TERRABKK ได้เคยให้นิยามของความเป็น Rare Location ด้วยปัจจัยประกอบหลักๆ ประมาณ 3 ด้าน ได้แก่ ทำเลใจกลางเมืองที่เหลือที่ดินให้พัฒนาน้อย ทำให้โครงการเกิดใหม่กลายเป็นของดีที่น่าจับตา, ทำเลใจกลางเมืองที่ห้อมล้อมไปด้วยสิ่งอำนวยความสะดวกระดับชั้นนำของประเทศ และทำเลในเมืองติดริมแม่น้ำเจ้าพระยาที่ไม่มีอะไรมาบดบังวิวในอนาคต

ซึ่งทำเลราษฎร์บูรณะก็เข้าข่ายทำเล Rare Location ในข้อที่ 3 นี้ เพราะถนนราษฎร์บูรณะ เป็นถนนที่เลียบขนานไปกับแม่น้ำเจ้าพระยา ลักษณะทำเลเป็นชุมชนที่อยู่อาศัยดั้งเดิมที่มีความสงบ แต่สามารถเดินทางเข้าสู่ CBD อย่างสีลม-สาทร ได้อย่างสะดวก และเป็นทำเลที่ไม่มีโครงการใหม่ๆ เปิดตัวมาเป็นเวลานานแล้ว

 

ความแตกต่างระหว่างคอนโดมิเนียม Riverfront / Riverview

หากพูดถึงการเป็นคอนโดมิเนียมทำเลแม่น้ำเจ้าพระยา จะสามารถแบ่งออกได้เป็น 2 รูปแบบ คือ คอนโดมิเนียมแบบ Riverfront คือ มีพื้นที่โครงการติดริมแม่น้ำ และ คอนโดมิเนียมแบบ Riverview ซึ่งไม่มีพื้นที่โครงการติดริมแม่น้ำ แต่สามารถมองเห็นวิวแม่น้ำได้จากชั้นสูงๆ ซึ่งแน่นอนว่าภาษีของทั้งสองรูปแบบย่อมแตกต่างกัน หากเป็นคอนโดมิเนียมวิวแม่น้ำเจ้าพระยาจะพบเห็นได้มากกว่าและการที่มองเห็นวิวแม่น้ำได้อย่างจำกัด จึงทำให้ระดับราคาของคอนโดประเภทนี้ไม่สูงมากเท่ากับคอนโดแบบ Riverfront ติดริมแม่น้ำ ซึ่งส่วนใหญ่หากเป็นโครงการใกล้ CBD ก็มักจะเป็นโครงการระดับ Luxury ขึ้นไป ระดับราคาเริ่มต้น 15-30 ล้านบาท และหากเป็นโครงการที่ระดับราคาจับต้องได้ ก็มักจะกระแสดีจนกลายเป็น Rare Item ไปซะทุกครั้ง

 

เจาะคาแรกเตอร์ของคอนโดริมน้ำ Riverfront / Riverview ทั้ง 4 โซน

ด้วยความที่คอนโดมิเนียมริมแม่น้ำเจ้าพระยาเป็น Rare Item ที่ให้ผู้อาศัยสัมผัสกับวิวแม่น้ำแบบที่ไม่สามารถมองหาจากทำเลอื่นได้ อีกทั้งข้อจำกัดของที่ดินติดแม่น้ำที่เริ่มหาได้ยากและเหลือน้อยลงไปทุกที มูลค่าในอนาคตของที่ดินริมน้ำนับวันก็มีแต่จะเพิ่มสูงขึ้น คอนโดริมแม่น้ำจึงเป็นทำเลที่ใครหลายคนต่างก็อยากครอบครอง ยิ่งถ้าเป็นโครงการที่ราคาจับต้องได้ทั้งในแง่ของการซื้อไว้อยู่อาศัยเองหรือซื้อเก็บไว้ลงทุนก็ถือว่าคุ้มค่าเป็นอย่างมาก

เมื่อลองแบ่งทำเลคอนโดริมน้ำตามลักษณะของทำเลและระดับราคา สามารถแบ่งออกเป็น 4 โซน ซึ่งแต่ละโซนก็มีคาแรกเตอร์และช่วงราคาที่แตกต่างกัน ดังนี้

