Mega Project รังสิต ปลุก "ตลาดบ้านเดี่ยวรังสิต" กลับมาอีกครั้ง

“รังสิต” เป็นโซนที่อยู่อาศัยแนวราบที่ครองแชมป์อันดับ 1 ด้านจำนวนหน่วยขาย และยอดขายต่อเนื่องยาวนานมากว่า 10 ปี เพราะย่านรังสิต-ปทุมธานี เป็นเขตปริมณฑลที่เชื่อมต่อกรุงเทพฯได้สะดวกด้วยถนนพหลโยธิน ถนนวิภาวดี และมีทางด่วนพิเศษโทลเวย์ เชื่อมต่อทางด่วนศรีรัช ผู้คนที่อาศัยอยู่บริเวณนี้จึงสามารถเดินทางเข้าสู่สีลม-สาทร ได้อย่างสะดวก แต่ในช่วง 5 ปีที่ผ่านมาโครงการเปิดใหม่บริเวณ “รังสิต” กลับตกมาอยู่เป็นอันดับสองรองจาก “นนทบุรี” เพราะการเกิดขึ้นของถนนราชพฤกษ์ และสะพานพระราม 5 ที่สามารถเชื่อมต่อเข้าสีลม-สาทร ได้เช่นกันรวมทั้งราคาที่ดินที่ถูกกว่าย่านรังสิต-ปทุมธานี เหล่าบรรดายักษ์อสังหาฯ รายใหญ่แทบทุกรายเข้าจับจองพื้นที่พัฒนา เริ่มต้นด้วย “บ้านเดี่ยวราคา 5-10 ล้านบาท” จนในปัจจุบันนี้พื้นที่เกาะแนวถนนราชพฤกษ์เสนอขายกันตารางวาละ 100,000 บาท จนไม่สามารถขึ้นโครงการบ้านเดี่ยวหรือทาวเฮ้าส์ระดับราคา 3-5 ล้านได้แล้ว ท้ายสุดทำเลราชพฤกษ์ – พระราม 5 ก็กลายเป็นทำเลบ้านเดี่ยว ราคามากกว่า 10 ล้านบาท ดังนั้นสำหรับผู้ที่ต้องการบ้านเดี่ยวราคา 3-5 ล้านบาทย่านนี้ก็ต้องเดินทางออกไปถึงบางใหญ่- บางบัวทอง ซึ่งสิ่งแวดล้อมโดยรอบทำเลก็ยังไม่ได้มีการเปลี่ยนแปลงด้านโครงสร้างพื้นฐานมากนัก

สวนทางกับ “ย่านรังสิต” ที่ในช่วง 2 ปีที่ผ่านมา เริ่มเห็นสัญญาณการกลับมาของการเปิดขายทั้ง คอนโดมิเนียม บ้านเดี่ยว จากนักพัฒนาเจ้าใหญ่แทบทุกเจ้า ซึ่งการเปลี่ยนแปลงดังกล่าวนี้เกิดขึ้นไปพร้อมๆ กับความชัดเจนของ “ศักยภาพ Mega Project ใหม่” ที่จะเกิดขึ้นดังนี้

จากศักยภาพของพื้นที่รังสิตเดิม ถือเป็นหัวเมืองที่มีอัตราการเจริญเติบโตของที่อยู่อาศัยค่อนข้างสูงมาก เนื่องจากรังสิตเป็นประตูทางออกสู่ภาคเหนือ ภาคอีสานของประเทศไทย และยังติดกับหลายจังหวัด เช่น สระบุรี นครนายก พระนครศรีอยุธยาและยังเป็นที่ตั้งของโรงงานนิคมอุตสาหกรรมและที่ตั้งของมหาวิทยาลัยหลายแห่ง เช่น นิคมนวนคร นิคมไฮเทค ม.ธรรมศาสตร์ ม.กรุงเทพ ม.รังสิต ม.ราชมงคล เป็นต้นรังสิตจึงเป็นแหล่งที่อยู่อาศัยของของผู้บริหารที่อยู่ตามโรงงานต่างๆรวมถึงพนักงาน แรงงาน และนักศึกษา หลายแสนคน สัดส่วนประชากรที่มีรายได้มากกว่า 85,000 บาทต่อเดือน พักอาศัยอยู่บริเวณตอนเหนือของกรุงเทพฯมีมากถึง 40% บุคคลเหล่านี้จะกลายเป็นกำลังซื้อสำคัญของทำเลฝั่งเหนือของกรุงเทพมหานครและทำให้เกิด Traffic ที่คับคั่งตลอดเวลา

