ปฏิเสธไม่ได้ว่านี่คือยุคแห่งการปรับตัวครั้งยิ่งใหญ่ที่ต้องบันทึกไว้บนหน้าประวัติศาสตร์โลก โลกธุรกิจวันนี้ไม่ใช่พื้นที่ของปลาใหญ่กินปลาเล็กอีกต่อไป แต่คือปลาเร็วกินปลาช้า หมายความว่าใครปรับตัวได้เร็วที่สุด คือ ‘ผู้อยู่รอด-ผู้ชนะ’

นั่นทำให้ธุรกิจมุ่งปรับโฉมสู่ดิจิทัลทรานฟอร์เมชั่น แต่ท่ามกลางคลื่นข้อมูลมหาศาล วุ่นวายกับการจัดการงานรูทีนตรงหน้า บางครั้งอาจทำให้ผู้ประกอบการหรือเจ้าของอาณาจักรอสังหาริมทรัพย์หลงทาง พลาดการมองภาพรวม จนเกิดความไม่แน่ใจว่าควรพัฒนาปรับปรุง หรือพาอสังหาริมทรัพย์ของตัวเองไปในทิศทางไหน?    

“เราเคยทำกรณีศึกษา หากจะพัฒนาอสังหาในวันนี้ เราต้องคาดการณ์ปรากฏการณ์ที่จะเกิดขึ้นปี 2030 ไม่ใช่ปีหน้า เพราะยิ่งโครงการใหญ่ยิ่งต้องใช้เวลา 5-6 ปีกว่าโครงการจะเปิด ซึ่งผู้พัฒนาอสังหาส่วนใหญ่มักใช้เทคโนโลยีมาสนับสนุนปัจจัยพื้นฐาน ส่วนใหญ่จะนึกถึงการประหยัดต้นทุน แล้วค่อยมานึกถึงการสร้างรายได้เพิ่มจากอสังหาที่มี”


“แต่อย่าลืมว่าความท้าทายหลังจากนี้ เราต้องทำให้คนอยากไป พื้นที่นั้นๆ ต้องรองรับความต้องการที่จะเกิดขึ้นในอนาคต ดังนั้นสิ่งที่ต้องทำวันนี้ คือต้องเตรียมการเพื่อไปสู่โอกาสในอนาคต ณ วันนี้เรายังไม่รู้จัก”

“ในฐานะคนทำ Prop Tech ต้องคาดการณ์และมอง ‘โอกาส’ ทางธุรกิจให้ออก หน้าที่ของ Asset Activator คือ ปิดช่องว่างของเทคโนโลยี เพราะวันที่สร้างคือวันนี้ แต่วันที่อาคารหรืออสังหาริมทรัพย์เปิดใช้งาน คือ อีก 5-6 ปีข้างหน้า นั่นหมายความว่าเราต้องคาดการณ์สิ่งที่จะเกิดขึ้นในอนาคตและทำมันในวันนี้” ผศ.ดร.พร วิรุฬห์รักษ์ ประธานเจ้าหน้าที่บริหาร บริษัท แอสเซ็ท แอคทิเวเตอร์ จำกัด (Asset Activator) ผู้เชี่ยวชาญเทคโนโลยี Digital Twins ในการบริหารจัดการอสังหา ชี้ให้เห็น ‘หัวใจสำคัญ’ ในการกำหนดทิศทางพัฒนาวันนี้ ไม่ได้ทำเพื่อวันนี้ แต่เพื่อชีวิตในอนาคต

#terraads

นั่นหมายความว่าผู้ประกอบการที่มองการณ์ไกล ต้องคาดการณ์ปรากฏการณ์ที่จะเกิดในอนาคต ไม่ใช่แค่ปีสองปี แต่ควรต้องมองก้าวกระโดดไปกว่านั้น

ในฐานะผู้คลุกคลีในวงการอสังหา ดร.พร มองว่าสิ่งที่เจ้าของอาณาจักรอสังหาริมทรัพย์ ไม่ว่าจะเป็นอาคารเชิงพาณิชย์, อาคารเพื่อการอยู่อาศัย หรืออาคารเพื่ออุตสาหกรรม ต้องทำต่อจากนี้ คือ คาดการณ์ว่าจะเกิดอะไรขึ้นในปี 2030 เพื่อเตรียมพร้อมรับปรากฏการณ์ที่จะเกิดขึ้นในวันนี้