1. สนามบินน้ำ - นนทบุรี

ด้วยความที่เป็นทำเลไกลเมือง อยู่ในจังหวัดนนทบุรี ทำเลนี้เลยยังมีคอนโดริมแม่น้ำ (Riverfront) อยู่หลายโครงการเพราะที่ดินแปลงใหญ่ติดริมแม่น้ำยังหาได้ไม่ยากมากนัก ราคาคอนโดทั้ง Riverfront และ Riverview ในทำเลนี้จึงเป็นราคาที่จับต้องได้ คอนโดในย่านนี้จะเป็นระดับ Mass Market ซึ่งมีทั้งโครงการที่เป็น High Rise และ Low Rise ราคาขายปัจจุบันเฉลี่ยอยู่ที่ 60,000-90,000 บาทต่อตารางเมตร ซึ่งกลุ่มคนที่อาศัยอยู่โซนนี้ก็จะเป็นคนที่ทำงานอยู่ในนนทบุรี หรือคนที่ทำงานใน CBD ที่การเดินทางด้วยเรือโดยสารเป็นหลัก

2. จรัญสนิทวงศ์ - บางโพ

ขยับเข้ามาใกล้เมืองมากขึ้นก็จะเป็นทำเลจรัญสนิทวงศ์ - บางโพ ซึ่งที่ดินใกล้แม่น้ำในย่านนี้ส่วนใหญ่จะเป็นที่ตั้งของหน่วยงานข้าราชการ คอนโดที่เป็น Riverfront ในย่านนี้จึงค่อนข้างหาได้ยาก มีเพียง 2 โครงการในทำเลเท่านั้นซึ่งก็ขายหมดเป็นที่เรียบร้อยแล้ว ย่านนี้จึงมีแต่คอนโดแบบ Riverview ราคาขายคอนโดปัจจุบันเฉลี่ยอยู่ที่ 90,000-110,000 บาทต่อตารางเมตร ด้วยความที่ใกล้เมืองมากขึ้นและมีรถไฟฟ้า MRT สายสีน้ำเงินเส้นหลักพาดผ่าน ทำเลนี้จึงมี Supply คอนโดเกิดขึ้นอยู่เรื่อยๆ

3. เจริญกรุง - เจริญนคร

โซนนี้เป็น Prime Location ของแม่น้ำเจ้าพระยาและเป็นทำเลที่มีราคาสูงที่สุดจาก 4 โซนริมน้ำ ด้วยความเป็นทำเลที่ใกล้เมืองมากที่สุด สามารถเดินทางไปยังย่าน CBD อย่างสีลม-สาทรได้อย่างรวดเร็ว อีกทั้งยังเป็นทำเลเมืองเก่าที่มีความเป็นเอกลักษณ์ เป็นที่ตั้งของโรงแรมหรูระดับ 4-5 ดาวหลายแห่ง และยังมีศูนย์การค้าแหล่งช้อปปิ้งมากมายในทำเล ย่านเจริญกรุง - เจริญนคร จึงมีความเป็นเมืองสูง โครงการส่วนใหญ่ในทำเลนี้เลยเป็นคอนโด Riverfront ระดับ Luxury ซึ่งแน่นอนว่าราคาคอนโดย่อมไม่ธรรมดา โดยคอนโดในย่านนี้มีราคาขายปัจจุบันเฉลี่ยอยู่ที่ 130,000-450,000 บาทต่อตารางเมตร ด้วยระดับราคาที่ค่อนข้างสูง คอนโดในย่านนี้จึงตอบโจทย์กลุ่มลูกค้ากำลังซื้อสูงที่ซื้อไว้อยู่เองหรือกลุ่มนักลงทุนที่ซื้อไว้ปล่อยเช่าชาวต่างชาติ

