Making Money on Rental Property, 5 countries in ASEAN

Jan 06, 2015 | view 4891

ก้าวเข้าสู่ปี 2558 หลายฝ่ายกำลังจับตามองถึงการเปิดประชาคมเศรษฐกิจอาเซียน (ASEAN Economic Community: AEC) หรือ AEC ที่กำลังจะมาถึง ไม่ว่าจะเป็นธุรกิจการผลิต การค้า การขนส่ง การจำหน่ายสินค้าต่างๆ ไม่เว้นแม้แต่ธุรกิจพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ ที่กฎหมายจำกัดเรื่องการลงทุนข้ามชาติอยู่มากพอสมควร สำหรับธุรกิจอสังหาแม้ว่าในปัจจุบัน ข้อจำกัดของกฎหมายไทยยังไม่ได้เปิดให้นักลงทุนต่างชาติ สามารถเข้ามาลงทุนในธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ได้โดยตรง แต่ก็ยังเป็นที่น่าจับตามองต่อไปว่าเมื่อมีการเปิด AEC แล้วจะส่งผลต่อธุรกิจอสังหาฯทั่วภูมิภาคอาเซียนอย่างไร

TerraBKK Research ได้รวบรวมราคาห้องชุด/อพาร์ทเมนต์ในกลุ่มประเทศ AEC เพื่อเทียบว่าหากมองในภาพรวมทั้งกลุ่ม AEC ภาคอสังหาริมทรัพย์ในไทยจะน่าลงทุนหรือไม่เมื่อเทียบกับประเทศอื่น?

เปรียบเทียบราคาห้องชุดและ Rental Yield ในกลุ่มประเทศ AEC

จากกราฟด้านล่างจะเห็นได้ว่าประเทศไทยมีราคาขายห้องชุดที่แพงเป็นอันดับ 2 รองจากสิงคโปร์ แต่เมื่อเทียบ Rental Yield ซึ่งอยู่ที่ประมาณ 5.13% อันดับ 3 รองจากฟิลิปปินส์และอินโดนีเซีย หากมองจากตรงนี้การลงทุนในภาคอสังหาฯของไทยยังอยู่ในอันดับต้นๆ ที่น่าลงทุน

ฟิลิปปินส์

ราคาอสังหาริมทรัพย์ในประเทศฟิลิปปินส์ยังคงมีแนวโน้มสูงขึ้นเรื่อยๆ โดยใน 5 ปีที่ผ่านมา ราคาที่อยู่อาศัยในฟิลิปปินส์ปรับตัวสูงขึ้นประมาณ 36% โดยเฉพาะคอนโดมิเนียมในปีที่ผ่านมาราคาเพิ่มสูงขึ้น 20%

เมื่อพิจารณาผลตอบแทนของห้องชุดใจกลางเมืองในประเทศฟิลิปปินส์พบว่า มีอัตราผลตอบแทนที่สูงกว่าประเทศอื่นๆ ตัวเลขค่อนข้างน่าสนใจสำหรับผู้ลงทุน แต่ทั้งนี้ยังไม่เหมาะที่จะให้นักลงทุนต่างชาติเข้ามาลงทุน เนื่องจากภาษีธุรกรรมและภาษีรายได้ยังค่อนข้างสูง

อินโดนีเซีย

ราคาอสังหาริมทรัพย์ในอินโดนีเซียมีการปรับตัวอย่างรวดเร็วในช่วง 3 ปีที่ผ่านมา โดยเฉพาะห้องชุดระดับ High-End ที่ยังมี Demand ที่สูง สวนทางกับ Rental Yield ที่ตกลงมาจาก 13-10% เมื่อ 3 ปีที่แล้ว เหลืออยู่ที่ประมาณ 7-8% แต่ยังเป็นอัตราที่ค่อนข้างสูงและล่อตาล่อใจให้นักลงทุนเข้ามาลงทุนในอินโดนีเซีย แต่ทั้งนี้นักลงทุนชาวต่างชาติที่จะเข้ามาลงทุนในอินโดนีเซีย ยังคงเสียเปรียบในเรื่องกฎหมายต่างๆและค่าใช้จ่ายในการดำเนินการที่สูง

ไทย

ราคาที่อยู่อาศัยประเทศไทยปรับตัวเฉลี่ยสูงขึ้นประมาณ 15% ภายในระยะเวลา 5 ปี โดยเฉพาะในช่วง 2-3 ปีที่ผ่านมาตลาดอสังหาริมทรัพย์ในประเทศไทยมีความร้อนแรงเป็นอย่างมาก และเริ่มชะลอตัวลงเมื่อปีที่ผ่านมาจากเหตุการณ์ความไม่สงบทางการเมือง

สำหรับอัตราผลตอบแทนของห้องชุดใจกลางเมืองในประเทศไทย อยู่ที่ประมาณ 5%-6.8% ต่อปี ในขณะที่ห้องชุดขนาดเล็กจะสามารถสร้างผลตอบแทนได้สูงกว่าห้องขนาดใหญ่

