เมื่อประมาณ 10 ปีก่อน ทำเลพระราม9 ได้ถูกเรียกขานในนาม New CBD หลังจากมีการเข้ามาของ Mega projects หลายโครงการ ทำให้ปัจจุบันพระราม 9 กลายเป็นทำเลย่านธุรกิจอีกแห่งของกรุงเทพฯ

            แต่สำหรับในปัจจุบันและอนาคตอันใกล้นี้ ทำเลห้าแยกลาดพร้าว กลายเป็นทำเลใหม่มาแรงที่ต้องจับตามอง ในฐานะของทำเลที่เตรียมอ้าแขนรับหลาย Mega projects จากทุกภาคส่วน และยังมีความได้เปรียบในด้านการเป็นทำเล Interchange ของรถไฟฟ้าสายสำคัญ 2 สาย ได้แก่ สายสีเขียวและสายสีน้ำเงิน ที่เป็นเส้นเลือดใหญ่การเดินทางของกรุงเทพฯ อะไรที่จะทำให้ ทำเลห้าแยกลาดพร้าว กลายเป็นทำเล Next New CBD หรือ Northern CBD บ้าง TerraBKK ­ขอเรียบเรียงดังนี้

 

            ราคาขายที่ดินที่มีการประกาศขายในเว็ปไซต์ terrabkk.com ปัจจุบันมีการประกาศขายเทียบเท่าโซนออฟฟิศอย่างพหลฯ-อารีย์ หากมองในเรื่องของการปรับราคาที่ดินแล้ว โดยปกติจะเกิดขึ้นได้ใน 2 กรณีคือ การปั่นราคาที่ดินของนายหน้า กับ การพัฒนาอย่างรวดเร็วของทำเล ในเคสของ ห้าแยกลาดพร้าว นั้น TerraBKK Research มองว่าเกิดจากการเปิดใช้บริการของรถไฟฟ้าสายสีเขียวส่วนต่อขยาย ซึ่งเป็นรถไฟฟ้าสายที่เข้าเมืองโดยตรงและไม่ต้องสลับขบวน และยิ่งไปกว่านั้นเมื่อสถานีห้าแยกลาดพร้าวเปิดใช้บริการ จุดนี้ก็จะกลายเป็นสถานี Interchange เชื่อมต่อระหว่าง BTS และ MRT ได้พอดี นอกจากเรื่องการพัฒนาด้านคมนาคมแล้ว ยังมีปัจจัยอื่นๆอีกที่ช่วยเสริมให้ “ห้าแยกลาดพร้าว” กลายเป็นย่าน Compact เทียบชั้นต่างประเทศ

            Compact Location” คือทำเลที่เพียบพร้อมในการใช้ชีวิตทุกๆด้าน ไม่ว่าจะเป็นการอยู่อาศัย การไปทำงานพื้นที่ค้าปลีก และความสะดวกสบายในการเดินทาง ดังนั้นกว่าทำเลใดทำเลหนึ่งจะเป็น Compact Location ได้นั้น จะต้องมีครบทุกอย่าง โดยที่เราไม่จำเป็นต้องออกไปใช้ชีวิตหรือ Facilities ในย่านอื่นเลย

3 ปัจจัยที่จะทำให้ ทำเลห้าแยกลาดพร้าว เป็น Compact Location เทียบชั้นต่างประเทศ

แม้ทำเลห้าแยกลาดพร้าวจะไม่มีโครงการมิกซ์ยูสระดับแสนล้านแห่แหนมาลงทุนกันอย่างหวือหวาเหมือนทำเลอื่น แต่ก็ต้องบอกว่าทำเลห้าแยกลาดพร้าวเป็นทำเลที่มีโครงการยักษ์ใหญ่จากภาครัฐปักหมุดหลายโครงการ ทำให้ในอนาคต สามารถคาดหวังการเปลี่ยนแปลงใน ทำเลห้าแยกลาดพร้าว ได้ถึง 2 ระดับ ทั้งในระดับทำเล และในระดับประเทศ โดยปัจจัยที่จะขับเคลื่อนให้ทำเลห้าแยกลาดพร้าวไปสู่การเป็น Compact Location ได้ประกอบด้วยกัน 3 ประการ ได้แก่

Interchange ของรถไฟฟ้า 2 สายที่สำคัญที่สุดของกรุงเทพฯ

            แต่เดิม ทำเลห้าแยกลาดพร้าว มีเพียงรถไฟฟ้าสายสีน้ำเงิน ที่คอยอำนวยความสะดวกด้านการเดินทางเข้าสู่ใจกลางเมืองเพียงเท่านั้น สายสีน้ำเงินเป็นสายที่วิ่งเป็นวงกลมรอบเมือง และผ่านตามจุดสำคัญต่างๆ เช่น New CBD พระราม9 สุขุมวิท สีลม ซึ่งเป็นสายที่สำคัญมากที่อยู่แล้ว 

