โดย คุณวสันต์ กิจบำรุง (หมอที่ดิน) อดีตเจ้าหน้าที่บริหารงานที่ดิน 8


1. บทนำ

 
           ในการขอรับโอนมรดกที่ดินบางครั้งมีปัญหาเกิดขึ้นหลายอย่าง ทั้งปัญหาที่เกิดขึ้นจริง เช่น ทายาทไม่สามารถตกลงกันได้  ซึ่งอาจเกิดจากการทะเลาะกัน  หรือมีปัญหาด้านความไม่พร้อมเพราะติดธุระ หรืออยู่ไกลกัน ติดต่อกันไม่ได้ อยู่ต่างประเทศหรือแม้แต่สูญหายไป  อุปสรรคของคนที่เกี่ยวข้องกับการรับโอนมรดกมักเกิดขึ้นมากที่สุด  ส่วนข้อขัดข้องอีกเรื่องหนึ่งคือการไม่สามารถนำโฉนดมาประกอบการยื่นคำขอเพราะโฉนดหายไป  หรือทายาทหรือคนอื่นที่ยึดถือโฉนดไว้ไม่ยอมมอบให้มาทำเรื่องรับโอนมรดก  หรือไม่มีใบมรณบัตรของเจ้ามรดกหรือทายาทที่ตายไปก่อนหรือหลังเจ้ามรดก  หรือผู้จัดการมรดกตามพินัยกรรมไม่มาดำเนินจัดการมรดกเพราะอ้างว่าไม่มีเวลาหรือไม่สนใจทำหน้าที่  นอกจากนี้ยังมีปัญหาที่ไม่มีอยู่จริงแต่ทายาทคิดไปเองว่าเป็นปัญหา  เช่น เข้าใจว่าการรับโอนมรดกต้องมาดำเนินการพร้อมกันทุกคน  หรือคิดว่าต้องมีผู้จัดการมรดกก่อนเพราะได้ยินคนอื่นพูดหรือได้รับคำแนะนำมาผิด ๆ  หรือคิดว่าเด็กรับมรดกไม่ได้ต้องรอให้บรรลุนิติภาวะก่อน  ปัญหาข้อขัดข้องจริงหรือไม่จริงนี้ บางครั้งทำให้ทายาทรีรอ ลังเลไม่แน่ใจว่าจะทำอย่างไร  ทำให้เสียเวลาเป็นหลายเดือนหรือเป็นปีก็มี  บทความนี้จะแนะนำวิธีแก้ปัญหาเฉพาะที่เกิดกับทายาทบ่อย ๆ ซึ่งกฎหมายและระเบียบได้กำหนดแนวทางแก้ไว้แล้ว  แต่คนส่วนใหญ่มักไม่รู้วิธีการเพราะเป็นเรื่องเฉพาะด้าน  ส่วนปัญหาปลีกย่อยอีกมากที่ไม่ได้กล่าวถึงนั้น  มักมีลักษณะพิเศษเฉพาะกรณีไม่ค่อยเกิดขึ้น  จึงไม่นำมารวมไว้   แต่อย่างไรก็ตามกรมที่ดินได้เคยมีคำวินิจฉัยเกี่ยวกับปัญหาเหล่านั้นอยู่ร้อยกว่าเรื่อง  ก็จะให้ลิ้งค์ไปดาวน์โหลดคำวินิจฉัยดังกล่าวไปอ่านศึกษาดูว่าตรงกับปัญหาของตนหรือไม่  และทำตามแนวทางที่กรมที่ดินได้ตอบไว้ 

2.  กฎหมาย  ระเบียบกรมที่ดิน  และแนวคำวินิจฉัยของกรมที่ดินที่เกี่ยวข้องเกี่ยวกับการรับมรดกที่ดิน
 
ประมวลกฎหมายที่ดิน
 
           มาตรา ๘๑ การขอจดทะเบียนสิทธิเกี่ยวกับอสังหาริมทรัพย์ซึ่งได้มาโดยทางมรดกให้ผู้ได้รับมรดกนําหลักฐานสําหรับที่ดินหรือหนังสือแสดงสิทธิในที่ดินหรือหลักฐานเกี่ยวกับอสังหาริมทรัพย์อื่นพร้อมด้วยหลักฐานในการได้รับมรดกมายื่นคําขอต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ตามมาตรา ๗๑ ถ้าหนังสือแสดงสิทธิในที่ดินอยู่กับบุคคลอื่น ให้พนักงานเจ้าหน้าที่มีอํานาจเรียกหนังสือแสดงสิทธิในที่ดินดังกล่าวนั้นได้

