ในยุคสมัยนี้คอนโดมิเนียมได้เข้ามามีบทบาทในชีวิตของคนเรามากขึ้น จากเดิมที่การอยู่อาศัยของคนเมืองจะเป็นการอยู่อาศัยใน ตึกแถว ทาวน์เฮ้าส์ รวมถึงอพาร์ทเมนท์แต่ด้วยความจำกัดของที่ดินในเขตเมืองชั้นในจึงส่งผลให้ราคาที่ดินปรับตัวสูงขึ้นอย่างต่อเนื่อง ทำให้ต้นทุนที่ดินซึ่งอยู่ในระดับสูงไม่เหมาะแก่การสร้างตึกแถว ทาวน์เฮ้าส์อีกต่อไป อสังหาริมทรัพย์ประเภทคอนโดมิเนียมจึงเข้ามาเปลี่ยนแปลงลักษณะการอยู่อาศัยของคนในสมัยนี้ อีกทั้งยังพบว่าคนสมัยใหม่ชอบที่อยู่ในคอนโดมิเนียมมากกว่าอสังหาริมทรัพย์ประเภทอื่นๆ

นอกจากความนิยมของคนในยุคปัจจุบันที่จะเลือกคอนโดมิเนียมให้เป็นที่อยู่อาศัยแล้ว คอนโดมิเนียมยังเป็นอีกหนึ่งตัวเลือกสำหรับการลงทุนซึ่งกำลังเป็นที่นิยมอย่างมากในยุคปัจจุบัน จากแนวคิดที่ว่า “ราคาอสังหาริมทรัพย์มีแต่จะเพิ่มขึ้นและเปรียบได้กับเครื่องจักรผลิตเงินชั้นดีที่ให้ผลตอบแทนในรูปของค่าเช่า” TerraBKK Research จึงได้หยิบยกกุญแจสำคัญในการลงทุน “คอนโด” ให้ประสบความสำเร็จ มีประเด็นต่างๆ ดังนี้

1. ต่อรองราคาให้ต่ำที่สุด สำหรับการลงทุนต้นทุนของราคาสินทรัพย์ที่เราถือมีส่วนสำคัญที่สุด เนื่องจากต้นทุนของสินทรัพย์ส่งผลต่อผลตอบแทนในอนาคต ยิ่งต้นทุนสูงผลตอบแทนจากการลงทุนก็จะลดลง แต่ถ้าหากเราได้ต้นทุนในการลงทุนต่ำๆ ผลตอบแทนจากการลงทุนก็จะเพิ่มสูงขึ้นด้วยเช่นกัน ในการลงทุนคอนโดจังหวะเวลาที่ควรซื้อเพื่อให้ได้ต้นทุนต่ำที่สุดก็คือช่วง Pre-sale ช่วงนี้จะเป็นช่วงที่นักพัฒนาอสังหาริมทรัพย์จะเปิดตัวโครงการให้แก่ผู้ที่สนใจและไว้วางใจได้เข้าจองห้องก่อนที่โครงการจะสร้างเสร็จ ทำให้เกิดความเสี่ยงที่ไม่ได้เห็นห้องจริงก่อนตัดสินใจซื้อส่งผลให้นักพัฒนาโครงการต้องลดราคาลงมาเพื่อชดเชยความเสี่ยงนั้น ทำให้จังหวะช่วง Pre-Sale เป็นจังหวะที่ดีที่สุดในการเข้าลงทุน แต่ถ้าพลาดการลงทุนในช่วง Pre-sale อาจจะรอในช่วง Re-sale หลังโครงการแล้วเสร็จมีคนหลุดดาวน์นำมาขายไม่เอากำไรก็อาจจะซื้อเอาไว้ได้ หรือไม่อาจจะเป็นช่วงที่จัดโปรโมชั่นก็ถือเป็นการลงทุนที่คุ้มค่าเช่นกัน

2. การลงทุนต้องวางแผน ไม่ว่าจะเป็นการลงทุนประเภทไหนๆ เราต้องวางแผนการลงทุนไว้ก่อนเสมอ แผนการลงทุนเปรียบเสมือนเส้นทางที่วางเอาไว้เพื่อให้เราไปถึงจุดหมายปลายทางได้อย่างที่ต้องการ เช่น การลงทุนของท่านเป็นการลงทุนระยะสั้นหรือระยะยาว หรือเป็นในลักษณะของการเก็งกำไร ความเสี่ยงที่เราลงทุนไปรับได้มากน้อยขนาดไหน ผลตอบแทนที่เราพอใจคือเท่าไร แผนการเงินในการรองรับการลงทุนที่ผิดพลาดมีแล้วหรือยัง สิ่งเหล่านี้คุณต้องเตรียมไว้ก่อนการตัดสินใจทุกครั้ง