แต่หลังจากช่วงสิงหาคม ปี 2562 ที่มีการเปิดให้บริการ รถไฟฟ้าสายสีเขียวส่วนต่อขยาย สถานีห้าแยกลาดพร้าว ที่เปิดทดลองให้บริการไปเพียง 2 เดือน ก็มีจำนวนผู้โดยสารถึง 37,000 คนต่อวันเลยทีเดียว และหลังจากรถไฟฟ้าสายสีเขียวเปิดให้บริการถึงสถานีมหาวิทยาลัยเกษตรศาสตร์ ก็มีปริมาณผู้โดยสารสูงถึง 100,000 เที่ยวต่อวัน

การเป็นทำเล Interchange ของรถไฟฟ้าสายสีเขียวและสายสีน้ำเงิน ไม่เพียงแต่ช่วยยกระดับการเดินทางของทำเลห้าแยกลาดพร้าวในระดับย่านเท่านั้น แต่ยังช่วยเชื่อมการเดินทางระหว่างกรุงเทพชั้นในและกรุงเทพตอนเหนือให้ไม่มีช่องว่างอีกต่อไป อีกทั้งรถไฟฟ้าทั้ง 2 สายนี้ ยังเป็นรถไฟฟ้าที่สำคัญที่สุดของกรุงเทพฯ โดยมีเส้นทางมุ่งตรงเข้าสู่ CBD และทำเลสำคัญใจกลางเมืองได้ทั้งสิ้น ทำให้ผู้ที่อยู่อาศัยในบริเวณ ย่านห้าแยกลาดพร้าว สามารถเดินทางมุ่งสู่ศูนย์กลางเมืองได้อย่างสะดวกไม่มีที่ติ แสดงให้เห็นถึงศักยภาพด้านการเดินทางที่เพิ่มขึ้นมาอุดช่องว่างที่เคยขาดไปของทำเลห้าแยกลาดพร้าวได้เป็นอย่างดี

โครงการยักษ์เสริมทัพ ยกระดับศักยภาพทำเลห้าแยกลาดพร้าว

            ทำเลห้าแยกลาดพร้าว แต่เดิมเป็นทำเลที่มีการเกาะกลุ่มของอาคารออฟฟิศอยู่แล้ว ด้วยยุทธศาสตร์ที่ดีด้านการเดินทาง เชื่อมต่อของถนนสำคัญในกรุงเทพ 3 เส้นทาง ได้แก่ ถนนวิภาวดีรังสิต ถนนพหลโยธิน และถนนลาดพร้าว ทำให้ในช่วงปี 2530-2545 ที่เป็นยุคก่อนการเข้ามาของรถไฟฟ้า ทำเลนี้เป็นทำเลที่มีความโดดเด่นด้วยการเป็นศูนย์กลางแหล่งงานของกรุงเทพตอนเหนือ อีกทั้งยังเป็นแหล่งงานของกลุ่ม demand ในธุรกิจที่หลากหลายและมั่นคง ไม่ว่าจะเป็น ธุรกิจกลุ่มพลังงาน, ธุรกิจสิ่งแวดล้อม, ธุรกิจน้ำมัน, ธุรกิจการเงิน, ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ ราชการและรัฐวิสาหกิจ ซึ่งเป็นเรื่องที่ปฏิเสธไม่ได้ว่าองค์ประกอบเหล่านี้คือเครื่องยืนยันว่าทำเลห้าแยกลาดพร้าวเป็นทำเลที่มีศักยภาพดีอยู่แล้ว และด้วยการเข้ามาเสริมทัพจากโครงการเอกชนบางส่วน บวกกับขบวนกองทัพโครงการยักษ์จากทางภาครัฐ จะสามารถยกระดับศักยภาพทำเลห้าแยกลาดพร้าวได้ถึง 2 ระดับ ทั้งในระดับทำเลและระดับประเทศ เหตุนี้เองจะทำให้ ทำเลห้าแยกลาดพร้าว เป็นทำเลที่มีการเปลี่ยนแปลงแบบยกเครื่องใหม่มากที่สุดในกรุงเทพมหานคร

การเปลี่ยนแปลงในระดับทำเล         

            ในศักราชนี้ ทำเลห้าแยกลาดพร้าวจะยิ่งยกระดับศักยภาพ ด้วยการเข้ามาของอาคารสำนักงานและมิกซ์ยูสใหม่ๆที่จะดึงดูดกลุ่ม demand คุณภาพเข้ามามากขึ้น โดยได้แก่