เทรนด์หลักๆ ที่จะเกิดขึ้นในปี 2030 แน่ๆ นั้น ได้แก่

1. Gen Z as Economic Power : ในอนาคตอันใกล้กลุ่ม Gen Z ในวันนี้จะกลายเป็นผู้ทรงอำนาจทางเศรษฐกิจ พฤติกรรมและแนวคิดการใช้ชีวิตของคนกลุ่มนี้ จะประกอบไปด้วย 3 องค์ประกอบหลักๆ  

  • Digital Native : มีความเป็นดิจิทัลเนทีฟ อย่าลืมว่าคนกลุ่มนี้เกิดมาพร้อมสมาร์ทโฟน เติบโตมาพร้อมอินเทอร์เน็ตความเร็วสูง พวกเขาจะมีทักษะเรียนรู้เร็วและมีความสามารถไตร่ตรองข้อมูลจำนวนมาก
  • Experiences > Objects : Gen Z จะเชื่อในคุณค่าของดิจิทัลมากกว่าสิ่งของที่จับต้องได้ ให้ความสำคัญกับประสบการณ์มากกว่าการครอบครอง นั่นทำให้พวกเขาสนใจใช้จ่ายสิ่งที่สามารถเก็บไว้ในความทรงจำและแสดงให้โลกเห็นถึงสิ่งที่พวกเขา ‘ทำ’ มากกว่าสิ่งที่พวกเขา ‘มี’
  • Individualistic : Gen Z จะแสวงหาความแตกต่างไม่เหมือนใคร มากกว่าติดกับเทรนด์

2.Major Tech Norm : เทคโนโลยีจะกลายเป็นบรรทัดฐานปกติของวิถีชีวิต โดยเทคโนโลยีที่จะเกิดขึ้น 100% ก่อนปี 2030 นี้ ได้แก่

  • 6G จะกลายเป็นบรรทัดฐาน : ผู้คนจะสามารถโต้ตอบกันในพื้นที่เสมือนได้แบบเรียลไทม์ การแสดงสดทุกชนิดจะสามารถทำได้ผ่าน Virtual Space ด้วยการสนับสนุนของเทคโนโลยี 6G ที่มีประสิทธิภาพ
  • Electric Rules : โลกจะพลิกโฉมไปสู่การคมนาคมด้วยไฟฟ้า ต่อไปจุดชาร์จอุปกรณ์ทุกชนิดจะอยู่รอบตัวเรา
  • Augmented Reality : เทคโนโลยีโลกเสมือนจะกลายเป็นสินค้าที่ ‘ทุกคน’ เป็นเจ้าของได้
  • Drones : โดรนนับพันจะบินขึ้นสู่ท้องฟ้า เพราะนี่คือมิติใหม่ของเทคโนโลยีขนส่งสินค้า คนขับเพื่อการขนส่งจะไม่จำเป็นอีกต่อไป เมื่ออุตสาหกรรมขนส่งจะกระโดดเข้าสู่เกมนี้ ต่อไปผู้ให้บริการโดรนจะมีเทคโนโลยีเป็นของตัวเอง
  • Robotics + Automation  : หุ่นยนต์&AI จะกลายเป็นบริการพื้นฐานของมนุษย์ เช่น พนักงานทำความสะอาด, เจ้าหน้าที่รักษาความปลอดภัยจะไม่มีอยู่อีกต่อไป เพราะหุ่นยนต์จะเข้ามาทำงานตรงนี้แทนที่มนุษย์มากขึ้นเรื่อยๆ ด้วยประสิทธิภาพการทำงานที่ดีขึ้น แม่นยำขึ้นจากในอดีต

3.นโยบายระดับชาติที่มีประสิทธิภาพ : ในอนาคตประเทศไทยจะกลายเป็น Last Destination ที่เปิดโอกาสให้คนต่างชาติมาถือสัญชาติมากขึ้น เพื่อเปิดรับแรงงานและผู้เชี่ยวชาญเข้ามาพัฒนาประเทศมากขึ้น

