ค้นหาข่าว

"โครงสร้างกระแสเงินสด" ของธุรกิจอสังหาริมทรัพย์

25/07/2015 อ่าน 5,229 คน

ขนาดตัวอักษร:

การดำเนินธุรกิจเงินสดในการดำเนินงานถือว่าสำคัญมาก ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์กับบริหารเงินสดให้เพียงพอสำหรับการดำเนินธุรกิจนั้น นับว่าเป็นสิ่งที่สำคัญที่สุด เมื่ออสังหาริมทรัพย์เป็นธุรกิจที่ถูกจัดให้เป็นธุรกิจที่มีความเสี่ยงระดับสูงธุรกิจหนึ่ง มีการใช้เงินทุนมหาศาลในการดำเนินกิจการและกินเวลายาวนานกว่าโครงการจะแล้วเสร็จ ส่วนใหญ่แล้วการขึ้นโครงการๆโครงการหนึ่ง ต้องใช้เงินลงทุนส่วนตัวไม่น้อยกว่าหลัก 10 ล้าน หรือ หลัก 100 ล้านบาทขึ้นไป ซึ่งเงินตรงส่วนนี้อาจจะเป็นเงินทั้งชีวิตเพื่อการนำมาทำธุรกิจของท่านเลยก็ว่าได้ แย่กว่านั้นคือเงินลงทุนส่วนนี้เป็นเงินกู้จากพ่อ แม่ พี่ น้อง เพื่อนๆ นอกเหนือจากการกู้จากสถาบันการเงินซึ่งเป็นแหล่งเงินกู้หลัก แล้วบุคคลใกล้ชิดของท่านเหล่านี้ก็ต้องแบกรับความเสี่ยงไปพร้อมๆกับท่านด้วย TerraBKK จึงได้เห็นความสำคัญตรงส่วนนี้เราจึงอยากที่จะนำเสนอบทความที่เกี่ยวข้องกับการเงินกับธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ เพื่อให้ผู้อ่านที่ต้องการลงทุนอสังหาริมทรัพย์ สามารถประมาณการการลงทุนเบื้องต้นได้ มีรายละเอียดดังนี้

ลำดับแรกที่เราต้องทำความเข้าใจ คือ เงินสดมันมีทั้งรับมาแล้วก็จ่ายออกไป ดังนั้นเราแบ่งได้เป็น กระแสเงินสดรับ (Cash Flow In) กับ กระแสเงินสดจ่าย (Cash Flow Out) ลำดับต่อไปเราจะลงในส่วนของรายละเอียดว่ากระแสเงินสดรับมีอะไรบ้าง? กระแสเงินสดจ่ายมีอะไรบ้าง?

กระแสเงินสดรับ (Cash Flow In) สำหรับธุรกิจอสังหาริมทรัพย์จะแบ่งได้เป็นธุรกิจอสังหาริมทรัพย์เพื่อขายและอสังหาริมทรัพย์เพื่อให้เช่า ทั้งสองประเภทนี้มีลักษณะของรายได้ที่ต่างกัน ดังนี้

  • อสังหาริมทรัพย์ประเภทขาย จะมีกระแสเงินสดรับเข้ามาในรูปของ
    • เงินจอง เงินทำสัญญา จะเข้ามาก้นเดียว : ประมาณ 1-5% ของราคาขาย
    • เงินผ่อนดาวน์ (Down Payment) จะเข้ามาเป็นงวดๆในแต่ละเดือน: ประมาณ 10-20% ของราคาขาย
    • เงินโอน (Transfer) จะเข้ามาก้อนใหญ่ก้อนเดียวที่หักลบ"เงินจอง+ทำสัญญา+เงินผ่อนดาวน์"ออกจากราคาขาย เมื่อท่านสามารถส่งมอบบ้านหรือห้องชุดได้แล้วเสร็จ 100% นั่นเอง ส่วนการผ่อนชำระเงินกู้เป็นเรื่องระหว่างธนาคารกับลูกค้าไม่เกี่ยวข้องกับท่านแล้ว

  • อสังหาริมทรัพย์ประเภทให้เช่า จะมีกระแสเงินสดรับเข้ามาในรูปของ
    • ค่าเช่า อย่าลืมหักลบกับอัตราว่างหรือประมาณการเมื่อไม่มีผู้เช่าด้วย (Vacancy) เนื่องจากต้องเผื่อช่วงเวลาในการหาลูกค้ามาอยู่อาศัยทำให้ช่วงนี้ไม่มีรายได้ และการประมาณการรายรับของโครงการในรูปแบบเช่าควรประมาณการไปตลอดอายุของสินทรัพย์
    • ค่าส่วนกลาง ค่าน้ำ ค่าไฟ ที่เก็บเป็นกำไรจากผู้เช่า
    • ค่าอาหาร เครื่องดื่ม เป็นรายได้ส่วนที่ไม่เกี่ยวข้องกับอสังหาริมทรัพย์แต่เป็นส่วนที่เสริมรายได้เข้ามา อย่างเช่นโรงแรมก็มีห้องอาหารไว้รองรับลูกค้าที่เข้าพัก เป็นต้น
    • รายรับอื่นๆ