  • S Oasis โครงการมิกซ์ยูส ความสูง 36 ชั้น ประกอบไปด้วยอาคารสำนักงานและพื้นที่ค้าปลีก พื้นที่กว่า 53,000 ตารางเมตร มูลค่าโครงการ 3,695 ล้านบาท คาดว่าจะแล้วเสร็จ 2021
  • Ratchayothin Hills โครงการมิกซ์ยูส ประกอบด้วย อาคารสำนักงาน โรงแรม ศูนย์จัดการประชุม ฟิตเนส และพื้นที่ค้าปลีก รวมพื้นที่ใช้สอยทั้งหมด 49,000 ตารางเมตร คาดว่าจะแล้วเสร็จ 2023
  • BTS + CPN โครงการมิกซ์ยูสขนาดเกือบ 50 ไร่ ที่รอพัฒนาและเป็นที่รอคอยจากหลายๆคน คาดมูลค่าโครงการ 20,000 ล้านบาท ประกอบด้วย คอนโดมิเนียม อาคารสำนักงาน พื้นที่ค้าปลีก และโรงแรม โดยปัจจุบันยังไม่มีการสรุปแน่ชัด แต่น่าจะได้เห็นความคืบหน้าในเร็ววันนี้
  • Mochit Complex โครงการมิกซ์ยูส ประกอบด้วย อาคารสำนักงาน และพื้นที่ค้าปลีก พื้นที่กว่า 75,000 ตร.ม. มูลค่าโครงการ 26,000 ล้านบาท คาดแล้วเสร็จปี 2023

การเปลี่ยนแปลงในระดับประเทศ

โครงการที่จะยกระดับให้ทำเลห้าแยกลาดพร้าว สามารถเขยิบเข้าสู่ Compact Location คือการเข้ามาของโครงการภาครัฐ ได้แก่

  • Bang Sue Grand Station โครงการสถานีขนส่งทางรางที่ใหญ่ที่สุดของประเทศ ที่จะสามารถรองรับผู้โดยสาร ได้มากกว่าวันละ 100,000 คน ยกระดับการเดินทางของกรุงเทพและประเทศไทย เทียบเท่ากับเมืองใหญ่ระดับโลก และยังพ่วงมาด้วยการพัฒนาพื้นที่ กม.11 ที่จะสร้างเมืองใหม่ City in the city ในทำเลห้าแยกลาดพร้าว โดยแผนพัฒนาแบ่งออกเป็น
    • Zone A : Smart Business Complex – อยู่ติดสถานีกลางบางซื่อในทิศใต้ พื้นที่ประมาณ 35 ไร่ กำหนดให้พัฒนาเป็นพื้นที่เชิงพาณิชย์ ในลักษณะของ Retail ได้แก่ ร้านค้า, ร้านอาหาร, ร้านเครื่องดื่ม และร้านให้บริการธุรกิจโลจิสติกส์ โรงแรมที่สนับสนุนกิจกรรมการเดินทางท่องเที่ยว
    • Zone B : ASEAN Commercial and Business Hub– พื้นที่ประมาณ 78 ไร่ พัฒนาเป็นพื้นที่เชิงพาณิชย์เชิงศูนย์การค้าส่ง ค้าปลีก ซึ่งพัฒนาต่อยอดจากตลาดนัดจตุจักร นอกจากนั้นยังมีอาคารสำนักงานที่ทันสมัย โรงแรมสำหรับนักธุรกิจ อาคารแสดงสินค้า หอประชุม และที่พัก
    • Zone C : Smart Healthy and Vibrant– พื้นที่ประมาณ 105 ไร่ ปัจจุบันเป็นที่ตั้งของ บริษัท ขนส่ง จำกัด (บขส.) โดยจะพัฒนาพื้นที่เป็นที่อยู่อาศัยที่อยู่ติดกับแหล่งพักผ่อนหย่อนใจ และสถานที่ทำงาน
    • Zone D : World Renowed Garden Interchange Plaza– พื้นที่ประมาณ 80 ไร่ พัฒนาเป็นศูนย์กลางคมนาคมพหลโยธินและอาคารทางเดินเชื่อมต่อระบบขนส่ง
    • พื้นที่นิคมรถไฟ กม.11– พื้นที่ประมาณ 279 ไร่ แบ่งการพัฒนาพื้นที่ออกเป็น โซนอาคารสำนักงาน, ศูนย์ประชุมและจัดแสดงสินค้านานาชาติ, โรงพยาบาลนานาชาติ, ที่พักอาศัยริมสวน และที่พักอาศัยสำหรับเจ้าหน้าที่การรถไฟ
  • Bangkok Terminal โครงการสถานีรถประจำทางแห่งใหม่ของกรุงเทพ ที่ยกระดับมาจากสถานีขนส่งหมอชิตเดิม ที่นอกจากจะเป็นสถานีขนส่งแล้ว ยังมีส่วนของโครงการมิกซ์ยูส คาดเปิดให้บริการ 2027