4. พระราม 3 - ราษฎร์บูรณะ

เป็นย่านที่ผสมผสานระหว่างชุมชนที่อยู่อาศัยดั้งเดิมกับความเป็นเมืองได้อย่างลงตัว การเกิดขึ้นของแหล่งธุรกิจในทำเล ทั้งอาคารสำนักงาน สำนักงานใหญ่ของธนาคารและศูนย์การค้า รวมถึงความสะดวกสบายในการเดินทาง สามารถเดินทางเข้าสู่ใจกลางเมือง CBD สีลม-สาทรได้อย่างรวดเร็ว ทำให้พระราม 3 - ราษฎร์บูรณะเป็นอีกหนึ่งทำเลที่อำนวยความสะดวกในการใช้ชีวิตให้กับคนที่ทำงานในเมืองเป็นอย่างมาก แม้คอนโดในย่านนี้จะมีระดับราคาเป็นอันดับ 2 รองจากย่านเจริญกรุง - เจริญนคร แต่ก็เป็นราคาที่สามารถเข้าถึงได้ ราคาขายคอนโดปัจจุบันเฉลี่ยอยู่ที่ 77,000-120,000 บาทต่อตารางเมตร ซึ่งโครงการส่วนใหญ่ที่ยังเปิดขายอยู่จะเป็นคอนโดแบบ Riverview

 

ความน่าลงทุนของคอนโด Riverfront ทำเลพระราม 3 - ราษฎร์บูรณะ

สถานการณ์คอนโดมิเนียมทำเลพระราม 3 - ราษฎร์บูรณะ มี Supply ไม่มากนัก ปัจจุบันมีโครงการที่ยังเปิดขายอยู่ทั้งหมด 5 โครงการ ซึ่งปัจจุบันถูก Absorb ไปแล้วกว่า 75% ราคาขายปัจจุบันเฉลี่ยประมาณ 77,000-120,000 บาทต่อตารางเมตร โครงการที่ยังเปิดขายอยู่ส่วนใหญ่เป็นคอนโด Riverview หรือวิวแม่น้ำ มีเพียง 1 โครงการที่เป็นคอนโด Riverfront ซึ่ง Supply ก็เหลือไม่เยอะแล้ว แต่ล่าสุดกำลังจะมีจะคอนโด Riverfront โครงการใหม่ที่จะเข้ามาเติมเต็มทำเลนี้ให้คึกคักมากขึ้น ก็คือโครงการ NUE RIVEREST RATBURANA คอนโด Riverfront จาก Noble Development เป็นห้องแบบ Fully Furnished ทุกยูนิตเป็นจะห้องหน้ากว้าง สามารถมองเห็นวิวแม่น้ำทุกห้อง และยังเห็นวิวได้ทั้งวิวเมืองและวิวบางกระเจ้า ในราคาที่เริ่มต้น 1.79 ล้านบาท* ราคาเฉลี่ยทั้งโครงการประมาณ 90,000 บาทต่อตารางเมตร เป็นราคาที่ต้องบอกว่าหาได้ยากมากกับความเป็นคอนโดริมแม่น้ำในทำเลนี้ และด้วยราคาที่คุ้มค่าจับต้องได้ โครงการนี้เหมาะสำหรันคนที่มองหาที่อยู่อาศัยเป็นของตัวเอง คนที่ซื้อไว้เป็นบ้านหลังที่ 2 ไว้พักผ่อนตากอากาศ ซื้อเก็บไว้เป็นทรัพย์สิน หรือคนที่ซื้อไว้เพื่อลงทุนในระยะยาว

สำหรับผลตอบแทนจากการลงทุนปล่อยเช่าคอนโดมิเนียมในทำเลนี้ สามารถปล่อยเช่าได้มากน้อยขึ้นอยู่กับประเภทห้องพัก โดยห้องสตูดิโอ ขนาดตั้งแต่ 24-30 ตารางเมตร สามารถปล่อยเช่าได้ค่าเช่าเฉลี่ย 6,500-10,000 บาทต่อเดือน, 1 ห้องนอน ขนาด 25-50 ตารางเมตร อัตราเช่าเฉลี่ย 7,500-20,000 บาทต่อเดือน, 2 ห้องนอน ขนาด 50-100 ตารางเมตร อัตราเช่าเฉลี่ยอยู่ที่ 22,000-50,000 บาทต่อเดือน และ ประเภท 3 ห้องนอน ขนาด 100-140 ตารางเมตร ค่าเช่าอยู่ที่ 40,000-70,000 บาทต่อเดือน โดยสามารถสร้าง Rental Yield เฉลี่ย 4.4% - 6% ต่อปี ด้านคอนโดมิเนียมมือสองในทำเลนี้มีราคาประกาศขายเฉลี่ยตั้งแต่ 85,000 - 180,000 บาทต่อตารางเมตร การถือครองคอนโดมิเนียมสามารถสร้าง Cap Gain เฉลี่ย 3.8-6.5% ต่อปี ถือว่าเป็นตัวเลขที่ใช้ได้เลยทีเดียว