           เมื่อพนักงานเจ้าหน้าที่สอบสวนพยานหลักฐานและเชื่อได้ว่าผู้ขอเป็นทายาทแล้วให้ประกาศโดยทําเป็นหนังสือปิดไว้ในที่เปิดเผยมีกำหนดสามสิบวัน  ณ สํานักงานที่ดิน สํานักงานเขตหรือที่ว่าการอําเภอหรือกิ่งอําเภอ สํานักงานเทศบาล ที่ทําการองค์การบริหารส่วนตําบล ที่ทําการแขวงหรือที่ทําการกํานัน ที่ทําการผู้ใหญ่บ้านแห่งท้องที่ซึ่งอสังหาริมทรัพย์ตั้งอยู่ และบริเวณอสังหาริมทรัพย์นั้นแห่งละหนึ่งฉบับ  และให้พนักงานเจ้าหน้าที่มีหนังสือส่งประกาศดังกล่าวให้บุคคลที่ผู้ขอแจ้งว่าเป็นทายาทและมิได้มาด้วยในวันยื่นคําขอทราบเท่าที่จะทําได้ หากไม่มีทายาทซึ่งมีสิทธิได้รับมรดกโต้แย้งภายในกําหนดเวลาที่ประกาศ และมีหลักฐานเป็นที่เชื่อได้ว่าผู้ขอมีสิทธิได้รับมรดกแล้วให้พนักงานเจ้าหน้าที่ดําเนินการจดทะเบียนให้ตามที่ผู้ขอแสดงหลักฐานการมีสิทธิตามกฎหมาย ตามหลักเกณฑ์และวิธีการที่กําหนดในกฎกระทรวง

           ในกรณีที่มีทายาทซึ่งมีสิทธิได้รับมรดกโต้แย้งให้พนักงานเจ้าหน้าที่มีอํานาจสอบสวนคู่กรณีและเรียกบุคคลใด ๆ มาให้ถ้อยคํา หรือสั่งให้ส่งเอกสารที่เกี่ยวข้องได้ตามความจําเป็น  และให้พนักงานเจ้าหน้าที่เปรียบเทียบ ถ้าเปรียบเทียบไม่ตกลง ให้พนักงานเจ้าหน้าที่สั่งการไปตามที่เห็นสมควรเมื่อพนักงานเจ้าหน้าที่สั่งประการใดแล้ว ให้แจ้งให้คู่กรณีทราบ และให้ฝ่ายที่ไม่พอใจไปดําเนินการฟ้องต่อศาลภายในกําหนดหกสิบวันนับแต่วันที่ได้รับแจ้ง  หากผู้นั้นมิได้ฟ้องต่อศาลและนําหลักฐานการยื่นฟ้องพร้อมสําเนาคําฟ้องเกี่ยวกับสิทธิในการได้รับมรดกมาแสดงต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ภายในกําหนดเวลาดังกล่าว  ก็ให้ดำเนินการไปตามที่พนักงานเจ้าหน้าที่สั่ง ในกรณีที่ทายาทได้ยื่นฟ้องต่อศาลภายในกําหนดเวลาตามความในวรรคสี่ หรือทายาทอื่นซึ่งมีสิทธิได้รับมรดกได้ฟ้องคดีเกี่ยวกับสิทธิในการได้รับมรดกต่อศาลก่อนที่พนักงานเจ้าหน้าที่ได้จดทะเบียนสิทธิและนิติกรรมการได้มาโดยทางมรดก  เมื่อผู้นั้นนำหลักฐานการยื่นฟ้องพร้อมสําเนาคําฟ้องแสดงต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ ให้พนักงานเจ้าหน้าที่ระงับการจดทะเบียนไว้ เมื่อศาลได้มีคําพิพากษาหรือคำสั่งถึงที่สุดประการใดก็ให้ดำเนินการไปตามคำพิพากษาหรือคำสั่งนั้น

          มาตรา ๘๒  ผู้ใดประสงค์จะขอจดทะเบียนลงชื่อผู้จัดการมรดกในหนังสือแสดงสิทธิในที่ดิน ให้ยื่นคําขอพร้อมด้วยนําหนังสือแสดงสิทธิในที่ดินนั้น และหลักฐานการเป็นผู้จัดการมรดกมาแสดงต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ตามมาตรา ๗๑ ถ้าเป็นผู้จัดการมรดกโดยคําสั่งศาล ให้พนักงานเจ้าหน้าที่ดําเนินการจดทะเบียนให้ตามคําขอ  แต่ถ้าเป็นผู้จัดการมรดกในกรณีอื่น  ให้พนักงานเจ้าหน้าที่สอบสวนและตรวจสอบหลักฐานและให้นําความในมาตรา ๘๑ วรรคสองมาใช้บังคับโดยอนุโลม เมื่อไม่มีผู้โต้แย้ง ให้พนักงานเจ้าหน้าที่จดทะเบียนลงชื่อผู้จัดการมรดกในหนังสือแสดงสิทธิในที่ดินนั้นได้  แต่ถ้ามีผู้โต้แย้งก็ให้รอเรื่องไว้และให้คู่กรณีไปฟ้องร้องต่อศาล เมื่อศาลมีคําพิพากษาหรือคําสั่งถึงที่สุดประการใดแล้ว  ให้ดําเนินการไปตามคําพิพากษาหรือคําสั่งศาลนั้น        