กระแสเงินสดจ่าย (Cash Flow Out) มีด้วยกันหลากหลายส่วน ดังนี้

  • ค่าที่ดินโครงการค่าใช้จ่ายในส่วนนี้เป็นสัดส่วนที่ค่อนข้างสูงอีกทั้งในปัจจุบันราคาที่ดินปรับตัวเพิ่มสูงขึ้นมากต้นทุนในส่วนนี้จึงเป็นภาระของผู้ประกอบการเช่นกัน
    • ต้นทุนค่าที่ดิน
    • ต้นทุนค่าพัฒนาที่ดิน เช่น ทดสอบดิน ค่าปรับปรุงที่ดิน ค่าถมที่ดิน ค่าการวางระบบน้ำ ระบบไฟ (Facility) ค่าจัดสวน
  • ค่าก่อสร้าง จะมีลักษณะจ่ายเป็นงวดงานจนกระทั้่งงานเสร็จ โดยไม่ได้เป็นการจ่ายแบบก้อนเดียวทั้งหมด
    • ต้นทุนโครงสร้างอาคาร ได้แก่ เหล็ก เสาเข็ม ฐานราก คาน หลังคา คอนกรีต ค่าวัสดุตกแต่งภายใน และอื่นๆ
    • ต้นทุนก่อสร้างถนน
    • ต้นทุนรั้วโครงการ
    • ค่าใช้จ่ายสำรองในระหว่างการก่อสร้าง ค่าโสหุ้ย, ค่าบริหารความเรียบร้อยกับชุมชนแวดล้อมโครงการ
    • ค่าที่ปรึกษาวิศวกรและสถาปนิกคุมงาน
    • ต้นทุนค่าเครื่องจักร
    • ค่าออกแบบ ทั้ง งานสถาปัตยกรรมภายนอก และภายใน
  • ต้นทุนการดำเนินการ
    • ค่าใช้จ่ายในการดำเนินงาน ได้แก่ เงินเดือนพนักงาน, ค่าใช้จ่ายที่เกี่ยวกับทรัพย์สิน (ค่าสาธารณูปโภค, ภาษีทรัพย์สิน, ค่าเบี้ยประกัน), ค่าซ่อมแซม, ค่าการตลาด, ค่าน้ำ, ค่าไฟ, ค่าเสื่อมราคาอุปกรณ์สำนักงาน เป็นต้น
    • ค่าใช้จ่ายในการขาย ได้แก่ Commission, ค่าโฆษณา ค่าประชาสัมพันธ์
    • ค่าธรรมเนียม และภาษี ได้แก่ ค่าธรรมเนียมการโอน 1%, ค่าภาษีหัก ณ ที่จ่าย 1%, ค่าภาษีธุรกิจเฉพาะ 3.3%

สุดท้ายเมื่อเรารู้กระแสเงินสดรับรวมและกระแสเงินสดจ่ายรวมแล้ว นำมาหักลบกันก็จะได้เป็นกระแสนเงินสดสุทธิ (กระแสเงินสดรับ – กระแสเงินสดจ่าย = กระแสเงินสดสุทธิ) ก็สามารถรู้ได้แล้วว่ากระแสเงินสดในช่วงเดือนไหนที่เราต้องจ่ายออกไปบ้างและช่วงเดือนไหนที่กระแสเงินสดเป็นลบบ้าง ซึ่งในช่วงที่เป็นลบท่านบริหารเงินอย่างไร จะใช้เงินจากแหล่งไหนมาจ่ายชำระ (เงินกู้จากแบงก์เพียงพอมั๊ย?) ส่วนกระแสเงินสดรวมสุทธินั้น มีประโยชน์เพื่อนำมาคำนวณหาผลตอบแทนที่ได้จากการลงทุนว่าการลงทุนในครั้งนี้จะคุ้มค่าในการลงทุนหรือไม่นั่นเอง - เทอร์ร่า บีเคเค

ท้ายที่สุดหากเมื่อท่านลงมือดำเนินธุรกิจนี้แล้ว มีผลว่ากระแสเงินสดสุทธิ Cash In ของท่านติดลบแบบต่ำกว่า การประมาณการปรกติ (Base Case) ที่ตั้งสมมุติฐานก่อนดำเนินการไว้อย่างน้อย 3 เดือนติดต่อกัน เทอร์ร่า บีเคเค ขอให้ท่านเตรียมใจไว้ได้เลยว่าคุณกำลังมีปัญหา ใหญ่หลวงรออยู่ในระยะเวลาอีกไม่เกิน 3 เดือนข้างหน้าเช่นกัน

ตัวอย่างกระแสเงิน

บทความโดย : TerraBKK ข่าวอสังหาฯ TerraBKK ค้นหาบ้านดี คุ้มค่า ราคาถูก

อ่านเพิ่มเติมจาก Advice มุมมองการเงิน

แสดงความคิดเห็น
ติดตามข่าวด่วน บทความอสังหาฯ การลงทุนบน Facebook คลิ๊กที่นี่

Recommended


Close