เจาะลึกศักยภาพ "เมืองพัทยา"

“ปี 2558 นี้ TerraBKK Research มองว่า ตลาดที่อยู่อาศัยระดับกลาง – บน ของเมืองพัทยาจะกำลังกลับมา ภายหลังตลาดซบเซามาเป็นระยะเวลาเกือบ 2 ปี จังหวะนี้เป็นจังหวะเหมาะสม ที่จะมองหาหรือออกสำรวจอสังหาริมทรัพย์ที่ดีเพื่อการลงทุนระยะยาว เพราะภาพรวมตลาดเศรษฐกิจและตลาดอสังหาฯ พัทยา นั้นไม่แตกต่างกับ กทม. เพราะขณะนี้ตลาดกลาง-บน ของกรุงเทพเห็นสัญญาณฟื้นตัวชัดเจนจากยอด Pre-Sales ของเหล่า Big Developers ที่เริ่มดีขึ้น”

แรงเร่งสำคัญจาก “ภาครัฐ” กระตุ้นเศรษฐกิจด้วยการท่องเที่ยวและการสร้างระบบโลจิสติกส์ทั้งประเทศ ดังนั้น “จังหวัดชลบุรี” ได้รับอานิสงค์โดยตรง ด้วยศักยภาพของที่ตั้งอยู่บริเวณปากอ่าวไทย จึงเป็นจุดยุทธศาสตร์สำคัญทางด้านโลจิสติกส์รวมทั้งความมีชื่อเสียงด้านการท่องเที่ยวของ “เมืองพัทยา เมืองที่ไม่เคยหลับใหล” พัทยาจึงเป็นอีกหนึ่งเมืองแห่งการลงทุนของทศวรรษนี้ เฉกเช่นกรุงเทพฯ และเมืองหน้าด่านต่างๆ

และที่สำคัญคือ รายได้ “คนชลบุรี” ใกล้เคียง “คนกรุงเทพ” ชลบุรีมีรายได้สูงกว่ารายได้เฉลี่ยของคนในประเทศ กว่า 2-3 เท่า และมีรายได้สูงกว่าเมืองท่องเที่ยวอย่างภูเก็ตอีกด้วย ถึงแม้ว่ารายได้ในช่วงวิกฤติเศรษฐกิจสหรัฐอเมริกา (Hamberger Crisis) จะลดลงบ้าง แต่เป็นการลดลงเพียงแค่ปีเดียวเท่านั้น แล้วก็กลับมาสู่สภาวะปกติดังเดิม

ตัวเลขนักท่องเที่ยวในเดือนมกราคมและกุมภาพันธ์ 2558 เพิ่มสูงขึ้นถึง 15.9% และ 29.6% ตามลำดับ เมื่อเทียบกับปีก่อน โดยสังเกตเห็นกลุ่มนักท่องเที่ยวในพัทยาที่ผู้มีกำลังซื้อสูง อย่างเช่น ชาวเยอรมัน และอังกฤษเติบโตมากกว่า 12.5% นักท่องเที่ยวชาวจีนเติบโตกว่า 24.5% TerraBKK Research คาดการณ์ได้ว่า การเติบโตของนักท่องเที่ยวจาก 3 ประเทศนี้โดยเฉพาะกลุ่มนักท่องเที่ยวชาวจีน จะสามารถชดเชยกลุ่มนักท่องเที่ยวชาวรัสเซียที่หายไป และผลักดันให้ปี 2558 นี้มีนักท่องเที่ยวเข้ามาเที่ยวที่พัทยาเพิ่มสูงขึ้นแน่นอน หากเจาะลึกพฤติกรรมการท่องเที่ยว พบว่า ส่วนใหญ่เป็นนักท่องเที่ยวประเภท Tourist คือ เข้ามาพักค้างแรมในพัทยามี Length of Stay อยู่ที่ประมาณ 3 วันการใช้จ่ายของนักท่องเที่ยวชาวไทยอยู่ที่ประมาณ 2,800 บาทต่อวัน และนักท่องเที่ยวชาวต่างชาติประเทศสูงถึง 3,700 บาทต่อวัน หากมองที่สัดส่วนนักท่องเที่ยวชาวต่างชาติมีสัดส่วนสูงถึง 71% ของนักท่องเที่ยวทั้งหมด อาจจะส่งผลต่อภาคธุรกิจที่ต้องพึ่งพาการท่องเที่ยวที่จะได้รับผลกระทบทางตรง หากประเทศนั้นเกิดวิกฤติเศรษฐกิจเหมือนในช่วงวิกฤติรัสเซียที่ผ่านมา

