"ธนาคารแห่งประเทศไทย" ปลดล็อก มาตรการ LTV เป็นการชั่วคราว มีผลบังคับใช้สำหรับสัญญาเงินกู้ยืมซื้อที่อยู่อาศัยตั้งแต่ 20 ตุลาคม 2564 -31 ธันวาคม 2565 หวังกระตุ้นกิจกรรมทางเศรษฐกิจและพยุงการจ้างงาน เร่งเพิ่มเม็ดเงินใหม่เข้าสู่ระบบเศรษฐกิจผ่านภาคอสังหาริมทรัพย์

 

            นางรุ่ง มัลลิกะมาส ผู้ช่วยผู้ว่าการ สายนโยบายสถาบันการเงิน ธนาคารแห่งประเทศไทย (ธปท.) กล่าวว่า เศรษฐกิจไทยได้รับผลกระทบจากการระบาดของโควิด -19 ที่ยืดเยื้อ แม้แนวโน้มจะทยอยฟื้นตัวได้ จากความคืบหน้าในการกระจายวัคซีนและการผ่อนคลายมาตรการควบคุมการระบาด ทำให้เปิดประเทศได้เร็วกว่าคาด แต่การฟื้นตัวยังเปราะบางจากความไม่แน่นอนสูงและฐานะการเงินของบางภาคธุรกิจและครัวเรือนที่ได้รับผลกระทบหนัก โดยเฉพาะที่เกี่ยวกับการท่องเที่ยว ขณะที่ภาคอสังหาริมทรัพย์อยู่ในภาวะซบเซาจากอุปสงค์ที่อ่อนแอและภาคก่อสร้างที่ได้รับผลจากการระบาด

            ทั้งนี้ ธปท. ประเมินแล้วเห็นว่า เพื่อกระตุ้นกิจกรรมทางเศรษฐกิจและพยุงการจ้างงาน จึงควรเร่งเพิ่มเม็ดเงินใหม่เข้าสู่ระบบเศรษฐกิจผ่านภาคอสังหาริมทรัพย์ซึ่งมีธุรกิจเกี่ยวเนื่องจำนวนมาก โดยเฉพาะจากกลุ่มที่ยังมีฐานะการเงินเข้มแข็งหรือรองรับการก่อหนี้เพิ่มได้ ผ่านการผ่อนคลายหลักเกณฑ์การกำกับดูแลสินเชื่อเพื่อที่อยู่อาศัยและสินเชื่ออื่นที่เกี่ยวเนื่องกับสินเชื่อเพื่อที่อยู่อาศัย (มาตรการ LTV) เป็นการชั่วคราว

            นายดอน นาครทรรพ ผู้อำนวยการอาวุโส ฝ่ายเสถียรภาพระบบการเงิน ธปท. กล่าวว่า เบื้องต้นประเมินว่าการดำเนินการผ่อนคลายมาตรการ LTV รวมถึงแรงสนับสนุนจากมาตรการกระตุ้นเศรษฐกิจอื่นๆ จากรัฐเพิ่มเติม น่าจะช่วยสนับสนุนให้มีเม็ดเงินใหม่ ผ่านการปล่อยสินเชื่อเข้าสู่ระบบเศรษฐกิจได้ประมาณ 5 หมื่นล้านบาท ซึ่งจะช่วยทำให้ภาคอสังหาฯในปี 2564 เติบโตเพิ่มขึ้น 7% จากคาดการณ์มูลค่าการซื้อขายในปีนี้ที่ 8 แสนล้านบาท

            โดยจะส่งผลดีไปยังกิจกรรมทางเศรษฐกิจอื่น ๆ ที่เกี่ยวข้องกับภาคอสังหาฯ เพราะเป็นอุตสาหกรรมที่มีซับพลายเชนส์ทั้งภาคก่อสร้าง วัสดุก่อสร้าง สินเชื่อ และธุรกิจประกัน โดยธุรกิจที่เกี่ยวเนื่องคิดเป็น 9.8% ของจีดีพี  และจะช่วยให้เกิดการจ้างงานกว่า 2.8 ล้านคน

            ทั้งนี้ ธปท. ไม่ได้กังวลว่าหลังจากผ่อนคลายมาตรการ LTV แล้ว จะส่งผลทำให้ NPL ในภาคอสังหาฯเพิ่มขึ้น เพราะปัจจุบันสถาบันการเงินมีมาตรฐานการให้สินเชื่อที่รัดกุม โดยคำนึงถึงความสามารถในการชำระหนี้ของผู้กู้ในระยะยาวเป็นหลัก

            ธปท. จึงประเมินว่าความเสี่ยงต่อเสถียรภาพระบบการเงินที่จะมาจากการเก็งกำไรในภาคอสังหาฯ ในระยะหนึ่งปีข้างหน้ามีจำกัด ขณะที่ภาพรวมหนี้ครัวเรือนของไทยแม้จะอยู่ในระดับสูง แต่หากพิจารณาในรายละเอียดจะพบว่า ส่วนใหญ่เป็นหนี้บัตรเครดิต และหนี้จากสินเชื่อส่วนบุคคลเป็นหลัก ส่วนหนี้อสังหาฯ ยังอยู่ในระดับต่ำ

