ภาพรวมของทำเลวงเวียนใหญ่ เต็มไปด้วยชุมชนที่อยู่อาศัยที่ได้เปลี่ยนไปแล้ว จากเมื่อก่อนซึ่งเป็นที่ตั้งของชุมชนที่อยู่อาศัยดั้งเดิม แต่ในปัจจุบันกลับมีคอนโดมิเนียมเกิดใหม่มากขึ้น โดยเฉพาะอย่างยิ่งตามแนวรถไฟฟ้าสายสีเขียวเข้ม แม้ทำเลวงเวียนใหญ่จะไม่ได้มีการเปลี่ยนแปลงอะไรมากนักนับจากช่วงปี 2552 ที่รถไฟฟ้าเข้ามา แต่ TerraBKK มองว่าวงเวียนใหญ่ ยังคงเป็นทำเลศักยภาพสำหรับที่อยู่อาศัย แต่จะมีเหตุผลอะไรบ้างนั้น เราขอพาทุกคนไปหาคำตอบพร้อมกันในบทความนี้

 

วงเวียนใหญ่ ทำเลที่เติบโตอย่างสม่ำเสมอไม่สั่นคลอน

          ก่อนอื่นเราขอพาทุกคนย้อนกลับไปดูทำเลวงเวียนใหญ่ช่วงปี 2547 ซึ่งเป็นช่วงก่อนจะมีการเข้ามาของ รถไฟฟ้าบีทีเอส สายสีลม ซึ่งในขณะนั้นวงเวียนใหญ่ ยังเป็นชุมชนที่อยู่อาศัยดั้งเดิม ซึ่งอาคารส่วนมากจะเป็นอาคารพาณิชย์ ตึกแถว และบ้านเดี่ยว และยังเดินทางข้ามไปฝั่งกรุงเทพฯ ได้เพียงไม่กี่เส้นทาง

          แต่หลังจากปี 2551 ที่โครงการรถไฟฟ้าบีทีเอส สายสีลม เริ่มเป็นรูปเป็นร่าง และเตรียมจะเปิดให้บริการในปีต่อไป การพัฒนาคอนโดมิเนียม และการเปลี่ยนแปลงของอาคารในทำเลเริ่มมีความชัดเจนและโดดเด่นมากยิ่งขึ้นอย่างเห็นได้ชัด เพราะการเข้ามาของรถไฟฟ้า เป็นเหมือนการปลดล็อกทำเลให้สามารถเดินทางเข้า CBD ได้อย่างสะดวกสบายเพียง 2 สถานีเท่านั้น โดยนับจากปี 2547 – 2564 ที่ดินรอบสถานีรถไฟฟ้าบีทีเอสวงเวียนใหญ่และกรุงธนบุรี มีการเปลี่ยนแปลงการใช้ประโยชน์อาคารบนที่ดินไปแล้วมากกว่า 500,000 ตารางเมตร

          นอกจากนี้ ยังมีประเด็นน่าสนใจด้านแนวโน้มของการเติบโตในทำเล เพราะจาก ผังเมืองรวมกรุงเทพมหานคร 2556 (ฉบับปัจจุบัน) ได้มีการวางบทบาทของวงเวียนใหญ่ในฐานะทำเล ที่ดินประเภทที่อยู่อาศัยหนาแน่นมาก (สีน้ำตาล) และ ที่ดินประเภทพาณิชยกรรม (สีแดง) ซึ่งเป็นการใช้ประโยชน์ที่ดินที่สามารถสร้างได้เต็มศักยภาพ เพื่อให้เป็นย่านขยายตัวทางธุรกิจและรองรับการอยู่อาศัยของ CBD สีลม - สาทร แน่นอนว่าหากย่าน CBD ไม่หยุดพัฒนาอย่างไร ทำเลวงเวียนใหญ่ก็ไม่หยุดเติบโตเช่นเดียวกัน

          และใน ร่างผังเมืองรวมกรุงเทพมหานคร (ปรับปรุงครั้งที่ 4) ซึ่งเป็นฉบับที่เตรียมประกาศใช้แผน ก็ได้มีการวางบทบาทให้ สถานีวงเวียนใหญ่ เป็น Mini-CBD แห่งใหม่ของกรุงเทพ ด้วยการวางแผนพัฒนาพื้นที่รอบสถานีรถไฟฟ้า หรือ TOD (Transit Oriented Development) เพื่อผลักดันให้ทำเลวงเวียนใหญ่ มีการใช้ประโยชน์ที่ดินเข้มข้นขึ้น และกลายเป็นแห่งธุรกิจใหม่ของกรุงเทพอีกด้วย

         ด้านการเติบโตของจำนวนครัวเรือนในทำเลวงเวียนใหญ่ ทั้งแขวงบางลำพูล่างและแขวงคลองต้นไทร นับตั้งแต่การเข้ามาของรถไฟฟ้าสายสีลม ก็มีจำนวนครัวเรือนเติบโตอย่างต่อเนื่องทีละน้อย โดยเฉลี่ย 2% ต่อปี สะท้อนถึงการเติบโตของทำเลที่เป็นย่านรองรับที่อยู่อาศัยสำหรับ CBD