อัตราการขยายตัวของเมืองพัทยา ในช่วงระยะเวลากว่า 10 ปีที่ผ่านมาเมืองพัทยามีการขยายตัวอย่างรวดเร็ว การขยายตัวของเมืองส่วนใหญ่มีแนวโน้มการขยายไปทางด้านทิศตะวันออกและขยายตัวลงด้านทิศใต้บริเวณหาดจอมเทียน ถ้าเราสังเกตผังเมืองรวมพัทยา ปี 2557 ปรับปรุงครั้งที่ 3 (ปัจจุบันเป็นฉบับร่าง รูปด้านขวามือ) จะเห็นได้ว่ามีการปรับลดการใช้ประโยชน์ของที่ดินในเขต “พัทยาเหนือ” ไปจนถึง “เขาพระตำหนัก” ไม่ให้บริเวณดังกล่าวมีที่อยู่อาศัยหนาแน่นจนเกินไป (จาก FAR ไว้ที่ 10:1 ปรับลงมาที่ 5:1)ส่งผลให้การขออนุญาติก่อสร้างอาคารสูง (High Rise) บริเวณพัทยาเหนือทำได้ยากขึ้นเพราะผู้ประกอบการต้องแบกรับภาระต้นทุนค่าที่ดินที่สูงขึ้น เวลานี้จึงเป็นโอกาสทองของนักพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ (Developer) ที่จะปรับราคาทั้งโครงการเก่าและใหม่ให้ขึ้นในอนาคต เพราะเมื่อประกาศใช้กฎหมายดังกล่าวคอนโดมิเนียมบริเวณพัทยาเหนือราคาจะมีแนวโน้มปรับตัวสูงขึ้นทันที

โครงการนิคมอุตสาหกรรมแหลมบัง มีโรงงานชั้นนำของประเทศไทยกว่า 130 แห่ง เช่น บริษัทยักษ์ใหญ่ทั้งในเครือของสหพัฒน์กว่า 80 บริษัท และโรงกลั่นน้ำมันซึ่งเป็นฐานการผลิตน้ำมันที่สำคัญของไทย ได้แก่ โรงกลั่นเอสโซ่, ไทยออยล์, ปตท. เป็นต้น และมีเรือจากต่างประเทศเข้ามาที่ท่าเรือแหลมฉบังเดือนละกว่า 500-600 ลำต่อเดือน และถูกยกระดับให้เป็น “เทศบาลนครแหลมฉบัง" ตั้งแต่ปี 2553 ขณะนี้แหลมฉบังได้ถูกยกให้เป็น “การปกครองรูปแบบพิเศษ” มีอำนาจดูแลโดยตรงไม่ต้องผ่านกระทรวง ทำให้สามารถทำงานได้มีประสิทธิภาพมากขึ้น

(รูปแสดงผังเมืองรวมบริเวณอุตสาหกรรมและชุมชนแหลมฉบัง)

โครงการรถไฟทางคู่ในเส้นทางสายชายฝั่งทะเลตะวันออก ฉะเชิงเทรา – ศรีราชา – แหลมฉบัง กระทรวงคมนาคมมีแผนจะก่อสร้างรถไฟทางคู่ วิ่งด้วยความเร็วปานกลาง180 กม./ชม. โดยเส้นทางกรุงเทพฯ – ฉะเชิงเทรา - แหลมฉบัง เป็นการก่อสร้างทางรถไฟใหม่คู่ขนานไปกับทางรถไฟสายชายฝั่งทะเลตะวันออก จากฉะเชิงเทราไปศรีราชาและสุดปลายทางที่สถานีแหลมฉบัง โดยผ่านสถานีฉะเชิงเทรา ดอนสีนนท์ พานทอง ชลบุรี บางพระ ศรีราชา และแหลมฉบัง ในพื้นที่จังหวัดฉะเชิงเทรา และชลบุรี