            โดยในช่วงที่ผ่านมา จากการใช้มาตรการ LTV ไม่พบว่ามีการเก็งกำไรในอสังหาฯ หรือมีน้อยมาก ซึ่งสามารถดูแลผู้กู้ผ่อนได้ครบถ้วน รวมทั้งการปล่อยสินเชื่อเงินทอน สถาบันการเงินก็มีความรัดกุมมากขึ้น จึงเป็นสาเหตุให้สามารถผ่อนคลาย LTV ได้

            และถือว่าขณะนี้เป็นช่วงนาทีทองสำหรับคนกู้บ้าน เพราะคาดว่าจะไม่มีการต่ออายุมาตรการออกไปอีกในปี 2566 เพราะเชื่อว่าเศรษฐกิจจะเริ่มกลับมาฟื้นตัวเข้มแข็ง ขณะเดียวกันในต่างประเทศเริ่มคาดว่าจะมีความกังวลเกี่ยวกับปัญหาฟองสบู่ในอสังหาริมทรัพย์ช่วงปี 2566 อีกด้วย

            อย่างไรก็ดี ธปท. จะติดตามสถานการณ์การฟื้นตัวของเศรษฐกิจและภาคอสังหาริมทรัพย์ มาตรฐานการให้สินเชื่อเพื่อที่อยู่อาศัยของสถาบันการเงิน และความสามารถของประชาชนในการกู้หรือซื้อที่อยู่อาศัยได้ในราคาที่เหมาะสม เพื่อให้สามารถปรับเปลี่ยนมาตรการได้อย่างเท่าทันและเหมาะสมต่อไป

 

สำหรับการผ่อนปรนมาตรการ LTV เป็นการชั่วคราว โดยมีผลบังคับใช้สำหรับสัญญาเงินกู้ยืมเงินตั้งแต่วันที่ในหนังสือฉบับนี้เป็นต้นไป จนถึงวันที่ 31 ธันวาคม 2565

ทั้งนี้ กรณีคำขอกู้ที่สถาบันการเงินและ SFIs ได้รับภายในวันที่ 31 ธันวาคม 2565 แต่ไม่สามารถทำสัญญาเงินกู้ยืมเงินได้ทัน ให้ถือว่าการอนุมัติสินเชื่อดังกล่าวยังได้รับสิทธิตามมาตรการผ่อนปรน ซึ่งมีสาระสำคัญ ดังนี้

1. เพดานอัตราส่วนเงินให้สินเชื่อเพื่อที่อยู่อาศัยรวมสินเชื่ออื่นที่เกี่ยวเนื่องกับสินเชื่อเพื่อที่อยู่อาศัยต่อมูลค่าหลักประกัน (LTV ratio) เป็น 100%

- กรณีมูลค่าหลักประกันต่ำกว่า 10 ล้านบาท ตั้งแต่สัญญาที่ 2 เป็นต้นไป

- กรณีมูลค่าหลักประกันตั้งแต่ 10 ล้านบาทขึ้นไป ตั้งแต่สัญญาที่ 1 เป็นต้นไป (สำหรับสัญญาสินเชื่อเพื่อที่อยู่อาศัยที่ 1 ซึ่งมีมูลค่าหลักประกันต่ำกว่า 10 ล้านบาท ให้มีเพดาน LTV ratio สำหรับสินเชื่อเพื่อที่อยู่อาศัย และสินเชื่ออื่นที่เกี่ยวเนื่องกับสินเชื่อเพื่อที่อยู่อาศัย คือ 100% และ 10% ตามลำดับเช่นเดิม)

            ทั้งนี้ สำหรับสินเชื่อเพื่อ refinance หรือสินเชื่ออื่นที่เกี่ยวเนื่องกับสินเชื่อเพื่อที่อยู่อาศัยเพิ่มเติมที่ให้ภายหลังจากการให้สินเชื่อเพื่อ refinance ของลำดับสัญญาข้างต้น ต้องไม่เกินยอดคงค้างเดิมของสินเชื่อเพื่อที่อยู่อาศัยนั้น ๆ หรือตามเพดาน LTV ratio ที่ 100% แล้วแต่จำนวนใดจะสูงกว่า

2. การคำนวณสินทรัพย์เสี่ยงด้านเครดิตเพื่อการดำรงเงินกองทุน ให้ธนาคารพาณิชย์ บริษัทเงินทุน และ SFIs ใช้เพดาน LTV ratio ตามหนังสือฉบับนี้ ทดแทนเพดาน LTV ratio ข้อ 5.2.3 (1.1.4) ของประกาศ ธปท. ว่าด้วยหลักเกณฑ์การกำกับดูแลสินเชื่อเพื่อที่อยู่อาศัยและสินเชื่ออื่นที่เกี่ยวเนื่องกับสินเชื่อเพื่อที่อยู่อาศัย ในการพิจารณาคุณสมบัติของสินเชื่อเพื่อที่อยู่อาศัยซึ่งไม่ด้อยคุณภาพ ให้ได้รับน้ำหนักความเสี่ยงที่ 35%