ค้นหาข่าว

"ทองหล่อ-เอกมัย" ทำเลที่มีการเติบโตโดดเด่นที่สุดบนเส้นสุขุมวิท

01/03/2019 อ่าน 2,569 คน

ขนาดตัวอักษร:

           ถ้าเราได้เห็นภาพตลาดของปี 2561 ที่ผ่านมา จะเห็นว่า “ทองหล่อ-เอกมัย” กลายเป็นทำเลยอดฮิตติดอันดับของ developer ทั้งรายใหญ่และรายกลาง TerraBKK Research เองก็ได้สรุปภาพตลาดไปเมื่อช่วงปลายปี ว่าทองหล่อ-เอกมัยกลายเป็นโซนที่มีโครงการใหม่เปิดกันอย่างคึกคัก แต่ก็ไม่ใช่เรื่องน่าแปลกอะไรเพราะในอนาคตทองหล่อ-เอกมัยก็จะมีอะไรๆเปลี่ยนไปเยอะอยู่เหมือนกัน จากเดิมที่เป็นทำเลอันโดดเด่นแห่งเส้นสุขุมวิทอยู่แล้ว แต่ในอีกไม่กี่ปีข้างหน้า ทั้งรถไฟฟ้าและแหล่งช้อปปิ้งใหม่ๆกำลังจะมาเซอร์ไพรซ์คนในทำเลนี้ รวมถึงการเติบโตของราคา/ค่าเช่าคอนโดมิเนียม และราคาประเมินที่ดินที่เพิ่มขึ้นสูงแซงหน้าซอยอื่นๆบนถนนสุขุมวิท ที่ดูๆแล้วปีนี้ “ทองหล่อ-เอกมัย” จะยังเป็นทำเลยอดฮิตต่อเนื่องอีกแน่นอน

การเดินทางจากใจกลางสุขุมวิทสู่ทำเลรอบเมือง

           หากพูดถึงเรื่องความสะดวกสบายในการเดินทาง ทองหล่อ-เอกมัย กินขาดเรื่องการเดินทาง ทั้งนี้ตลอดแนวถนนสุขุมวิท มีเพียงไม่กี่ซอยที่จะเป็นถนนใหญ่ 4 เลน ที่นอกจากจะทำให้บรรยากาศภายในซอยดูโปร่งและระบายรถได้ดีกว่าซอยอื่นแล้วนั้น ยังเป็นซอยที่สามารถทะลุไปยังโซนรอบข้างได้อย่างสะดวก ไม่ว่าจะเป็นโซน New CBD อย่างรัชดา-พระราม 9, โซนไลฟ์สไตล์ของชาวต่างชาติอย่างพร้อมพงษ์, โซนใหม่ของชาวญี่ปุ่นอย่างพระโขนง และโซนตะวันออกอย่างพัฒนาการ-รามคำแหง

 

 

           หรือหากใครไม่ได้อยากข้ามไปโซนไหน ภายในโซนทองหล่อ-เอกมัยเองก็ครบจบในทำเลเดียว ไม่ว่าจะเป็นสายปาร์ตี้ ที่นี่ก็มีแหล่งแฮงค์เอ้าท์ระดับ High-End ชื่อดังมากมาย, สายรักครอบครัวก็มี Community Mall ไว้รองรับคนในครอบครัวทุกเพศทุกวัย, สายชอบกิน ทองหล่อ-เอกมัยนั้นขึ้นชื่อว่าเป็นที่รวมร้านอาหารขึ้นชื่อไว้มากที่สุดแห่งหนึ่งในสุขุมวิท แม้กระทั่ง Chain ร้านอาหารชื่อดังระดับโลกอย่าง Iron Chef Table ยังเลือกทองหล่อเปิดเป็นสาขาแรก

 

 

           นอกจากนี้ยังมีข่าวมาว่ารถไฟฟ้าสายสีเทาถูกนำกลับมาปัดฝุ่นใหม่อีกครั้ง โดยสายสีเทานี้ถือเป็นรถไฟฟ้าสายสำคัญที่พาดผ่านกลางเมือง ตั้งแต่ท่าพระไปจนถึงวัชรพล โดยรถไฟฟ้าสายสีเทานี้ แบ่งออกเป็น 3 ระยะด้วยกัน คือ ระยะที่ 1: ทองหล่อ-วัชรพล, ระยะที่ 2: พระโขนง-พระราม3 และ ระยะที่ 3: พระราม3-ท่าพระ และจุดไฮไลท์อยู่ที่ ระยะที่ 1 คือช่วงทองหล่อ-วัชรพล พาดผ่านทองหล่อทั้งซอย ผ่านถนนพระราม 9 -ถนนลาดพร้าว-ถนนประเสริฐมนูกิจ เพื่อตรงไปยังวัชรพล หากรถไฟฟ้าสายสีเทาสร้างเสร็จจะทำให้คนทองหล่อสามารถเดินทางเพื่อเชื่อมต่อรถไฟฟ้าสายสีเขียวได้ง่ายขึ้น

