นายกมลภพ วีระพละ กรรมการผู้จัดการ ธนาคารอาคารสงเคราะห์ และรักษาการผู้อำนวยการศูนย์ข้อมูลอสังหาริ่มทรัพย์ (REIC) ธนาคารอาคารสงเคราะห์ (ธอส.) เปิดข้อมูลสถานการณ์ตลาดที่อยู่อาศัย ไตรมาส 4 ปี 2567 และแนวโน้มปี 2568

เมื่อมาดู ตลาดที่อยู่อาศัยทั่วประเทศ ในไตรมาสที่ 4 ปี 2567 ถือปรับตัวดีขึ้น (คอนโดเพิ่มขึ้น 5% แนวราบลดลง การโอนลดลง) โดยมีการโอนกรรมสิทธิ์ที่อยู่อาศัยทั่วประเทศ 97,413 หน่วย เพิ่มขึ้น 1.3% จากช่วงเดียวกันของปีก่อน (YoY) แต่มูลค่ายังลดลงที่ -1.5% ซึ่งการฟื้นตัวขึ้น ในไตรมาสที่ผ่านมา ได้รับแรงสนับสนุนจาก จากการลดค่าธรรมเนียมการโอนและจดจำนองเหลือ 0.01% สำหรับที่อยู่อาศัยในระดับราคาไม่เกิน 7 ล้านบาท จากเดิมไม่เกิน 3 ล้านบาท ส่งผลให้มีการโอนกรรมสิทธิ์จำนวนมาก อาทิ กลุ่มอาคารชุดมีการโอนกรรมสิทธิ์จำนวน 33,361 หน่วย เพิ่มขึ้น 13.9% คิดเป็นมูลค่า 84,481 ล้านบาทเพิ่มขึ้น 5.6% เมื่อเทียบกับช่วงเดียวกันของปีก่อน

ภาพรวมการปล่อยสินเชื่อที่อยู่อาศัยในไตรมาส 4 ปี 2567 มีมูลค่า 167.532 ล้านบาทลดลง -5.6% เมื่อเทียบกับช่วงเดียวกันของปีก่อนที่มีมูลค่า 177,473 ล้านบาท ทำให้การปล่อยสินเชื่อที่อยู่อาศัย ในปี 2567 มีมูลค่า 587,344 ล้านบาท ลดลง -13.4% เมื่อเทียบกับช่วงเดียวกันของปี 2566 ที่มีมูลค่า 678,347 ล้านบาท


ด้านการโอนกรรมสิทธิ์ทั่วประเทศทั้งปี 2567 พบว่า มีจำนวนหน่วย 347,799 หน่วย ลดลง -5.2% เมื่อเทียบกับช่วงเดียวกันของปีก่อน โดยเป็นการโอน
- อาคารชุดจำนวน 116,439 หน่วย เพิ่มขึ้น 7.7% ซึ่งเป็นการเพิ่มขึ้นของการโอนกรรมสิทธิ์สำหรับอาคารชุดที่มีราคาไม่เกิน 7 ล้านบาท ตามมาตรการกระตุ้นภาคอสังหาริมทรัพย์ ที่เพิ่มขึ้น 9.1%
- ที่อยู่อาศัยแนวราบ มีการโอนจำนวน 231,360 หน่วย ลดลง -10.6% ซึ่งลดลงทุกระดับราคา

ด้านมูลค่าการโอนกรรมสิทธิ์ที่อยู่อาศัย ทั่วประเทศ ทั้งปี 2567 มีมูลค่า 980,648 ล้านบาท ลดลง -6.3% โดย
- อาคารชุดมีมูลค่าการโอน 297,060 ล้านบาทลดลง -2.5% เป็นการลดลงจากการโอนอาคารชุดในราคามากกว่า 7 ล้านบาทขึ้นไป แต่ในขณะที่วงเงินไม่เกิน 7 ล้านบาทปรับเพิ่มขึ้น 4.9% เมื่อเทียบกับช่วงเดียวกันของปีก่อน
- ที่อยู่อาศัยแนวราบมีมูลค่า 683,588 ล้านบาท ลดลง -7.9%

สำหรับการโอนกรรมสิทธิ์ห้องชุดของชาวต่างชาติ ทั้งประเทศ ในปี 2567 พบว่าจำนวนหน่วยการโอนกรรมสิทธิเพิ่มขึ้น 0.9% แต่มูลค่าลดลง -6.8% โดยที่ห้องชุดที่ซื้อก็มีขนาดเล็กลง และราคาเฉลี่ยที่ซื้อก็ลดลง ที่ 4.7 ล้านบาท ด้านการโอนกรรมสิทธิห้องชุดของชาวต่างชาติ ก็ลดลง -12% 

โดย สัญชาติที่มีการโอนกรรมสิทธิห้องชุดมากที่สุดในปี 2567 
- ด้านจำนวนหน่วยโอนกรรมสิทธิ์ห้องชุดของคนต่างชาติ 10 อันดับแรก คือ จีน พม่า รัสเซีย ไต้หวัน สหรัฐอเมริกา ฝรั่งเศส เยอรมัน สหราชอาณาจักร ออสเตรเลีย อินเดีย ตามลำดับ
 - ด้านมูลค่าโอนกรรมสิทธิ์ห้องชุดของคนต่างชาติ 10 อันดับแรก คือ จีน พม่า ไต้หวัน รัสเซีย สหรัฐอเมริกา ฝรั่งเศส เยอรมัน สหราชอาณาจักร อินเดีย ออสเตรเลีย ตามลำดับ