การลงทุนของภาคเอกชน Mega Project ย่านรังสิตมีทั้งโครงการที่กำลังอยู่ในแผนพัฒนา โครงการที่กำลังพัฒนาและโครงการที่เพิ่งเปิดตัวไปเมื่อเร็วๆ นี้ รวมพื้นที่กว่า 1,000,000 ตารางเมตร

1.1 Future City ประกอบไปด้วย

• Renovate Future Park Rangsit ใช้งบประมาณ 400-500 ล้านบาทในการปรับปรุงศูนย์การค้าให้มีความทันสมัยมากขึ้นและในแต่ละวันมีผู้เข้าใช้บริการศูนย์การค้า Future Park Rangsit เพียงศูนย์การค้าเดียวมากถึงวันละ 1.57 แสนคน ทำให้ย่านรังสิต เป็นอีกเป้าหมายหนึ่งที่น่าสนใจที่จะเข้ามาลงทุน
• ZPELL @ Futurepark ใช้งบประมาณ4 พันล้านบาทเพื่อพัฒนาโครงการศูนย์การค้าแห่งใหม่ รวมพื้นที่ประมาณกว่า 100,000 ตารางเมตร พื้นที่ 60 ไร่ ออกแบบให้เป็นอาคารประหยัดพลังงาน ขนาด 6 ชั้น จำนวน 200 ร้านค้า คาดว่าจะเปิดให้บริการได้ประมาณเดือนสิงหาคม 2558
• “ฟิวเจอร์ อารีน่า” กำลังก่อสร้าง ประกอบด้วยสนามฟุตซอล 4 สนาม สนามบาสเกตบอล สนามรถจักรยาน และลานกีฬาเอ็กซ์ตรีม โดยใช้งบประมาณ 100 ล้านบาท คาดว่าจะเริ่มเปิดให้บริการได้ประมาณเดือนพฤศจิกายน 2558

ภาพจาก : www.urban.co.th

1.2 คลินิกเวชกรรม โรงพยาบาลเปาโล เมโมเรียล เปิดให้บริการแล้ว โดยเช่าพื้นที่ของตระกูลหวั่งหลีขึ้นโครงการ ก่อนที่จะเปิดให้บริการเป็นโรงพยาบาลเต็มรูปแบบรองรับผู้ป่วยประมาณ 150 เตียง มูลค่าโครงการประมาณ 300 ล้านบาท

1.3 MEGA Rangsit ยังไม่ได้เปิดเผยถึงรายละเอียดของโครงการมากนัก รู้เพียงว่าโครงการขนาดใหญ่กว่า 250 ไร่ และเป็นการร่วมทุนกับ บริษัท สยามฟิวเจอร์ ดีเวลลอปเมนท์ 49% บริษัท อิคาโน่ จำกัด 49% และบริษัท ไทย วนาสิริ จำกัด 2% โดยทำเลจะคล้าย กับเมกา บางนา คือเป็นจุดตัดระหว่างถนนสายสำคัญ 2 สาย จากยุทธศาสตร์การเลือกทำเลที่ตั้งของโครงการอิเกียทั่วโลกจะเกาะไปกับถนนวงแหวนรอบนอกไม่ใช่ในเมือง

1.4 Central M หลังจากกลุ่มจิราธิวัฒน์ ซื้อที่ดินผืนงาม จาก ไทยเมลอนฯพื้นที่ 616 ไร่ เป็นที่ดินแปลงใหญ่และหน้ากว้างกว่า 1 กิโลเมตร สวยที่สุดแปลงหนึ่งอยู่ใกล้กรุงเทพมหานคร ที่ดินแปลงนี้ให้ CPN บริหารโดยอยู่ในพื้นที่ที่มีศักยภาพสูงด้านหน้าติดถนนพหลโยธิน ด้านหลังติดแนวรถไฟฟ้าชานเมืองสายสีแดงช่วงบางซื่อ-รังสิต-ม.ธรรมศาสตร์ สำหรับพื้นที่ของไทยเมลอน เป็นพื้นที่ขนาดใหญ่มากกว่าเมกะบางนาถึง 2-3 เท่าแต่ในขณะนี้ผังเมืองของที่ดินไทยเมลอนฯ ยังไม่เอื้อต่อการก่อสร้างเนื่องจากเป็นที่ดินที่ผังเมืองกำหนดให้เป็นพื้นที่อุตสหกรรม(สีม่วง) ทำให้ไม่สามารก่อสร้างเพื่อการพาณิชย์ได้ ต้องรอการเจรจาต่อรองให้เปลี่ยนสีผังเมืองเป็นที่แล้วเสร็จจึงจะก่อสร้างได้