 

 

ราคาประเมินที่ดิน “ทองหล่อ-เอกมัย” เติบโตแซงหน้าซอยอื่นบนสุขุมวิท

            ตัวแปรสำคัญอย่างหนึ่งที่มีส่วนผลักดันให้ “ทองหล่อ-เอกมัย” กลายเป็นทำเลยอดฮิตของสุขุมวิท ก็คือราคาประเมินที่ดินจากกรมธนารักษ์ ที่มีการเปลี่ยนแปลงทุกๆ 4 ปี แม้จะไม่ใช่ราคาซื้อขายจริงแต่อัตราการเติบโตก็เป็นสิ่งที่สามารถวิเคราะห์แนวโน้มศักยภาพของทำเลนั้นๆได้เป็นอย่างดี

            ทั้งนี้ TerraBKK Research ได้เก็บราคาประเมินที่ดินย้อนหลังตั้งแต่รอบปีประเมิน 2547-2550 จนถึง 2559-2562 โดยเลือกเปรียบเทียบเฉพาะซอยสุขุมวิทที่เด่นๆ เช่น นานา (สุขุมวิท 3), พร้อมพงษ์ (สุขุมวิท 39), ทองหล่อ (สุขุมวิท 55) และเอกมัย (สุขุมวิท 63) พบว่าทั้งทองหล่อและเอกมัยราคาประเมินของที่ดินเติบโตโดดเด่นแซงหน้าซอยอื่นอย่างเห็นได้ชัด ตลอดช่วงปีประเมินตั้งแต่ปี 2547 เป็นต้นมา ทองหล่อและเอกมัยมีการเติบโตของราคาประเมินที่ดินเฉลี่ย 50% ต่อรอบปีประเมิน

 

 

จากราคา Pre-Sale สู่การขายเป็น Resale

            แม้จะเป็นทำเลที่มีการเปิดตัวคอนโดฯใหม่กันอย่างคึกคัก แต่เมื่อลองมองตัวเลขย้อนกลับไปตั้งแต่ปี 2550 พบว่าในตอนนั้นคอนโดฯใหม่เปิดตัวกันในราคาประมาณตารางเมตรละ 60,000-70,000 บาท แต่ปัจจุบันโครงการเหล่านั้นถูกนำมาเป็นห้อง Resale หรือขายต่อเป็นห้องมือสองในราคาตารางเมตรละ 100,000-130,000 บาท เท่ากับได้กำไรประมาณ 5-8% ต่อปี รวมถึงโครงการที่เปิดในปีอื่นๆก็เช่นกัน TerraBKK Research จึงได้รวบรวมโครงการที่เปิดตั้งแต่ปี 2550-2560 และเทียบกับราคาขาย Resale ปัจจุบัน (2561) ว่ามีการเพิ่มขึ้นของราคาเป็นอย่างไร

            จากกราฟด้านล่าง dot สีเทาหมายถึงราคา ณ วันเปิดตัวของปีที่อยู่ด้านล่าง (แกน X) และ dot สีน้ำเงินหมายถึงราคา resale ในปี 2561 เช่นในปี 2553 คอนโดฯที่เปิดตัวในปี 2553 มีราคา ณ วันเปิดตัวอยู่ที่ตารางเมตรละ 100,000 บาท ปัจจุบันโครงการเหล่านั้นถูกขายเป็นห้องมือสองในราคาประมาณตารางเมตรละ 150,000 บาท เท่ากับว่าโครงการในปี 2553 มีราคาเพิ่มขึ้นมาประมาณ 7% ต่อปี

            หากดูในภาพรวมของทุกๆปีแล้ว จะพบว่าไม่ว่าคอนโดฯนั้นจะเปิดตัวในปีไหนก็ตาม เมื่อนำมาขายเป็นห้อง Resale หรือห้องมือสอง จะมีราคาที่เพิ่มขึ้นเฉลี่ย 5-10% ต่อปี ทั้งนี้ขึ้นอยู่กับทำเลที่ตั้งโครงการและตำแหน่งของห้องด้วยเช่นกัน