ตลาดที่อยู่อาศัยในปี 2568 คาดการณ์จะฟื้นตัวอย่างต่อเนื่อง โดยมีจำนวนหน่วยโอนกรรมสิทธิ์ที่อยู่อาศัยประมาณ 353,389 หน่วย เพิ่มขึ้น 1.6% โดย
- การโอนอาคารชุดประมาณ 116,618 หน่วยเพิ่มขึ้น 0.2%
- การโอนที่อยู่อาศัยแนวราบ ประมาณ 236,770 หน่วย เพิ่มขึ้น 2.3%

ด้านมูลค่าการโอนกรรมสิทธิ์ที่อยู่อาศัยทุกประเภท ปี 2568 ประมาณ 994,545 ล้านบาท เพิ่มขึ้น 1.4% โดยเป็น
- การโอนอาคารชุดมูลค่าประมาณ 298,363 ล้านบาท เพิ่มขึ้น 0.4%
- การโอนที่อยู่อาศัยแนวราบมูลค่าประมาณ 696,181 ล้านบาท เพิ่มขึ้น 1.8%

ซึ่งมีปัจจัยบวกมาจากภาวะเศรษฐกิจที่มีแนวโน้มฟื้นตัวขึ้น จากมาตรการกระตุ้น เศรษฐกิจในช่วงครึ่งปีแรกของปี 2568 ของรัฐบาล และเม็ดเงินจากโครงการเมกะโปรเจ็กต์ที่คาดการณ์จะลงสู่ระบบเศรษฐกิจในปีนี้อีก 2.6 แสนล้านบาท ประกอบกับแนวโน้มอัตราดอกเบี้ยที่ยังอยู่ในระดับต่ำ จะส่งผลให้ประชาชน ยื่นขอสินเชื่อที่อยู่อาศัยเพิ่มมากขึ้น โดยคาดว่า ปี 2568 จะมีการปล่อยสินเชื่อที่อยู่อาศัยทั่วประเทศมูลค่า 593,634 ล้านบาท เพิ่มขึ้น 1.1% จากปี 2567

คาดสินเชื่อที่อยู่ ปี 2568  คาดเติบโต 1.1% น่าจะช่วยพยุง GDP ได้ เพราะจากปี 2567 ที่สินเชื่อที่อยู่อาศัยลดลง -1.3% เกิดขึ้นจากการรัดกุมในการปล่อยสินเชื่อที่มากขึ้น

ปัจจัยบวก - ปัจจัยลบ ต่อธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ ปี 2568
ปัจจัยบวก 

  • แนวโน้มเศรษฐกิจปี 2568 คาดว่าจะขยายตัวอยู่ที่ 2.2 - 3.2% (ค่ากลางที่ 2.7) โดยมีปัจจัยสนับสนุนสำคัญจากการใช้จ่ายภาครัฐที่เพิ่มขึ้น
  • การขยายตัวของอุปสงค์ภาคเอกชนในประเทศตามแนวโน้มการปรับตัวดีขึ้นของการลงทุนภาคเอกชน และการขยายตัวต่อเนื่องของการอุปโภคบริโภคภาคเอกชน
  • อัตราดอกเบี้ยทรงตัวอยู่ในระดับต่ำ และมีแนวโน้มปรับลุดลง ประกอบกับรัฐบาลมีนโยบายสนับสนา สินเชื่อดอกเบี้ยต่ำ ซึ่งจะช่วยเพิ่มโอกาสในการเข้าถึงสินเชื่อของประชาชน
  • การฟื้นตัวอย่างต่อเนื่องของภาคการท่องเที่ยวตามการเพิ่มขึ้นของจำนวนและรายได้จากนักท่องเที่ยวต่างชาติ

ปัจจัยลบ

  • ภาวะเศรษฐกิจปี 2568 คาดว่าจะขยายตัวในระดับประมาณ 2.7%
  • หนี้สินภาคครัวเรือนเริ่มปรับตัวลดลง แต่อยู่ในระดับสูง ส่งผลให้ความสามารถในการใช้จ่ายของประชาชนลดลง
  • มาตรการ LTV สำหรับบ้านหลังที่สอง
  • พิจารณาสินเชื่อที่รัดกุมของธนาคารพาณิชย์
  • ความเสี่ยงจากเศรษฐกิจโลกที่ชะลอตัว จากความไม่แน่นอนของนโยบายเศรษฐกิจของสหรัฐอเมริกา ส่งผลต่อเสถียรภาพของตลาดเงิน การลงทุน และนโยบายทางภูมิรัฐศาสตร์

ด้านสถานการณ์ อาคารชุดปล่อยเช่ารายวัน ไม่สามารถปล่อยเช่ารายวันได้ ซึ่งหากนิติบุคคลอาคารชุดพบเห็นเจอสามารถดำเนินการตรวจสอบได้ ซึ่ง REIC เอง ก็เตรียมลงพื้นทื่สำรวจดูในประเด็นนี้เช่นกัน แต่ต้องดูวิธีการก่อน เพราะข้อมูลเหล่านี้มักไม่สามารถเปิดเผยได้