ภาพจาก : www.skyscrapercity.com

1.5 The Hub เปิดตัวเมื่อ มิถุนายน 2558 ทีผ่านมา เป็นโครงการส่วนต่อขยายของศูนย์การค้าเซียร์ รังสิตเพื่อพัฒนาสู่ความเป็นศูนย์ค้าส่งครบวงจรมากขึ้นและเชื่อมพื้นที่ถึงกันด้วย “Sky Walk” ด้วยพื้นที่รวมของทั้ง 2 อาคารกว่า 350,000 ตร.ม. รองรับลูกค้าที่จะเข้ามาใช้บริการเพิ่มขึ้นมากกว่า 150,000 คน/วัน นับว่าเป็นศูนย์กลาง และศูนย์ค้าส่งที่ใหญ่ที่สุดในย่านรังสิตเป็นศูนย์กลางที่รวบรวมแหล่งค้าส่งทั้งจากประตูน้ำ โบ๊เบ๊ แหล่งค้าส่ง กิ๊ฟช็อปเครื่องประดับ เครื่องใช้ ย่านสำเพ็ง รวมถึงแหล่งค้าส่งสินค้าประเภทอะไหล่ และอุปกรณ์ต่างๆ ย่านคลองถม ด้วยพื้นที่ขายมากกว่า 700 ร้านค้า พื้นที่ขายกว่า 160,000 ตร.ม. ที่จอดรถ 6,000 คัน เงินลงทุน 3,500 ล้านบาท

ภาพจาก : Zeer

1.6 BoBae Rangsit (โบ๊เบ๊ รังสิต) เป็นพื้นที่ที่พัฒนาขึ้นจากโครงสร้างตึกของโครงการห้างสรรพสินค้า Merry King รังสิต โดยพื้นที่การค้ามากกว่า 20,000 ตารางเมตร หรือกว่า 800 ร้านค้ามีการจัดแบ่งประเภทร้านค้า โดยมีมูลค่าโครงการกว่า 3,000 ล้านบาท

ภาพจาก : www.facebook.com/bobaetowerrangsit

1.7 สถานีขนส่งผู้โดยสารหมอชิต 2 อยู่ในระหว่างการจัดหาที่ดินที่เหมาะสม โดยมีข้อกำหนดไว้ว่าจะต้องเป็นที่ดินติด ถ.พหลโยธินด้านเหนือ จากแยก ถ.รังสิต-ปทุมธานี อยู่ฝั่งซ้ายมือก่อนถึงมหาวิทยาลัยธรรมศาสตร์ หรือติด ถ.รังสิต-ปทุมธานี เนื้อที่ไม่ต่ำกว่า 80 ไร่ มีหน้ากว้างไม่ต่ำกว่า 80 เมตร เบื้องต้นมีที่ดิน ที่น่าสนใจ 3 แปลง คือ

• แปลงที่ 1 ที่ดินไทยแมล่อน 100 ไร่ในมือกลุ่มเซ็นทรัล ที่ซื้อต่อจากนายธรรมนัส พรหมเผ่า ซึ่งแปลงที่ดินด้านหน้าอยู่ติดถนนพหลโยธิน ด้านหลังติดรถไฟฟ้าสายสีแดงระหว่างสถานีรังสิตกับสถานีคลองหนึ่ง
• แปลงที่ 2 ที่ดินพื้นที่บริเวณติดกับถนนพหลโยธินด้านเหนือ ด้านฝั่งขวามือ จากแยกถนนรังสิต-ปทุมธานี ก่อนถึงมหาวิทยาลัยธรรมศาสตร์
• แปลงที่ 3 ที่ดินพื้นที่บริเวณติดถนนรังสิต-ปทุมธานี ก่อนถึงทางพิเศษอุดรรัถยา (บางปะอิน-ปากเกร็ด)

2.1 โครงการรถไฟฟ้าสายสีแดงเข้ม เส้นทางรถไฟสายนี้มีโครงการก่อสร้างตามแนวเส้นทางรถไฟสายเหนือ มีแนวเส้นทางจากใจกลางกรุงเทพฯ ที่สถานีกลางบางซื่อ ผ่านย่านจตุจักร หลักสี่ ดอนเมือง ออกไปสู่บริเวณรังสิต จังหวัดปทุมธานี ชานเมืองด้านทิศเหนือของกรุงเทพฯ และมีโครงการต่อขยายเส้นทางไปยังมหาวิทยาลัยธรรมศาสตร์ (ศูนย์รังสิต) ในอนาคต โดยผ่านมหาวิทยาลัยกรุงเทพ วิทยาเขตรังสิต เชียงราก และสิ้นสุดที่มหาวิทยาลัยธรรมศาสตร์ ศูนย์รังสิต