 

 

อนาคต Hub การเดินทางของฝั่งธนฯ ด้วยรถไฟฟ้า 4 สาย

          อีกหนึ่งในจุดเปลี่ยนสำคัญที่จะเกิดขึ้นกับทำเลวงเวียนใหญ่ คือการเข้ามาของรถไฟฟ้าอีก 2 สาย ทำให้จากเดิมที่สามารถเข้าถึงรถไฟฟ้าได้ 2 สาย คือ สายสีเขียว และ สายสีทอง จะเพิ่มเป็น 4 สาย ซึ่งแน่นอนว่าจะช่วยยกระดับศักยภาพของทำเลเพิ่มมากขึ้นไปอีกไม่มากก็น้อยในบทบาทของ Hub ด้านการเดินทางของฝั่งธนบุรี โดยรถไฟฟ้าอีก 2 สายในอนาคตได้แก่

  • รถไฟฟ้าสายสีม่วงใต้ (ช่วงเตาปูน - ราษฎร์บูรณะ)

รถไฟฟ้าส่วนต่อขยายของสายสีม่วง เส้นทางเชื่อมต่อกับรถไฟฟ้าสายสีม่วงเหนือ และ สายสีน้ำเงิน ที่สถานีบางซื่อ และทำเล ราษฎร์บูรณะ ซึ่งความคืบหน้าล่าสุดได้ลงนามสัญญาจ้างและจะเริ่มตอกเข็มภายในปี 2565 คาดเปิดใข้บริการปี 2570

  • รถไฟฟ้าสายสีแดงเข้ม (ช่วงหัวลำโพง - มหาชัย)

รถไฟฟ้าชานเมืองสายสีแดงเข้ม เชื่อมต่อจากรถไฟฟ้าสายสีแดง ช่วงบางซื่อ เชื่อมจากสถานีหัวลำโพงและทำเลมหาชัย สมุทรสงคราม- รังสิต ซึ่งสามารถดึงประชากรจากฝั่งมหาชัยได้จำนวนมาก ปัจจุบันยังอยู่ในระหว่างศึกษารูปแบบโครงการ

         นอกจากการเดินทางอย่างสมบูรณ์ด้วยระบบรถไฟฟ้าแล้ว ทำเลวงเวียนใหญ่ยังสามารถเดินทางเข้าสู่ฝั่งกรุงเทพได้ผ่านทางเรือ ทั้ง ท่าเรือเป๊ปซี่ ท่าเรือไอคอนสยาม และท่าเรือคลองสาน ทำให้การเดินทางในทำเลวงเวียนใหญ่ เรียกได้ว่าครบลูป รถ-เรือ-ราง

 

สิ่งอำนวยความสะดวกในทำเลสมบูรณ์ และเข้าถึง CBD ได้อย่างครบครัน

          อีกหนึ่งเหตุผลสำคัญที่ทำให้ TerraBKK มองว่าทำเลวงเวียนใหญ่ คือทำเลศักยภาพด้านที่อยู่อาศัย เพราะสามารถเข้าถึงสิ่งอำนวยความสะดวกได้อย่างครบครันทั้งภายในทำเล และทำเล CBD เพราะรอบทำเลมีร้านอาหาร ศูนย์การค้า และคอมมูนิตี้มอลล์หลายแห่ง อาทิ The Mall ท่าพระ, Sena Fest หรือ Icon Siam เข้าถึงโรงพยาบาลชั้นนำได้หลายแห่ง ทั้ง โรงพยาบาลสมิติเวช ธนบุรี, โรงพยาบาลสมเด็จพระปิ่นเกล้า, โรงพยาบาลตากสิน, โรงพยาบาลเลิดสิน, โรงพยาบาลเซนต์หลุยส์ และ โรงพยาบาลบีเอ็นเอช และที่สำคัญคือสามารถเข้าถึงสถาบันการศึกษาชั้นนำได้สะดวกผ่านทางรถไฟฟ้าและทางเรือ ได้แก่ โรงเรียนศึกษานารี, โรงเรียนซางตาครู้สคอนแวนท์, โรงเรียนสวนกุหลาบวิทยาลัย, โรงเรียนอัสสัมชัญ, โรงเรียนกรุงเทพคริสเตียน, โรงเรียนเซนต์หลุยส์, โรงเรียนเซนต์โยเซฟคอนเวนต์, โรงเรียนเตรียมอุดมศึกษา และ จุฬาลงกรณ์มหาวิทยาลัย

 

สถานการณ์ตลาดคอนโดมิเนียมวงเวียนใหญ่

          เมื่อมาดูสถานการณ์ของตลาดคอนโดมิเนียมทำเลวงเวียนใหญ่แล้ว แม้จะเป็นทำเลแนวรถไฟฟ้าแต่ปริมาณ Supply ก็ไม่ได้หนาแน่นมากนัก ในแต่ละปีก็จะมีโครงการเปิดตัวใหม่เพียง 2-3 โครงการเท่านั้น บางปีไม่มี Supply เข้ามาใหม่เลย 