3. ทำเลต้องตอบโจทย์ โจทย์ของเราคือการลงทุนในคอนโดมิเนียม ลักษณะสินค้าของคอนโดมิเนียมจะแตกต่างจาก ทาวน์เฮ้าส์ บ้านเดี่ยว ตรงที่คนที่อยู่คอนโดมิเนียมส่วนใหญ่จะใช้รถไฟฟ้าในการเดินทางและไม่นิยมใช้รถส่วนตัว ทำให้คอนโดมิเนียมที่ดีจริงๆ ต้องอยู่ในรัศมีของรถไฟฟ้าภายในระยะ 500 เมตร ดังนั้นคอนโดมิเนียมที่ไม่ได้เกาะแนวรถไฟฟ้าจะหมดเสน่ห์ไปพอสมควร นอกจากประเด็นรถไฟฟ้าแล้วยังมี โซนที่เข้าไปลงทุนต้องให้ผลตอบแทนที่ดี มีโครงการขนาดใหญ่ที่กำลังจะเกิดขึ้น เป็นทำเลซึ่งเป็นที่นิยมในการอยู่อาศัย นอกจากนั้นต้องดูกำลังซื้อของผู้คนแถวนั้นด้วย

4. เลือกคอนโดที่เป็นที่ต้องการของตลาดเท่านั้น กฎข้อนี้ถือเป็นกฎเหล็กสำคัญในการลงทุนคอนโดมิเนียม อสังหาริมทรัพย์ถือเป็นสินทรัพย์ที่มีสภาพคล่องต่ำ การซื้อขายในแต่ละครั้งค่อนข้างใช้เวลา ดังนั้นถ้าหากเราลงทุนคอนโดมิเนียมแต่ไม่ได้ให้ความสนใจว่าห้องที่เราเลือกเป็นที่ต้องการของตลาดหรือไม่ สุดท้ายเมื่อถึงเวลาจำเป็นที่ต้องการอาจจะต้องยอมตัดใจขายขาดทุนเพื่อให้ขายห้องออกไปให้เร็วที่สุด แต่ถ้าเลือกห้องซึ่งเป็นที่นิยมเอาไว้สุดท้ายก็จะสามารถปล่อยได้เร็วขึ้น

5. สินค้าที่เราจะขายต้องตอบโจทย์กับกลุ่มเป้าหมาย สินค้าของเราในที่นี้ก็คือ คอนโดมิเนียม การเลือกห้องต้องเหมาะกับกลุ่มเป้าหมายที่เราจะปล่อยเช่า แล้วกลุ่มเป้าหมายที่เราเลือกจะเป็นตัวกำหนดผลตอบแทนในที่สุด อาทิ กลุ่มเป้าหมายเป็นคนญี่ปุ่น ก็ต้องเข้าใจความต้องการของเขาว่าชอบห้องแบบไหน มีสิ่งอำนวยความสะดวกอะไรบ้าง เช่น ต้องมีอ่างอาบน้ำ ห้องขนาด 40 ตารางเมตรขึ้นไป หรือถ้าหากปล่อยเช่าให้คนที่ฐานะดีหน่อยอาจจะต้องเลือกห้องขนาดใหญ่ขนาดไม่ต่ำกว่า 30 ตารางเมตร หรือหากปล่อยเช่าให้นักศึกษาอาจจะเป็นห้อง Studio ขนาดน้อยกว่า 30 ตารางเมตร ก็ตอบโจทย์ได้เช่นกัน

6. รู้จักเปรียบเทียบแบบห้อง เวลาที่เราเข้าไปเลือกซื้อคอนโดมิเนียมเราจะเห็นว่ามีแบบห้องเยอะแยะมากมายให้เราได้เลือกซื้อ แบบห้องแต่ละแบบมีประสิทธิภาพของการใช้ประโยชน์จากพื้นที่ที่มีอยู่อย่างจำกัดที่แตกต่างกัน ดังนั้นเวลาเลือกซื้อคอนโดมิเนียมเราควรเลือกซื้อที่สามารถใช้ประโยชน์ได้อย่างเต็มที่เปรียบเทียบให้ดีระหว่างข้อดีและข้อเสียของแต่ละแบบ บางแบบห้องน้ำเล็ก บางแบบห้องนอนใหญ่ หรือบางแบบก็ระเบียงแคบ ทั้งนี้การเปรียบเทียบควรอิงกับประโยชน์ใช้สอยให้มากที่สุด