ภาพจาก : www.railway.co.th

2.2 โครงการพัฒนาท่าอากาศยานดอนเมือง มีแผนที่จะถูกวางให้เป็นท่าอากาศยานหลัก (Hub Airport) รองรับเที่ยวบินแบบเต็มรูปแบบ (Full Service) และเที่ยวบินที่มีการเชื่อมต่อ (Connecting Flight) เพื่อส่งเสริมให้เป็นศูนย์กลางการบินในภูมิภาคและเป็นท่าอากาศยานรองรับสายการบินต้นทุนต่ำ (Low Cost Carriers : LCCs) ทั้งในประเทศและระหว่างประเทศแบบจุดต่อจุด (Point to Point) และจะปรับปรุงสนามบินให้มีความจุ 30 ล้านคนต่อปี โดยปัจจุบันดอนเมืองมีศักยภาพรองรับผู้โดยสารได้เพียง 18.5 ล้านคนต่อปีเท่านั้นในช่วงปีงบประมาณ 2557 มีเที่ยวบินใช้บริการจำนวน 161,831 เที่ยวบิน (เพิ่มขึ้น 19%) มีผู้โดยสารใช้บริการ 19.35 ล้านคน (เพิ่มขึ้น 24.33%) และมีแนวโน้มเติบโตต่อเนื่องทำให้ต้องขยายสนามบินเพื่อรองรับนักท่องเที่ยวในอนาคต โดยมีแผนพัฒนา ดังนี้

ภาพจาก : donmueangairportthai.com

1. ปรับปรุงอาคารผู้โดยสารหมายเลข 2 (Terminal 2) รองรับสายการบินระหว่างประเทศซึ่งปัจจุบันอยู่ระหว่างการดำเนินการและคาดว่าจะแล้วเสร็จภายในปี 2558
2. การปรับปรุงอาคารเทียบเครื่องบินหมายเลข 5 (Pier 5)
3. อาคารทางเดินเชื่อมด้านทิศใต้ (South Corridor)
4. ปรับปรุงห้องน้ำของท่าอากาศยาน
5. ปรับปรุงอาคารจอดรถยนต์ 7 ชั้น

ตลาด ห้างสรรพสินค้า และศูนย์การค้า บริเวณรังสิตมีสิ่งอำนวยความสะดวกเรียงรายอยู่โดยรอบพื้นที่ทั้งห้างสรรพสินค้าและตลาดรองรับการขยายตัวของประชากรที่เติบโตขึ้นอย่างต่อเนื่องปัจจุบันศูนย์การค้าขนาดใหญ่อย่าง Future Park Rangsit ที่รองรับประชากรฝั่งเหนือของกรุงเทพโดยรอบทั้ง ปทุมธานี พระนครศรีอยุธยา นครนายก และนนทบุรี Future Park Rangsit เป็นแหล่ง Lifestyle เพียงแห่งเดียวเท่านั้นของคนย่านนี้และเป็นศูนย์รวมการพักผ่อน หย่อนใจ ของคนทุกเพศทุกวัยตั้งแต่ระดับล่างจนถึงระดับบน สำหรับ Hypermarket อย่าง Lotus, Big C, Makro กระจายตัวอยู่โดยรอบ มีทั้งสาขารังสิต, สาขาธัญบุรี และสาขานวนคร การเกิดขึ้นของ Hypermarket หลาย 10 แห่งเป็นตัวชี้วัดความหนาแน่นของประชากรซึ่งอยู่บนถนนสายหลักทุกเส้นของย่านรังสิต สำหรับตลาดในย่านรังสิต หนีไม่พ้น ตลาดไท ซึ่งเป็นที่ตั้งของศูนย์กลางรวบรวมสินค้าและกระจายสินค้าของสด-แห้ง ผัก ผลไม้ ของสด ที่สำคัญของประเทศไทยมีปริมาณรถหมุนเวียน ในแต่ละวันกว่า 30,000 คันมีมูลค้าการซื้อขายกว่า180,000 ล้านบาทต่อปี มีพื้นที่ 450 ไร่ หรือ 720,000 ตารางเมตร และมีธุรกิจด้านบริการกว่า 1,000 ประเภท ภายในตลาดไท