 

 

            ซึ่งสอดคล้องกับภาพรวมของตลาดคอนโด Resale ในทองหล่อ-เอกมัย ที่ในแต่ละปีก็มีการเพิ่มขึ้นของราคาประมาณ 5-7% ต่อปี ภาพด้านล่างจะเป็นภาพรวมของทั้งตลาดว่าในแต่ละปี เมื่อมีการนำห้องมาขายเป็นมือสองจะมีราคาเพิ่มขึ้นอย่างไร?

 

“ทองหล่อ-เอกมัย” ทำเลที่มีดีมานต์การเช่าสูงสุดในเว็ปไซต์ terrabkk.com

            หากถามถึงความน่าลงทุนของทำเลทองหล่อ-เอกมัยแล้ว เพียงแค่ยกตัวเลขอัตราค่าเช่าอย่างเดียวอาจจะไม่ได้สะท้อนถึงความน่าลงทุนอย่างแท้จริงเท่าไหร่นัก TerraBKK Research เราได้เก็บยอดผู้เข้าชมประกาศคอนโดปล่อยเช่าในทำเลต่างๆ ตามระดับค่าเช่า ได้ตัวเลขที่น่าสนใจว่า ในระดับค่าเช่า 20,000-50,000 บาทต่อเดือน ทำเล “ทองหล่อ-เอกมัย” เป็นทำเลที่มีผู้เข้าชมมากที่สุดใน www.terrabkk.com สะท้อนถึงกลุ่มคนที่สนใจจะเช่าคอนโดฯในระดับราคานี้ ได้เลือก “พร้อมพงษ์-ทองหล่อ-เอกมัย” เป็นทำเลแรก รองลงมาคือทำเล “อโศก-เพชรบุรี” และสุดท้ายคือ “สีลม-สาทร” โดย Heat Map ด้านล่างคือจำนวนผู้เข้าชมประกาศ ยิ่งสีแดงยิ่งมีปริมาณการเข้าชมสูง

 

 

           สำหรับ Supply ที่มีการปล่อยเช่าเยอะที่สุด ส่วนใหญ่จะเป็นประเภทห้อง Studio และ 1 Bedroom TerraBKK Research ได้เก็บค่าเช่าต่อตารางเมตรย้อนหลังไปประมาณ 4 ปี (ของประเภท 1Bedroom) เพื่อดูว่าค่าเช่าในโซนทองหล่อ-เอกมัยมีแนวโน้มเป็นอย่างไร? พบว่า 3 ปีก่อนหน้าค่าเช่าในโซนนี้เพิ่มขึ้นเรื่อยๆ จนกระทั่งปี 2561 ซึ่งเป็นปีที่มีโครงการใหม่เปิดตัวค่อนข้างเยอะ ทำให้อัตราค่าเช่าเริ่มชะลอตัวไปบ้าง แต่หากดูจากเรทค่าเช่าแล้ว ตารางเมตรละ 750-1,000 บาทต่อเดือน ก็ถือว่าสูงกว่าทำเลอื่นๆพอสมควร หรือหากคิดกลับมาเป็น Rental Yield จะได้ผลตอบแทนประมาณ 5-7% ต่อปี

 

          

 

           คงปฏิเสธไม่ได้ว่า “ทองหล่อ-เอกมัย” ถือเป็นทำเลที่โดดเด่นที่สุดบนถนนสุขุมวิท แต่ทั้งนี้สังเกตุได้ว่าทำเลนี้ก็มีการเปลี่ยนแปลงอยู่เป็นระยะๆ อีกไม่กี่ปีเราคงได้เห็นทองหล่อ-เอกมัยเปลี่ยนโฉมไปอีกไม่น้อยทั้งจากภาครัฐและเอกชน รวมถึงราคาคอนโดมิเนียมเองก็พร้อมปรับสูงขึ้นเรื่อยๆตามแนวโน้มของทำเล

อ่านเพิ่มเติมจาก Advice Recommended ส่องศักยภาพทำเล

แสดงความคิดเห็น
ติดตามข่าวด่วน บทความอสังหาฯ การลงทุนบน Facebook คลิ๊กที่นี่

Recommended


Close
answer to get prize answer to get prize