7. วิวทิวทัศน์เด่นกว่าห้องอื่น ต่อจากหัวข้อด้านบน นอกจากเลือกแบบห้องแล้วต้องเลือกห้องชุดที่มีวิวทิวทัศน์ที่สวยงาม รู้สึกถึงความเป็นส่วนตัว และอยู่ในทิศที่ลงถ่ายเทได้สะดวกเพื่อที่จะทำให้ห้องไม่ร้อนนั่นเอง สาเหตุที่ให้ใส่ใจกับวิวทิวทัศน์ก็เพราะส่วนนี้ก็เป็นอีกส่วนหนึ่งของการตัดสินใจผผู้อยู่อาศัยสามารถใช้ประโยชน์ในการพักผ่อนหย่อนใจ กลับมาห้องแล้วรู้สึกผ่อนคลายได้ เพราะใครๆ ก็อยากได้วิวสวยๆ กันทั้งนั้น และอย่าลืมตรวจเช็คว่ารอบๆข้างของเรานั้นจะไม่มีตึกหรืออาคารอะไรมาบังวิวที่เราเลือกไว้ได้

8. คอนโดมือสองต้องถูกบริหารจัดการดี การบริหารจัดการคอนโดมิเนียมเป็นปัจจัยที่มีความสำคัญอย่างมาก โดยเฉพาะผู้ที่ต้องการซื้อคอนโดมือสองไว้สำหรับการลงทุน เนื่องจากนิติบุคคลจะเป็นบุคคลคนกลางในการบริหารจัดการอาคารทั้งหมด และดูแลความเป็นอยู่ระหว่างเจ้าของร่วมไม่เห็นเกิดปัญหา ถ้าหากนิติบุคคลมีคุณภาพทรัพย์สินส่วนกลาง รวมถึงตัวอาคารก็จะถูกบริหารให้อยู่ในสภาพดีอยู่เสมอ แต่ถ้านิติบุคคลคุณภาพไม่ดีทรัพย์สินส่วนกลางต่างๆ ทั้ง สระว่ายน้ำ ฟิตเนส ห้องซาวน่า สวนส่วนกลางก็จะเสื่อมโทรมอย่างรวดเร็ว สุดท้ายนิติบุคคลจะกระทบต่อการเติบโตของมูลค่าทรัพย์สินและอัตราการเช่าในที่สุด ดังนั้นใครจะเลือกคอนโดมือสองให้ตรวจสอบนิติบุคคลที่มีคุณภาพด้วย

9. เลือกคอนโดที่เป็น Rare Item คู่แข่งน้อย การเลือกคอนโดมิเนียมเพื่อการลงทุนที่ดีต้องคำนึงถึงสภาพแวดล้อมภายนอกด้วยไม่ใช่ตัดสินใจจากการมองแค่ตัวเราเอง เราต้องรู้จักมองคู่แข่ง คู่แข่งของเราคือ ห้องข้างๆ หรือห้องที่อยู่ในทำเลเดียวกันมีลักษณะใกล้เคียงกันถือเป็นคู่แข่งทั้งหมด เพราะเวลาคนจะเลือกซื้ออสังหาริมทรัพย์ก็ต้องตัดสินใจจากการดูหลายๆ ห้องแน่นอนคนซื้อก็ต้องไปสำรวจหลายๆ โครงการถึงจะตัดสินใจซื้อได้ ดังนั้นห้องเหล่านี้จึงเป็นคู่แข่งเรา วิธีแก้คือ เราต้องเลือกห้องที่ไม่เหมือนใครและยากที่จะมีใครเหมือน (Rare Item) แล้วคู่แข่งคุณจะน้อย เช่น คอนโดมิเนียมตั้งอยู่ในทำเลใจกลางเมืองซึ่งเป็นคอนโดแห่งสุดท้ายที่จะขึ้นได้ในบริเวณนี้ อีกทั้งยังมีการออกแบบที่เป็นเอกลักษณ์ วิวดี ห้องถูกออกแบบมาเป็นอย่างดี เป็นต้น

10. ค่าใช้จ่ายส่วนกลางสมเหตุสมผล ค่าส่วนกลางถือเป็นต้นทุนของนักลงทุนเพราะนักลงทุนคอนโดมิเนียมต้องจ่ายประจำทุกปี ทุกเดือน และต้องจ่ายค่ากองทุนอีกด้วย ดังนั้น ถ้าคิดจะลงทุนควรเลือกคอนโดที่ค่าส่วนกลางไม่สูงมากเกินไป อยู่ในระดับที่เหมาะสมเพื่อไม่เป็นภาระและช่วยเพิ่มผลตอบแทนในการลงทุนได้อีกด้วย - เทอร์ร่า บีเคเค

บทความโดย : TerraBKK เคล็ดลับการลงทุน TerraBKK ค้นหาบ้านดี คุ้มค่า ราคาถูก