การเข้ามาของโครงการ Mixed-use จากภาครัฐและภาคเอกชน จะทำให้ supply อาคารสำนักงานให้เช่าในทำเลรัศมี 3 กม. ที่มีประมาณ 1,030,000 ตร.ม. เพิ่มขึ้นอีกมากกว่า 200,000 ตร.ม. ประกอบกับการเป็น Transportation Hub ที่มีทั้งระบบรางและระบบรถประจำทาง ทำให้จะมีประชากรเข้าออกในทำเลมากกว่า 100,000 คน และจะมีบุคลากรที่ทำงานให้แหล่งงานเกือบ 50,000 คนต่อวัน

ทำเลห้าแยกลาดพร้าว เป็น 1 ใน 3 ทำเลของกรุงเทพฯ ที่มีสวนใหญ่ใจกลางเมือง    

            องค์การอนามัยโลก (WHO) กำหนดค่าเฉลี่ยอัตราพื้นที่สีเขียวต่อจำนวนประชากรว่าควรอยู่ที่ 9 ตร.ม.ต่อคน แต่ปัจจุบันกรุงเทพฯ มีค่าเฉลี่ยพื้นที่สีเขียวต่อจำนวนประชากรที่ 6.18 ตร.ม.ต่อคนเท่านั้น โดยกรุงเทพมหานคร พื้นที่สีเขียวขนาดใหญ่ที่เป็นพื้นที่สาธารณะใจกลางเมือง (Inner Urban Area) โดยได้แก่ สวนลุมพินี สวนเบญจกิติ และสวนจตุจักร ล้วนแล้วแต่เป็น Prime Area ทั้งสิ้น

แต่สำหรับทำเลห้าแยกลาดพร้าว ซึ่งอยู่ในเขตจตุจักร มีพื้นที่สวนสาธารณะถึงประมาณ 2,110,000 ตร.ม. ได้แก่ สวนรถไฟ สวนจตุจักร และสวนสมเด็จพระนางเจ้าสิริกิติ์ฯ ในขณะที่มีจำนวนประชากรประมาณ 150,000 คน (ข้อมูลจำนวนประชากร เขตจตุจักร สำนักงานสถิติแห่งชาติ) ทำให้มีอัตราพื้นที่สีเขียว ต่อจำนวนประชากรถึง 13.52 ตร.ม.ต่อคน ซึ่งอัตราพื้นที่สีเขียวต่อจำนวนประชากรสูงกว่าค่าเฉลี่ยของกรุงเทพฯ และสูงกว่าเกณฑ์จากองค์การอนามัยโลก และเนื่องจากพื้นที่เมืองคราคร่ำไปด้วยตึกสูง การมีพื้นที่สีเขียวใจกลางเมืองนั้น เปรียบเป็นทรัพย์สมบัติอันแสนล้ำค่า ดังนั้นการเป็นทำเลที่ติดสวนใหญ่ ย่อมทำให้มูลค่าที่ดินเพิ่มสูงตามไปด้วย

คอนโดมิเนียมใน “ห้าแยกลาดพร้าว” ที่แท้จริงมีไม่ถึง 10 โครงการ

            ถ้าเรานับกันแค่ห้าแยกลาดพร้าวที่เป็นจุด Interchange MRT และ BTS ในระยะรัศมี 500 เมตรนั้น คอนโดมิเนียมบริเวณนั้นมีไม่ถึง 10 โครงการ ซึ่งโครงการแรกที่มาปักหมุดทำเลห้าแยกลาดพร้าวคือ Equinox Phahol-Vibha ที่เปิดขายไปเมื่อปี 2553 ในราคาตารางเมตรละ 86,000 บาท ปัจจุบันมีห้องมือสอง Resale กันในราคาตารางเมตรละ 140,000-150,000 บาท เรียกได้ว่าราคาเพิ่มขึ้นเกือบ 10% ต่อปี กับอีกโครงการเก่าแก่ในห้าแยกลาดพร้าวกับ M Ladprao ที่เปิดขายไปเมื่อปี 2555 ในราคาประมาณตารางเมตรละ 87,000 บาท ปัจจุบันมีห้องมือสอง Resale กันในราคาตารางเมตรละ 160,000-170,000 บาท ราคาเพิ่มขึ้นกว่า 15% ต่อปี ซึ่ง 2 โครงการนี้ก็เป็น Case Study ที่เห็นว่ายิ่งนานไปทำเลห้าแยกลาดพร้าวนี้จากเดิมที่เราซื้อกันมาตารางเมตรไม่ถึงแสน กลับกลายเป็นเพิ่มมูลค่า 10-15% ต่อปีเลยทีเดียว