          ตลอดระยะเวลาที่ผ่านมา การเติบโตของราคาเปิดตัวใหม่เพิ่มขึ้นอย่างเห็นได้ชัด หากย้อนกลับไปเมื่อช่วงปี 2550-2552 ราคาเปิดตัวเฉลี่ยประมาณ 60,000-70,000 บาทต่อตารางเมตร แต่หลังจากช่วงปี 2552 ที่รถไฟฟ้าบีทีเอสสายสีลมส่วนต่อขยายช่วงสะพานตากสิน-วงเวียนใหญ่ เปิดให้ใช้บริการ ราคาคอนโดเปิดตัวใหม่ก็เติบโตขึ้นอย่างต่อเนื่องเฉลี่ยราว 6-8% ต่อปี ตลอดช่วง 10 ปีที่ผ่านมา

          ปัจจุบันทำเลวงเวียนใหญ่ มีคอนโดเปิดขายอยู่เพียง 4 โครงการ ซึ่งถูก Absorb ไปแล้วกว่า 80% ส่วนใหญ่เป็นโครงการที่เปิดขายมานานแล้วอย่างโครงการ Bright WongwianYai และ The Rich Sathorn-Taksin ที่เปิดขายเมื่อปี 2557 และ Ideo Sathorn-Wongwian Yai ที่เปิดขายปี 2561 และเมื่อปี 2564 ที่ผ่านมามีคอนโด Low rise โครงการ FLEXI Sathorn-Charoennakorn ที่มาเปิดตัวใหม่แต่ไม่ได้อยู่ติดกับรถไฟฟ้ามากนัก ราคาขายปัจจุบันของโครงการคอนโดที่เป็น High Rise อยู่ที่ 110,000-123,000 บาทต่อตารางเมตร ส่วนคอนโด Low rise ราคาขายต่อตารางเมตรราวๆ 80,000 บาทต่อตารางเมตร 

          ล่าสุดกำลังจะมีโครงการใหม่ที่เข้ามาเปิดตัวในทำเล ซึ่งเป็นการเข้ามาปักหมุดในทำเลนี้เป็นครั้งแรกของ SC ASSET พร้อมเปิดตัวแบรนด์ใหม่ที่ชื่อว่า 'Reference' เป็นไลฟ์สไตล์คอนโด ราคาประมาณ 3.xx ล้านบาท ซึ่งจุดเด่นของโครงการนี้คืออยู่ใกล้กับสถานีรถไฟฟ้าและอย่างที่ทราบกันดีว่า SC ASSET ขึ้นชื่อด้านคุณภาพ อีกทั้ง SC ASSET เองก็ไม่ได้มีการเปิดตัวคอนโดใหม่มาสักพักแล้ว การกลับมาพร้อมคอนโดใหม่แบรนด์ใหม่ในครั้งนี้จึงถือว่าน่าสนใจเลยทีเดียว และในปัจจุบันคอนโด High Rise ที่อยู่ใกล้กับสถานีรถไฟฟ้าวงเวียนใหญ่ก็เหลือน้อยเต็มที การเข้ามาของคอนโดแบรนด์ใหม่จาก SC ASSET ย่อมสร้างความเปลี่ยนแปลงอยู่ไม่น้อยให้กับตลาดคอนโดในย่านนี้

          ด้านผลตอบแทนจากการลงทุนคอนโดย่านวงเวียนใหญ่ อัตราค่าเช่าจะสามารถปล่อยเช่าได้มากน้อยขึ้นอยู่กับประเภทห้องพัก โดยอัตราค่าเช่าห้องประเภทสตูดิโอ ราคาเฉลี่ย 8,000-12,000 บาทต่อเดือน, อัตราค่าเช่าประเภท 1 ห้องนอน เฉลี่ย 10,000-18,000 บาทต่อเดือน, ราคาค่าเช่าแบบ 2 ห้องนอน อยู่ที่ 15,000-40,000 บาทต่อเดือน และ 3 ห้องนอน ค่าเช่าอยู่ที่ 17,000-45,000 บาทต่อเดือน สร้างผลตอบแทน Rental Yield เฉลี่ยอยู่ที่ 4.0%-5.7% ต่อปี ส่วนผลตอบแทนจากการถือครองคอนโดสร้าง Capital Gain เฉลี่ย 3.4%-5.5% ต่อปี ราคาประกาศขายห้องมือสองเฉลี่ย 86,000-162,000 บาทต่อตารางเมตร 

          การเติบโตอย่างสม่ำเสมอของทำเลวงเวียนใหญ่ อนาคตกับการเป็น Hub ด้านการเดินทางของฝั่งธนฯ รวมถึงความอุดมสมบูรณ์ของสิ่งอำนวยความสะดวก สามารถเข้าถึง CBD ได้อย่างสะดวกรวดเร็ว ทั้งหมดนี้ล้วนพิสูจน์ศักยภาพของทำเลได้เป็นอย่างดี และอนาคตของทำเลที่ยังเติบโตได้อีกไกล “วงเวียนใหญ่” ถือเป็นอีกหนึ่งทำเลที่น่าจับจอง