  • Last Destination : ประเทศไทยจะเป็นจุดหมายปลายทางของผู้สูงอายุทั่วโลก เนื่องจากไทยมีบริการด้านไลฟ์สไตล์และการดูแลสุขภาพที่ยอดเยี่ยม ธุรกิจดูแลผู้สูงอายุจะกลายเป็นธุรกิจหลักของประเทศไปอีกนานหลายทศวรรษ
  • Citizenship for Sale  : การเปิดพรมแดนจะกลายเป็นเรื่องปกติธรรมดา ในอนาคตจะเปิดโอกาสให้ชาวต่างชาติที่ทำงานในประเทศนานเกิน 10 ปีขึ้นไป สามารถยื่นขอสัญชาติได้ เพื่อเอื้อให้สามารถซื้อ-ขายอสังหาริมทรัพย์ หรือการลงทุนบางประเภทได้
  • Incentives for Talent Immigration : แต่ละประเทศในโลกจะสร้างเงื่อนไขและแรงจูงใจเพื่อดึงผู้มีความสามารถในสาขาต่างๆ ให้ย้ายถิ่นฐานเข้ามาอยู่ในประเทศมากขึ้น เพื่อเป็นทรัพยากรมนุษย์ชั้นสูงและแรงงานของชาติในการพัฒนาประเทศ โดยเฉพาะผู้เชี่ยวชาญต่างๆ เช่น นักวิทยาศาสตร์, โปรแกรมเมอร์

เพียงแค่ 3 ปรากฏการณ์หลักนี้ ก็ส่งผลต่อการใช้ชีวิตเกินคาดมหาศาลแล้ว โดยหลักๆ ปรากฎการณ์เหล่านี้จะก่อให้เกิดพลิกโฉมการเปลี่ยนแปลง โครงสร้างพื้นฐานในการใช้พื้นที่ครั้งสำคัญ 6 ประการ ซึ่ง Asset Activator นำมาทำนายเป็นเทรนด์ที่สามารถเป็นแนวทางพัฒนาอสังหาริมทรัพย์หรือสมาร์ซิตี้ เพื่อเตรียมพร้อมสำหรับอนาคต ดังนี้

1.100 to 1 - IoT infrastructure : เทคโนโลยี IoT จะกลายเป็นโครงสร้างพื้นฐานดิจิทัลที่จำเป็นต่อการดำเนินธุรกิจและเมืองสมาร์ทซิตี้ โดยเครือข่าย IoT จะเกิดเป็นธุรกิจลักษณะเสมือน "พื้นที่เช่า" ให้ธุรกิจดิจิทัลเชื่อมต่อกับสมาร์ทซิตี้

ต่อไปความต้องการของมนุษย์ในการใช้สัญญาณ IoT จะมาจากทุกทิศทาง เนื่องจากในอนาคตพฤติกรรมมนุษย์จะต้องการการประมวลผลข้อมูลจำนวนมหาศาล ทำให้สันนิษฐานได้ว่าผู้พัฒนาอสังหาริมทรัพย์คอมเพล็กซ์ขนาดใหญ่ หรือสมาร์ทซิตี้ ที่พัฒนาพื้นที่เพื่อรองรับผู้ใช้งาน 1,000 คน อย่างน้อยในพื้นที่ต้องมี IoT แสนจุด เพื่อรองรับการใช้งานที่มีปริมาณมากระดับนี้

2. Flight Path Space เกิดเส้นทางการบินสำหรับโดรน & หุ่นบิน : อย่างที่กล่าวไปข้างต้น เมื่อโลจิสติกส์ Flying Drones จะพลิกโฉมอุตสาหกรรมโลจิสติกส์ในการส่งมอบสินค้าไปยังพื้นที่ต่างๆ เมื่อ Flying Drones เข้ามามีบทบาทมากขึ้น ย่อมต้องมีโครงสร้างพื้นฐานมารองรับการเปลี่ยนแปลงนี้ นั่นคือเส้นทางการบินในอากาศ ไม่ต่างไปจากเส้นทางของเครื่องบิน เพื่อให้เกิดการจัดการที่เหมาะสมและปลอดภัยในการใช้เทคโนโลยีโดรน