          ในกรณีที่ผู้จัดการมรดกซึ่งได้มีชื่อในหนังสือแสดงสิทธิในที่ดินแล้วขอจดทะเบียนสิทธิในที่ดินให้แก่ทายาท   ให้พนักงานเจ้าหน้าที่ดําเนินการจดทะเบียนให้ตามคําขอโดยไม่ต้องประกาศตามมาตรา ๘๑ในกรณีที่ทรัสตีของทรัสต์ซึ่งได้ก่อตั้งขึ้นโดยชอบด้วยกฎหมายไว้แล้วขอจดทะเบียนในฐานะเป็นทรัสตี เมื่อพนักงานเจ้าหน้าที่สอบสวนพยานหลักฐานแล้วให้ดําเนินการจดทะเบียนได้
 
ดาวน์โหลดประมวลกฎหมายที่ดินตัวเต็มจากลิงค์ http://bit.ly/2Eoj4CS

 
กฎกระทรวงฉบับที่ 24  
 
                                  กฎกระทรวงฉบับที่ 24 (พ.ศ.2516)
                   ออกตามความในพระราชบัญญัติให้ใช้ประมวลกฎหมายที่ดิน
                                               พ.ศ. 2497
 
            อาศัยอํานาจตามความในมาตรา ๑๕ แห่งพระราชบัญญัติให้ใช้ประมวลกฎหมาย
ที่ดิน พ.ศ. ๒๔๙๗ และมาตรา ๘๑ วรรคสาม แห่งประมวลกฎหมายที่ดิน ซึ่งแก้ไขเพิ่มเติมโดย
ประกาศของคณะปฏิวัติ ฉบับที่ ๓๓๔ ลงวันที่ ๑๓ ธันวาคม พ.ศ. ๒๕๑๕ รัฐมนตรีว่าการ
กระทรวงมหาดไทยออกกฎกระทรวงไว้ ดังต่อไปนี้
           ข้อ ๑ เมื่อมีผู้มาขอจดทะเบียนสิทธิเกี่ยวกับอสังหาริมทรัพย์ซึ่งได้มาโดยทาง
มรดก ให้พนักงานเจ้าหน้าที่สอบสวนพยานหลักฐานแล้วบันทึกลงในเรื่องราวขอจดทะเบียนสิทธิ
และนิติกรรม (ท.ด. ๑) และในแบบบันทึกการสอบสวนขอจดทะเบียนโอนมรดก (ท.ด. ๘) ด้วย
           ข้อ ๒ มรดกมีพินัยกรรม ให้พนักงานเจ้าหน้าที่สอบสวนพยานหลักฐานและ
วันตายของเจ้ามรดกตลอดจนสิทธิในการรับมรดกตามพินัยกรรมด้วย
           ข้อ ๓ มรดกไมมีพินัยกรรม ให้พนักงานเจ้าหน้าที่สอบสวนพยานหลักฐานและ
พิจารณาการเป็นทายาท สิทธิในการรับมรดก และวันตายของเจ้ามรดก โดยให้ผู้ขอแสดงบัญชี
เครือญาติและหลักฐานอื่นประกอบด้วย
           ข้อ ๔ การจดทะเบียนสิทธิเกี่ยวกับอสังหาริมทรัพย์ซึ่งได้มาโดยทางมรดกไม่มี
พินัยกรรม และมีทายาทซึ่งมีสิทธิได้รับมรดกหลายคน นอกจากจะต้องดําเนินการตามข้อ ๓ แล้ว
ให้พนักงานเจ้าหน้าที่ดําเนินการดังต่อไปนี้ด้วย
           (๑) ในกรณีที่ทายาทบางคนมาขอจดทะเบียนรับมรดกตามสิทธิของตนหรือ
ขอให้ลงชื่อทายาทอื่นที่มีสิทธิได้รับมรดกทุกคนตามที่ผู้ขอแสดงไว้ในบัญชีเครือญาติ เมื่อไม่มี
ผู้โต้แย้งภายในกําหนดเวลาที่ประกาศ ให้พนักงานเจ้าหน้าที่จดทะเบียนให้ตามที่ผู้ขอแสดง
หลักฐานการมีสิทธิตามกฎหมาย
           (๒) ในกรณีที่ทายาทบางคนมาขอจดทะเบียนรับมรดกทั้งหมด ถ้าผู้ขอนําทายาท
ที่แสดงไว้ในบัญชีเครือญาติทุกคนมาให้ถ้อยคํายินยอม หรือนําหลักฐานการไม่่รับมรดกของ
ทายาทดังกล่าวนั้นมาแสดงต่่อพนักงานเจ้าหน้าที่ได้ภายในกําหนดเวลาที่ประกาศ ให้พนักงาน
เจ้าหน้าที่จดทะเบียนให้ตามที่ผู้ขอแสดงหลักฐานการมีสิทธิตามกฎหมาย แต่ถ้าผู้ขอไม่สามารถ
นําทายาทที่แสดงไว้ในบัญชีเครือญาติทุกคนมาให้ถ้อยคํายินยอม หรือไม่สามารถนําหลักฐาน
การไม่รับมรดกของทายาทดังกล่าวนั้นมาแสดงต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ภายในกําหนดเวลาที่
ประกาศได้ ก็ให้พนักงานเจ้าหน้าที่ยกคําขอเสีย
            ในกรณีที่จะต้องมีคําสั่งศาลเพื่อเป็นหลักฐานการไม่รับมรดกของทายาท ให้ผู้ขอ
นําคําสั่งศาลที่ถึงที่สุดแล้วมาแสดงต่อพนักงานเจ้าหน้าที่พร้อมกับการให้ถ้อยคํายินยอมของ
ทายาทนั้นด้วย แต่ถ้ายังไม่มีคําสั่งศาลดังกล่าว ให้พนักงานเจ้าหน้าที่รอเรื่องไว้จนกว่าจะมีคําสั่ง
ศาลถึงที่สุด ในกรณีเช่นนี้ ให้ผู้ขอนําหลักฐานการดําเนินการทางศาลมาแสดงต่อพนักงาน
เจ้าหน้าที่ภายในกําหนดสามสิบวัน นับแต่วันที่ทายาทนั้นมาให้ถ้อยคํายินยอม ถ้าผู้ขอไม่นํา
หลักฐานการดําเนินการทางศาลมาแสดงต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ภายในกําหนดดังกล่าว ก็ให้
พนักงานเจ้าหน้าที่ยกคําขอนั้นเสีย