 

ทำเลราษฎร์บูรณะ หน้าใหม่ของการเป็น Rare Location

อย่างที่ได้กล่าวไปในช่วงต้นบทความแล้วว่า ทำเลราษฎร์บูรณะ จะไม่ใช่ทำเลนอกสายตาอีกต่อไป เพราะถึงแม้จะมีความเป็นชุมชนที่อยู่อาศัยสูง มีความเงียบสงบมากกว่าความครึกครื้น แต่ถ้าให้มองในแง่ของการอยู่อาศัยจริงแล้ว ต้องบอกว่าราษฎร์บูรณะ เป็นอีกหนึ่งทำเลที่อำนวยความสะดวกในการใช้ชีวิตให้กับคนที่ทำงานในเมือง โดยเฉพาะในโซน CBD เป็นอย่างมาก 

ถนนราษฎร์บูรณะ เป็นถนนขนาด 6 เลน มีปริมาณรถไม่หนาแน่น ทำให้รถไม่ติดแม้ในชั่วโมงเร่งด่วนเท่ากับถนนสุขสวัสดิ์ซึ่งเป็นถนนเส้นหลัก เดินทางโดยใช้รถยนต์ส่วนตัวได้สบายๆ สามารถใช้ทางด่วนเฉลิมมหานครเข้าสู่สะพานพระราม 9 จะไปทางสาทร โซนสุขุมวิท หรือออกทางจตุจักรก็ได้ และในอีกไม่กี่ปีก็จะมี สะพานคู่ขนานสะพานพระราม 9 ซึ่งอยู่ในระหว่างก่อสร้างและคาดว่าจะเปิดให้บริการประมาณปี 2567 เชื่อมทางพิเศษศรีรัชและทางพิเศษเฉลิมมหานคร ทำให้การเดินทางในโซนนี้ยิ่งสะดวกและลดปัญหาการจราจรติดขัดได้มากขึ้น หรือหากจะใช้ขนส่งสาธารณะ ปัจจุบันก็มีท่าเรือราษฏร์บูรณะ เชื่อมไปสถานีตากสินได้เหมือนกัน อีกทั้งในอนาคตยังมีโครงการ รถไฟฟ้าสายสีม่วง ช่วงเตาปูน – ราษฎร์บูรณะ ที่ปัจจุบันเริ่มทำการทดสอบเสาเข็มเป็นความคืบหน้าให้ได้เห็นกันแล้ว คาดเปิดให้บริการปลายปี 2570 ดังนั้นเรื่องการเดินทางเข้าออกเมืองจึงไม่ใช่ปัญหาสำหรับการอยู่อาศัยในโซนนี้

ในด้านสิ่งอำนวยความสะดวกของทำเล ในบริเวณใกล้ๆ มีร้านอาหารหลายแห่งเปิดให้บริการ รวมถึงมีไฮเปอร์มาร์เก็ตอย่าง บิ๊กซี ราษฎร์บูรณะ อยู่ไม่ไกล แต่สิ่งอำนวยความสะดวกหลักจะขยับออกไปทางถนนสุขสวัสดิ์ ซึ่งจะมีทั้งโรงพยาบาลบางปะกอก และ โลตัส บางปะกอก เพียงพอกับการใช้ชีวิตในประจำวันแบบสงบติดริมน้ำ และหากต้องการไปศูนย์การค้าก็สามารถเดินทางเข้าเมืองได้สะดวกสบายอยู่แล้ว

 