3. Architecture as Charger เครื่องชาร์จจะกลายเป็นสถาปัตยกรรมรูปแบบใหม่ : เพื่อรองรับเทคโนโลยีอิเล็กทรอนิกส์และไฟฟ้าแทนการใช้น้ำมัน ระบบชาร์จจิ้งจะก้าวล้ำไปอีกขั้น ที่ไม่ได้แค่ทำหน้าที่ชาร์จเท่านั้น แต่จะกลายเป็นส่วนจำเป็นของอาคาร เช่น แค่จอดรถเข้าซองก็ชาร์จเลย ไม่ต้องเชื่อมต่อสาย

4. Authentic Offline Experiences ประสบการณ์ออฟไลน์ที่แท้จริง : เพราะทุกอย่างในอนาคตจะถูกแปลงไปสู่โลกดิจิทัล ประสบการณ์ออนไลน์จะเป็นสิ่งที่มนุษย์ส่วนใหญ่เข้าถึงได้ นั่นส่งผลให้เกิดดีมานด์เทรนด์ใหม่ คือ ‘ประสบการณ์ออฟไลน์’ จะกลายแรร์ไอเท็ม เป็นนิยามใหม่ของความหรูหราที่สังคมมนุษย์ปรารถนา มนุษย์จะแสวงหาประสบการณ์ดิจิทัลน้อยลงและต้องการการสัมผัสแบบอนาล็อก แต่เป็นการถวิลหาความบริสุทธิ์แบบธรรมชาติมากขึ้น ขณะเดียวกันยังคงต้องการความสะดวกสบายบนพื้นที่เดียวกันไปพร้อมๆ กัน

หมายความว่าต้องการอยู่ในพื้นที่สีเขียว อากาศบริสุทธิ์ ท้องฟ้าสดใส แต่ก็ต้องสะดวกสบายที่รองรับด้วยเทคโนโลยีขั้นสูงเต็มรูปแบบ

5.Robots : หุ่นยนต์จะเข้ามาทำงานแทนมนุษย์มากขึ้น ในงานที่มนุษย์ไม่อยากทำ เช่น งานบ้าน, งานสวน, งานพื้นที่เสี่ยง, งานซ้ำๆ ที่ต้องการความแม่นยำสูง เป็นต้น เมืองอัจฉริยะในอนาคตจึงจำเป็นต้องมีอุปกรณ์เชื่อมต่อที่จะรองรับการทำงานของหุ่นยนต์ ดังนั้นเจ้าของคอมเพล็กซ์หรืออสังหาริมทรัพย์ ควรต้องพัฒนาสมาร์ทซิตี้ให้เสมือนเป็นซูเปอร์คอมพิวเตอร์ที่สามารถควบคุมอุปกรณ์ดิจิทัลทั้งหมดที่อยู่ในนั้น ไม่ว่าจะเป็น หุ่นยนต์ โดรน

6.Elysium เกิดนิยามใหม่ของการใช้ชีวิตดั่งสรวงสวรรค์ : ในอนาคตอันใกล้นิยามชีวิตแบบ Elysium (อีลิซเซียม) จะเห็นภาพชัดเจนขึ้น ผู้คนจะยอมจ่ายเพื่อให้ได้ประสบการณ์ออฟไลน์แบบถาวร แต่เป็นประสบการณ์ออฟไลน์ที่อยู่บนพื้นฐานของการได้สนับสนุนโดยเทคโนโลยีขั้นสูง

องค์ประกอบทั้งหมดที่กล่าวมาจะเกิดขึ้นได้ อสังหาจำเป็นต้องใช้เทคโนโลยีมาเป็นพื้นฐานในการสร้างและพัฒนาโครงสร้างพื้นฐาน เพื่อรองรับความต้องการก่อนที่โครงการจะเสร็จ

บทความโดย

ผศ.ดร.พร วิรุฬห์รักษ์

นักวิชาการอิสระด้าน Property Technology

ประธานเจ้าหน้าที่บริหาร แอสเซ็ท แอคทิเวเตอร์ (Asset Activator)

อุปนายกสมาคม BIM แห่งประเทศไทย

ผู้เชี่ยวชาญเทคโนโลยี Digital Twin Thailand