และหลังจาก 2 โครงการนี้มา ทำเลห้าแยกลาดพร้าวก็เงียบเหงามาเป็นระยะเวลาเกือบ 4 ปี ประกอบกับรถไฟฟ้าสายสีเขียวส่วนต่อขยายหมอชิต-คูคตเริ่มการก่อสร้างพอดีในปี 2558 จึงเป็นจุดที่ทำให้คอนโดมิเนียมห้าแยกลาดพร้าวกลับมาคึกคักอีกครั้ง หลังจากปี 2559 เป็นต้นมา ห้าแยกลาดพร้าวก็กลายเป็นทำเลที่มีการเปิดตัวคอนโดอยู่เรื่อยๆมา ยิ่งรางรถไฟฟ้าชัดเจนเท่าไหร่ ราคาคอนโดก็ยิ่งดีดสูงขึ้นเรื่อยๆเท่านั้น ในระยะ 9-10 ปีที่ผ่านมานับตั้งแต่โครงการ Equinox ราคาคอนโดฯใหม่ในห้าแยกลาดพร้าวก็ปรับตัวสูงขึ้นเรื่อยๆเฉลี่ยปีละ 15% และในช่วงปี 2561-2562 ราคาคอนโดฯที่เปิดใหม่ก็จะอยู่ในราคาตารางเมตรละ 140,000-150,000 บาท

แต่ถึงอย่างไรหากลองไล่เรียง Timeline ของแต่ละโครงการที่เข้ามาในทำเลนี้ มักจะเป็นแบรนด์ใน Mid to High Segment เป็นหลัก ทำให้ในตลาดห้าแยกลาดพร้าว ยังไม่มีสินค้าที่จะมาตอบโจทย์ลูกค้าที่เป็น Luxury Segment ได้อย่างแท้จริง (และคงไม่สามารถนับว่าขาด Mid to Low Segment ได้เพราะราคาที่ดินไม่เอื้ออำนวยต่อการพัฒนาคอนโดราคานี้แล้ว) ที่จะเป็น Newcomer Segment สำหรับคนที่อยากอยู่ Prime Location ในโครงการระดับ Luxury ซึ่งในปี 2563 นี้ที่มาแน่ๆ TerraBKK Research เห็นมีอยู่ 1 โครงการ ตรงข้าม central ลาดพร้าว ข้าง Union Mall ที่ในตอนนี้กำลังล้อมรั้วโครงการอยู่ ชื่อโครงการ “The Crest Park Residence” ถ้าพูดถึงแบรนด์ The Crest มักจะตั้งอยู่บน Prime area อย่าง เพลินจิต อารีย์ สุขุมวิท และเป็น Flagship Brand ของ SC ASSET มานานเกือบ 10 ปี และแบรนด์ The Crest เองก็หายไปจากตลาดนานเกือบ 5 ปี นี่เป็นครั้งแรกของการกลับมาของแบรนด์ The Crest ที่ทาง SC ASSET เองก็คงเห็นว่า ห้าแยกลาดพร้าว” เป็นทำเลที่เหมาะกับการจะนำแบรนด์ Luxury อย่าง The Crest กลับมาปัดฝุ่นใหม่อีกครั้ง

และด้วยความเป็น Flagship Brand ของ SC ASSET ทำให้ TerraBKK Research คาดว่าโครงการ The Crest Park Residence จะเปิดตัวในราคาราวๆ 200,000-250,000 บาทต่อตารางเมตร และ จะเป็นโครงการแรกของ Luxury Segment ในห้าแยกลาดพร้าว แต่ที่แน่ๆการมาของ The Crest ย่อมสร้างความเปลี่ยนแปลงอยู่ไม่น้อยให้กับย่านห้าแยกลาดพร้าวแห่งนี้ รวมถึง Mega Projects อื่นๆที่จะมาเขย่าให้ “ย่านห้าแยกลาดพร้าว” กลายเป็นที่สุดของทำเลการอยู่อาศัย ศูนย์กลางธุรกิจแห่งใหม่ ใจกลางเมือง ใกล้ชิดธรรมชาติ