จากการสอบถามการจัด Zoning ผังเมืองสีต่างๆของจังหวัดปทุมธานี TerraBKK Research ได้ข้อมูลมาว่า จะมีการจัด Zoning ผังเมืองใหม่ให้รองรับการขยายตัวของเมืองโดยโฟกัสไปที่รถไฟฟ้าสายสีแดงมากขึ้น โดยโซนที่จะให้เป็นแหล่งธุรกิจเพื่อการพาณิชย์ใหม่ คือบริเวณด้านหลังมหาวิทยาลัยธรรมศาสตร์ศูนย์รังสิต และมหาวิทยาลัยกรุงเทพ ติดรางรถไฟ (เป็นที่ตั้งเดียวกับรถไฟฟ้าสายสีแดง) ปัจจุบันยังไม่ได้ข้อสรุป

ในย่านปทุมธานี มีโครงการบ้านเดี่ยวในฐานข้อมูลปัจจุบันของ TerraBKK Research ทั้งยูนิตที่ขายไปบ้างแล้วและเหลือขายอยู่ทั้งหมด 7,428 ยูนิต แบ่งเป็น คลองหลวง 2,550 ยูนิต, ธัญบุรี 2,072 ยูนิต, เมืองปทุมธานี 2,246 ยูนิต และลำลูกกา 560 ยูนิต สำหรับโครงการที่ TerraBKK Research ให้ความสำคัญคือ โครงการบ้านใหม่รอบบริเวณถนนพหลโยธิน คลองหลวง ธัญบุรี ตั้งแต่คลอง 2ถึงคลอง 4 โซนโดยโครงการบ้านเดี่ยว บ้านแฝดราคาเริ่มต้นตั้งแต่ 2.8 ล้านบาท และ 3.59 ล้านบาท ซึ่งโครงการส่วนใหญ่จะมีระดับราคาค่อนข้างต่ำ เนื่องจากจะต้องขับรถเข้าคลองรังสิตไปประมาณ 1-2 กิโลเมตร ถนนค่อนข้างแคบและรถติดช่วงเวลาเร่งด่วนซึ่งไม่ค่อยสะดวกมากนักเมื่อเทียบกับโครงการที่อยู่ติดถนนหลักไม่ว่าจะเป็นถนนธัญบุรี หรือถนนพหลโยธิน ซึ่งโครงการใหม่ติดถนนสายหลักจะมีราคาเริ่มต้นตั้งแต่ 4.16 ล้านบาทขึ้นไป ลักษณะการออกแบบบ้านส่วนใหญ่จะเป็นลักษณะ 3 ห้องนอน 2-3 ห้องน้ำ และ 2 จอดรถ

จากการสำรวจล่าสุด โครงการใหม่ในย่านนี้ที่กำลังเปิดตัว คือ โครงการ AQ Shadi ติดถนนพหลโยธิน ในรูปแบบบ้านแฝดสไตล์บ้านเดี่ยว ขนาดที่ดิน 36-42 ตารางวา พื้นที่ใช้สอย 133 ตารางเมตร ขนาดโครงการเพียง 86 หลัง คาดว่าจะเปิดตัวด้วยราคาเริ่มต้น 4.29 ล้านบาท

จากการลงทุนทั้งโครงสร้างพื้นฐานจากภาครัฐ และการทุนของภาคเอกชนที่เข้ามาสู่ย่านพหลโยธินนี้ ด้วยทุกภาคส่วนมีจุดมุ่งหมายเดียวกัน คือ ต้องการให้พื้นที่แห่งนี้เป็น “ย่านการค้า ธุรกิจและศูนย์กลางค้าส่งของเมืองไทย” และด้วยศักยภาพของที่ดินที่ถูกปรับใหม่ครั้งนี้ โครงการหมู่บ้านจัดสรรติดถนนพหลโยธิน จึงกลายเป็นย่านโครงการหรูระดับบนไปโดยปริยาย ประกอบกับราคาประกาศขายที่ดินติดถนนไม่ต่ำกว่าวาละ 70,000 บาท ในวันนี้บริเวณนี้จึงพบเห็นแต่โครงการบ้านเดี่ยวระดับราคา 5-10 ล้านบาท และพื้นที่หนาแน่นเดิมบริเวณ ธัญบุรี-ลำลูกกา ก็จะยังคงเป็นย่านที่อยู่อาศัยระดับราคากลาง-ล่าง เช่นเคย - เทอร์ร่า บีเคเค

บทความโดย : TerraBKK ข่าวอสังหาฯ แหล่งข้อมูล : ตลาดหลักทรัพย์แห่งประเทศไทย TerraBKK ค้นหาบ้านดี คุ้มค่า ราคาถูก