NUE RIVEREST RATBURANA ครั้งแรกของ NOBLE กับคอนโดริมแม่น้ำ

ถึงแม้ในตอนนี้รายละเอียดของ NUE RIVEREST RATBURANA จะยังปรากฏออกมาไม่มากนักแต่ก็เพียงพอแล้วที่จะเรียกความสนใจจากทั้งนักลงทุนและผู้ที่อยากจับจองคอนโดติดริมน้ำเป็นของตนเอง เพราะมาด้วยจุดเด่นที่ยากจะมองข้ามหลายประการ โดยเฉพาะเรื่องของ วิวสวย รอบด้านทุกยูนิต เพราะถ้าดูจากทำเลที่ตั้งของโครงการ ทุกยูนิตจะได้วิวที่สวยไม่แพ้กันทุกด้าน หากหันหน้าเข้าแม่น้ำเจ้าพระยา แน่นอนว่าจะได้วิวแม่น้ำแบบไม่มีอะไรมาบดบัง ส่วนทิศตะวันตกเฉียงเหนือ จะได้วิวเมืองเห็นสะพานพระราม 9 และโซนสาทร และหากเป็นทิศตะวันออกเฉียงเหนือ จะได้วิวสะพานภูมิพลและปอดสีเขียวใหญ่บางกระเจ้า และที่สำคัญราคาเริ่มต้นยังเพียงแค่ 1.79 ล้านบาทเท่านั้น ซึ่งนับเป็นอีกหนึ่งจุดขายที่น่าสนใจและเรียกกระแสได้ดีอย่างมาก

การเข้ามาของ NUE RIVEREST RATBURANA ทำให้ทุกสายตาต้องหันกลับมาจับจ้องทำเลแห่งนี้อีกครั้ง เพราะนี่เป็นครั้งแรกที่ NOBLE พัฒนาโครงการ คอนโดมิเนียมริมแม่น้ำเจ้าพระยา ในราคาจับต้องได้ ซึ่งคาดการณ์ว่าจะกลายเป็นโครงการที่ขายดีอย่างแน่นอน เพราะคอนโดมิเนียม Riverfront ใจกลางกรุงเทพฯ ในราคาแบบนี้ นานๆ ทีจะมีให้เห็นซักครั้งหนึ่ง

และแน่นอนว่าการมาบุกทำเลหน้าใหม่และปั้นให้กลายเป็น Rare Location รวมถึงการพัฒนาคอนโดมิเนียมติดริมแม่น้ำเจ้าพระยาครั้งแรกของ Noble ย่อมไม่ได้มาแบบธรรมดา เพราะ Noble เป็นแบรนด์ที่ขึ้นชื่อเรื่องไลฟ์สไตล์ที่โดดเด่นและเป็น Trend Setter อยู่แล้ว ดังนั้นการมาของโครงการ NUE RIVEREST RATBURANA ครั้งนี้ Noble จึงขอนำร่องด้วยการฉายภาพไลฟ์สไตล์ใหม่ๆ แบบชิคติดริมน้ำอย่าง RIVER PLAY สเปซพักผ่อนริมน้ำบริเวณสำนักงานขายโครงการ ซึ่งร่วมมือกับ 3 แบรนด์ดังใน 3 ไลฟ์สไตล์ ไม่ว่าจะเป็น Mr.Josh Chill & Grill บาร์สุดฮิปส่งตรงจากอารีย์ ที่ขนเมนูบาร์บีคิวและเครื่องดื่ม Mocktail & Cocktail มาให้ชาวราษฎร์บูรณะสัมผัสทุกวันศุกร์-อาทิตย์ ยาวๆ ตั้งแต่บ่ายสามถึงเที่ยงคืน, Everyday Karmakamet ที่รวบรวมผลิตภัณฑ์เครื่องหอม เสื้อผ้า และกระเป๋า มาให้ช้อปปิ้งเพลินๆ พร้อมศิลปินชื่อดังจากค่าย LOVEiS และพาร์ทเนอร์อีกมากมายที่จะมาสร้างสีสันเติมเต็มความสุขในท่ามกลางบรรยากาศริมน้ำ

RIVER PLAY เป็นเพียงโปรเจ็กต์ที่ NOBLE เข้ามานำเสนอประสบการณ์ไลฟ์สไตล์ริมน้ำเท่านั้น แต่ยังมีความพิเศษขนาดนี้ และถ้าหากเป็นโครงการที่อยู่อาศัยริมแม่น้ำเจ้าพระยาจะขนาดไหน สนใจโครงการ NUE RIVEREST RATBURANA สามารถลงทะเบียนเพื่อรับข่าวสารและสิทธิพิเศษจากโครงการก่อนใคร ได้ที่ https://nobleurl.com/3rulcBq และสามารถเข้าชมโครงการได้ที่สำนักงานขายทุกวัน ตั้งแต่เวลา 9.30-18.30 น.