                                   ให้ไว้ ณ วันที่ ๒๓ กุมภาพันธ์ พ.ศ. ๒๕๑๖
                                              พลเอก ป. จารุเสถียร
                                    รัฐมนตรีว่าการกระทรวงมหาดไทย
 
หมายเหตุ :- เหตุผลในการประกาศใช้กฎกระทรวงฉบับนี้คือเนื่องจากมาตรา ๘๑ วรรคสามแห่งประมวลกฎหมายที่ดินซึ่งแก้ไขเพิ่มเติมโดยประกาศของคณะปฏิวัติฉบับที่ ๓๓๔ ลงวันที่ ๑๓ ธันวาคม พ.ศ. ๒๕๑๕ ได้บัญญัติให้กําหนดหลักเกณฑ์และวิธีการดําเนินการจดทะเบียนสิทธิเกี่ยวกับอสังหาริมทรัพย์ซึ่งได้มาโดยทางมรดกไว้ในกฎกระทรวงจึงจําเป็นต้องออกกฎกระทรวงฉบับนี้

ดาวน์โหลดได้จากลิ้งค์
https://web.krisdika.go.th/data/law/law4/%BB02/%BB02-2b-2516-024.pdf 

ระเบียบกรมที่ดินว่าด้วยการจดทะเบียนสิทธิเกี่ยวกับอสังหาริมทรัพย์ซึ่งได้มาทางมรดก พ.ศ. 2548 (แก้ไขเพิ่มเติมถึงปัจจุบัน (ฉบับที่ 4) พ.ศ.2557)
 
ดาวน์โหลดตัวเต็มจากลิ้งค์  https://www.dol.go.th/registry/Documents/5460.pdf
 
แนวคำวินิจฉัยกรมที่ดิน เรื่องการจดทะเบียนสิทธิเกี่ยวกับอสังหาริมทรัพย์ซึ่งได้มาโดยทางมรดก (พ.ศ. 2551) 
 
เป็นการตอบข้อหารือว่าควรดำเนินการอย่างไรกับปัญหาที่เกิดขึ้นกับการขอจดทะเบียนเกี่ยวกับมรดกที่ดินซึ่งมีจำนวนมากร้อยกว่าเรื่อง  ขอให้ดาวน์โหลดตัวเต็มจากลิ้งค์  http://bit.ly/39t88C1