สนามบินอู่ตะเภา มีชื่ออย่างเป็นทางการว่า “ท่าอากาศยานนานาชาติอู่ตะเภาพัทยา (U-TapaoPattaya International Airport)” เป็นสนามบินนานาชาติซึ่งถือเป็นศูนย์กลางการเดินทางโดยสายการบินของภาคตะวันออก และรองรับเที่ยวบินสำหรับนักเดินทางท่องเที่ยวที่ต้องการบินมาพัทยาเป็นหลัก ได้ถูกใช้เป็นสนามบินสำรองของท่าอากาศยานดอนเมืองและท่าอากาศยานสุวรรณภูมิ และล่าสุด กระทรวงคมนาคมร่วมกับกองทัพเรือ ผลักดันสนามบินอู่ตะเภาเป็นสนามบินเชิงพาณิชย์เต็มรูปแบบ โดยขณะนี้กำลังก่อสร้างอาคารผู้โดยสารหลังใหม่ที่จะเสร็จในปี2558 รองรับการให้บริการได้เป็น 3 ล้านคนต่อปี หากแล้วเสร็จจะส่งผลดีต่อเมืองพัทยาอย่างยิ่ง สำหรับกลุ่มเป้าหมายที่เข้ามาใช้บริการจะเป็นนักท่องเที่ยวที่เดินทางมาพัทยา เช่น ชาวจีน เกาหลี รัสเซีย เป็นต้น ปัจจุบันสนามบินถูกใช้สำหรับเที่ยวบินภายในประเทศเดินทางไปมาระหว่างกรุงเทพฯ เกาะสมุย และภูเก็ต โดยสายการบินหลักที่ให้บริการ คือ สายการบินบางกอกแอร์เวย์ และเที่ยวบินเช่าเหมาลำจากจีน รัสเซียเป็นหลัก

แหล่งท่องเที่ยวเกิดใหม่ ไว้คอยต้อนรับนักท่องเที่ยว ตลาดน้ำ ศูนย์การค้าขนาดใหญ่ พิพิธภัณฑ์ และสวนสนุกที่กำลังเป็นที่นิยมในหมู่นักท่องเที่ยวชาวไทย โดยภาคเอกชนมุ่งตรงสู่พัทยาสร้างแหล่งท่องเที่ยวแนวใหม่ เพื่อเปิดประสบการณ์ให้นักท่องเที่ยวที่มีกำลังซื้อสูงได้เข้ามาใช้บริการ เช่น Art in Paradise Museum : พิพิธภัณฑ์ศิลปะภาพจิตรกรรม 3 มิติแห่งแรกของประเทศไทย, Central Festival Pattaya Beach : ศูนย์การค้าริมชายหาดที่ใหญ่ที่สุดในเอเชียตะวันออกเฉียงใต้, Pattaya Floating Market : ตลาดน้ำ 4 ภาคตลาดน้ำกลิ่นอายแบบไทยๆ, Silverlake Pattaya : ไร่องุ่นซิลเวอร์เลค พัทยา , Nongnooch Garden Pattaya : สวนนงนุชสถานที่ท่องเที่ยวระดับแนวหน้าในเอเซียตะวันออกเฉียงใต้ และ The Sanctuary of Truth : ปราสาทสัจธรรม เป็นศิลปะแนวความคิดใหม่ที่ผสมผสานกันตั้งแต่อยุธยาตอนต้นจนถึงศิลปะรัตนโกสินทร์ เป็นต้น

โครงการเปิดใหม่ในพัทยา ปี 2011 - 2015 ณ ปัจจุบัน พบราคาปรับขึ้น 5-40% มีทั้งหมด 6 โครงการที่พร้อมเข้าอยู่ในปีนี้ "พัทยา" สามารถแบ่งออกเป็น 3 ทำเลหลัก โดยที่แต่ละทำเลจะมีระดับราคาและรูปแบบผลิตภัณฑ์ที่แตกต่างกั

สำหรับตลาดคอนโดมิเนียมในพัทยาก็จะมีกลุ่มผู้ซื้อ 3 กลุ่มหลักชัดเจน คือ 1.คนในพื้นที่ซื้อเพื่ออยู่อาศัย 2.กลุ่มคนที่ซื้อเพื่อปล่อยเช่า 3.กลุ่มนักท่องเที่ยวชาวต่างชาติเป็นบ้านพักตากอากาศ โดยสัดส่วนของกลุ่มลูกค้าจะมากน้อยแค่ไหนขึ้นอยู่กับทำเลและรูปแบบโครงการ

บทความโดย : TerraBKK ข่าวอสังหาฯ

TerraBKK ค้นหาบ้านดี คุ้มค่า ราคาถูก