เผยผลตอบแทนจากการปล่อยเช่าคอนโดมือสอง 10 ทำเลหลักกรุงเทพฯการลงทุนคอนโดมิเนียมเริ่มเป็นที่นิยมมากขึ้น ด้วยขนาดห้องที่ไม่ใหญ่เกินไป ดูแลรักษาง่าย มีนิติบุคคลช่วยดูแลรักษาความเป็นระเบียบ และยิ่งหากจับจองได้ทำเลทอง มูลค่าของคอนโดฯย่อมงอกเงยอีกเป็นเท่าตัวเมื่อปล่อยไว้ในระยะยาว

Update! ราคาคอนโดฯมือสองทั่วกทม.ในโค้งสุดท้ายปลายปี 57 เริ่มเข้าสู่ช่วงโค้งสุดท้ายของปลายปี 2557 แล้ว ตลาดคอนโดฯเริ่มกลับมาร้อนแรงอีกครั้งตั้งแต่ช่วงไตรมาส 3 เป็นต้นมาวันนี้ TerraBKK Research ได้ทำการสำรวจและติดตามความเคลื่อนไหวของราคาคอนโดมิเนียมมือสอง ทั่วกรุงเทพมหานคร เพื่อเป็นประโยชน์ให้แก่ผู้ที่สนใจจะซื้อ-ขายหรือลงทุนในคอนโดมิเนียม

มาเลเซีย

ราคาอสังหาริมทรัพย์ในมาเลเซียปรับตัวเพิ่มขึ้นสูงถึง 54% ใน 5 ปีที่ผ่านมา โดยเฉพาะในปีที่ผ่านมา ห้องชุดปรับราคาเพิ่มขึ้นถึง 9% (Y-o-Y) แต่ถึงอย่างไรมาเลเซียเป็นประเทศที่ประชากรค่อนข้างน้อย ทำให้ Demand มีอยู่อย่างจำกัด ส่งผลให้ Rental Yield ไม่สูงมากนัก การซื้ออสังหาริมทรัพย์สำหรับประเทศนี้ไม่เหมาะแก่การซื้อเพื่อปล่อยเช่ามากนัก แต่หากซื้อเพื่อเก็งกำไรระยะยาว ห้องขนาด 120 ตร.ม.ดูเป็นขนาดที่เหมาะสมแก่การลงทุนมากที่สุด

สิงคโปร์

สิงคโปร์ติดอันดับ 4 ที่ราคาอสังหาริมทรัพย์แพงที่สุดในโลก โดยราคาที่อยู่อาศัยเฉลี่ยปรับตัวสูงขึ้น 50% ภายในระยะเวลาเพียง 5 ปี โดยเฉพาะที่อยู่อาศัยในเขตนอกเมืองราคาปรับตัวสูงขึ้นประมาณ 5% (Y-o-Y) แต่หากแยกเป็นรายประเภท ราคาคอนโดมิเนียมปรับตัวลดลง 1.6% (Y-o-Y)

อสังหาริมทรัพย์แม้จะมีราคาขายที่สูงมาก แต่เมื่อเทียบอัตราผลตอบแทนในการปล่อยเช่าแล้ว ค่อนข้างต่ำเมื่อเทียบกับประเทศอื่นๆในอาเซียนด้วยกัน

มองการลงทุนอสังหาฯในอาเซียน การที่ประเทศไทยกำลังจะก้าวเข้าสู่ AEC ซึ่งจะมีส่วนช่วยกระตุ้นกิจกรรมการค้าและการลงทุนระหว่างประเทศเพื่อนบ้าน ตอนนี้จะสังเกตุเห็นได้ว่าเริ่มมีผู้พัฒนารายใหญ่เข้าไปลงทุนอสังหาริมทรัพย์ตามประเทศต่างๆ อย่างเช่น บ.พฤกษา เรียลเอสเตท

พร้อมไหม? ตลาดเงินไทยกับการเปิด AEC ความคืนหน้า 4 โครงสร้างหลักของ ธปท. และ ก.ล.ต อีกไม่นานก็จะถึงปี 2558 ช่วงเวลาของการเปิด ประชาคมเศรษฐกิจอาเซียน ( Asean Economic Community : AEC ) ย่อมเกิดการหมุนเวียนเคลื่อนย้ายสินค้า, การบริการ ,การลงทุน แรงงานฝีมืออย่างเสรี และเรื่องราวสำคัญที่ถือว่าเป็นถนนสายหลักของการเปิด AEC ย่อมไม่พ้นเรื่องของตลาดเงิน TerraBKK เสนอข้อมูลเบื้องต้นเกี่ยวกับตลาดเงินประเทศไทย เพื่อเตรียมตัวเข้าสู้กระแส AEC ไปพร้อมกัน

20 ประเทศที่ร่ำรวยที่สุดและยากจนที่สุดจาก GDP (PPP) กว่า 200 ประเทศทั่วโลกมีคำนิยามของเศรษฐกิจที่แตกต่างกันออกไป บางประเทศเศรษฐกิจขึ้นอยู่กับการเกษตร ในขณะที่บางประเทศเศรษฐกิจทั้งหมดขึ้นอยู่กับน้ำมันและก๊าซ บางประเทศมี GDP ที่น้อยทั้งๆที่มีประชากรเยอะ บางประเทศมี GDP สูงทั้งๆที่มีประชากรน้อย ปัจจุบันที่ยอมรับกันในระดับสากลคือ การเปรียบเทียบความมั่งคั่งของประเทศจาก Gross domestic product (GDP) based on purchasing-power-parity (PPP) per capita