยต่อโครงการปรับเพิ่มขึ้นเป็นประมาณ 505 ล้านบาท สะท้อนการเปลี่ยนผ่านไปสู่การลงทุนที่มีขนาดใหญ่และใช้เงินลงทุนสูงมากขึ้นอย่างชัดเจน

ในเชิงภูมิศาสตร์ สิงคโปร์ยังคงเป็นแหล่งเงินลงทุนจากต่างประเทศรายใหญ่ที่สุดของประเทศไทย ด้วยมูลค่าการลงทุน 433,019 ล้านบาท รองลงมาคือฮ่องกงและจีน โดยจีนมีจำนวนโครงการลงทุนมากที่สุดที่ 984 โครงการ ขณะเดียวกัน นักลงทุนจากประเทศตะวันตกและประเทศในภูมิภาค อาทิ สหราชอาณาจักร ญี่ปุ่น และสหรัฐอเมริกา ยังคงมีบทบาทอย่างต่อเนื่อง สะท้อนความเชื่อมั่นจากนักลงทุนทั่วโลก แนวโน้มดังกล่าวสะท้อนการมุ่งสู่โครงสร้างพื้นฐานดิจิทัลและอิเล็กทรอนิกส์มูลค่าสูง และการก้าวขึ้นของประเทศไทยในฐานะศูนย์กลางเชิงยุทธศาสตร์ด้านการผลิตขั้นสูงและบริการข้อมูลในระดับภูมิภาค

ภูมิทัศน์อุตสาหกรรมของไทยกำลังเปลี่ยนผ่านไปสู่การลงทุนที่มีจำนวนน้อยลง แต่มีขนาดใหญ่และใช้เงินลงทุนสูงขึ้น โดยการดูดซับที่ดินอุตสาหกรรมเพิ่มขึ้นอย่างรวดเร็วจาก 4,684 ไร่ ในครึ่งแรกของปี 2025 เป็น 12,955 ไร่ ณ สิ้นปี ขณะที่มูลค่า FDI เฉลี่ยต่อโครงการเพิ่มขึ้นมาอยู่ที่ประมาณ 505 ล้านบาท สะท้อนการมุ่งสู่การลงทุนมูลค่าเพิ่มสูง แม้จำนวนโรงงานใหม่จะลดลง

แนวโน้มดังกล่าวเห็นได้ชัดที่สุดในกลุ่มอุตสาหกรรมดิจิทัล ควบคู่กับการขยายตัวอย่างต่อเนื่องของกลุ่มไฟฟ้าและอิเล็กทรอนิกส์ ซึ่งได้รับแรงหนุนจากความต้องการชิ้นส่วนขั้นสูงที่เกี่ยวข้องกับเทคโนโลยี AI และระบบจัดเก็บข้อมูล ขณะที่การลงทุนในกลุ่มเครื่องจักรและยานยนต์มุ่งเน้นไปที่การยกระดับกำลังการผลิตและการปรับปรุงประสิทธิภาพ มากกว่าการพัฒนาโครงการใหม่

ในขณะเดียวกัน จำนวนใบอนุญาตโรงงานใหม่ลดลงมาอยู่ที่ประมาณ 1,250 แห่ง ในปี 2025 ตอกย้ำการเปลี่ยนผ่านจากการพัฒนาเชิง “ปริมาณ” ไปสู่ “คุณภาพ” โครงการขนาดใหญ่ที่ใช้เงินลงทุนสูงจำนวนมาก โดยเฉพาะในกลุ่มโครงสร้างพื้นฐานดิจิทัล มักต้องการที่ดินและเงินลงทุนจำนวนมาก แต่ไม่จำเป็นต้องขอใบอนุญาตโรงงานแบบดั้งเดิม ส่งผลให้การดูดซับที่ดินและกระแสเงินลงทุน FDI สามารถเพิ่มขึ้นได้ แม้จำนวนใบอนุญาตโรงงานจะลดลงก็ตาม

ความต้องการที่ดินอุตสาหกรรมพุ่งสู่ระดับสูงสุดเป็นประวัติการณ์

ความต้องการที่ดินอุตสาหกรรมพร้อมสาธารณูปโภค (Serviced Industrial Land Plots: SILP) เพิ่มขึ้นสู่ระดับที่ไม่เคยเกิดขึ้นมาก่อนในปี 2025 โดยยอดขายและการเช่าสะสมรวมอยู่ที่ 12,955 ไร่ เพิ่มขึ้นอย่างมีนัยสำคัญจาก 11,573 ไร่ ในปี 2024 ทั้งนี้ เขตพัฒนาพิเศษภาคตะวันออก (EEC) มีสัดส่วนการใช้ที่ดินสูงถึง 10,497 ไร่ ตอกย้ำบทบาทของพื้นที่ดังกล่าวในฐานะกลไกหลักของภาคอุตสาหกรรมไทย